パークホームズ新百合ヶ丘ブライトグレイス（旧称：川崎市麻生区万福寺一丁目計画）

[物件探し中さん]

所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺１丁目２６番１１他（地番）
交通：小田急線「新百合ヶ丘」駅徒歩５分
間取り：２LDK～４LDK
総戸数：85戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上14階
竣工予定：平成25年02月下旬竣工予定
入居時期：平成25年03月下旬入居予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：三井住友・北島建設共同企業体
管理会社：三井不動産住宅サービス


【タイトルを正式物件名称に、物件概要を訂正しました。2011.12.21　管理担当】

[259: 近隣住人]

とりあえず値下げ確実と思うから現在価格メモっておきます。
60平米台／2LDK　3,880万円
80平米台／3LDK　4,380万円～
90平米台／4LDK　4,690万円
100平米台／3LDK　5,670万円

１階は世田谷通りから入れる店舗にはしないんじゃないですかね。
で、裏通りからしか入れないとすると飲食系は厳しいと見てます。
近所にレンタカー既に３つもあるし、コンビニも２つあるし、、、何がはいるんだろ。

[260: 匿名さん]

飲食系はマンション住民にとって嫌悪施設にもなりかねない。アリーナシリーズは飲食系NGだったんだけど、ここはOKなのかな。会社としてのポリシーは無いみたいだね。

[261: 匿名さん]

１階は店舗になるんですね～。確かにあそこで商売は難しそうだから事務所かなぁ？
今の時点ではっきりしてないなんて、購入者からしたら不満でしょうに。

[263: 匿名さん]

店舗付きマンションの場合、販売時に店舗が決まってるのってレアケース。どんなお店が入るか期待できる一方、リスク要因でもある。アリーナシリーズの場合、竣工しても店舗がなかなか決まらなかったしね。

[265: 匿名さん]

そこの線引きが人それぞれだから飲食系は揉めるよ。

[266: 匿名さん]

個人的には、美味しいケーキ屋さんとかいいですね。
急な来客時とかにパッと買いに行けるし。
後は、スタバとか。

[267: 近隣住人]

飲食系はあそこじゃ商売として厳しいから、期待しても入らないですよ。たぶん。
世田谷通りが入り口ならロードサイド店舗が可能性あるけど、そういう仕様じゃないでしょ。
裏通りなんて昼も夜も人通りほとんどないんだから（爆走する車は多いけど）、あそこで店やるとしたら相当なアホでしょ。

周辺も地代がかかってないような古い店以外はことごとく立ち上がりつぶれてるしね。
近場だとスポーツバーやら、ステーキやら、ここ５年くらいで色々あったね。

あー、塾とかなら可能性あるかもなぁ。マンション乱立で子供増えたし、駅前なら周辺地域からも呼び込めるし。SAPIXとかできないかなぁ。

[268: 匿名さん]

飲食ならなにが入っても、Gマンション化確定だな…

[269: 匿名さん]

マンション側の津久井道の歩道がきれいに整備されましたね。

麻生警察向かいのスエヒロはボリュームがありすぎて
最後のデザートまで完食できないけど美味しいね。

[270: 匿名さん]

どんなお店が入るかによって、住み心地が左右されそうですね…。

[271: 匿名さん]

す～もの広告でルーバルの部屋を推してるみたいだけど、売れないのかな。シーズンアリーナでルーバル付きキャンセル住戸がなかなか売れなかったのにまた、造っちゃたりして。

ちなみにルーバルって子供が庭と勘違いして走り回ったりして、階下の部屋は音問題に悩まされたりしてる。検討してる人はご用心を。新築マンションって入居するまで、回りがどんな人になるか分からないからね。

[272: 匿名さん]

266さん
ケーキ屋でも色々問題が出てきそう。
参考に某マンションスレを見てみては？

[275: 物件比較中さん]

こちらの物件を検討中の方にお聞きしたいのですが、借地権付きということに躊躇されたりしないのでしょうか？？
借地権ということは、期限が来たら自分の資産にならないのですよね？？
なんとなく、借地権だと賃貸マンションと同じイメージになってしまうのですが…
こちらの物件は、他と比較しても立地、設備、金額、全てにおいて申し分ないのですが借地権…ということなので一歩踏み出せずに居ます。
皆様のお考えをお聞きしたいとおもい投稿しました。

[277: マンション投資家さん]

>275
借地権物件を選択する積極的な動機がない限り、普通は躊躇しますよね。
資産家で相続財産に不動産を極力残さない方が面倒が少ない人とか、企業経営者で従業員向け社宅として購入して借地権の償却分と地代を損金計上したい人とかだったら、いいと思いますが。
賃貸物件との比較でも、借地権物件は転売が容易ではなさそうので、住み替えに苦労しそうですし。

でも、新百合ヶ丘の駅に近いところで、一定規模の新築分譲マンションがあまり開発されそうもないので、立地限定で中古マンションが選択肢にない人は迷うかもしれませんね。

[278: 匿名さん]

余計なことかもしれませんが

＞資産家で相続財産に不動産を極力残さない方が面倒が少ない人とか

結局、対象になった不動産の評価が基準となるので面倒は同じです。


＞企業経営者で従業員向け社宅として購入して借地権の償却分と地代を損金計上したい人

借地権の償却は現状、損金算入できません。

借地権マンションは新しい商品なので、借地期間が短くなるにつれて時限爆弾のような？
扱いを受けることでしょう。

賃貸マンションの方がいいのでは？という考えもできますね。

[279: 匿名]

定期借地権って、期限が近づくほど価値が低減していくのが明らかなのに、損金算入できないってひどいですね。
将来、賃貸に出す可能性がある人は検討対象から外しそう。

[280: ご近所]

隣の建材屋の敷地は有料老人ホームに決定。11月着工へ
駅･役所･総合病院至近だから人気はありそうです

定借マンション、老人ホーム、学生賃貸マンション、と
面白い並びになりましたなぁ、次は隣の時間貸し駐車場ですね。

[281: 匿名さん]

あそこのパーキングは上限１，０００円と安いから、いつも満車ですね。

[282: 匿名さん]

いろいろありますが、ここは便利であることに間違いはありませんね。

区役所が近い。
救急車がすぐ来る。
総合病院ができた。
モリノメディカルビルも近い。
もちろん駅・スーパーにも近い。

最近、これらにかかわることが多く
つくづくそう思います。

[283: 入居予定さん]

途中、引越しをする可能性のある方には向かないと思いますが
一生住む予定の方には良い物件だと思いますよ。
定借でないマンションでも、築61年のマンションの資産価値なんて
あってないに等しいと思いますし。
61年後、自分は間違いなくこの世には居ないので
環境・利便性・ステイタス・色々な要素を加味し、私はここに決めました。

[284: 匿名さん]

終の棲家のつもりの購入であっても、長い人生何があるか分からない。売却する必要に迫られることになって、売れなくて身動き取れないなんてことにもなりかねない。売るときのことも想定しないとね。

[285: 匿名さん]

このマンションを売るとき、買主さんはローンが組めるんだろうか？

新築の場合は提携ローンだから問題ないと思うけど？

中古の定借マンションの素朴な疑問。

[286: 匿名さん]

提携ローン以外だと、定借物件に貸し出しを行ってくれる金融機関って少ないから、中古になるとキャッシュ購入とか買手は限定されるよ。ローンの取り扱いについては、いくつかの金融機関に聞けば分かること。

[287: 匿名さん]

そうなると流動性は低くなりますね。

[288: 匿名さん]

ということは、上下と両隣の人がどんな人かが更に重要になりますね。
しかも隣に限らずマンション全体ですね。

[289: 匿名さん]

>>283 昭和58年以前の物件ならまだしも、今の工法・基準だと築後60年以降も
住まいとしては問題無く価値をキープ出来ますよ。
http://www.mansiontoushi.com/faq/show/d200704250002.html

60年となっているのは、減価償却の関係だけです。

もちろんのこと、管理が駄目であれば10年でももちませんが。

[291: 匿名さん]

>>290さん　定借についてお詳しいとのことで素晴らしいですね。

勿論、そういうことではなく・・・、
>>283さんの「定借でないマンションでも、築61年のマンションの資産価値なんて
あってないに等しい」というコメントに対して、ちょっと残念な誤解ですよと易しく
解説させていただいただけですよ〜。

つまり一般的にマンション寿命は60年程度と言われていることに対して、必ずしも
そうではないですよと解説しただけですので誤解無きよう・・・。

60年後に建物を壊して更地で返すのが鉄則であり、その為にお金を積み立てるわけ
ですね。

一方、一般のマンションでは修繕積立を行って定期的にリノベーションを行うわけ
です。上記の60年を超えても、今の建築基準でちゃんとメンテをすれば、ちゃんと
価値はそれなりにキープ出来ると予想出来ます。（ここでは立地が最重要ですが）

で、どちらを選ぶのかは各々の考え次第ですが。

[292: 匿名さん]

アメリカの友達は、100年超のマンションに住んでる
けど、なかなかオサレで住みやすそうだったよ。西海岸。
水道管とかは完全リノベされてたし。

[293: 匿名さん]

事業用借地権なんかだと更新されることが多いと思いますが、
住宅用はどうなんでしょうね？

ここの地主は誰ですか？
更新されないなら、最後はババ抜きになりそうですね。
ほとんどの人は目にすることはできないでしょうが・・・。

[294: 匿名さん]

ババ抜きという表現は気分を悪くされる方もいらっしゃるでしょうから、お気をつけを。

定借とはそういうものです。期限が来たら、更新でなく更地にして地主に返却となります。
重説でしっかり説明を受け、承諾しないと契約さえできません。

その分、比較的割安な価格で取得出来ますが、毎月の借地代は発生します。こちらの物件、
定借ではさほど易くもない価格ですが平米面積が大きいので、その意味では「安い」ですね。

とはいえ、終の住み家とはならないです。割り切る方にオススメ。

[295: 匿名さん]

多くの人は６１年あれば十分でしょう。

[297: 匿名さん]

ここの地代は月１万円くらいですよ。
もちろん、月々の地代はローンの対象外です。
相続放棄するのは自由ですが・・・。

[299: 匿名さん]

そうですね。相続なんて言ったところで、せいぜい60年後には子供は今までせっせと貯めた
取り壊し準備金を使って建物を壊して更地にしてから出て行かなければならないので、
「子孫のために敢えて美田は残さず」という主義の方には良いとは思われますが。

まあ人口変動要因を見越しただけでも、新百合ヶ丘や栗平、はるひ野あたりの新造成街は
高齢化＋一般消費需要低下を受けて、徐々に衰退していく可能性が高いので、割り切っちゃう
のも一つの考え方でしょうね。

ちなみに固定資産税って、定借だとどうなりましたっけ？

[300: 匿名さん]

固定資産税は借地にはかかりません、というか直接、納付しないということです。
結果的には地代が固定資産税相当額なんじゃないでしょうか。

[301: 匿名さん]

なるほど。でもウワモノにはかかりますよね？

[302: 匿名さん]

>293

通常の借地権だと、地主に正当な理由が無い限り契約の更新を拒否できない。なので一度貸しちゃうと、返してもらえなくなっちゃうってことで地主に不利だった。土地の供給を増やすために、期限が来たら無条件で返還さるってのが定期借地権の趣旨。だから、定借物件は更新が無いってのが前提。

[303: 匿名さん]

土地の固定資産税は地主が支払う。地主が自腹を切るわけじゃないから、当然、地代に上乗せされてる。

[304: 匿名さん]

だから土地は分かったけど、建物はどうなの？

[305: 匿名さん]

建物は所有権だから当然固定資産税の課税対象。

相続放棄の話しが出たけど、要らないマンションだけってことはできないから、放棄するなら相続財産すべてになるよ。それから土地は借り物だから、ローン対象にはならない。ローン組むなら何か担保物件を差し出さないとね。

[306: 匿名さん]

団信でローンがチャラになるなら、自分がすまなくても相続して賃貸に出せば地代以上の家賃で貸し出せるでしょ。ただ、賃貸が多くなると住民のモラルが下がると言われてるけどね。

[307: 匿名さん]

なんだか煮ても焼いても食えない感じだなあ。最後は何も残らない。
資産にすらならない。税金はしっかり取られる。

[308: 匿名さん]

外野が騒いでいるうちに完売したようですね。