クレヴィア茗荷谷ってどうですか？

[匿名さん]

文京区にできる、全戸南西向き3ＬＤＫのマンションです。

・所在地：東京都文京区春日二丁目85番23（地番）
・交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩8分
　　　　都営三田線「春日」駅徒歩14分
　　　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩15分
　　　　東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩15分
・総戸数：42戸（他に管理室1戸）
・構造・規模：鉄筋コンクリート造、地上15階建
・駐車場：総戸数（42戸）に対し8台、使用料月額　未定
・建物完成予定：平成24年11月下旬


売主：伊藤忠都市開発株式会社
施工会社：株式会社松尾工務店
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ(株)

[4: 購入検討中さん]

私もMR行ってきました。
雰囲気は良かったです。いろいろとプランもあるし、楽しみではあるものの・・・伊藤忠が建設系にそれほど強くないのか、このご時世だし。耐震構造とかなどももっと説明してほしかったのですね。
あまり担当者が詳しくなさそうだったのが残念です。

あとは価格をもうひと踏ん張り下げてほしいところです。

[5: 匿名]

>4

だいたいおくらぐらいだったんでしょうか?

[6: 匿名さん]

角部屋がいいのに、何で窓なし部屋を作るんだろ。３ＬＤＫとして使えない。

[7: 購入検討中さん]

角の3階で6000万円、真ん中の部屋が5500万円程度、
上に行けば7000もありましたけど、6000万円台が多かった気がします。

様子見ですけど、個人的にはCタイプの中層のあたりを考えています。日が入り過ぎないでよいかと。

構造のことはあまりパンフレットには詳しく書かれてませんでしたね。初回なので、スルーしましたが、気になることは聞いておけばよかった。
部屋内と同等以上によいつくりであれば、安心できるのですが…。

[8: 購入検討中さん]

No4です。
＞５さんへ

＞７さんの通りです。

で・・・いくつか躯体として気になるのが。

建築基準法どうりに建てれば耐震等級的には1等級となるから、実際には建築基準法より頑強に建てられて、上位の耐震等級を満たすなら、住宅性能表示制度を活用して2とか3とか付くはず。
なので、地盤の状態とか（都のHPとかにもあるけど、大体は販売店もデータをもっているはず）
コンクリートの強度も気になるので参考程度で
　18N/mm　→　30年
　24N/mm　→　65年
　30N/mm　→　100年
となるようなマンション対応年数の理論値があるから聞いてみようと思います。最低でも24はほしいですね。

で、地盤に関しては図面を見せてもらえばわかるのですが、色々書きこまれるので見るのが大変なので、販売員さんに
「支持基盤のN値はいくつですか？」
ってきいて、一応30以上(最大は50)であれば安心レベルなはず。

あとは床の音ですね。意外に気になるはず。
遮音等級からして、
L40ーほぼ何も聞こえない
L45－スプーンとか落とした音がかすかに聞こえる
L50－椅子の引きずる音や足音が聞こえる
L55－椅子の引きずるが確実に聞こえ、スリッパで歩いた音が聞こえる（つまりは上の階の生活状態がわかる）
L60―スリッパの音が丸聞こえで、生活感がつつ抜け。
なので、2重床とか2重天井とかあっても、一応遮音等級を聞いておくといいかもしれませんよ。

[10: 匿名さん]

MR行きました

コンクリは30Nでしたね。
遮音等級は聞きませんでしたが、
春日通沿いの騒音値は常時65デシくらい
北側窓はL1でしたっけ、30デシダウンの性能。

内装の仕様は安めですね。
特にフローリング、剥がれてきそうなシート
あとリビングへの扉、収納その他の扉が光沢フィルムで
残念な感じです

東西は上階にいけばかなり抜けるのに、
リビングに窓がないので確かにもったいないです

さらに、南側リビングからの景色が
バルコニーの曇りガラスで下半分遮断
リビングに座ると空しか見えないがっかり仕様です
共用部なのでハーフミラーとか透明にはできないと。

ごみ置き場の動線も気になりました。

立地もよいですが、仕様落としてる分値段下げてもらわないと
なんとも踏み切れないですねえ

[11: 匿名さん]

MRは春日通り側が遮断されているので騒音が気になりませんでしたが、現実の住戸では風通しが良いぶん騒音もひどそうです。排ガスも。

あと坪単価で見ると軒並み300万オーバーで割高な感じがします。

[12: 購入検討中さん]

このあたりは、意外と交通量が少ないように感じますが、やはり排気ガスの影響は大きいのでしょうか。

[13: 匿名]

駅から８分はどうでしょう？　たいしたことないですか？

[14: 匿名さん]

丸の内線しか使えない茗荷谷から徒歩8分となると、都心居住のメリットは少ないような気がします。

[15: ご近所さん]

近所に住んでいますが交通量は少なくないですね
ただ周囲が後楽園や小石川植物園側、南側の谷に対して
高台の上というイメージのある場所なので、
排気ガスがたまりにくいのでは？と思います

国立の小中高にお子さんを通わせるにはとても良い環境ですね
全国にある10校しかないそのうちの3校が徒歩圏内という

[16: 匿名さん]

現地となりのカレー屋さんよく行きます。

住環境は抜群です。播磨坂に良い店が多くあります。
良い学校が多く、スーパー至近、南側の眺望最高です。
通勤は、南北線ユーザーなのでバスで後楽園まで行ってしまいます。
交通量はそれほど多くないです。
タイミング見計らえば信号無い所でも渡れるくらいです。
でも近隣の古い建物は黒ずんでるのもあるので、
長期的には排ガスの影響はありそうです。

[17: 匿名さん]

教育環境はもちろんですが出産予定や子育て中のファミリー層には良さそうな場所だと思いました。大通り沿いではありますが朝の風景をみると各横断歩道にはしっかりと地域ボランティアの大人が立っていてくれていますし。
付近の公園や図書館、シビックセンター内など、小さい子供が遊び場として安全に使える場所が多いのもいいですね。

[18: 匿名さん]

バルコニーの曇りガラスな何とかなりませんかね。
一定階数以上は透明ガラスにするとか、再検討して欲しいですね。外観にも変化が出て良いと思いますが。

材料費も手間もほとんど変わらないのでは？

[19: 匿名さん]

MRと現地行ってきました。
徒歩８分・・・実際には１０分くらいかかると思います。
特に女性、子供には。
文京区高台とは言っても、駅近とは言えないので、この値段は全体的に高いですね。

[20: 匿名]

まあ伊藤忠のマンションだし、茗荷谷だから仕方ないね。どちらにお住まいですかと聞かれたら「みょーがだにですっ♪」って言ってみたいでしょ？

[21: 匿名さん]

比較的落ち着いたコメントで展開されてきた当スレッドですが、
とうとう20のような品格のない人物が登場してしまいました。
くれぐれも検討者でないことを祈ります。

[23: 匿名さん]

＞＞19
確かに強気の値付けだと思いますが、ココ数年の間に出来た茗荷谷の物件もだいたい強気なんですよね、そして結果売れていったという経緯があるので「こんなものなのかな」と思っています。

利便性で言ったら小石川のパークハウスなのですが住環境だとやっぱりクレヴィアがいいですね、歩いた感じだと後楽園駅までも10分前後でしょうか、良い場所だと思います。

[24: 匿名さん]

榊淳司のレポートによれば、この物件の妥当な坪単価は250～280万だそうです。。

よっぽど立地を気に入って、永住目的でない限り、手を出すのは危険な気がします。

[25: 匿名]

誰それ？茗荷谷のマンションがそんなに安いわけないじゃん！茗荷谷のことを何も知らないヤツだね。

[26: いつか買いたいさん]

茗荷谷なら、湯立坂の野村が素敵ですよね。揉め事がなければ高値で一瞬で売り切れてしまいそうな雰囲気。

[27: 匿名さん]

いやーあそこなら揉め事があっても一瞬で売り切れでしょ。

[28: 匿名さん]

クレヴィアの眺望について前建て不安はいかがなんでしょうね？

[29: 匿名さん]

>>24
榊淳司って聞かない名前だけど有名人なの？
>この物件の妥当な坪単価は250～280万だそうです。。
ここ文京区なんだけど。その値段なら豊島区で我慢しろと言いたい。

[30: 匿名さん]

茗荷谷近辺で３ＬＤＫ５５００万～って私はお得感があると感じたんですが。
賃貸だと築浅３ＬＤＫ２５万くらいするエリアですよね。

[31: 匿名さん]

茗荷谷っていってもピンキリだからね。
この物件は駅から遠い、幹線通り沿いでうるさく、排気ガス多いのがネック。
賃貸で25万は取れないでしょ。

[32: 匿名さん]

寝室が幹線道路側ですね。騒音はＴ２サッシで気にならないのでしょうか？　排ガスの影響は家・人ともに大きいのでしょうか？

[33: 匿名さん]

＞＞32
窓を閉めてさえいれば気にならない程度だと思うのですが、窓を開ける機会の多くなる夏場などはちょっと厳しいかも。昼間の交通量はすごいですからね。
ただ道路の大きさの割には夜間になるとガクンと交通量が減るのが嬉しいところです。あとは排ガスの心配がちょっとあるかな、出来れば洗濯物は外干ししたいので。

[34: 匿名さん]

バス操車場横のマンションよりは良いと思います。

[35: 匿名さん]

今週末いよいよ登録開始ですね。ほぼ完売の様子ですね。

[36: 購入検討中さん]

そのようですね。

ﾘﾋﾞﾝｸﾞのPS横のカウンターの、上手い使い道がわかりません。

他のマンションでは物入れになってたりしてますが・・・

良い使い勝手があれば教えてください。

[37: 匿名さん]

確かにあのスペースは活用が難しいですね。
それと、皆さんリビングのテレビとソファの位置関係はどのようにするのでしょうか。
モデルルームは2LDK＋クローゼットの仕様でしたが、3LDKにするとリビング部分がかなり狭くなります。
壁際にテレビを置いて、適切な間隔を置いて対面にソファを置くと、かなりダイニング部分に食い込みます。
バルコニー側にテレビを置き、4畳半部屋との境にソファを置くと、間隔が狭すぎます。
いっそのことテレビの無い生活にしようかとも思っています。。

[38: 匿名さん]

明日登録する者です。
ちゃんと完売するかな？

[39: 匿名さん]

ここ、そもそも人気あるの？

[40: 匿名さん]

私も明日登録する者です。登録抽選会ではほぼ全室登録になると営業マンはコメントしていました。注目度は高いとは言えない気のする物件ではありますが、結構人気はあったのですね。当選しても登録しない方もいるのでしょうか？　即日完売であれば、購入者としては気分がいいですね。ただ、物件価格は強気だったと思います。

[41: 匿名さん]

まあ、震災後に内陸部の物件の人気が一時的に高まっているようなので、瞬間風速的にそうした需要を吸収できたんだと思います。
ただご指摘のように、価格設定はスペックや立地を勘案すると明らかに高いので、購入者が将来転売するときには苦労すると思います。
今後も小日向、小石川で新規供給が相次ぎます。春日アドレス、幹線通り沿いのこの物件の資産価値維持は容易ではないでしょう。

[42: 匿名]

即日完売であれば結果論として高くはなかったということ。資産維持も問題ないでしょう。春日アドレス強いですよ。

[43: 匿名さん]

実際完売したんですかね？
かなりチラシ入ってきていたので苦戦しているのかと思ってました

[44: 匿名さん]

竣工はまだ一年以上先なのにね。
いまの欧州の経済状況見て売り急いでいるのかな？
またリーマンショックみたいなことが起こったら
その先しばらく売れないもんね。

[45: 匿名さん]

経済情勢が不安定、先行きが不透明な点は否めませんね。転売目的や不動産価値の上昇を期待しての購入は厳しい時代だと思います。また、当エリアに更なる供給があれば、今の相場か高値であったのか、またその反対だｔったか振り返りや比較が出来ますね。不動産価格はこれからも下がるかもしれませんし、見極めは難しいですね。クレヴィア茗荷谷の適正価格は現時点では坪単価どんな感じなんでしょうかね。。。

[46: 匿名さん]

完売したんですから、それが適正価格じゃないでしょうか？

[47: 匿名さん]

坪単価300万強で完売ですから、今後この地域で販売の際の参考数値になりそうですね。強気の相場が続くかもしれませんね。クレヴィア茗荷谷購入者は現時点では適正に購入したということになりそうです。将来のことはわかりませんが。

[48: 匿名さん]

今の価格が現時点での相場ということに異論はないです。
ただ、震災特需により急速に上昇した相場なので、震災の影響が薄れていくと、
資産価値も急速に下落するリスクがあるということです。

物件の売り手は相場のピークでうまく売り抜けた、ということになります。

[49: 匿名]

ピークってことはないでしょ。春日アドレスの威力です。

[50: 匿名さん]

ピークだと思わない根拠は？

[51: 匿名さん]

>50

日本不動産研究所や不動産経済研究所のHPを読んで勉強しましょう。

[52: 匿名さん]

＞51
何だか事情通ぶって書いているが、全く説得力がないな。
そのHPのどこに何が載ってるの？自分の言葉で説明できないんでしょ。

この物件の前面路線価は下がり続けているんだよ。
H21年　930（1000）
H22年　850（910）
H23年　820（880）

カッコ内は1ブロック隣り、小日向4丁目の前面路線価だ。春日が劣っているのは明白だ。

あなたも、合理的な根拠を示して、「相場がピークではない」とか「春日アドレスの威力」を説明してごらん。

あんまり時間かけないでね。

[53: 匿名さん]

営業さんの話では、購入希望のかたは、文京区内に住むかたが多いと聞きました。
転売目的より、立地を気に入って、永住目的のかたが多いようでした。

[54: 匿名さん]

どうして下がり続けてるのにピークになるわけ？

[55: 匿名]

52はピークの意味がわからないと言うことで終了。

[56: ご近所さん]

てか完売してないじゃん。

[57: 匿名さん]

てか相場気にしてたら一生マンション買えんだろ、
良いとこの株だってゼロになるんだから、

自分で良いと思った所に良いと思ったマンションに住めれば良いじゃん、
住処はゼロにはなんないんだから。

人の好みにチャチャ入れないで欲しいもんです。

[58: 匿名]

路線価で地価を語るってのはこりゃ滑稽ですねｗ

[59: 匿名さん]

５７さんに賛成です。

[60: 匿名さん]

私も基本的には永住目的なので転売時のことってあまり考えてないですね、多少は気になりますが優先順位としては下の方になります。
茗荷谷って住みやすさや交通の便の割には全体的に高めだとは思いますが、やっぱり周辺環境を含めたバランスを考えると良い場所だと思ってます。

[61: 匿名]

大丈夫、路線価なんてどこも下り坂。

[62: 匿名]

大丈夫、路線価なんてどこも下り坂。

[63: 匿名さん]

そうですね。
さて、19日から重要事項説明会ですね。購入の決め手はどのような点でしょうか？
眺望とデッドスペースの少ない間取りは他の物件より優れていると思いました。

[64: 匿名さん]

１９・２０日の契約会でほぼ完売のようですね。残りの物件はあと２邸のみ。同日はモデルルームはクローズしている旨ＨＰに記載がありました。

[65: 匿名さん]

売れ行きいいんだね、意外～。
一年先竣工の物件なんて、怖くて買えないよ。
金融市場、荒れないといいですね、この先。

[66: 匿名]

荒れるのを見越して、投資先変えてます。ユーロ崩壊が待ち遠しい。

ローンは一括返済。

[67: 匿名さん]

ユーロ崩壊したらもっと不動産安く買えるけどね。それが経済。

[68: 匿名]

半額にはならないよね。

ユーロ崩壊による利益〉地価下落分

[69: 匿名さん]

６８って残念な人？

[70: 匿名さん]

竣工１年くらい前に売り出す物件、多いと思いますが・・・

[71: 匿名さん]

>>69
そのようですね。
残念でならない人。
大規模のマンションはもっと早い時期に売り出してる。

ユーロ崩壊？
もっとドメスティックを考えたら今はひとつの買い時だと判断すると思うけど。

[72: 匿名さん]

アホ同士が議論すると噛み合わないな。

目障りだ。どっか行ってくれ。

[73: 匿名さん]

で、本当のところ、売れ行きはどうなの？

[74: 匿名さん]

売れ行きはいいでしょう。ほぼ完売ですから、モデルルームは年内で終わりだそうです。

[75: 匿名さん]

HPに違う価格帯の２件が売りに出されている。登録までに至らず、再販？

[76: 匿名さん]

キャンセル住戸とかすぐ出そうだよね。ここ。

[77: 匿名さん]

営業マンの情報収集は他でやってくれ。

こんなとこの情報に頼るから、あんたの成績伸びないんだ。

人脈を作って、有用な情報を取れるように努力しな。

くれくれだけでは人脈は作れない。自分の情報を与えることも大事だぞ。

[78: 匿名さん]

クレヴィア茗荷谷ってどうですか？というスレッドですから、テーマに沿った内容に戻しましょう！

[79: 匿名さん]

もう残りは先着順が2戸だけになってるんですね、他の物件と平行して見ていたのですがやっぱり茗荷谷は人気ありますね。
私自身も平行して検討していたもう片方の物件のほうが利便性、価格共に良かったのですが、結局最後まで諦めきれませんでした。
文京区内でも大通り沿いで特別環境が良いという印象もなかったのですが、何故か住んでみたいと思うんですよね。

[80: 匿名]

やはり播磨坂のイメージでしょうね。桜並木だから華やかなんですよね。

[81: 匿名さん]

残り2戸までは一気に売れたのに、2戸が売れないのはなぜ？

[82: 匿名さん]

売れ残っているのは低層の部屋と思います。
低層だと駐車場の音も気になるし、この物件のセールスポイントである眺望が望めません。

[83: 匿名さん]

春日通りの騒音は確かに気になりますが、サッシはT-2なので、
スペーシアなどの遮音ガラスを組み合わせると相応の防音効果を望めます。

長期的にはCO2削減に向けた取り組みの中で、エコカーが増えて騒音・排気ガスも減る流れでしょう。

歩道が広くて夜でも明るいのは、むしろ春日通り沿いだからこそのメリットです。

あとリビングは逆側なので開放してもほとんど気にならないと思います。

[84: 匿名さん]

昼間と夜間の両方で現地周辺を歩いてみたのですが、雰囲気的には治安の良さを感じました。
駅前には居酒屋などもあり、酔っぱらいなどが居るにはいるのですが、大騒ぎする人も見かけられず、ごく健全な雰囲気でした。
駅から現地までは人通りの多い大通り沿いだし、警察署も近いので夜道に不安を持っている人はほとんど居ないと思いますが、他に街と比較しても上品な部類に入るのではないかと感じましたね。

[85: 匿名さん]

>84

惜しい。それならついでに小日向も歩いてみればよかったのに。

[86: 匿名]

小日向の低層地区は夜暗すぎ、静かすぎで妻が怖がったので却下。

[87: 匿名さん]

小日向の低層地区は道路も狭いですしね。
何度か散策しましたが、小さい子供連れには不便でした。

[88: 匿名さん]

それにしても境界確認書の原本が無い物件を販売するなんて、ちょっと信じがたい話です。

そんなことをするから、伊藤忠都市開発は三流だと言われるのです。親会社は一流なのに。

伊藤忠のプライドにかけて、引き渡しまでに原本ならびに越境覚書を取得すべきです。

[89: 物件比較中さん]

道が狭いとベビーカー移動が大変ですよね。
小さい子供を連れていると手をつながなければいけないので、歩道が広くないと危なくて大変です。
そこに、自転車なんかすごい勢いで通られるとたまったもんじゃありませんよね。

[90: 匿名さん]

高台立地を選択すると、一方では狭い歩道と坂道といった不便さや危険は伴いますね。しかし、茗荷谷駅はもちろん主要な商業・文化施設へのアクセスについてはほぼフラットですし、電信柱もなく、歩道も狭くはないかと思います。周辺で生活していませんが、実際に生活するとそんなに歩道が危険なんですか？

[91: 匿名さん]

>90さん

確かに、春日通り沿いは歩道が広く、電信柱も無いので快適に歩けます。
春日通り一本で茗荷谷駅までアクセスできるのは当物件のメリットと思います。
一方で、春日通沿いの騒音、排ガスはデメリットです。

歩道が狭いというのは、当物件から少し離れた小日向の低層住宅地区を指していると思われます。
私も何度か散策しましたが、小さい子供連れにとっては、ベビーカーを使うにせよ、手をつないで歩くにせよ、危険を感じるシチュエーションが多々ありました。
一方で小日向低層地区は、大型車が通ることが無く、南傾斜で日照も良いので、都心では希少価値の高い閑静な低層住宅街が形成されています。

[92: 匿名さん]

春日通りの排ガス等気になるところはありますが、治安、眺望、方角、価格、間取り、周辺環境、等々、何もかも全て希望に合う物件に出会うのはなはなか難しいように思います。

我が家にとって、何を一番重視するか？で決めたら、それが最良の物件なんだと思います。

あとは、伊藤忠の名に恥じないように、早急に覚書かわして欲しいですよね。

[93: 匿名さん]

排ガスはすごいんだよね。窓枠がびっしり黒ずむ。
早く電気自動車普及してほしいけど・・・完全普及には何百年もあとかな。

[94: 匿名さん]

８８・９２さんへ
境界確認書と越境の取り扱いに関する覚書の件は、説明が遅かったと感じます。申込の段階ではじめて、重要事項の説明としてＡ３書類1枚を受け取りました。その際、営業マンからの口頭による説明はありませんでした。この件について口頭での説明を受けたのは、売買契約締結の際、つまり、契約金相当額＝（売買代金×１０％）－申込証拠金（2万円）＋契約印紙代（4.5万円）を振り込んだ後でした。もちろん契約者になるためには、この重要事項の項目についても確認（了解）しなければいけないわけですが、伊藤忠都市開発としての企業姿勢が問われる点だと思います。「境界確認書と覚書を取得するため引き続き隣接地所有者と協議を行います」旨、重要事項に記載しているわけですから、万一こうした協議を実施せず、書類を取得できなかった場合は、重要事項の履行義務違反になると思います。また、取得できなかった場合には、いつ・だれに・どのように協議したのか、引渡前に契約者に書面をもって経過説明する義務は生じると思います。契約者に負担をかけないよう、契約者と隣接住人との火種を残さないよう、伊藤忠都市開発は引渡前に確認書と覚書を取り付けることが誠意のある企業の対応だと思います。

[95: 匿名さん]

そういった問題が潜んだマンションだったんですか。それは安いわけだ。

[96: 匿名さん]

>伊藤忠都市開発は引渡前に確認書と覚書を取り付けることが誠意のある企業の対応だと思います。

もっともなことだと思います。

私は２万円払って重要事項のコピーをいただきました。
７日後２時間ほどかかりましたが重要事項の説明を聞きました。
そんでもって10％払って７日後に契約

確か　もともとはなにも問題はなかったみたいですが
ビルのオーナーの配管だか吸気口だかなんだかが　
ちょびっとクレビアの敷地に飛び出ていたことが後日わかって
今はビルのオーナーがヘソ曲げているらしいという話

そうそう南大塚の三井は家具つきの葉書が着ました。
モデルルーム年内で終了でかなりあせっているみたいです。

[97: 匿名さん]

境界問題に関しては、泣き寝入りはしたくないですね。

売主が不誠実だったり中途半端な対応を取るようなら、
組合結成後に役所なり業界団体なりに相談に行きましょう。

[98: 匿名さん]

やっぱり売れ残ったんだ。

[99: 匿名さん]

昨日でモデルルームは閉鎖だったみたいですね。
文京区内だと１月上旬に確か新聞に残り２つみたいなカラーの広告チラシが入っていましたね。

[100: 匿名さん]

前から減ってないじゃん、それ。

[101: 匿名さん]

完売を知らせる封書は中旬には届いていたみたいですよ。

[102: 匿名さん]

ホームページ見ると完売したみたいだね。

[103: 匿名さん]

もうすぐですね。楽しみです。