クレヴィア高槻サウスレジデンスってどうですか？

[購入検討中さん]

クレヴィア高槻サウスレジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府高槻市明田町580-18（地番）
交通：
東海道本線（JR西日本） 「高槻」駅 徒歩6分
阪急京都本線 「高槻市」駅 徒歩14分
間取：3LDK・4LDK
面積：71.34平米～85.00平米
売主・事業主：伊藤忠都市開発　大阪支店
販売代理：伊藤忠ハウジング　大阪支店

施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

[62: 匿名さん]

どういうカラクリなのか？

[63: 匿名さん]

カラクリも何もなくて、開発している伊藤忠系の管理会社だから。

マンション販売だけでなく、管理でも購入者から儲けさせていただこうと
思ってるだけでは？

商社系は、利益を取れるだけ取るのが当たり前の企業論理。

[64: 匿名さん]

住み始めてから、住民が結束し、管理会社を変えてしまえばいいのだけど。
管理組合を住民主体で動かし、デベロッパー関連会社を駆逐するのは
結構、大変かもね。

[65: 匿名さん]

嫌がらせする場合もあるからねぇ。怖い怖い。

[66: 匿名さん]

サッシがＴ４等級らしいですね。さすがに考えてるみたいですね。
これなら、窓閉めてたら、大丈夫かな。

管理費の高さは、すごいマイナス。

迷いますね。ここ設備はいいので。

[67: 匿名さん]

よく考えると、設備は陳腐化しますが、管理費はUPしていきます。

[68: 匿名さん]

うん？管理費じゃなくて、修繕積立金が上がるんじゃない？
管理費はそんなに上がらないと思うよ。

[69: 匿名さん]

でも、ここの管理費は、異常に高いね。
修繕積立金が高いのは、将来安心できるマンションだけど、
管理費が高いのは、無駄になる可能性が大きい。

[70: 匿名さん]

ここ買う予定の人は、よく確認した方がよいのでは？

駐車場代無料ということは、毎月積み立てる修繕積立金から、将来の駐車場などの
補修費用がでることになります。

管理費が高いからって、補修までしてくれることはなく。・・・
管理費は管理会社への報酬として消えていくことに。

本来、駐車場代を取り、将来の駐車場の補修費を積み立てるのが
よい方法なわけで、

駐車場代無料と宣伝するやり方は、購入者を馬鹿にしている
宣伝方法だと思います。

機械式でなくても、補修費はかかるわけです。

このデベロッパーは、誠意がない売り方をしていると言って
言いすぎでないと思います。

[71: 匿名さん]

お買い得感から購入を前向きに考えてましたが、駐車場代０円のカラクリが分かり即座に検討から外しました。

[72: 匿名さん]

駐車場は平面だし補修費用は
あまりかからないでしょ？

[73: 匿名さん]

アスファルトの塗り替え費用は高いよ。

[74: 匿名さん]

アスファルトの塗り替えって頻繁にしますか？
あまり聞いた事ないです。
平面駐車場のメンテナンスがほぼ無しってのが魅力ですよね。

[75: 物件比較中さん]

平面駐車場の補修費は、機械式に比べると相当低いでしょうが、
全くかからないわけでなく。

ただでさえ、修繕積立金は、どのマンションも将来不足し、
問題になるというのに、駐車場にも、資金が持ってかれることに
なると、結局、自分たちで負担することに変わりないので、

”駐車場無料”というのは、
タコが自分の足を食べるのと同じことになるということでしょうか？

むしろ、駐車場代無料ではなく、適正費用を取るのが住人には、ベストだと。

デベロッパーは、貧乏人の安物買い衝動につけこんでいると言うわけですか。・・・

まあ、さすが、商社さん系ですね（主人の評）
管理会社の評判も相当にネット上では悪いようで。
もうちょっと、他も検討しようとおもいます。

[76: 匿名さん]

ここよりいい立地のマンションがいくつか販売中なので駐車場代0円をえさにしたわけですね。

[77: 匿名さん]

他の物件は、結構いい価格しますね。

[78: 物件比較中さん]

このマンションあたりは、土地も安いので、価格も低めですね。
長谷工さんの施工なので、シャリエとかと同じで、共有部分などに
高級感はまず無理そう。

住みかえで、後で高く売るとかは、この物件はまず難しそうなので、
住宅ローンは余裕を持って頭金を入れるなどして買わないと、
失業だとか、転勤だとかで売りたくても、希望価格ではなかなか
売れないのではないかと。
Ｈ25年引き渡しだと、ローン控除も上限2000万となってしまうので、
ローンも2000万前後に抑えるのが効率よいって、ＦＰの先生に
教わりました。

[79: 匿名さん]

そのFPはちょっと信用なりませんね。
減税分2000万までだから、10年間は元金残高2000万残しとかないと意味ないじゃないですか。

3000万借りて、10年で1000万返して、金利を見ながら残りを一気に返済するか、運用するか、じゃないですか？

[80: 匿名さん]

住宅ローン減税って、やっぱり利用した方がいいですかねぇ。

[81: 物件比較中さん]

79さんはお金持ちなんでしょ。きっと。
だって、11年目に全部返すお金がありうるってことだもんね。
たぶん、そんな人なら、全額変動金利とかでしょ。

ＦＰの先生は、
我が家の家計上では、2500万ぐらいまでにしておくといいのではって。
だって、11年目で全額返済なんてとても無理だから、
30年以上かかる予定（笑）

残りの借金が多ければ、そこには、金利がかかるわけだから・・・。
それに、借入額が多ければ、その分保証料やら、団体保険代も
別にかかるわけで。

ローン控除は12月31日毎年の残高の１％まででしょ。
（Ｈ25年だと最高で2000万まで）

それが2000万までってことは、それを超える残り分には、そのまま金利分の
利息がかかるから、ローン控除の手助けを受けられない分になるってことだと
認識してます。

金利とか保険とか合わせて年１％以上のコストになる分は、たとえ、ローンの控除受け
られてたとしても銀行に、利息払う計算になるので、
１％以下でなければ、所詮、ローン控除があっても支払利息はあるってことだと
計算してみて思ったのですが、違います・・・か？

金利が１％超えるなら、
ローンの控除を目いっぱい、10年で200万使わないと損だというわけではないのだと
教えてもらいました。

一番いいのは、現金で買うことなのはわかってるんですが。・・・
79さんみたいな人は、ここはまず買わないですよね。きっと。

[82: 匿名さん]

ほとんど辺境地だな。くら寿司近いのはプラスかな。

[83: 匿名さん]

実際歩いてみると、徒歩９分程度の感。

ここは、中古売りにくいかな？。

計画されている１７１号が将来拡大されるときには、ややこしい物件になりそう。

芥川って、洪水になったことはないの？

[84: ご近所さん]

洪水は聞かない。でも、地下水が増えるから、
地盤が川沿いはゆるいって。
戸建て探しているときに地元の不動産屋さんのベテランさん
が話してました。

芥川の反対側のボーリングしての調査では、軟弱地盤が見つかったらしい。

工場のとこは、当然、工業地域だから、何が建っても規制ないので、
ここを買うのは、相当勇気いると個人的には思う。

管理費が高いみたいだけど、修繕積み立てはきっと、その分小さくして
コストが小さく見せてるんでしょ。ここ。

モデルルーム見た人、どう？

[85: 匿名さん]

防音設備には気を遣っているようですが、他はどうなの？

[86: 申込予定さん]

防音も二重サッシ。南だけT2相当のペアガラスだって。

設備も最新型だし、部屋も広さ確保でき、価格が魅力で決めました。

構造も基本はしっかり満たしているので。

もう６割程度は契約済みみたい。まだ、３LDKなら上層階もあるみたい。
４LDｋはほとんど下の階除いて契約済み状態。

管理費は、将来、管理組合で下げる交渉できればベストです。

[87: 申込予定さん]

実際に徒歩でＪＲ駅改札まで時間計ってみた。
ゆっくり、男性の足で歩いて、改札まで5分42秒。

まあ、西口なんで、後1分程度は電車乗り場の停車位置まで
かかりますが。・・・

信号もない道を歩くので、実際に6分っていうのは嘘でないです。

防音が二重サッシ（窓が二重になっていて、二つ開けないと外にならない。）
は過剰すぎかもだが。断熱もできていいかも。

煙草吸う人は、できれば買ってほしくない嫌煙家ですが、
ここを買われる方は、どうぞよろしくお願いします。

[88: 申込予定さん]

防災ハザードマップで見ても、この土地は、
浸水可能性は低め。

水害のリスクは小さいね。駐車場は酷い淀川浸水なら
少し浸かる可能性はある程度。

芥川のリスクはないもよう。

ここが水害になるようだと、阪急駅とＪＲの間は
中心部が水びたしになってます。

[89: 匿名さん]

駅まで徒歩6分は駅近マンションの部類入るかと思います。
徒歩何分って書かれていても実際は、自分が生活して駅までの距離を
どう感じるかが問題かとも思います。

[90: 匿名さん]

駅まで周辺に何も無いので、遠く感じるかも知れません。

[91: 申込予定さん]

駅までの道のりは、マンション２つならび、後は、キーエンスのりっぱな社屋ビル
古い飲食店や民家、駐車場、いまは、ロジュマンのモデルルームがある。

何があったら、近く感じるかと考えると、自然とかかもですが、
それは無理そう。歩道も広くはなく、あまり整備はよくないところも。

朝の通勤、退勤時間はばらばらだが、コニカやキーエンス、第一三共の方と住民が
通る感じ。

駐車場には、今後、賃貸マンションなどはできる可能性ありそう。
キーエンス横の大き目のひとつの駐車場には小規模分譲マンションなら建てられそう。
でも、キーエンスの建物が結構高く、迫っており、結構駐車場はうまってる。

[92: 申込予定さん]

ここ買う人は、なんだかんだ言って、駐車場が確実に確保できるってとこ
気に入ってるよね。

上に書いてあったけど、補修維持費用だとかは、結局自分たち持ちで出さないと
いけないけど、平面だし、ローン払いながら、管理費と修繕積立金の上、
数千円でも、駐車場代はきついから。

でも、ローン破たんしたら、結局、自分の家でなくなるけどね。

[93: 匿名さん]

低金利でローン破綻する人って、何考えて物件買うわけ？わからん？

[94: 匿名]

ここは立地は文句なしに良くないですが、金額が安いし設備も良いですね。気に入ったので購入を決めました。周辺が寂れていますが駅に行けばだいたい揃っているので少々の不便は目を瞑ります。

[95: 申込予定さん]

９３さん、ご意見ごもっとも。

でも、超がつく異常な低金利状態ゆえに、融資審査が緩いともいえ、
本来なら、買うべきでない収入状態、貯蓄状態の世帯でも、
えいやで買ってしまう。ってこともあるかもですね。

また、円高により、大手製造業のコストは厳し目だったりで、
下請けなどは、今後、更なるコスト削減を求められることも。
全体的に、景気は低調なので、

場合によっては、倒産、リストラもありうるわけで。・・・

ローンの返済滞りから、カードローン、消費者金融、闇金融へという
破たんの基本シナリオ。（管理費、修繕積立金の滞納も）

任意売却などできればまだしも、ぐずぐずしていて、競売。

このパターンは、意外とありうる状況のようです。

６０で書いてあるけど、ギリシャやポルトガルなどでも起こってるけど、
国債の信用悪化などによる、金利の上昇時は
あっという間の金利上昇なので、あがってきたから固定に切り替える。
なんてまず無理でしょうから。余裕ある返済プランでないと、
それだけで、無理が出てきてしまう可能性も。

民主党の前原さんが、言ってましたが、この国の赤字は
限界レベルに近いとか。

怖いので、私は、固定でフラット３５Ｓで行くつもりです。

[96: 匿名さん]

変動金利は半年に１回、金利見直し通知があります。変動金利が上がる場合は事前にわかります。

[97: 申込予定さん]

96さんは、銀行の人？

変動金利は確かに半年ごとにしか、返済者への金利を変えないけど、

毎月、銀行の新規借入者の提示金利は変わるでしょ？

それを毎月チェックして、自分で固定に切り替えをしないといけない
わけで、半年ごとの期間の１ヶ月目なんかに金利が上がり始めれば、
チェックしてないで、気付いた時は結構あがってたってこともありうる。

金利がある程度の勢いで上がるような場合、銀行の提示する
固定金利ものの金利は、さらに、大き目に上げて提示されることになって
当然でしょ。（商売なんだもん。）

優遇金利があるとか言っても、銀行も自社の利益のためなら、
提示金利を早急に上げるのは当たり前。


また、そうは言っても、この十数年、低金利が続いてきたわけで、
固定金利にしないで、変動金利で返し続けてる人の方が利息は
少なくてすんでたわけだけど。・・・

ようは、自己責任。金利が少々上がっても、返済が滞ったりせず、
繰り上げ返済できる家庭は、変動でもオッケーってことかな。

無理して変動金利の人は、増税には反対しない方が身のためかと。

[98: 匿名さん]

バブルの時ような金利上昇は無いと思います。
金利が多少上がったとしても、ローンが通る年収で
普通に生活していたらローン破綻する事は無いように思います。
ローン破綻する人って急に会社が倒産したりとそのような人が多いのでは
ないでしょうか。
それか自分の年収以上の生活をしてしまう人でしょう。

[99: 物件比較中さん]

ちょっと前に破たん者に多かったのは、
よく言われる、段階金利の公庫で
１１年目に金利上がって、返済できなくなったパターンって
前にテレビでやってた。

[100: 匿名さん]

変動金利でしょうねぇ。このご時世では上昇はあり得ない。10年後？

[101: 不動産購入勉強中さん]

好景気での金利上昇は、まさに当面ないだろうね。

ギリシャやポルトガル、イタリア、スペインは
国の債務の問題から、格付け落とされて、
発行している債券の金利上昇している。

日本はないって言い切って大丈夫？

まだ増税すればいけるだろうけど、
増税でさらに景気落ち込めば、さらに失業やら倒産やら増える。

選挙すれば、おろらく、増税政党は負ける。
そう簡単に増税は不可能。

近い将来に、金利上昇、悪性インフレのシナリオはあっても
不思議でない。
日本もEUのように、日本銀行が国債引き受けするしかないかも。

[102: 匿名さん]

増税しても景気よくなるお金の使い方が知らないから無理ですね。

昔、ふるさと創生金（？）ばらまいて失敗してるし。

[103: 不動産購入勉強中さん]

増税は、赤字の穴うめに使われるだけだよ。

社会保障費が、今後毎年、１兆円レベルづつ増えていく。
年寄りばかりだから。この国は。

[104: 契約済みさん]

まあ、金利のことは、まだ実際借入は再来年だから。・・・

部屋はあとどれくらい残ってるのかな。・・

今年中の完売もありうると感じます。

購入予定のみなさん！！

いずれにしても、管理がマンションの命。
いいかげんな住民が増えると、そのマンションの価値は間違いなく
下がるから、厳し目の管理組合になるといいと思う。

60年、コンクリと鉄筋がしっかりもつくらいのメンテナンスをしていけば、
この価格なら、相当お買い得になると思うけど。

[105: 匿名さん]

ロジュマンよりはコストパフォーマンスはあります。あちらは立地に甘えてちょっとダメ。

[106: 匿名さん]

ロジュマンは、ここと比較は無理があるかな。
あっちは、ブリリアと今後、ＭＵＳE高槻の複合棟と比較されるんじゃない。

ジオ含め、ＭＵＳＥは、あそこまで、人が多くなりそうなのは、
便利でも、ちょっと。・・・
上層階の人は、優雅なのかもだけど。

ここは、隣と比較されるだろうけど。売り出しが低い価格みたいだから、
将来、中古で出す時も、価格的には、低めでだしても採算とれそう
かな。

[107: 匿名さん]

不人気中古物件は売れません。かなり叩かれます。

[108: 購入検討中さん]

もう、後残り１５部屋切ったとのことでした。

上層階中心に、人気が高いようです。
やはり、駐車場１００％ありの駅近物件って貴重ってほんとなんですね。

ほしい階の部屋がもう売れてしまってって。がっかりです。
キャンセル待ちでもしようか検討中。

[109: 匿名さん]

立地は、いいとは言えません。駅近と印象付けるのは徒歩３分圏内です。

ここは、総合的に見て高得点取ってます。不利な部分を価格と設備でカバーするところ。いいです。

[110: 契約済みさん]

工事に手抜きがないか、定期的にチェックしたいのですが、いい方法ありますか？

毎日、電車からは見てます。
現段階で、土台の地下への鉄骨が埋め込まれているようです。

設計監理の会社は仕事は安心できるでしょうか？

[111: 匿名さん]

このマンション、住宅性能評価も取ってるみたいです。

だから、もし、評価と明らかに異なる物件となれば、
いろいろと訴えたりしやすいだろうから、
まあ、安心度が高めかと思いますが。

75年程度は、耐久性があるとかの性能評価を受けてるみたいですよ。