買い替えって・・・・

[るきーに]

現在住んでいるマンションが築30年と老朽化し、来年の入籍を機に新築
マンションを購入しようかと考えていますが、買い替えのタイミング等
わからないことが出てきてしまいました。

現在働いている会社の近く（徒歩2分程度）に、2300万円で広さも77㎡と
手ごろな物件があり、そこに決めようかと考えていますが、資金計画が
これでいいのか自信がなくて・・・。

まず、収入が手取り16万＋ボーナス20万X2回と少ないので、３つの銀行に
事前審査してもらったところ、３つとも概ね2000万程度の借り入れまでなら
許可が出たと担当の営業マンの方から言われました。そこで、2000万を
借り入れ（35年ローン、金利は銀行によって違いますが3年固定で2.5%程度）
残りは現在住んでいるマンションを売却して頭金と諸費用に充てようと
考えています。

現在住んでいるマンションは親が亡くなったことにより相続した
もので、ローンはありません。他の部屋が売りに出ている際の相場が
だいたい800万前後なので、少なく見積もって700万程度で売却できるものと
考えています。

ここでよくわからないのが新築マンション購入の契約と、現在住んでいる
部屋の売却のタイミングです。購入予定のマンションは来年4月完成予定
ですので、その頃に現在のマンションを売却したいのですが、いろいろな
サイトを調べていると、契約時に手付けとして物件価格の１０％を支払わなければ
ならないと書かれていますが、預貯金が100万円程度しかありません。

その他にもオプションや諸費用の清算などもありますし、正直現金が100万円
程度での購入は無謀なのか・・・と思い始めています。中古マンションから
買い替えで新築マンションに移られた方がいらっしゃいましたら、気をつけた
方がいい点など教えていただけないでしょうか、長文で申し訳ありませんが
よろしくお願い致します。

[2: 匿名さん]

頭金や諸経費代が無いに等しいので『売り先行』でいくしかないと
思います。もしタイミングが合わない場合は、仮住まい期間が発生
します。\700万で売れたとして、（仮住まいなどの）経費を考え多め
に\1800万借りたとすると、\6.5万/月程度の返済になりそうです。
（ボーナス払いなし）

返済の目安は、年収（税込み）の25%までです。
年収を\280万（税込み）とすると、返済限度は\70万/年くらいですね。
ボーナスなしで月割りにすると、ちょうど\6万くらいです。
ということで、余裕は全くないがなんとかなるといったところでしょうか。
ということで、何かと金がかかることも考えるとあまり薦められません。
あとは、管理費・修繕費の額にもよりますね。

[3: るきーに]

ありがとうございます。

来年彼が仕事を辞めて引っ越してこちらで再就職になるのと、母親の収入が12万/月
ほどありますので、返済の点ではさほど辛くないとは思うのですが、ローンを
組む際には何があってもいいよう、私の年収だけで組む予定でいます。
（現実問題、母も高齢ですし、彼の就職がすぐ決まるかどうかもわからないので
当てに出来ないとも言うのですが・・・）

ローン以外にかかる費用は管理費・修繕費・駐車場あわせ、月1万円程度です。
やはり売り先行である程度の仮住まい期間も頭に入れないといけないと
言うことですね・・・母親は現在住んでいるマンションを担保に借り入れをし、
それで諸費用等支払ってはどうか、と言っていますが、そんなにうまく
いくかどうか・・・。

[4: 匿名さん]

なるほど、当座の収入はなんとかなりそうですね。

担保に入れる＝売らないということなので、売るつもりの物件を
前提としての借り入れは無理かと思います。あとは、短期の
『つなぎ融資』ですね。なるべく期間を短くしたいところですが。

[5: 匿名さん]

便乗ですみませんが、
買い替えするときに、今の自宅が売れる前提で契約はできるのですか。青田売りで。
売れないと買えないので、デベはいやがりますよね。その辺はどうなんでしょう。

[6: 匿名さん]

停止条件付き契約と言って、現在お住まいの物件が売れなかった場合、無条件で契約破棄できる方法があります。

但し、売り出し期間は２ヶ月程度となり、最低売価の設定も低くせざるを得ない（早く売れるような条件でなければ契約できない）ので、場合によっては「叩き売り」的なイメージを感じます。

青田売り物件の契約では、借家生活の期間を考慮する必要がＭＵＳＴです。また、抽選に倍率が付くような物件（区画）では、申し込みを嫌がられたり、抽選結果を操作されたりします。

[7: ０５]

ありがとうございます。
デベによっては、１期、２期の時点では、停止条件付き契約を受け付けないところもありそうですね。
キャンセルになると売りずらくなるし。

[8: 固定資産税のほかに・・・]

万が一の失職したときのことなんかも考えてる人が居るようですが、
その場合、固定資産税の負担が結構大きく感じますよね。
そのほかに、国民健康保険は、固定資産税額の３割程度の金額で、資産割での負担がありますよ。
失職中、または組合健保のないところに就職したら、これを払うわけです。
収入少ないときは、これが意外と負担に感じるよね。