マンション自主管理の実務体験について

[照る照る坊主]

こんにちは。
セミナー等へ参加しての勉強会も有意義ですが、実際の現場で管理実務を経験することは受け入れ先がなくなかなか機会がないものです。
大手の一部管理会社には新人フロントマンの研修施設や管理員研修施設があり、おおよその実務体験ができるところもありますが、管理組合役員やマンション管理士の方々を受け入れてくださる研修施設や実体験はほとんどないと思います。
私の居住しているマンションは、現在自主管理となり、収納実務から会計帳票作成、水道検針、管理員業務、清掃業務等々・・・すべてを実施しています。
今回、とある管理組合の役員より相談があり、「管理実務を一通り勉強したいので」とのこと。
そこで1日体験をしていただいたところ、各種セミナーや勉強会で得た知識は何となく理解していたつもりでしたが、実際に見たり会計処理の仕組みを見て驚きました。とのこと。実務の現場を見ることによりセミナーなどと違い、比べ物にならないとのことでした。
今回のご提案ですが、実務体験を希望される方がおられましたら、お声をかけてください。

[2: 契約済みさん]

マンション自主管理というのは、初めて聞きました。
これって、すごく労力が必要なんではないでしょうか。
できれば、マンション自主管理について詳しく教えていただけないでしょうか。
スレ主さんの質問にはお答えできなくてすいません。

[3: 照る照る坊主]

こんにちは。ご返事が遅れて申し訳ございませんでした。
さて、自主管理の割合ですが、居住者の皆さんはそれぞれお仕事をお持ちで且、管理については不慣れなので、何をどうしていいのやら、責任発生してまうのでは・・・などなど様々な事情により、管理会社に委託されていると思います。
当方の管理組合も分譲当初より15年間管理を分譲会社系列の管理会社へ委託しておりました。
しかし、月額100万円近い委託費を支払っていました。(エレベータ保守費、消防点検費、貯水槽清掃費などは別料金)
毎年のように担当者が変更され、後任への引き継ぎは皆無といってよい状態でした。
請求ミスや支払ミス日常業務の不履行、業務遅延は日常茶飯事でした。
それでも、自主管理への切り替えはしりごみされていました。
今年になって、減額を要望したところ、協議となり話し合いは平行線となり、せめて委託費に見合った仕事をと申し入れたのですが、その協議の話の途中で担当者が転勤となり、その連絡もありませんでした。
さすがに、あきれ果てて、管理委託契約を解約することとなり、他の管理会社への委託もとりあえず゜中止し、自主管理をしてみることとしました。
スタートはいろいろ大変でしたが、わずかの時間で、すべて整えました。
もちろん、専従者が必要となりますが、それほど難しいことはありません。

委託費がなくなった分、管理組合の預金は毎月多額の余剰金が残ります。
将来必要となる修繕費用の値上げもなくなり皆さんもっと早く自主管理に切り替えればよかっと言っています。
不安な点も多々あると思いますから、見学だけでもよろしいかと思いますので、是非是非、参考にされてみてはいかがでしょうか。

[4: 契約済みさん]

ありがとうございます。
そんなテキトーな管理会社があるんですね。
きちんとチェックしないとダメですね。
参考になりました。

[5: 照る照る坊主]

マンション管理は自主管理のメリットは多くあります。
下記のセミナーなども開催されますので、関心のある方はいかがでしょうか。

マンション問題研修会開催のお知らせ
　　日　時：　2008年11月30日（日）　13：00〜16：00
　　会　場：　名古屋市中生涯学習センター　2階視聴覚室
　　テーマ：　『管理会社シリーズ（第1弾）』
　　　　　　　　『マンションの自主管理—経験談を語る—』

詳細は下記のURLをご覧ください。

http://www.chubu-kankyo.org/

[6: 匿名さん]

自主管理を考えていますが、
とりあえず、ビル管理会社に委託するのはどうでしょうか？
(エレベータ保守費、消防点検費、貯水槽清掃費）など纏めて委託できます。
その後、個別に各社見積を取っていくと良いと思います。

ビル管理会社はマンション管理会社と違って競争が激しいので、
個別見積でもそれほど高額ではありませんよ。

[7: 理事長]

＞＞6
(エレベータ保守費、消防点検費、貯水槽清掃費）など纏めて委託できます。



別に委託しなくても個々に契約すればＯＫですよ

一度管理組合と契約書を交わすのみ
後は、理事の中から担当を決め　各点検日に立ち会い作業を進めてもらう
疑問に思えば質問すれば良いし
デジカメで写真を撮り後で検討するとか方法あります。

自分一人で考えこまなくてＯＫ　理事会全体で考えれば良いことです。

最初は、皆さん素人ですが大丈夫です。すぐ慣れますよ。


勿論同じ料金で継続しなくてもＯＫ
交渉して下さい。
継続を渋る様子なら別の業者を探しても良いし（継続お願いしますって話になります）

相手も管理組合相手なら問題少ないし資金あるし
管理会社との契約より安心だそうです。

現金もっているから強い！

[8: 匿名]

築21年のマンションに住んでいます。
建って5年ぐらいで、分譲系の管理会社から、エレベーターメーカー系（よくＣＭやってるとこ）で管理してもらい、ここもだめだったので、自主管理しました。
7年ぐらいやりましたが、結局住人の方で専従の方を理事長としてやってきましたが、その方が病気で亡くなったとたん破綻しました。
あとで判ったことですが、補修工事や保守管理など、近しい会社にてやられていたみたいで、結構高額な支払いをしていたようです。
駐車場契約書の散逸や、空き駐車場が出た場合仲良し住人に優先的に割り当てされていたり、収集がつかず
管理会社へ委託管理することになり、7年が過ぎました
駐車場の舗装工事や設備不備なども有ったんですが、今では見違えるようになりました。
ずっと住んでるので、何かあっても住民同士なので言いにくかったり、何か指摘しようものなら、じゃあ、あんたが代わってやれば良いじゃないか？なんてすごまれることもなくなりました。
管理費としてきちんと支払っているんですから、意見は伺ってほしいものです。

[9: 匿名さん]

うまくいっている、管理組合運営は
会計・出納業務のみ管理会社に委託
との他はビル管理会社や業者と直接契約にして運用している。

各種点検項目の内容は開示しているので
管理会社やビル管理会社は、儲けたいので不備箇所があると工事の見積もりを自主的にもってきます。

自主管理しているような管理組合なら、
管理者のトラブルなどの保険の意味で、
管理運営業務のみを受け持ってくれる地元の管理会社とかに安く依頼すればいいのでは？

マンションの理事長を受け持ってくれるマンション管理士の企業があればいいと思います。

[10: 自主管理の苦悩]

マンション新築当初より、管理費を抑えるために住民のみで自主管理をしています。
最初に組んだローンから借り替えたいのですが、都銀2件には管理会社に委託していない自主管理はローンを組めないと断られました。
自主管理でもローンの借り換えができるところをどなたかご存じないでしょうか？

[11: マンション住民さん]

当方は、自主管理でとてもよく運営されているとおもいます。これには住民のなかから本当に住民のことをかんがえてくれる役員、理事長などスタッフが重要です。一番　誇れることは管理費の滞納はゼロです、会計業務も住民からえらばれた役員が、キチンと対応しているので本当に安心です。隣接の委託管理のマンションが夜間電球がきれて何日も放置されているのにくらべ、うちは、役員みずから即座にきれた電球などは、交換します。ゴミの集積所も小さなことですが隣接の委託管理のマンションは、カンや瓶の提出日に第三者が勝手にでいりして売却できる缶などをもちだしています。負担はかかりますが、うちの集積所は、収集日とうじつに鍵をあけて、　上記のような問題がおこるのをふせいでいます。
これからの問題は住民の高齢化、でスタッフの　補充が更新ごとに難しくはなっていきますが、住んでいる自分のマンションをみんなで良くしていこうとおもう意識だとおもうのです。

[12: ちょんまげ]

場所によります。
うちのマンションは自主管理ですが、結局古株のジジィとババァの意見がまかり通る感じ。コミュファさえ導入拒否されました。

[13: 契約済みさん]

今時の流行りで、
シェアカー、シェア自転車
宅配ロッカー、高速LEN、
CSテレビの配信、スカパー
高圧受電システム
太陽光発電
すべて、年寄りにはわからないだろうな！

[15: 匿名さん]

　普通の年寄りにはわかりません。　管理会社の住友不動産建物サービスでさえ分かりません。本当に管理会社でしょうか。　他のスレを見ればわかりますし、住友不動産建物サービスのスレでも分かります。　年寄りの「財閥系管理会社」は大丈夫なのでしょうか？　おかしいですね。　ついでに右上の「お知らせ」も、ご覧ください。

[16: 匿名さん]

　６５歳の年寄り（マンションの地域では、青二才扱い）ですが、すべてわかります。

　シェアカー、シェア自転車 　（一時使用共用自動車と自転車）

　宅配ロッカー、高速LEN
　（２００３年新築のマンションですが、宅配ロッカーは集合通便箱の横に大小のサイズがあります、高速LENはありませんが、私の住戸の各部屋には、工事会社と、販売会社に依頼し、有線ＬＡＮは配線済みです。）

　CSテレビの配信、スカパー
　（共同視聴が出来るよう、ＢＳアンテナとＣＳアンテナがあります。　契約すればスカパープレミアムサービスの視聴が可能ですが一部のチャンネルはシステムが古いので、デジタルサービス全チャンネルの視聴はできません。　管理規約にも記載があります。　現に共同視聴を利用しておられる方があります。　　従って、バルコニーにＣＳアンテナは一本もありません。）
　
高圧受電システム　　　　　
　（中規模マンションなので高圧受電はしていません。　通常の６，６００Ｖで受電し、電気室の一部の電力会社借室内変圧器で、２００Ｖと１００Ｖに降圧しています。）

太陽光発電　　　　　　　　
　（ １４年前の新築時に設置を提案しましたが、その当時は一般的でなく、費用も掛かるので実現しませんでした。　マンション屋上は太陽光発電装置に対応していないので、設備設置には絶対反対です。）