ザ・パークハウス 小石川後楽園

[マンコミュファン]

このエリアではすっかりおなじみ（？）の三菱地所レジデンスですが、今度は駅徒歩1分の立地です。さて今回はどうでしょうか。


＜全体概要＞
所在地：東京都文京区小石川2-22-3他21筆（地番）
交通：南北線後楽園駅から徒歩1分、丸ノ内線後楽園駅、都営三田線・大江戸線春日駅から徒歩2分
総戸数：116戸（事業協力者住戸16戸含む。他に店舗2戸）
間取り：1R・1LDK・2LDK・3LDK
面積：25.04m2～88.33m2（一部住戸はトランクルーム含む）
入居：2012年9月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス（三菱地所から引継）
施工会社：フジタ東京支店

[64: 匿名さん]

三菱地所レジデンスになってからあまりさえないマンションばかりですね。
やっぱり本郷パークハウス（プレミアフォート）がいいんじゃない？（三菱地所最後の物件？）
見かけは悪いけど中身は丁寧に出来上がっていると思うけど。（反論が出ると思いますが）
免震で３０CMのコンクリートの外壁・戸境壁なのでこことはかなりの差があると思います。

[65: 匿名さん]

そりゃ馬鹿高だったもんあそこ

[66: ビギナーさん]

この物件を真剣に購入検討していましたが、MRを見て考えなおしました。
柱や梁が出すぎていて圧迫感ありすぎでした。
価格は予想よりは安かったです。担当の方にも梁のことは確認したの
ですが、どの間取りでも気になる感じです。
耐震構造を強調されていましたが・・・。
私は後楽園周辺を希望していて、なかなかない立地なので非常に
残念です。

[68: 匿名さん]

大丈夫便利なのはみんな分かってるし、それに反論してる人居ないから。

それ以外の長所（無いか？）、短所の話をしましょう。

[69: 匿名さん]

＞66
ちなみに価格はどれぐらいでした。
参考までに教えてください。

[70: 匿名さん]

皆さんが感じている短所は私もぜひ聞いてみたいですね。
完璧な物件だと思っているわけではないのですが、目立ったデメリットが見当たらないのも事実なんです。
資料請求もまだしていない状態なので細かい部分がわかってないというのが原因だと思いますが。
個人的には立地に文句はないのでそれ以外の部分で短所があれば教えて下さい。

[72: ご近所さん]

近所に住んでいる者でこのマンションの仕様などは
知りませんが、
強いて短所？言えば、
子供が走り回れるような公園がない、
高層ビルに囲まれてるので眺望日当たり悪そう、
駅入口まで1分でも特に南北線はホームまで遠い、
遊園地・ドーム結構うるさい、
という感じでしょうか。

[74: 匿名さん]

排ガスと騒音に囲まれた環境

坂下の低地で、暗渠の上の軟弱地盤

学区も区内では下層

地権者多数で、賃貸向きの立地である事から住民層の低下が容易に予想される

下駄あり、立地も相まって高級感のかけらもない

今後東側に高層マンションが間違いなく建設される、建築中の騒音も数年続く

現実的にいわゆる地所というより藤和の案件

[75: 匿名さん]

東横インにサイゼリア、、、

[76: 匿名さん]

どこの物件だか忘れてしまったんだけど、ここよりもう少し後楽園寄りの物件の方が「少なくともジェットコースターの音はそれほど気にならない」と書いていました。
少し前の事故で現在はまだいくつかのアトラクションが動いてないのかな？それでもコレくらい距離があれば騒音はないと思います。

[77: 匿名さん]

駅近は魅力的。
一階に店が入り高級感低下。
普通のマンション。

[79: 匿名さん]

駅前のレキセン公園は夜はホームレス多く、
あまり雰囲気よくないです。

[80: 匿名]

昼はそんなことなかったけど
夜は違うんだね

[81: 匿名さん]

＞　80　昼にもいるよ。

＞　78 　夜はね。

＞　77　何度も出てくるけど、買い物と交通の利便性は高い。この長所に反対する人はいない。

長所はこれだけ、短所が多数。

昼間家にいない、子供がいないいわゆるdinks向けの立地です。

[82: 匿名]

でいくらなんですか

くだらない情報いらないんで

ほんとに買うきあったらそこではないのかな

財力あるひとこんなスレみるわけないし

買う気もないひとがほぼ占めるけどたまに本気な情報あるんでその人の情報だけ求めます

[83: 匿名さん]

ここと比較されている方が多いと思いますので、プラウド本郷１丁目二関する情報を書いておきます。

5,720万円～8,730万円
間取：2LDK～3LDK
専有面積：57.66m2～76.93m2
管理費(円)/月額 18,100円～19,800円
修繕積立金(円)/月額 7,870円～8,650円

さて、私は文京区居住歴25年、周辺のマンションを3件買い替えてきました。現在、近くのリーマン前の大規模物件に住んでます。
１）価格は何となく（同じ階を比較すると）当時より1割ぐらい安いと思いました。また、坪単価の低いものがやはり当時無かった低価格ものがあります。ただ、買い替えと考えると売る方も安くなるので、思ったよりも、それほど変化ないなと思いました。
２）ここ（パークハウス）は私は詳細な情報を持ちませんので分かりませんが、プラウドは規模が小さいため、管理費、積立金が私のところよりも明らかに割高です。それなのに、コンシェルジュ、共有施設、駐車場の余裕、バルコニーが広い、間取りがよく、部屋が柱ででこぼこしていない、堅固な耐震構造（今回の震災でも全く損害無し）の私のマンションと比較すると費用的にも施設的にも明らかに見劣りします。
３）今回のプラウドは1期完売する可能性があります（1期に野村が全戸出してきた）。このパークハウスがどうなるか、見物です。というのは、地権者の有無、下駄の有無、坂下と坂上、幹線通り沿いと一本入った立地などこのパークハウスとプラウドは特徴に違いがあるからです。

周辺住民の、独り言です。

[85: 匿名さん]

後楽園の庭園を見下ろす部屋は別格

[90: 申込予定さん]

>>86
ここは利便性こそマンションの最重要価値と考える人が買う物件です。
つまりあなたが検討すべき対象ではなかったのです。
価値観の違いを明確に記載できたあなたはそれが理解できここで一つ賢くなれましたね、良かったよかった。
と言うことで価値観の違うあなたはここに長居は無用です。
どうぞ堂々と僻地や湾岸等の街から外れたマンションの板へお移りください。

[91: 匿名]

後楽の中古の話は、さすがに関係ないや。

[103: 匿名さん]

利便性や環境だけが同等程度のマンションだったら、価格次第で売れ行きがそうとう違うだろうし今の時点で「きっと売れる」とは思いませんが、文京区アドレスって人気ありますからね。
文京区って雰囲気先行で利便性がイマイチという物件が多いんだけど、そういう不満を感じさせない立地ですからね、多少高くても売れそうな気がします。

[104: 匿名さん]

文京区のマンション全体で値崩れしてるのに人気アドレスは最早神話ですよ

[105: 匿名さん]

茗荷谷や本郷三丁目よりここで生活する方が便利であることは間違いないですよ。
ただ、文京区って坂上と坂下の雰囲気が結構違うので、雰囲気を重視する人には向かないでしょうね。
やはり金銭的に余裕のある人は春日・小日向・目白台等の坂上や大和郷に住んでますよね。
利便性を取るか雰囲気を取るか・・・本人次第です。

[106: 匿名さん]

＞　やはり金銭的に余裕のある人は春日・小日向・目白台等の坂上や大和郷に住んでますよね。

この並びに春日は入らないと思います。もしくは西片と記載されるのが適当かと。

小日向、大和郷はマンション自体が小規模のものしか立たない場所なのでマンコミュ自体にほとんど登場しない立地ですので、比較対象として不適切かと。

高台でマンション立地というと、小石川５丁目、本郷2丁目周辺になると思います。

[107: 匿名さん]

この物件とは関係ないと思われる、＜小石川後楽園＞　近傍の中古マンションの話を熱弁されていた方は、

ここ、＜ザ・パークハウス 小石川後楽園＞

ではなく、

平成13年築の、春日1丁目の丸ノ内線線路沿いに立つ、＜小石川後楽園パークハウス＞

と勘違いされたんじゃないでしょうか？

[108: 匿名さん]

一応客観的な事実に基づく情報を記載させて頂きます。不動産情報に記載される地下鉄の入り口の位置までの距離記載と実際使用するものは異なるという事です。
＊南北線は、道の反対側の入り口から入るとそのまま階高が高い地下３階へ長い階段、エスカレーターを下がるだけなのでまだ良い方ですが、南北線はかなり、地下深くです。
＊丸ノ内線に乗られる方は、物件HPに記載されている、区役所の角にある６番口を使うというのは間違っています。丸ノ内線は後楽園駅が地上駅（高架）であるため地下出入り口を使用するはずがありません。この物件に住まわれると、直接千川通りをあるき、メトロの建物に入る事になります。この６番口を入ると地下に下って高架にあがることになり、かなりホームまで遠回りになります。
＊大江戸線、三田線を利用される方もこの６番口を利用される事は無いと思います。春日通りを渡る必要は無く、春日の交差点に向かい、そのまま地下に向かった方が近道ですし、信号も減ります。

ご自分の足でご確認を。

[109: ビギナーさん]

すいません、価格でしたね。
まだ第１期分だけですが
14F建て

13F　3LDK 85.15㎡ 8.900万

13F　3LDK 80.80㎡ 8.400万
　　　　　
13F　3LDK 76.72㎡　7.500万　　→6F　6.900万

13F　3LDK 73.97㎡ 7.500万　

７５㎡越え、６階くらいなら７０００万切ってます。
（７階～１０階はまだ値段が出ていません）
この立地でこの値段なら絶対買い！だと思ったのですが
梁や柱が気になり、購入を悩んでいます。悩む時点で
ナシだと思いますが・・・

MRに行ってみた方がいらしたらご意見を伺いたいです。

[110: 物件比較中さん]

この立地は低地の暗渠の上だと思いますが、耐震構造に関しては何か対策が採られた物件でしょうか？

[111: 物件比較中さん]

> 107

そうかもしれませんね。いま販売中の物件自体があの変に無いですし、私も何で？と思いました。

[112: 匿名さん]

MR行きましたが、やっぱり部屋の真ん中を走る梁、あれはよろしくないですね。
あれだけで、一気にマイナスでした・・・・

あと、東側で都市開発が予定されているのも残念です。
開発内で予定されてる地所物件を待った方がいいかなあ・・・と思います。

[113: 匿名さん]

価格にはそれなりの理由がある。

文京区をご希望の、低予算のお若くて子供のいらっしゃらないご夫婦などに向いた物件かと。