理事長ながら建築不動産については無知デス。ご指導をよろしくお願いします！
[スレ作成日時]2011-07-03 18:24:02
注文住宅のオンライン相談
マンション大規模修繕の進め方を教えてください！
| No.151 |
by 匿名 2011-07-17 01:00:11
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| No.152 |
要するに批判したいだけなんでしょうね。
良し悪しは別として、聞く耳ももたないというスタンスだからね。 こういう状態でいい意見が聞ける筈はないしね。 >148さん 見積もり価格の一番安い業者を外すとしたら、その外す理由が必要ですよね。 その理由や評価の方法がしっかりしてないと、長いものに巻かれろになって しまうでしょうね。 デベ系や強い推薦者のいる業者に決まる可能性は大ですよね。 だから、その一つの方法として総合評価方式もあるといってたんですよ。 もっと他の方法があればそれを提案すべきだと思います。 代替案もなくてただ批判だけしていたら、何の解決策もないんですけどね。 これはあなたにいっているんではないんですよ。 |
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| No.153 |
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| No.154 |
>153
競争入札とは入札方式ということですか？ 見積もり価格の一番安い業者を元請に決めるということでしょうね。 後の条件は必要ないんですか？ 会社の業績とか過去の同様工事の実績とか担当者の経験度合とかは。 |
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| No.155 |
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| No.156 |
>>152
誰がやってもうまくいく方法なんてないのですよ。 総合評価方式そのものが、デベ系や強い推薦者のいる業者に 決めるために利用されることだって珍しくはないのに 総合評価方式だけを持ち上げるあなたにたいして おかしいよと指摘しているだけです。 そもそも住人が満足していたら成功ってのもどうなんだか。 住人無関心で高い費用で修繕して住民は満足したが、10年後一時金が発生しそうなマンション だって成功と言い張れちゃうじゃん。 |
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| No.157 |
>156
一応総合評価方式は、デベ系や強い推薦者の業者を牽制する方法ではあるんですけどね。 総合評価方式は、見積もり価格が安いといい点数が出るようにはなってますから。 ただ入札方法でいけば、見積もり価格が一番安い業者に決まる訳ですから、それでも いいんですが、果たしてそれだけで大丈夫ですかといえますしね。 住民が大規模修繕工事の結果に満足してるのは事実です。 それと積立金の過不足は関係ありません。 それは修繕箇所と仕様、素材等を決めた時に、実力以上のことをやろうとしたのが問題なんです。 同じ条件で見積もりを取る時に、身の丈に合った工事を計画しないといけません。 積立金が少ないのであれば、修繕箇所を縮小すべきなんですよ。 |
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| No.158 |
業者選定方法として、総合評価方式も一つの方法です。
これ以外の方法があれば、代案を出すべきで、総合評価方式にしても 何が悪いのか、欠点は何かを指摘すべきなんではないだろうか。 |
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| No.159 |
>>153
>予定価格は却って談合を産む結果となるんでは？ 談合と言うのは、業者同士が相談して落札者を決めてくる事を言うんだが、何か勘違いしていないか。見積もり合わせでも談合は起きる。予定価格の無いこちらの方が、上限が無い分被害はでかくなるよ。 >それより、同じ条件での見積もり価格をださせて、競争させた方がいいでしょう。 見積もり合わせだと相対的な評価しか出来ない。 A社よりB社の方が安かったとしてもA社の見積価格が必ずしもお得中かなのか分からんのよ。１００円の物をA社９０円B社９５円で応札してきたら９０円の方が安いんだけど、これじゃ本当に安いのか分からん。 同じ条件で応札させるのは、当たり前の事。まるで、やっていないみたいな書き方は止めてね。同じ条件で予定価格以下の業者を選定するんだよ。やるなら、それに最低落札価格を設定して安すぎる業者ははじいた方がいいね。 |
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| No.160 |
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| No.161 |
スレ主こないね。
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| No.162 |
>>157
>一応総合評価方式は、デベ系や強い推薦者の業者を牽制する方法ではあるんですけどね。 別に特定の業者をけん制するためにあるわけじゃないのよ。必要な条件を満たす業者を選定して品質を確保するのが目的だからデベ関係業者が入ってくるかどうかは無関係。 >総合評価方式は、見積もり価格が安いといい点数が出るようにはなってますから。 嘘こくでねえ。応札価格に点数なんかつ付かねえよ。 >ただ入札方法でいけば、見積もり価格が一番安い業者に決まる訳ですから、それでも >いいんですが、果たしてそれだけで大丈夫ですかといえますしね。 「いえますかね」と書こうとして、つい本音が出たのかな「いえますし」とか(苦笑) 見積価格の一番安い業者に単純に決まるとは限らないよ。工事規模に関係なく見積もり合わせしか頭に無いからそんな発想に成っちまうんじゃないのか。工事規模によっては、安すぎる業者ははじく場合もある。 安すぎる業者を弾くのは、総合評価も競争入札も見積もり合わせも同じ。 |
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| No.163 |
同じ条件での見積もり価格なら安いにこしたことはないのじゃないの？
どうせ価格以外には何も検討されないんでしょう。 見積もり価格と総合評価方式は関連性があるのをご存じない方がいらっしゃる。 そのくせ批判だけはやるからね。 |
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| No.164 |
>>163
>同じ条件での見積もり価格なら安いにこしたことはないのじゃないの？ へえ、貴方の考えはそうなんですかババをつかまないように気をつけてね。 >どうせ価格以外には何も検討されないんでしょう。 勝手に決めつけないこと。 >見積もり価格と総合評価方式は関連性があるのをご存じない方がいらっしゃる。 そう思っているのは、貴方だけですよ。まともな仕事をやる人、総合評価方式を使うような規模の工事で見積もりだけで決めないから。 大体、予定価格も最低落札価格も知らないような人に総合評価以前に入札方式を語る資格はないよ。 |
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| No.165 |
>163
>見積もり価格と総合評価方式は関連性があるのをご存じない方がいらっしゃる。 いい点がとれるとか書いておいてごまかしを入れてきましたね。 価格と合わせて技術等を評価するんだから入札方式として関連性があるのは当たり前です。 安い価格を入れても価格自体に点数は普通付けませんから価格が安くても良い点を獲得は出来ません。 163のやり方は、例えば1000万円以下なら10点とか配点されているんでしょうか。 |
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| No.166 |
計算式を知らないからそんなことをいうんですね。
誰か計算式だけでも調べてここで書いてみたら。 |
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| No.167 |
計算式は既出なんだからもういいだろ。
理解してないからそこしか反論出来ないんだね。 |
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| No.168 |
どこに書いてあるの？
違うスレをいったってここに参加している者は関係ないし、そこまで 調べることもないからね。 |
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| No.169 |
ズブズブの素人だが、計算式オンリーなのか？全て数字だけで判断できるものなの。
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| No.170 |
計算だけで結果は出るけど、そこにたどり着くまでが結構面倒。
少なくとも166のやっている総合評価風は危険だから知らない方がいい。 |
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| No.171 |
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| No.172 |
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| No.173 |
おしえなーい。
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| No.174 |
得点÷入札金額＝評価値
式ってこれの事？ なんか、もっと凄い便利な何かがあるのかな。 |
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| No.175 |
世の中、定量評価と定性評価とがあるが、数値化できるものだけ組み込んだものが力説するものが良いのか。
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| No.176 |
>>171
>総合評価方式をやるということは、当然設計・監理会社の仕様からスタートしますよ。 その計算式をみれば概略が理解できるんですけどね。 意味が、分からないんだが。と言うか日本語がおかしいぞ。 管理会社の仕様と計算式がどう繋がるんだい。 |
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| No.177 |
業者を選定する時は、当然同じ仕様、同じ修繕箇所を決めてから見積もりを取ります。
その仕様・修繕箇所は設計・監理会社が担当します。 そして、出てきた見積額で一番安い業者を選ぶのか、それともそれ以外の会社の業績、 過去の工事実績、工事担当者の経験等の評価は加味しないのかということです。 その見積額も含めた評価をするのに総合評価方式もあるということです。 専門委員会のメンバーが項目ごとに点数をつけ、それと見積もり価格もふくめた 計算式の中で点数の高い業者を選ぶのも一法ということです。 勿論それ以外の方法もあるとは思いますが、そうするためには、いろんな手法を 知らなければ話しにならないでしょう。 総合評価を批判する方がおられますが、それではそれに代わる手法はあるんですか？ あればそれを主張して比較検討すればもっといい方法がみつけられるんではないですか。 前向きな話し合いならいくらでも情報は提供しますが、ただ批判するだけの状況ですから 参加したくありません。真面目にやっても意味ないですからね。 |
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| No.178 |
>>177
誰も総合評価と言う方式自体を批判してはいないのが分からないようですね。 177の実施のしかたに問題が有ると言っているのですよ。すると、「式を知らないから」と言う回答を177は返すんだが、式自体の問題じゃないんです。あくまで実施のしかたが問題なの。 間違っているものを間違っているといくら指摘しても聞く耳持たないのはあなた自身なんだから。 |
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| No.179 |
色々と意見が出ていますが、大規模修繕工事経験委員会メンバーとして一言。
最後に４社～５社位に発注先が絞られますが、設計・監理会社が推薦した会社が殆んどと云う場合が少なくないようです。 その各会社から理事長（又は修繕委員会）に提出された見積書を見ますと設計・監理会社が受注させたい会社が一目瞭然で判ります。 談合ですね。ですから最終のプレゼンを聞いてもあほらしなり殆んど質問もしませんでした。 プレゼンの最後に本命の会社が出てきます。（万一談合破りが有っても対応できるように最後に登場）修繕委員会推薦会社は一番手でプレゼンをさせられました。 設計・監理会社はマンションから安く受けても、業者からのバックマージン約7％～10％の多大の収入が入るようです。勿論その分工事費は高くなります。 同条件で工事費を安くするには、修繕委員会でも工事会社を見つけて最終プレゼンに残れる様 全体の見積額を見ながら金額は公表出来ませんが、修繕委員会が考えている予算を低めに伝えて見る事です。 目には目でやる必要が有ります。 私達のマンションでは、本命会社の最終金額よりも20％安、本命会社のプレゼン価格からは35％安で工事を行い、監理会社には手抜き工事の無い様報告をさせ、修繕委員会も分散して出来る限り監理会社の点検に立ち会いました。 修繕委員会は大変ですけど自分達の資金の無駄遣いを防ぐ事にも傾注し無事工事が終了し、５年経ちましたが問題なく安心しています。 皆様が数式で納得しても最後の難関がある事を知らない方にお知らせ致します。 |
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| No.180 |
>179
見積もり業者の募集については、管理会社、設計・監理会社、管理組合からの推薦もあるでしょう。 それに建設新聞とかを使っての公募も含めるべきです。 そして、設計・監理会社に依頼し、同じ仕様・同じ修繕箇所での見積もりをとります。 同じ条件での見積もりなら安い業者でいいでしょう。 ただ、それだけではどんな工事をしてくれるのか不安になります。 だから、専門委員会で各業者にプレゼンをさせ評価して決めるのではないのですか。 その時の評価・業者選定には設計・監理会社や管理会社は参加させないのが普通でしょう。 当然設計・監理会社は仕様通りの工事がされてるのかをチェックするでしょう、その為に 高いお金を出して雇っているのですから。 |
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| No.181 |
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| No.182 |
問題点は過去出ている。
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| No.183 |
過去にだしてる？
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| No.184 |
>>177
業績や工事実績で見積が安くても外すなら 最初から見積依頼するなよ。 業績や工事実績を見積業者選定の時点で やっておけば見積とったなかから最安値を 選ぶだけでよい。 もう少し頭を使いましょうよ。 |
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| No.185 |
あてうま
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| No.186 |
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| No.187 |
１８６は１８４を理解出来ていない
可哀想な人だね |
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| No.188 |
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| No.189 |
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| No.190 |
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| No.191 |
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| No.192 |
欠点と言われても理解力が無く分からないから指摘してみろの一点張りなんでしょう。
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| No.193 | ||
| No.194 |
>192
私は総合評価方式の提案はしましたよ。 しかし、あなたは頭からそれはダメの一点張りでしょう。 だからその欠点を指摘しなさいといっているんだけど、 全然それに対して、答えようとはしないしね。 私たちのマンションでは、実際総合評価方式を採用して大規模修繕工事を 実施しましたよ。 官庁の建築士が住民にいたのと、それ以外にも住民に一級建築士がおり、その二人の 提案でやったんですけど、公平で談合とか癒着にとらわれない手法なので 非常に良かったと思っていますよ。 評価者は専門委員会のメンバーだけでやり、外部の者や管理会社はそれには一切 参加させませんでしたからね。 専門委員会に声の大きい者がいても、単なる一人の評価者ですからね。 私は非常にいい方式だと思っています。 勿論これよりもいい方法もあると思いますよ。 だから比較検討して更にいい方法を見つけ出しましょうといっているんだけどね。 |
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| No.195 |
１９４さん、１９３さんに返信してあげれば？
１９２さんに対しても返信になってないようですね。 結局は建築士建築士って、あなたは自分で何も出来ない虎の威を借るナントカって奴です。 |
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| No.196 |
>195
だから何を指摘するんですか？ 私は総合評価方式について、業者選択のひとつだといっているでしょう。 それをダメというからには、何がダメなのかをいうべきでしょう。 批判ばかりだから先には進まないんですよ。 それに親切で紹介しようとしているのに、批判するばかりの者に それ以上情報を流すこともないですしね。 |
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| No.197 |
まともに会話も出来ないのかこいつは・・・
本当にダメな人なんだ。 |
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| No.198 |
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| No.199 |
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| No.200 |
総合評価方式以外のネタはないの
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