請負契約のタイミングはいつ！？

[購入検討中さん]

いつも参考にさせていただいています。

建築条件付物件を年明けから打ち合わせしています。

間取りが決まり、外観が決まり、そろそろ土地契約をと言われています。
（工務店が3月決算のため3月中に土地決済したい様子有）

そこの工務店の慣習で、土地契約と建物請負契約は同時にするそうです。
これって違法ですか！？

私は土地契約が建築条件付きで、3か月以内に請負契約しないなら契約解除だと思っていたのですが、同時だともうあとにはひけないですよね。

現状、平面図の間取りと外観のみの打ち合わせで、
オプションも出て金額もでてるのですが、
これが請負契約のタイミングなのか、初めてなので謎です。

電気配線とか、外溝とか決めなきゃいけないことはまだまだあると思うのに、
皆さんは、どの段階で請負契約を結びましたか？

[82: 80]

>>81
プランが決まった頃だったような記憶です。
プランはカミサンがなんどもなんども間取りを練り直したので2ヵ月後くらいにようやく決めました。

前払い金（手付金）はその土地を案内されて、1週間後に払いました。

[83: 匿名さん]

売主が工務店と不動産屋とでは大分違うみたいね。
工務店は建てて稼ぐのが本分なので建てることに関してはそれなりに手順を踏んでちゃんとやる印象。（会社によるだろうけど）

[84: 匿名さん]

53です
79様
＞普通こんなことありませんから。
＞「あってはいけない」という感じ）
普通とか違法とか合法とか申し上げておりません

なぜ下請や大工さんの話をしたかは
話の流れが
見積書が出来上がるの早すぎる→坪単価で計算してるから早いんだ→そんなの普通じゃない
みたいな話になってましたので
元請けからすれば下請に発注する金額がわかれば利益乗せたら売値決定できる
と申し上げたかった
下請けにまわさない場合でも原価わかればざっくりわかる
その原価を坪単価を基準に計算してるって事です

標準的に決められた中から材料等選んでもらうだけなら３０万/坪と決めておいて
あと壁の広さだいたい＋設備３００万＋利益で総額計算する
そんなええ加減な計算で総額２０００万円とか決めて
それを
○○工事一式１５００万円
○〇工事一式３００万円
○○工事一式２００万円
ってそれらしく分類して見積もりを作成している会社があるって事です
標準でないものを希望した場合は出来ませんか追加でもらえばいいって考えてます

見積もりに単価が必要かとかあるべきだなんて話でなく　そんな会社があるって話

私が家を買うなら単価まできちんと出してもらって契約しますよ
単価まで出してもらっても素人なんで正直あまりわからないと思いますが、仰る様に増減した時の比較ができませんし何を使われるかわかりませんので

[85: 匿名さん]

80です。

とにかく引き渡し時に一括払いにしておけば、途中倒産してもなんとか最悪の不幸は
免れられる。

土地代金は土地契約時に、地鎮祭時に○○％、上棟時に○○％、と支払いを請求してくるところは
運転回転資金に不安があるとおもって避けるのも方策だよ。

[86: 44]

73さん
＞「注文」ではなく、「売り建て」のよさをおっしゃってますが、よくわかりません(注文より安い＞ということであれば注文を仕様を下げて安く作ればよいのだし、建売より自由度がきく(設備アッ＞プできる)ということは金額が注文住宅に近くなると思います)。
参考までに質問です。
では注文と売建ては何が違うとお考えですか？

[87: 79]

>53さん
仰りたいこと分かりました。
私も一部読み込んでいない部分、勘違いしてた部分があったようです。
失礼いたしました。
79は、53さんへのレスという形で半分は53さんに言ったものではありますが
半分はそれをきっかけに御覧になってる方の知識になればということで余計なことも含めて書いてるつもりですので
そのように受け取っていただければ幸いです。

[88: 匿名さん]

44さんは「違法じゃないの？」という質問には一切答えない
答えられるだけの知識がないのか
答えられないようなことをしているのかのどっちかと受け取るしかないが。
それでいいってことだね？沈黙＝yesとします。

[89: 匿名さん]

５３です
７９様
御丁寧に返信くださりありがとうございます
私の知識が浅く表現が的確でなかったものと思います
皆様の参考になるように書かれるのは良いことだと思います
私も色々な方の御意見を参考にさせていただいておりますので

自分が書く時は注意します＾＾；

[90: 33]

>44
他の人に質問されるのも結構ですが、それならまず
76の私の質問にも答えてくださいね。

[91: 匿名さん]

>44
>坪数換算の話ですが、建築条件付きのお話しだったので説明しましたが、通常売主と工務店は坪数換算での請負契約を結んでいますよね。
>その上でお客様との間に売主・買主として請負があります。
あらためて読むと、疑いようも無く違法じゃないか。
業界ルールのグレーゾーンとかじゃなく真っ黒の。
建物の売買契約にして建物分の手数料も取ってるだろ。

[92: 73]

44さん

言い訳ではありませんが、建築業界の関係者ではないので(もうすぐ引き渡しの施主です)、私なりの主観でお答えします。また「売り建て」という言葉はe戸建ての別スレ(建築条件付き土地関連)で初めて知った言葉です。

「注文」と「売り建て」の違いですが、「注文」は全くのフリープラン(HMによって多少の制約はあるがどんな外観だってよいし、どんな間取りにも変更可能、例：某梅図さんち)、「売り建て」は土地の契約の前からその土地に作る建物の設計が大体決まっているもの、と考えております。

また「売り建て」のイメージですが、基本設計から大きく異なるものは却下されてしまうイメージです(法規制にかからなくても、例えば、当初の設計が延べ床　35坪での設計の時に延べ床50坪の家を希望しても却下されてしまったり、外観を凹凸のある家を希望しても却下されてしまったり)。実際「売り建て」の業者と話し合いをしたことがなく推測の範囲ですので、間違っていましたら申し訳ありません。

自分は「注文」での契約でした。全くの白紙から間取りなどを詰めていきましたので、間取りが決まるまではかなり時間がかかりましたが納得しての契約です。

[93: 73]

５２さんなど「売り建て(土地の売買の前に、その土地に建てる(建てられる)設計が決まっていること)が素晴らしい」と考えている方に質問です。

「売り建て」のよさの中で、「その土地にどんな建物がわからないのに買うのにちょっと」ということをおっしゃられていることがありますが、そんなにそのことが重要ですか？

セットバックや、北側斜線、建ぺい率、容積率などその土地に対するしばりは必ずありますが、それを考慮しながら設計の打ち合わせをしていくのではないでしょうか？
またどんな建物が建つかということは、実際素人が図面を見ても(もしくは外観図など)細かくイメージはつきません(一級建築士の叔父はそれが玄人と素人の違いだよと話しています)。

建築条件付き土地で、土地の売買の前にその土地に建てる予定の設計がありどのような家が建てられるかが分かっている上で、それを全く無視したプラン作成ができるのであれば素晴らしいと思います(これは「売り建て」ではなく「注文」だと思うのですが・・・)

[94: 入居済み住民さん]

我が家は建築条件付き土地ですが、予定の設計とはかけ離れた大きさ、間取りで契約しましたよ。
土地の売主と建築業者が同じである、地元のビルダーです。
予定の設計は、あくまで広告を出すため（建築確認申請）のものであり、自由にプラン変更できました。
ただ、屋根や外壁などの資材、設備は決められた中からの選択制で、施主支給は不可でした。
当初の設計で建てれば○千万円。この状態で建てれば建売りとなんら変わりはないです。
延べ床面積を変えずに間取りのみ変更であれば同額、延べ床を増やせば1坪あたり○万円加算といった感じです。
坪数に応じた金額増については賛否両論のようですが、私的には納得できたので良しとしました。
設備に関して言えば施主支給に比べ割高なのでしょうが、トップブランドで統一してあったので安心感がありました。
地元では売り方（セールス展開）に少し問題があるようで、評判は芳しくないですが、
同規模の同業他社も似たようなものでしたから、立地条件と営業担当の質でその会社と契約しました。

契約は土地と請負が同時でした。契約書は1通。手付金は全額保全してもらい、決済は引き渡し時でした。
契約から決済までの流れ、使用する建築資材・設備の説明、設計プランの打ち合わせ方法等について詳細に説明を受けましたので安心して契約できました。
当初のプランは最低限の仕様だったので、最終金額は２割弱アップになりましたが、それでも予算内におさまりました。

[95: 匿名さん]

> 予定の設計とはかけ離れた大きさ、間取りで契約しましたよ。

> 予定の設計は、あくまで広告を出すため（建築確認申請）のもの

これ、大丈夫？どうみてもまずいでしょ。

[96: 94]

予定プランで確認申請を出し認可を得たうえで広告を出す。そのプランでいいのならばそのまま建築。
我が家の場合は、大幅に変更したので、改めて建築確認申請を出しなおして認可してもらいました。
この流れはまずいのでしょうか？

[97: 匿名さん]

>契約は土地と請負が同時でした。契約書は1通。


これが一番問題だと思いますよ。

[98: 94]

書き方に問題がありました。すみません。契約の形態としては売買契約になっています。
建物はこちらの提案に沿った形でプランが決まり、契約としては土地と建物をセット（建売）にした売買契約となる。
これだと問題ありませんかね？

[99: 匿名さん]

＞土地と建物をセット（建売）

建売（売買契約）ならこのスレッドと関係ないのでは？

[100: 94]

No92、93へのレスのつもりでしたが、私の書き方にも問題があり変な方向へ流れてしまい申し訳ありませんでした。
スレ違いとのご指摘を受け確かにその通りなのですが、今まで条件付き土地と請負の同時契約とばかり思い込んでいました。
ここの掲示板でも土地と請負の契約について問題が取り沙汰されていたので、実際は建売（売買契約）であったのだと認識できてよかったです。
失礼しました。

[101: 匿名さん]

実はスレ主も請負契約じゃなくて売買契約だったりしてね
ということでスレ違いとも言えないかもしれないので気にしなさんな