マンション購入の契約をしたのですが不安です

[匿名]

主人の年収が６００万円で月手取り４５万位です。（私は専業主婦、10歳と７歳の子供あり
賃貸生活で引っ越しを考え中で、マンションの広告を見ていたら家賃なみで、月々支払えるとありモデルルームへ行き支払い計画書を出してもらったところ３１９０万の物件を頭金と諸経費込みで６００万用意し２７４０万借入３５年払いボーナス払い０円で計算してもらったい管理費、修繕費、駐車場代込みで今の家賃１１万円と変わらなかったので大丈夫と言われ契約してしまいました。後日知人に話したら、無謀だと言われました。それは、ローンが銀行ローンの3年固定だったからです。しかし昨年主人が転職していて勤続年数が1年であったため公庫等
は、使えるかどうか、また公庫と銀行併用すると諸経費が膨らむし、公庫も２００６年に変更があると営業マンに言われたのです。今は、銀行
のローン審査待ちです。やはり無謀だったのでしょうか

[2: 疑問]

素朴な疑問ですが、年収６００万円とは手取りですか？
また、ご主人はおいくつですか？

[3: 匿名さん]

一目で絶対無謀だといえるほど、無謀じゃないように思います。
頭金は400万円ぐらいですよね。2割には達してないけど、無茶苦茶少ないというわけでもない(ゼロで組んでしまう人もいるし)。
給与が手取か支給か不明ですが、どちらにしても無茶苦茶少ないわけでもない。
銀行1本にしたということですよね。自分は公庫無用派なので、銀行1本にしたことで無謀だと言われているのでしたら、それは違うんじゃないかと思います。まあそれは人それぞれです。
それとは別に、銀行の金利優遇ですが、35年-0.7%のような長期のものが有利です。
今のご時世でこれが「固定3年のみ」とかはやばいです（無謀という意味じゃなくてお得じゃない）。
銀行のローンを何年固定にするかは、実際には銀行の人と向かい合ってのローン契約（金消会という）で決めます（マンションの売買契約の時点では決まりません）。

[4: k]

月の支払いが11万なら年間で132万
132÷600=0.22
年収に対する返済比率が22％なのでまぁ大丈夫ですね。手取り600万なら更に余裕ありだと思います
銀行ローンは3年固定との事なので、その時に金利が上昇していればその分月の支払額が増加することが不安といえば不安でしょう
将来の金利上昇に備え公庫の固定金利も併用する方法もありますが、それは今後の日本の景気次第なので何が得かを言い当てることのできる人はいません
金利が上昇するということは一般的には景気が上向くということなので金利上昇分くらいは給料もあがるはずです。（もちろん会社の業績、業種、当の本人の会社での評価次第ですが）
後は02さんが疑問を持たれているようにご主人の年齢が問題ですね。仮に40歳で35年ローンを組むなら75才までローン払わないといけないわけですから・・・現実には退職金で一括返済すると思いますがローンの残りが多ければ大変です

[5: 匿名さん]

『頭金は最低２割』が定説なので、諸経費込みという点がちょっと
弱いかも。このご時世なので、ボーナス払い無しにしておいて繰り
上げ返済に回すのは良いと思います。実際に35年間払うのは現
実的ではないので、ボーナスでどのくらいつぎ込めるかが鍵にな
ると思います。金利については誰もなんともいえないですね。
ある意味、変動はギャンブル性は高いですが、景気の上向きに
伴って金利上昇する局面になってきている可能性はあります。
たとえ上昇しても、いきなりは返済が増えないようになってい
ますから、対処する猶予期間はあります。

ちなみに、公庫は、たとえなくなっても契約時の金利は変わりま
せんし、回収機構が別途設立されるようです。営業マンが公庫
を奨めず、銀行を推すのは、手続きが楽で、かつ資金回収が早
いためです。いわば常套手段ですね。

[6: ０５]

追加です。

もちろん、銀行の短期変動金利（いま１％台ですかね）のほうが公庫
（２．７％だったかな）より圧倒的に低いので、買いやすくみせるため
ということはあります。残念ながら？最初から公庫で計算する営業は
皆無です。デベロッパとしては買い手が途中で返済不可能になろうと
全く困りませんから。（すでに資金回収済みのため）
ちょっと脅かしてすいません。

個人的には、どのようにも立ち回れるので、長期固定と短期変動の
ミックスが理想的だと思います。転職等の事情でそうもいかないと
いう前提であればごめんなさい。

[7: 匿名さん]

ローン返済については、あれこれ悩みすぎない方が良いかと思いますよ。
もちろん、計画性をもってじっくり考える事は大事なことですけど。
だって３５年間借金を返し続けるなんて、真剣に思い悩んだら滅入ってしまい
ます。明るく楽しく、日々の生活を過ごしていきながら少しずつ返していけば
良いと思います。なにもいい加減な生活をしろという意味じゃないですよ。
あくまで気の持ち方です。
ちなみに僕は匿名さんよりもはるかに返済が大変です。でも気持ちを楽に
夫婦で頑張って返していこうと思っています。
なにごとも前向きに。前向きに。

[8: 匿名さん]

自分も数年前に2700万くらいのローンを公庫35年で組みました。
ボーナス併用ですが、年間返済額は当初10年が115万くらいです。
これに管理費修繕積立金駐車場代含めて、更に固定資産税+
都市計画税と団信保険料などを足して、ざっくりと月割りしてみる
と、毎月約15万を支払っている計算になります（これには住宅
取得特別減税や固定資産税の減税分は含んでいません)。

1さんの場合は多分当初の利率が低いので、これよりは安くな
るのではないかと思われますが、お二人のお子さんにかかる費用
を考えればもちろん楽ではないにせよ、無謀という程のプランでは
無い様にも思います。

[9: 匿名]

皆様いろいろアドバイスいただきありがとうございます。０２さんの質問ですが、年収は手取りでは５４０万で主人の年齢は４０歳で返済期間は３５年です。営業マンに勧められているローン計画は、銀行ローンの3年固定で３５年間は、金利−０．７優遇が受けられるという事でした。これは匿名さんのアドバイスの長期-０.7優遇と同じでしょうか?これからもアドバイスお願いいたします。

[10: 05]

銀行の優遇金利は、お勤めの会社の信頼度や勤続年数などにより
変動します。よって、個人ごとに条件が変わってきます。
全額3年固定ですか....うーん、自分なら最低5年固定くらいにするかな。
まぁ、3年後に、再度プランを選べるので（再度3年固定でいくか、ある
いはもっと長期にするか）このままやってみるのも悪くないとは思います。

いずれにしろ、完済年齢は早めることが必須ですので、実際には繰り
上げ返済込みで20年くらいで返済するような気持ちでいけばよいかと
思います。それと、子供さんや間取りとの関係で、もう１度住み替える
可能性（必要性）があるか、あるいは終の棲家とするかもいちおう話し
合っておかれるとよいと思います。今のご時世、引っ越そうと思っても
売るに売れずということも多いですので。

[11: 匿名さん]

もう一度公庫など固定でも計算してみてもいいのでは。
安い金利で買い安そうにチラシなどにでますがやはり３５年という
長い時間を考えると私は固定金利のほうがよいと思いますよ。
固定金利はかなり割高な感じはすると思いますが金利が変動して
ドキドキしなくてすむ保険のようなものでは。

でもますます低金利の時代になったら「損したー」って思うかなー
これからは金利が上がっていくと勝手に思っています。
みんなはどう思ってるのかなー

[12: 05]

>>11
いくらなんでも、これ以上は金利は下がらないでしょうねぇ。
やっとこ景気が上向きだというし。
（信じていいんだな ＞経企庁）

公庫は高いといっても高々2.7%(10年以降は3.5%)ですからね。
これから一時取得される方が羨ましい限りです。

[13: 匿名]

今日、銀行から審査結果が届きました。審査は通ったようですが、条件の欄に私を物件保証人にする事とありました。物証保証人とはどういう事でしょうか?頭金の一部を私も負担し共有名義にしてあります。また審査が通った後でも公庫に変更する事が、できますか？
アドバイスお願いいたします。

[14: 匿名さん]

いわゆる連帯保証人のことでは？
だとすれば、旦那様にもしものことがあったときに、代わりに支払い義
務が生じます。
きっと営業はゴニョゴニョ言っていやがると思いますけど、公庫に変える
ことは可能だと思いますよ。そのぶん、銀行へは借用額が減るだけなの
で、問題ないかと。
公庫には上限額があります（特別割増もありますがさすがに金利が
高いと感じるかも）ので、それ以上は銀行から借りるという前提です。

[15: 05]

基準額＋初めてマイホーム加算で、\1800万くらい公庫から
借りれますね。それ以外の加算部分は使わずに、その他を
銀行の短期固定にするとバランスとしてはちょうどいいんじゃ
ないでしょうか。
金利が上がったら銀行へ繰り上げて返す、低いままだったら
公庫から順に返すようにすることで、金利リスクを回避すること
が楽になります。

[16: 匿名]

営業マンに公庫と銀行の併用を申し出手、計画書をだしてもらったが、月々の返済が１万ほど上がり、しかも公庫は2006年に無くなるくらいだから、どうなるか解らないとか、転職して勤続1年だから公庫の審査とおらないだろうから銀行を勧めている。それに、銀行の審査が通ったから他の審査は受けられません。と言われました。本当に審査を受けられないのでしょうか?

[17: 匿名さん]

当座の返済があがるのは仕方がありません。
なんせ未来永劫固定なんですから。
公庫はなくなっても返済には問題ありません。

http://www.jyukou.go.jp/news/topics/topics_sup_new.html

銀行の審査が通ったからといって他の審査が受けられない
なんてことはないですよ。面倒くさいからいってるだけでしょ。:-)
たしかに、公庫の審査が通るかどうかはわかりませんけど。

[18: 匿名さん]

公庫のほうが勤続年数にうるさくないのでは？
とにかく通る通らないは営業マンではなく公庫が決めるので
出してみたほうがいいのではないかと思いますよ。

[19: 匿名さん]

新築マンションを購入しようと資金計画書を作ってもらっているのですが
知識があまりなく不安なので、御意見をお願いします

年齢　３１歳　新婚
年収　４５０万　＋　嫁さん　４００万
物件価格　３，５００万
毎月支払額（管理費＋駐車代含）　１２万
ボーナス払い無　頭金は諸費用代込みで２００万です
銀行ローン２年固定金利１％　３５年ローン

共働き前提ですが、子供ができたときのこと考えると不安です

[20: 匿名さん]

年収は税込ですか手取りですか。
いま支払っている家賃はいくらですか。

・諸費用は、３５００万円の物件であれば２００万円を少し超えるかもしれない。実質頭金ゼロ。
・（セオリーからいけば）頭金が少ない。セオリーでは７００万円。
　（ただし家賃との関係で少なくても大丈夫（セオリーではないので異論はあると思う））
・子どもができるのを想定するのであれば共働き前提はできない
　（子どもができる数年後までにご主人の収入がプラス４００万円になる見込みがあればOK）
・銀行の短期キャンペーンをあてにしてはいけない。
　２年１％ではなく、３５年-0.7%のほうを選んでください。

[21: 営業の姿勢が…。]

公庫付きの物件ではないのかな？
公庫はなくなるかどうかわかりませんよ。
名称だけ変わって、実質は同じでしょう。
もちろん、ローンのほうは今度も継続すると思います。
どなたかがおっしゃってましたが、公庫は確かに固定金利がこれからの金利上昇局面では保険ですね。
その営業マンの認識というより、いかに公庫を使わせず、返済計画を容易なように見せるか、なのでしょう。
金消会までにローンの方法は決められます。
公庫に申し込んでみてもいいのではないでしょうか？