大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？ その2

[匿名さん]

大京管理ってどうですか？

大京管理物件にお住まいの方、マンション購入検討中の方など、情報交換しましょう。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45954/

公式HP
http://www.daikyo-astage.co.jp/index.html

[897: 匿名さん]

うちも築6年でバルコニーの上の階の排水溝からポタポタと…
共用部分だから修理はしてもらえたけど
パテで覆うだけの処置だった
大京が用意した業者は｢ゴミが溜まり過ぎてたから｣なんて言ってたけど
例えゴミが溜まってても、上階の排水溝から水がこぼれるか？
排水溝に穴か、コンクリに穴が空いてたとしか思えないんだが…

[898: 匿名さん]

普通、最上階って防水シート貼られてるんじゃないの？
何で雨漏りすんだよ。
マンションの寿命って短くて40年って言われてるけど、確かにうちのライオンズマンションは40年でギリギリ終わりそうだわ。
バルコニーも大きなヒビが入ってるし
内側に折り込むような大きなヒビが
あそこまで酷いと亀裂だよ 亀裂。
本当に買わなきゃ良かったと後悔。

[899: 匿名さん]

ゼネコンに問題は？

[900: まんかんし]

>>バルコニーも大きなヒビが入ってるし

早急な補修が必要です　先ずは売主へ　ほかの階も見る必要があります

[901: 匿名さん]

>>900
大規模修繕をやって１ヶ月後ぐらいにバルコニーの床に大きな亀裂が入りました。
その上にネズミ色のペンキで塗装されたから、余計そのペンキで亀裂が目立つようになりました。
内側に折れ込むように亀裂が入っていますが、大丈夫ですかね…。

[902: 匿名さん]

排水管の構造わかってればゴミ貯まっただけで漏れるのは当たり前なんだけど…
漏れる箇所何て数カ所あるよ
はめ込みでできているから、地震でズレたら雨漏りはするよ

40年も経っていれば引っ越していいと思うんだけど
防水シートは防水なんだから何もやっていなければ漏れるよ
亀裂は普通入るけど大規模修繕で直していくものだから
総合的に、管理組合が何もしないんだと思うよ
地震が起きたら亀裂は当たり前だけど起きるよ

ネズミ色の塗装とか言ってるけど、防水材だよ
大規模修繕後ってことは、最初の建設に問題は無いから
外的な力でできた亀裂だよ
亀裂はできるものだから、その上に防水をしてあげるのが当たり前だよ
割れないコンクリートなんて無いからきちんと補修しているだけでもまだ良いと思うよ

放っといた豆腐と同じようなものだから、当たり前に亀裂は起こるし
何もしなければ水は漏れるよ
売主の責任は引渡し2年までと法律で定められているから、対応するだけまだマシだと思うよ

[903: 匿名さん]

>>902
40年も経ってません マンションの平均寿命と言われている40年しか持たなそうという意味です。
バルコニーの亀裂は3・1・1以前の話しです。
当方の地域ではマンションが建ってからは震度5以上の地震は起きてません。
防水シートは防水なんだからってどういう意味ですか？
自分は防水シートが屋上に施工されているなら、普通は雨漏りはしないはずという意味なんですが。
管理組合が何もしてないわけではありませんよ。
2軒も天井から雨漏りしたんだから、何もせずなわけではありません。
1度2軒が雨漏りして、150万使って修理しましたが、また同じ2軒が雨漏りして、再度150万使って 計約300万もマンションの修繕費から出費が出ました。
どうやら1度目の修理で直っていなかったみたいです。
対応するだけマシというかバルコニーの件はアフターフォロー期間だったし。
天井の雨漏りも金を払ってるんで、対応するのは当たり前です。
あなたは大京の社員の方なんですか？
詳しいようで詳しくない様子なんですが…。

[904: まんかんし]

瑕疵担保責任の追及が必要です
新築経過年数で逃げられないようにしましょう
簡単に亀裂が入るようなコンクリート工事は在りえません
信頼のおける建築士を組合が依頼しましょう
大京と無関係が条件とは言うまでも無いことです

[905: 購入検討中さん]

はじめ、よく耳にするライオンズなら安心できるかとあちこち調べていたのですが、住人、管理組合、管理会社と三つ巴のバトルですか（笑
なんかマイホームは夢とか言っていられない状況ですね。
お役所とかもそうですが、マニュアル、ルーチンワークが板についてくると、人間ってどんどん怠慢になっていくという見本を見ているようです。
前のレスにもありましたが、大京さんのお世話になるときはよほどの覚悟がいりそうですね。

[906: 匿名さん]

もはや、ブランドは地に落ちた。
彼ら自分たちで価値を下げていること自体気づいてないよね。

[907: まんかんし]

バルコニーの罅はレントゲン検査　ハツリなどで鉄筋を見ますが　費用は売主の負担で行いましょう

[908: 匿名さん]

アフター保証期間なら直しますよ
防水して塗装する程度でしょうけどね
亀裂がどの程度か知りませんが、保証範囲内だったらやらざるをえません
アフター保証ってのは売主がやってるようで、さらに再保証してるからゼネコンがやるんです　保険業界と一緒です
売主は金を一銭も払いませんので、契約にもとづいてやらせるだけです
住んでる人も一銭も払いたくないように、企業も金を払いたくありません
お金を払いたくないから、自分の責任にならないように、すぐに相手に請求するのがアフターサービスなんです
だから言わなかったけど…　なんていうのは自己責任です
売主だって、買主に言われてゼネコンに言ってなかったら法的に負けますから言いますよ
中古だったら別ですけどね

売主が大京じゃなければ潰れてるかもしれませんが、大京なんでしょう
大京だったらやりますよ　訴えたら勝てますし、訴えると言えば面倒なのでやるでしょうね

防水は一般的にわかりにくいので、もっと説明求めた方がいいですよ
防水は塗膜、シート、アスファルト色々ありますが
それぞれ劣化して切れたら水が入りますので
放っておいたら漏れますよの意味ですね

普通屋上の漏れが発生した時点でアフター保証使えなければ全体の改修提案します
管理組合に提案していないのか、してもやらなかったのか
普通、力強く進めますので担当がよほど悪かったのかと思いますね

どこのデベでも一緒ですけど、結局職人さんが施工していて
コンクリートは現場で作るわけでもありません
材料も提供してるわけではないので品質はバラバラです
どこのゼネコンでも、ほとんど実際のところは同じ地域であれば生産者は一緒です
亀裂は弱いところに入りますが、材料もそうですし、職人の腕もありますし、施工条件、施工した時の気候など様々な条件で出来上がりますので何ともいえません

亀裂は地震だけで入るもんじゃありません
風、車の振動、電車の振動、地盤のひずみ、乾燥収縮、様々な理由で入ります

私は昔別の会社にいましたが、今は業界違います
詳しいも何も、状況が把握できなければ誰でもこんなもんではないでしょうかね
大京は件数が多い分色んな話がありますが、鉄道系の嫌われ方よりマシかと思います

まんかんしの言うように、売主の瑕疵担保責任追及ですが
無駄に他人に金を払う必要はありません。意見を言いたい人が強く言えばいいだけです
ゴネる人を焚きつければいいだけで、変な他人に頼ると＊＊＊のように吸い尽くされます

自分が強い気持ちを持つことと、管理組合の話を自分の話なんだと思う人が強い気持ちを持てばマンション管理は変わりますよ
戸建ての方がよっぽどいいかげんですからね

[909: No.906に同感]

もはや昔の大企業病症そのものでしょう！
教育に問題ありか！？　　わずかだけど一部にまともに顧客の身になって話を聞くのがいるが、、、　　勉強不足のスタッフが大勢いる！　　中小でも探せばもっとまともなスタッフがいる。　リクルートをしっかりしないと！！！

[910: 匿名さん]

もうライオンズだから安心みたいなのは通用しない気がする
住んでみて分かった

[911: 匿名さん]

プラウドやパークは賃貸投資家向けで、ライオンは居住者むけだと聞いていた。

皆さんの愚痴わかります。
でも、それはフロントがハズレだったからだと思いたい。

フロント変わって対応が変わりましたから。

[912: 匿名さん]

つまり、実際に居住者がアクションを起こさないと。
ここでいくら不満を述べても、愚痴では大京アステージには影響無いと言うのは私も思います。
可能な限り団結し、改善させる働きかけは自分達で強く行って行きたいものです。
改善の見込みが無いなら管理会社は変えるべきでしょうし、実際そういうケースも聞いています。
エンドユーザーだからと諦めるわけにはいきません。

[913: しげる]

いろんな問題点を洗い出す能力がない（マニュアルにあること以外に興味はない）
少しの専門知識のみを頼りに成り立っているのが、悔しい。
物件ごとの特徴、問題点　など関心を持って業務にあたってほしい。
年間１千万円近くの金をもらっているのだから。
管理会社は　自らの営業努力で　物件を取り込んでいない為なのか

[914: 匿名さん]

>>913
能力が無いのはフロントとその上司の能力不足による
問題の解決は種類による
アホみたいに専有部の話を管理組合掲示板に書いてるレベルなら優秀なフロントでも問題の矛先が違うから解決はできない

自分たちで管理をとってくることがフロントの優秀さと相関があるなら日本ハウズイングや合人者はすごく優秀なことになるが…

ダメなフロントは関係ない問題の対応を断わることができない、関係のない問題でフロントを責め続けるのはフロントをダメにしているだけ
逆に誰が対応すべきかわからない問題に取り組まないのもよくあるダメなフロント

うまくフロントを使えないダメな理事会もあるけどな

[915: まんかんし]

＞うまくフロントを使えないダメな理事会もあるけどな

殆どの組合が是に該当する

[916: 匿名さん]

理事会バカにして問題の矛先間違えてる奴が1番迷惑
個人の問題と全体の問題を混同するな

[917: まんかんし]

毎年交代する理事会では管理会社を使いこなせない
対抗するには専門知識が必要だが
社会人としての過去の経験により何とかなるだろうとの思いで務めるが
なかなか難しい

[918: 匿名さん]

2年任期にして半分ずつ交代にして
段々と修繕委員会は知ってる人たちで作っていけばいいと思う
居住者の顔と名前を覚えて団結していく方向になればマンションは徐々に良くなっていきます

[919: マンション交渉人]

ブラック大京アステージの担当者の無責任ぶりは上司の営業命令か。
要求項目はとぼけて放置、わけの分らん商品を売り付けて業者、管理組合の双方から搾取する。理事長抱き込み、役員輪番制で骨抜きにする。したがって、自主管理は絶対に必要なのです。

[920: 匿名さん]

ほとんどの上司も何も知らない
何もしないんじゃなくて能力がないから何もできない
自分たちで少し考えるだけでマシになる

[921: 入居済み住民さん]

初歩的で、無知な質問で申し訳ないです。教えてください。

『管理に関する承認書』に、買主の選任する管理者と株式会社大京の指定する大京管理株式会社との間で
管理委託契約を締結することを予め承認する。

と書かれていれば、管理会社は、ずっと変更できないということでしょうか。

最近、大京アステージに不信感を持ったこと。
大規模修繕を何年後かに控えていること。等で、
ここを読んだら不安になってきました。

[922: 匿名]

>>921
管理会社は変更出来る。
まずは総会に出て勉強しなさい。
以上。

[923: 匿名さん]

>>921
初めて意識したってだけでしょ
総会出て勉強しな

[924: 一般市民]

うちの大京の担当者は、よくやってくれてると思う。この担当者の前の担当もなかなか良くできる切れ者だった。
でもその前は感じ悪くてイマイチだったかな。

管理会社がどーのこーのというよりも、対人間なので、当たりハズレはあると思う。※担当者の経験によっても変わるし。
皆さんが言うように、管理会社を上手く使いこなす能力が理事会になければ、結局はずーっと状況は変わらない気がしますね。

[925: 匿名さん]

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/16466/
こちらの管理会社では全戸のゴミ袋を回収しているそうですが、どのくらいの件数ですか？

[926: まんかんし]

＞＞管理会社がどーのこーのというよりも、対人間なので、当たりハズレはあると思う


企業理念が優秀であれば自ずと担当者も優秀になる　社会の通念
優秀な企業は担当者に当たり外れは無い

[927: 匿名さん]

当たり外れは何処にでもある。
どの時代においてもある。

特にサービス業は、当たり外れだけでなく相性も関係する。

担当者を変えてみることだ。

[928: 匿名さん]

何もせず居続けるのが管理会社だから
経験はあるのに知らない事が多いのとか
一年ごとに全く成長しないのとか
何にも考えてないのとかは
完全にハズレ

切磋琢磨して考えてくれるやつは
最初はハズレでも当たりになる

[929: 匿名さん]

基本的に新築の一年目にやるべきなのは以下の事柄

・資金運用方法の検討
・損害保険の見直しと検討と支払方法の確定
・共用施設の利用方法と問題の顕在化
・理事会の輪番体制の検討
・点検会社の選定と値段の再見積もり
・電気料金プランの最適化
・点検業者への支払い方法の最適化
・共用部分のアフター対応についての進め方

ここらへんの一部でも提案できてないヤツが担当だったら
絶対に変えた方が良いです
そもそもの基本ができていないヤツはそこから先の話もできません

[930: 匿名さん]

今日みたいな台風の時はちゃんと泊まったりして対応してるんです

でも元々の仕事をちゃんとしてなくて排水口が詰まって漏水してるんです

[931: 匿名さん]

>>930、お疲れ様です。

フロントさんですか？
支店長と担当により、天候不良に対応するため宿泊されるということでしょうか？

>>930さんが担当なら管理組合の災害対応も早そうですね。

[932: 匿名さん]

深夜未明に行っても仕方ないからUNOしてるだけっしょ
晴れてから対応した方が早いよ

[933: まんかんし]

930　嘘はいけません

[934: マンション交渉人]

大京アステージを契約解除して、新管理会社にして大成功。
過払い金の全額回収はできず、逃げられた。
アステージの引き継ぎ業務が遅延して、解除してから３ケ月以上かかった。
支店長は交代して1年以内でまた交代。
誠意のない対応は大京そのもの。
以上、参考まで。

[935: 匿名]

>>934
羨ましい
自分は既に大京にはウンザリしてるけど、大京ブランドに惹かれて購入してる住民が多いから
自分一人の意見では管理会社を変えられない。
あなたのマンションは住民がよく理解してらっしゃるのですね。

[936: マンション交渉人]

マンション管理会社は定期的に見直しを原則に他社候補の見積もりをとる。
理事長が大京のイヌの場合は、理事会が主導する。
大京の管理会社アンケートは直接聞き取りで対応する。
問題点に対応しない場合は、管理会社変更理由に該当する。
あとは、大京のイヌ理事長を交代させ、管理組合理事会主導で総会にかけ議決する。
大京に任せると理事長個別訪問など謀略を練り総会を不成立にする行動にでる。
費用がだせるなら、マンション管理士協会に依頼すれば、成功率は高い。
・管理会社変更の説明会では、対抗会社とそっくりな提案書を提示し、２０％減額案を提案して契約継続にでる。変更に失敗しても２０％減額を勝ち取れます。試してみてください。ただし、その補てんは補修工事費で管理会社、業者双方から搾取するブラックさにご用心。結論は頑張って管理会社を変える手法をえることがマンション維持管理には必須です。。
以上、参考まで。

[937: 匿名さん]

管理会社変更にはコツがあります。

１．契約途中で解約するには、３か月程度の申し入れ期間があります。
　　その間に、管理会社は様々な方法で邪魔します。
　　従って、成功率は下がります。

２．管理委託契約は、１年ごとの更新が義務付けられています。
　　自動更新は、適正化法違反で無効です。
　　契約更新時が、好機です。

３．管理会社変更のためには、次の管理会社の重要事項説明会が必須です。
　　この準備に今の管理会社の手を借りてはいけません。
　　あたりまえですね。

４．手続き
　　１．管理会社抜きで臨時理事会を開催し、管理会社変更を決議
　　　　　　（この時点で、管理会社にバレないよう、管理員に内緒で）
　　２．新管理会社を探し、候補数社より見積もり取得
　　　　　　（この時点で、管理会社にバレないよう、郵便は理事長宅宛）
　　３．　　候補を３～４社に絞って、理事でプレゼンを受ける
　　　　（この時点で、管理会社にバレないよう、管理員に内緒で）
　　４．新管理会社を理事会で内定し、住民説明会（委託に関する重要事項説明会を兼ねる。）を開催
　　　　　　（これ以降は、管理会社にバレても、何もできない）
　　５．説明会の感触でOKなら、次の定期総会（臨時総会でも可）議案書に「管理会社変更議案」入れさせる
　　６．総会で承認されたら、契約期限までに新旧管理会社で引き継ぎさせる。
　　７．契約期間が過ぎたら、ハイさようならで完了。簡単です。

[938: 匿名さん]

契約途中も何も、契約切れるギリギリで新管理会社に交代しようとしても
結局臨時総会をすることになりますので
もともと３か月後に契約　と考えておくのが良いです

管理会社の対策案なり、契約案なんて全部国のガイドラインがほぼほぼ基本になっているので
書面上で違いを理解するのは不可能です

できる人間は契約書以外のこともやりますし、できない人間は契約書内のこともできません
非常にあやふやな委託契約になっていることは、国交省のガイドラインが悪いこともありますが
顧客目線でサービスをしない事業者は契約書にあろうがなかろうがどちらでもやりません
適正な金額すら出して来ないレベルであれば、一生慈善事業をしておいてもらえれば良いです


>>937
全部バレずに、管理会社を変更してから通知する方法もありますよ
解約決議と、新管理会社との契約決議を臨時総会で実行します
その後に云々言われるのは、新会社にするときの条件が本当に適正かどうかを計るためだけのものになります

変更は引き継ぎのトラブル、責任逃れを助長させることになりますので
基本的には減額を繰り返していくのが最も話しも早く、理事会の負担もありません
担当者を育てていって、社内で偉くさせていく方がやりやすいです

[939: 匿名さん]

>>934
過払金て何ですか？
法的に問題なものであればしかるべきところへ訴えた方が良いですよ

[940: マンション交渉人]

過払い金
契約書にない経費の不正引き落とし。書類をよく点検照合すること。ちりも積もれが100万単位は実際の話です。
大京アステージ決済用管理口座は要注意。通帳がないから銀行に問いあわせるしかない。
管理人契約があっても、管理人派遣は他業者に丸投げて経費を搾取する。管理人に問題が生じても契約書を無視し、管理組合と派遣会社の契約だといって責任を回避する。

[941: 匿名さん]

法的に勝てるなら訴えれば？
いちゃもんレベルの話にも見える

[943: 匿名さん]

管理人は自社だよ
最近なった

[944: 匿名さん]

>>940　　

　マンション交渉人さんに質問です

　情報に間違いがあります

　本当にライオンズマンションに住んでいる人？

　それとも、交渉人としての仕事が欲しい人？

　もしかして　　”変な言いがかりかい？”　　　さん？　

[945: ハイエナ]

マンション交渉人さんよ。
胡散臭さ丸出しだな、というよりは、実状を全く分かってない。

過払い金って何よ？具体的な項目を出して説明してみな？

そんなに管理組合からの仕事がほしいのかい？