残債はとりあえずありません
どうですか？
[スレ作成日時]2011-07-15 17:12:17
注文住宅のオンライン相談
分譲マンションを賃貸に出してる方おられますか
| No.1 |
by 賃貸マンションオーナー 2011-07-15 20:45:39
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>>00
当初から貸す目的で無借金で購入したのなら、愚の骨頂です。 借入金が無く賃貸に出すと、多くの場合は不動産所得が発生します。 減価償却費は、自宅として使用していた場合は法定耐用年数の１．５倍で計算しますが、事業用として使用する場合は本則適用ですが、なにせ耐用年数自体がながいですからね。（ＲＣは４７年、重量鉄骨は３４年です。） 土地部分は自己資金、建物部分は全額借入が理想です。 金融費用のうち、利息部分の年間支払い金額は全額損金扱いになりますから。 更に、建物部分の金融費用（もちろん利息の年間支払い金額）に関しては、他の所得との損益通算が可能です。 費用にできるのは、これ以外に修繕積立金や管理費、固定資産税・都市計画税、個人事業税（不動産所得が２９０万円以上で課税される）、償却資産の固定資産税（１５０万円以上で課税される）、修繕費などがあります。 分譲マンションを賃貸に転用するには、所得税のことも考えないといけませんよ。 |
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| No.2 |
無借金が一番です。
借入は愚の骨頂。 借入金利息より税金払った方がよっぽどお得です。 |
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| No.3 |
2が正解
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| No.4 |
売却できるなら売却したいのですが
借り手を見つける方が 早そうな地域のようです |
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| No.5 | ||
| No.6 |
税金は戻ってきますよ。当然。
でも、借入金利息って本当の持ち出しだから得にはならない。減価償却とは違います。 借入することで、手持ち資金に余裕を持たせ、それを運用し、利益を出せれば、借入する方が得。 でも、やってみなきゃわからないので、云わばギャンブル。それがお得の根拠じゃどーしょもなく弱い。 数字に基づく理論的根拠のある説明をお願いします。 |
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| No.7 |
>>06
借入金利の税効果を除いた程度の運用利益を出せばいいのですよね。 うちの場合は所得税２３％（借入が無い場合はこれより税率が上がるので実質２５％）、住民税１０％、個人事業税が昨年実績で５％（不動産所得２９０万円超でないと減額となるが、実際課税されているから借入が無い場合は上乗せ分も５％。）。合計で税効果は４０％。 金利が固定３％で、現在の借入金額が約１億円。 無借金だと、年間３００万円所得が増えるが、借金しているからその分が少ない。 税効果が４０％あるから、３００万円の６０％１８０万円を稼げばいい。 借入しないで１億円があれば、１．８％以上運用すればいいわけですね。 国内株式で投資額の２％配当金を得れば、税金を所得税７％住民税３％払って元だね。 十分に運用できるでしょう。 |
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| No.8 |
>>06
もう一つ、借入していた方が得な面がある。 自己資金だけで不動産投資をするということは、それだけの資金をあらかじめ準備しなければならない。 自宅を買うなら、ゆっくり何十年もかけて貯めるのは、どうぞご自由にの世界。借入すれば税額控除があるから、どちらがいいかを考えての話。 賃貸に出して金儲けをするのは、自己資金運用以外にもっと別の観点からの考慮も必要。 借入金を使ってやった方が、自己資金が少なくともいいわけ。 他人様が、借入金を支払ってくれるからね。 土地を遊ばせておくか、事業用資産にして活用すべきかを比較検討する。 更地や未利用地は、その様態によってはかなりの金食い虫になる場合もある。 固定資産税や都市計画税が、いっぱいかかることもあるね。 利用して収益をあまり生まない固定資産がある場合、個人ではないが、企業の場合は減損会計で損失計上を迫られる。 |
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| No.9 |
>借入金利の税効率を除いた程度の運用益を出せばいい
だね。 賃貸経営のリスクと株式運用のリスク無視すれば大正解。 そのポジティブな考えは悪くないが、はっきりいって、リスク高すぎ！ 一般人は真似しない方が無難ですね。 万馬券当てれば大金持ち！って発想と変わらんよ。 |
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| No.10 |
ちょっとずれてるかもしれませんが質問させてください。
いま住宅ローンを使ってマンション購入→賃貸に出していますが全額返済しようかと考えています。 ①現在は近所の賃貸マンションに住んでいますが抵当権抹消書類は普通に郵便局の転送届で届きますか？ ②借り換え後1年ですが早期に返済しすぎて今後住宅ローンが借りにくいということはありますか（他行含め）？ ③登記簿上の所有者住所をそのまま物件住所表示させておくことは問題ないですよね？（現賃貸マンションの住所 に変更しなくてもよいですよね？） 繰り上げしようと思ったのは今後住宅ローンを使いマンションを購入可能性があるためです。 宜しくお願いします。 |
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| No.11 |
うちでは、等価交換で入手したマンションの1室2LDKを賃貸に出しています。
ローンがないし経費が少ないので、バッチリ税金が掛りますが、仕方ないですね。 とりあえず、十年位貸せば、等価交換以前に掛った経費を取り戻せます。 |
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| No.12 |
うらやましいかぎり
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| No.13 |
>>11
元地主さんの一番リスクが少ない選択ですかね？ 前の取得価格が土地の持分と建物に引き継がれますから、減価償却費が少なくなって課税額が膨らむのは当然です。 土地の持分以外を売却した分が、このような状況で「課税の繰り延べ」が長期間に渡って行われます。 不動産所得は、事業的規模かそうでないか（１０戸以上または５棟以上か？）でかなりのハンディがありますが、どうなのでしょうか？ |
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| No.14 |
>>10
＞住宅ローンを使ってマンション購入→賃貸に出していますが 借入した金融機関に、賃貸に用途変更する許可をもらっていますか？ 許可をもらっていないと、それこそすぐに全額返還を求められます。 全額返済して抵当権抹消登記をしようとするなら、当該不動産の登記に関して住所変更の登記も併せておこなうことが必要です。 これで、①から③とその後の文章に対する答えになっていますね。 アパートローンに変更するのが、正しい選択です。 アパートローンで残債があっても、これは所得に反映するので、住宅ローンは不動産も含めた所得で審査されますので、結果としてアパートローンの残債そのものは住宅ローンの審査には無関係になります。 アパートローンの利息支払い額は、不動産所得の費用として認められます。 （土地部分の利息支払額は、他の所得との損益通算には使えません。） |
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| No.15 |
銀行にはいってませんし、担当者から最初にばれませんからと言われていましたので。
ばれても優遇なくなるだけと言われました。 他の収益物件売却して全額返せるようになってから賃貸にだしました。 司法書士に聞いたら住所は変更しなくてもよいと聞きましたが？ |
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| No.16 |
>>10
間違っても、住宅ローン控除の申告（年末調整も含む）などはしていないでしょうね。 もしやっているなら、修正申告をしなければいけませんよ。 利子税って所得税の場合、１４．６％です。（軽減税率の適用はありません。） 時効は悪質な場合申告期限の日から７年間です。 税額そのものも５％から４０％増になりますので、お早い申告を。 |
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| No.17 |
>>15
＞担当者から最初にばれませんからと言われていましたので。 ばれても優遇なくなるだけと言われました。 それは金融機関の人ではないから、「どうなってもわかりません。」の世界ですよ。 ＞司法書士に聞いたら住所は変更しなくてもよいと聞きましたが？ 司法書士は、本来は逍遥すべき立場ですが、「私はそんなことは知らなかった。」で通るんです。 つまり、「同じ住所で一部を賃貸しているものだと思った。」と言えば、「あとは申請者に聞いてください。」で通るんです。手数料をもらいたいから、引き受けるんですよ。 （住居変更しなければ、住民票抄本の提出までは不要だからね。） まったくコンプライアンスという考えが無いな。 |
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| No.18 |
銀行の役職者の方がいってましたし、また住宅ローン減税など受けていません。
前の自宅の売却で3000万控除使いましたから。 決めつけはやめてください。 あまりご存知ないようでしたらいいです。 |
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| No.19 |
だいたい引っ越し後住所変更してるのに住宅ローン減税うけれるわけないでしょう。
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| No.20 |
>>13
うちは、事業的規模ではありませんので、税制的には良くないです。 2戸所有していて、1戸は自己使用、1戸を貸しています。 賃貸に出すのに、オプション入れて高額に仕上げてしまいましたので、経営能力はナイです（涙） ただ、借金も無いので、経営は大丈夫だと思います。 |
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| No.21 |
たとえば、築２０年くらいで
（家の中のメンテナンスが今後いるであろう） 家賃１０万だったとしたら 税金 管理費等の必要経費を差し引けば いくらくらい残りますか？ もちろん 地域によって随分違うでしょうが。 家賃保証制度以外に付けておけば良いものって他何がありますか？ |
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| No.22 |
>>18
どっちにしても、まだ以前の住所のままでしょう？ １０投稿の ＞①現在は近所の賃貸マンションに住んでいますが抵当権抹消書類は普通に郵便局の転送届で届きますか？ 抵当権抹消登記の際には、債務者側（所有権登記名義人）は、提出する資料の住所と登記簿に記載されている住所が合致しないと、書類は受理されません。 住所変更をしないまま、抹消登記をしようと考えているのは明らかです。 なお、債権者側（抵当権登記名義人）の住所が登記簿と一致しないのは、問題なしとの判例があります。 「金融機関に賃貸転用がばれないように、現在も住所変更しないでいる。」と告白しているようなものです。 |
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| No.23 |
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| No.24 | ||
| No.25 |
>>24
２２投稿の一部を再投稿 ＞抵当権抹消登記の際には、債務者側（所有権登記名義人）は、提出する資料の住所と登記簿に記載されている住所が合致しないと、書類は受理されません。 意味がわからないのか？ |
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| No.26 |
>>24
合致させるためには、何が必要かを考えろ。 |
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| No.27 |
銀行に住所変更の連絡すればいいんですよね。
それは理解してますよ。 |
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| No.28 |
>>27
実際に住所変更しているなら、抵当権抹消の登記時に、住所変更の登記も併せて必要だということを言っているのです。 |
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| No.29 |
そうですか
司法書士に再確認してみます |
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| No.30 |
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| No.31 |
０１さんは何様？のつもり。
頭悪いんだから、もっと謙虚になれば？ 文章はわかり難いし、的は射てないし、どうどもいい余計なことは書くし。 １０さん恫喝してるよ。わかってんの？ １０さんの三つの疑問に対する私の回答。 ①と③に関しては郵便局と司法書士に聞いて、その通りにすれば良いと思います。 ①は転送可能ならわざわざ住所変更する必要はないですね。 ③は実務をおこなっている司法書士がいうのなら間違いないでしょう。 ②は早期に返済することは銀行にとっては資力ありとする判断基準になるので、有利にはなっても不利にはならないですね。 ①で転送不可なら、下手をすると住所変更の事実を銀行側に知られる可能性があります。その場合、住宅ローンの性質上期限の利益喪失にあたりますので注意が必要です。まあ、一括返済可能であるとのことなので問題なしですが。 金融機関の役職者の方が仰る優遇がなくなるだけ、という解釈は一般論で言えば違います。その方個人の解釈ではなく、金融機関の公式見解であればＯＫですが。あと、蛇足ですが、転勤とか親の介護とか特別の事情があれば、賃貸もありです。これも一般論ですので、利用している金融機関に相談ですね。 |
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| No.32 |
なるほどですね。
あまり面倒くさそうなら極限まで元金減らして（期間短縮せずに）退去した後 いったん住んで抹消してもよさそうですね。 |
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| No.33 |
>>31
投稿内容を見ると、全くおかしいことに気が付きませんか？ ＞①と③に関しては郵便局と司法書士に聞いて、その通りにすれば良いと思います。 で、あなたはどう考えるのでしょうか？ ＞①は転送可能ならわざわざ住所変更する必要はないですね。 転送可能 何をやっているのでしょうか？ ＞③は実務をおこなっている司法書士がいうのなら間違いないでしょう。 そうだね。聞けばいいんだ。ここに相談する必要はないね。 ＞②は早期に返済することは銀行にとっては資力ありとする判断基準になるので 正しい手続きでやらないと、あなたの判断通りにはなりませんよ。 ＞①で転送不可なら、下手をすると住所変更の事実を銀行側に知られる可能性があります。 このことは、さんざん私が投稿していますよね。 ＞その場合、住宅ローンの性質上期限の利益喪失にあたりますので注意が必要です。 これも私がさんざん言っていることです。何が言いたいのでしょうか？ |
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| No.34 |
皆さんすみません。私の質問内容がわかりにくかったので。
私の意図としては ①は郵便は内容によっては（例えば住宅ローンを借り入れた時そうでしたが）転送不可郵便なるものが 存在しますよね。抹消書類がこれにあたるのか？という意図でした。 ②は金融機関は特に事業用融資でそうですが借りるまでは渋りますが返済されるのを嫌がる銀行もありますよね。 これは現借入銀行だけでなく、次回個信をとった時に前回も借入期間が短かったから今回もであれば手間がかかるだけで儲けにならないと判断されないかということです。弁済後5年は履歴が残りますので。 蛇足ですが住宅ローンを2本持つことは可能です。（もちろん２行別々で） 1本目を通常のローン、2本目をフラットにしてトータルの返済比率が問題なければ借入はできます。 ③については司法書士に聞いたものの自分で抹消手続きをするつもりだったのでこちらで再確認の意味でした。 私自身は法令順守には敏感であり、税金や役所手続きはきちんと行っており（当たり前ですが）銀行に対してだけは住宅ローンで借りていましたので罪悪感があり今回全額繰り上げしようかと考えました。 １さんはたぶん行間を読みすぎて回答が質問に合致しなかったのだと思います。 ですから知識・経験は豊富な方だと思いました。 ２さん助け舟ありがとうございました。 この話題は終了しましょう。 |
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| No.35 |
>>34
＞法令順守 法令遵守 が正しい文字です。 ただ、「守ればいい。」ということではありませんよ。 積極的な意味がこめられています。 ＞銀行に対してだけは住宅ローンで借りていましたので これはまずいね。なにが法令遵守だ。 賃貸に出す前に、借入している金融機関に承認を求めるのが法令遵守。 借入しておいた方が得なんだから、早く金融機関に行くんだな。 |
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| No.36 |
01は、電算化してから登記抹消したことあるのかな
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| No.37 | ||
| No.38 |
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| No.39 |
分譲マンションを賃貸に出した場合
いくらくらい収益として残りますか？ 人さんの話を聞いてると 家賃滞納だったり使い方が荒かったり いい話は聞きません。 賃貸人が変わる毎にリフォーム代も かかるとか？ まあ。割にあうよと言う方お話聞かせて下さい |
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| No.40 |
【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】
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| No.41 |
↑ 間違えました。１５万円位でした。
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| No.42 |
物件自体でかなりの差が出ると思われ
http://mf1.jp/g9hjG3 |
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| No.43 |
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| No.44 |
>>40
土地・建物の固定資産税・都市計画税が２万円だとすると、以前東京２３区内にあったような３年間建物はゼロ円というようなケースでしょうか？ うちは６年ほど前に東京２３区内に新築分譲マンションを購入しましたが、３年間２万円でした。 その後、２年間は９万円（５年間半額の全国レベルの軽減処置）、今年からは本則適用で１６万円。 ただし、この３年間建物無料は４年ほど前に終了しています。 |
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| No.45 |
【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】
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| No.46 | ||
| No.47 |
【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】
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| No.48 |
ローンスレの方、このあたりで再投稿してみたら？
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