市街化調整区域(農地)

[ふな]

不動産屋に市街化調整区域の土地(農地)を問い合わせた所、家が建てれると言われています。
普通は建築できないはずですが、調整区域に20年以上住んでいる親族がいれば可能らしいです。
条例を確認してみたところ、同じ様な事が記載されていました。
ちょうど、親族に該当する者がいますので、今度話を聞きに行きます。
土地の立地は、既存住宅が多数、車で2，3分圏内にショッピングセンター等があり、生活には全く不便しない所です。
一般に市街化調整区域でも宅地の場合は、住宅の建築が可能という事はありますが、
農地に住宅を建築できるという話は聞いたことがありません。
本当に住宅を建築することは可能なのでしょうか？
営業の人は自分は市街化調整区域の専門だと言っていました。

[2: 匿名さん]

市街化調整区域で農業に従事している人の住宅は当然建てられるようです。
また、親族に分筆、分家という形での建築許可も下りるそうです。
親族をどこまでとするかは市によるのではないでしょうか？
親族所有の土地に限られるのではないかと思ったんですが、詳しくないのでわかりません。

参考↓
http://www.city.sapporo.jp/toshi/takuchi/toshikei/tyouseikuiki.htm
http://www.dab.hi-ho.ne.jp/hirano-j/soudan_a12.htm

[3: 匿名さん]

問題は

インフラ整備が実費
転売できない
農協以外では融資不可

です。

[4: 匿名さん]

私の住んでいる町では、希望の市街化調整区域若しくはその土地のある町に面している隣町に、６親等以内の親族が２０年以上住んでいれば、田んぼでも畑でも家を建てる為の土地を購入することが出来るようです。ただ、No３の方が言っているようにインフラ整備が大変かと。それと区画整理されていないような土地では国や町の土地（道路等）との地境がハッキリしていない事が多く、土地家屋調査士に依頼して町の担当者や周りの土地所有者立会いのもと、明確にしないと建築許可が下りない事があります。その分費用が余計にかかります。私のところもそうでした。因みに、この立会いの為だけに４ヶ月順番待ちでした。

[5: 匿名さん]

現在調整区域で宅地への申請中です。調整区域でも条件さえ合えば建築可能です。ただし、NO3の方やNO4の方がおっしゃってるようにインフラは自分で段取りし支払うことになる場合が多いです（浄化槽など）。
その上我が家の場合、農業振興地域の適用除外、農地転用、開発申請と手続きの山です。そしてこれだけ申請があると、宅地になるまでに市町村によっては1年以上かかります。上下水、電気ガスをよくお調べになってそれでもよいという覚悟がいると思います。それでも調整区域がよいというのであれば、営業の方が調整区域専門ということはとても心強いと思います。
ちなみに我が家は愛犬のための走り回る広さが欲しかったのであえて調整区域で土地を探しました。

[6: ｂｂ]

うちは農地だった他人の土地を買いました。
家を建築よていですが業者のゆうていた説明ではいい土地だった
はずが無知だったため住めるようにするためにかなりの手続きと
費用がかかるようです。痛いです・・・03さん転売できないとは
農地は買ったあと他人に売れないのでしょうか？
農協以外では借りれないとはしりませんでした。
まだ話がすすんでおらずそこまでのことはしりませんでしたが
て　なにも質問者さんの答えにはなっていないですが
気になりレスしてしまいました。

[7: 03]

ｂｂさん
３で書いたことはスレ主さんへの返信で、一般の方の農地転用とは事情が異なります。
２さんが書いてくれているのは分家制度のことで、農家分家と呼ばれています。
（詳しくは参考サイトをご覧下さい）

ところで、ｂｂさんは農地のまま購入されたのてすか？
農地の売買契約や登記は農地転用の届出が済む、または許可を得る前にはすることができませんよ。
転用が済んだら売買しますという、停止条件付売買契約や売買の予約契約をしているはずですが・・・
登記の場合も、転用許可を停止条件とする所有権移転の仮登記をすることになります。
契約内容をよくよくお確かめ下さい。

購入地はおそらく市街地に隣接した土地だと思いますが、農地転用の許可基準は想像以上に厳しいです。
安い割りに諸費用と時間がかかるので、お施主さんは大変ですよ。
それと、農転が認められれば転売は可能になります。

[8: 匿名さん]

あれっ？

ｂｂさん＝とくさん？

[9: bb]

07さんありがとうございます。
08さんbb=とくです。造成についてのスレ主です。
ちがうスレにまで入り込んじゃいましたスミマセン・・・
07さん土地は畑だったところを購入しました。
実際にその土地を購入したのは母なので詳しい内容はあまり
知りません。母が買って本人に重要事項説明書や契約内容もみせてもらって
おりません（家が遠隔地の為）母が私達夫婦の家を建てる為と残りを分譲として
売ったりしようと考えているようですがきっと難しいのでしょうね。
農転はしてあるようで今は登記では雑種地になっているようです。
不動産屋が広い土地だったので住宅地以外を活用するまでのあいだの固定資産税を
安くするために、すべてを雑種地（資材置き場として使用すると許可をとった）
にしたようです。
ハウスメーカーの方が土地を調べに行ってくれて色々な点で費用がいるようなので
どうしていくのかこれから考えていこうとおもっています。

[10: 匿名さん]

宅地への地目変更届けが必要ですね。
測量図も必要ですから、土地家屋調査士にご相談下さい。
ＨＭ通して依頼すると中間マージンが発生して高くなりますよ。

[11: ｂｂ]

10匿名さんありがとうございます。
農地転用して雑種地にする時にも登記の申請などしてもらって
いると思うのですが不動産屋にその話を持ちかけると費用は高くなりますか？
直接土地家屋調査士を探し依頼したほうがよいのでしょうか？
話がややこしくて混乱しています。
とりあえず宅地にするのにまわりをブロックでかこみ雑種地との境界がわかるように
すること。
雑種地はそのままでのちのち分譲にするときには再度開発申請をかけると一筆することで
建築許可をおろすと県のほうも言っているとハウスメーカーが言ってました。
後々分譲にすることもできると不動産屋もいっていたのですが
先に本当に分譲にもできるのかその時はいくらくらい必要になってくるのかなど
計画を立てたり相談しておいたほうがいいとおもうのですがどうでしょう？

[12: 匿名さん]

＞宅地にするのにまわりをブロックでかこみ雑種地との境界がわかるように
＞雑種地はそのままで

全体が一筆の土地である場合、法律では一筆の土地に２種類以上の地目を定めることを認めていないため、分筆登記が必要となります。
土地を分割したり、開発許可申請をする場合等には、土地取引の安全性を図るため、測量して、境界標がない場合には境界標を埋設し、正しい境界が標された境界確定図を作成する必要があります。
この場合、測量地に隣接するすべての土地の境界について、隣地所有者（又は管理者）に現地で確認してもらい、全員の押印をもらわなければなりません。


＞不動産屋にその話を持ちかけると

宅地宅建取引主任者では他人の土地を表示登記することができません
すなわち、外注業務となりＨＭも不動産屋も紹介と現地立会いすることで手数料を稼ぎます。
土地家屋調査士は、土地や建物の現在の状況がどうなっているのかを特定する登記（表示に関する登記）を行います。
司法書士は、その土地や建物が売買や相続、贈与する場合などの権利関係の登記を担当します。
個別に依頼すれば無駄な費用は発生しません。

[13: 匿名さん]

土地の一部が別地目となった場合の土地地目変更登記だけでなく、併せて土地分筆登記も申請しなければなりません。単純に土地地目変更の登記する場合には測量に作業は必要ありませんが、同時に分筆登記が必要な場合は地積測量が必要になります。

土地地目変更登記・地籍測量・文筆登記・表示登記費用の目安
http://www.yoshida-sokuryo.com/newpage4.htm
http://www.geocities.jp/toukisokuryou/hiyou.htm　　
http://homepage3.nifty.com/tyousashi/imanisi5.htm

[14: 匿名さん]

アドバイザーとして一任するなら宅建業者より土地家屋調査士でしょうね。

[15: ｂｂ]

ありがとうございます。みなさんに教えていただいて
本当に助かります。

[16: Ｒ]

はじめまして。
親名義の田んぼを貰い新築を立てる予定でいます。
まず宅地への転用をする所からですが、農地から宅地へする費用はどのくらいかかるのでしょうか？

[17: 匿名さん]

上記みなさんの言う通り条件を満たしていれば購入は可能だと思います。しかし市街化調整区域とゆうことで、一定の条件を満たさなと購入できないと言うことになります。したがって購入出来る人が限られてしまいます。その為購入資金の銀行からの融資は絶対ではありませんが、厳しいと考えてた方が無難でしょう。現金一括払いも念頭に入れておいたほうが無難です

[18: Ｒ]

レスありがとうございます。
現金一括ですか。
現実は厳しいんですね…

[19: いとやん]

Ｒさんへ
＞親名義の田んぼを貰い新築を立てる予定でいます。

市街化区域内の農地ですか、
市街化調整区域内の農地ですか、
都市計画区域外の農地ですか。
また、
農振地内の農地ですか、
農振地外の農地ですか。

[20: 匿名さん]

市街化調整区域内の親名義の農地（100坪）を宅地に申請し、新築しようと思っています。
農地の時と宅地の時の固定資産税の差はどのくらい違ってくるのでしょうか？
地域によって違ってくるのは承知ですが、どれくらい高くなるか検討がつきません。
何倍も違ってくるようですと、分筆して半分を宅地にしようかとも考えてます。
ちなみに農地のときの固定資産税は3000円くらいだったような気がします。

参考までに市街化調整区域内の農地から宅地に変更された方の差額を教えて頂けたら幸いです。

[21: 匿名さん]

こんなところで聞くより役所の固定資産税課とかにいって聞けば
一発でわかることなのに・・・

[22: 農業人]

宅地へはルールまもって、手続き踏めば なんとかなります。

逆に土地があっても田んぼには増やせないです
農業政策のばか！
横レスでした

[23: 匿名はん]

調整区域の「既存宅地」などは価格が安く固定資産税など魅力的かもしれませんが、狭隘道路や公園がない、インフラが整っていないなどのデメリットもよく考えましょう。
拙宅の近くのある道路を走っていると、右が区画整理されたお洒落な宅地で左が無法地帯の調整区域。雲泥の差です。子供も、都市計画税を払っていないので宅地内の公園で遊んでいたら「調整区域の人間はこの公園使うな！」と追い出されたり学校でいじめに遭うなどトラブルも聞きますので、隣接地域の人に土地（地域）の評判を聞いてみるとか、慎重に選んでください。

[24: ご近所さん]

無茶な話しだなぁ。
調整区域の住民の方が大抵は永く住んでるだろうに。

[25: 購入経験者さん]

皆同じ時期に住む宅地開発の住宅地と違い、調整区域はいわゆる農家や地主さんの影響力が強く、「郷に入っては郷に従え」のようになることが多いです。
保守的といいますか、後から越してきた住民が先進的なことを提案しても、受け入れられるどころか、逆に村八分のようにもなりかねません。
例えば、「農協の有線放送はつまらないからUsen440にしましょう」「ＮＨＫと民放しか映らない共同有線アンテナより都市型CATVに乗り換えましょう」「くみあいプロパンは高いので都市ガスを引きましょう」「防犯灯を増やしましょう」など提案しましたが、全部却下の上、町のやり方に口出すなら引っ越せばと言われました。

[26: 契約済みさん]

えっと、参考になるか分かりませんが、私も調整区域の農地100坪を買いました。
固定資産税はほとんど掛かってなかったらしいので、不動産取得税は掛からないかと思いましたが登記後14万円弱請求が来ました。
不動産取得税は3%なので、土地の評価額は470万円ほどになったのだと思います。
固定資産税はまだ来ていませんが、評価額にに対して1%強ほど毎年請求されると思います（ただし自己住宅用の土地は減免されるのでせいぜい2万円以下？）

近所の市街化区域の宅地の半額ぐらいを見ておけばいいんじゃないでしょうか。
少しでも固定資産税を減らしたいなら、文筆して半分だけ農地を残すという手もありますが、おそらく手続きに掛かる金額の方が大きくなってしまうと思います。

[27: 匿名さん]

土地２００ｍ２以上（未満は減税）の部分に対して課税と言われた。

[28: 匿名]

土地200㎡以上でないと宅地に変更出来ないと聞いた事があります。

[29: 匿名さん]

一般的に農業従事者でなければ農地は購入できません。
なので、農地転用した上で購入することになると思います。
農業委員会で農地転用の許可を受ける必要がありますし
特定行政庁で建築許可を受ける必要があります。

土地の売買契約に特約条項として農地転用と建築許可が取得できなければ無効とする
旨を記述してもらうとよいと思います。

というか、何年前のスレだよ。

[30: 匿名さん]

調整区域の家を建て替えてるけど
都市計画税がかからないのが利点だね
更にガスもきてる
残念なのは下水がきていなかったことかな

[31: 匿名さん]

市街化調整区域に住んでいる連中は既存不適格の物件と同じで本来住むべきじゃないね。
市街化区域と同じだけ税金を使ってインフラ整備されているなら、同じだけ税金を払うべきだろう。
人口減少に伴いインフラ整備も集中と選択が必要なので、市街化調整区域は冷遇されていくはず。

[32: 匿名さん]

市街化調整区域は市街化するのを抑制する目的で指定されているだけ。
人口が少ないエリアより多いエリアから順次インフラ整備するのが投資効果が
高いだけであり、市街化調整区域であっても人が多く住む地域なら整備したほうがよい。
税金払っているって都市計画税のことだと思うけど、都市計画地域外に住んでいる人も
払ってないし、市街化区域であっても都市計画税がない地域や、あっても0.2％以下って
ところも結構ある。

インフラを市街化区域にのみ集中させると農家も市街化区域に住まざるを得ない。
そうすると農地と自宅を行き来するトラクターが都心を走ることになり渋滞を巻き起こす。
また、住んでいる場所で冷遇したり厚遇したりするってことは差別にあたるのではないでしょうか？

[33: 匿名さん]

32さん良いこと言った。
その通り。

大都市部では、市街化区域が広いから31の言うことも判らなくはない。
しかし、それ以外のエリア（面積的にはこっちが大多数）では市街化の線引きしてあっても、
その地域のほとんどが市街化調整区域。

市街化調整区域に住宅を建てるべきではないとか、ア ホなこと言う人がいるけど、ほぼほとんどが市街化調整区域ばかりって言う地域がある事が判ってないと思う。

[34: 匿名さん]

自治体によるだろうけど市街化調整区域は原則建てれないんじゃなかったっけ？
条件に適合する人しか無理と聞きました

うちは調整区で建て替えでしたので通りましたけど

[35: 匿名さん]

昔から怪しい建売では色々裏技を駆使して、調整区域でも建蔽率でも斜線規制でも
何でもござれの裏ルートで、つーつーで誤魔化せてるんだな。


元調整区域、今は一種低層で土地区画に斜線に道路規制も有り、最低坪数の規定もあるんだけど
そこは泣く子も黙る建売業者、基礎の角が道路にくっついてたり
半地下ガレージ風味に地盤を上げた謎の３階建てとか。それはもう英知を尽くして色々やってる。

まあ２メートルもブロック積んで、その上に家の基礎打ってるのは流石にびっくりだけど
基礎の下は、後から掘ってガレージにしてんだよね・・・

[36: 匿名さん]

私が住む地域も市街化調整区域だが、地図から見る面積からすると、この自治体は市街化調整区域がざっと9割ぐらいか。
長年市街化調整区域に住んでいる人、又は親戚などでないと住居を建てられないが、農地等を宅地に転換する場合は最低100坪からの敷地が必要との規制がある。

が、近所でも相続の関係等で元々住居のあった数百坪の広大な宅地を売る→50坪以下の敷地の建売が建つ事はたまにある。
どんな関係があるのか知らんが、業者が開発行為をかければ土地の制限をクリアして建てられるのが不思議だな。