23区 湾岸タワマンはスラム化しない！？

[物件比較中さん]

都内の湾岸タワマン購入を検討しています。

安くなりそうなので期待しているのですが、その反面、悩んでいることがあります。

「3.11」以後、湾岸超高層のマンションが不人気、値崩れを起こすことにより、
ハード面よりも、ソフト面、というか「入居者の質」が落ちるのではないか？
と懸念しています。

つまり、

中古市場崩壊　→　低所得層の流入　となると、、、

「思想・育った環境の違い」がありすぎる多様な層がひとつ屋根の下で暮らすことに

なると苦労も多くなるのではないか、と。

素人ながら、例えば、こんなことを予想してしまいます。
・モラルの低下
・自転車の共用部放置
・ベランダ喫煙
・ゴミ出しマナー荒れる
・エントランス等で子供が山賊状態→　怒らない親
・共用施設の乱暴な扱い、破壊　→　壊した本人申し出ず　→　「壊したもの勝ち」「やった者勝ち」の雰囲気蔓延
・給与低下・リストラに伴う管理費修繕積立金滞納続出

出れる人は泥舟マンションからどんどん旅立ちますよね。。。

有識者のみなさま、忌憚のないご意見ください。ご指導お願いします。

【スレッドを雑談板に移動しました。 2011.07.18 管理人】

[22: 匿名さん]

シャレで住んでみるならまだしも、購入して住むような価値はないね。

[23: 匿名]

中央区と港区は大丈夫。

[24: 匿名]

↑大正解過ぎて面白くないよ

[25: 匿名さん]

これから秋にかけて住民層は変わるよ

[26: 匿名さん]

気の湾岸・高層マンション地帯 豊洲~浦安が「恐怖の液状化」

ここ数年、高層マンションが多数建てられた豊洲。マンションを購入しよ
うという人たちの人気スポットの一つだ。
「都心に近い上に、町自体が新しいため道路も広く、町全体が整然として
いる。その割に価格が安いので、買いやすく、人気が高いのです」(住宅
ジャーナリスト・櫻井幸雄氏)

　しかし、高層マンションは地震の際、大きく揺れる上、エレベーターが
止まると避難するのも難しい。今回の地震はどうだったのだろう。36階建
ての15階に住む68歳の女性は、こう言う。

「部屋がグルグル回っている感じで揺れました。余震が怖くてドアを開け
ましたが、外には出ませんでした。エレベーターは4~5時間止まっていまし
たね」

「高層難民」とは何か
　液状化については、皆、不思議なほど不安を持っていない。この点を、
みずほ証券金融市場グループチーフ不動産アナリスト・石澤卓志氏が説明
する。

「高層マンションの場合、構造杭を地中深く打ち込んでいるため、地盤が
液状化しても建物自体が崩壊するようなことは基本的にない。仮に液状化
で孤立しても、食料品を扱う大型スーパーがマンションに入っているケー
スが多いので、数日間は籠城できるのではないか」

　液状化に弱い地盤でも、基礎工事がしっかりとしている高層マンション
は確かに安心ではあろう。しかし、もし、エレベーターが長時間止まるよ
うな事態になれば、話は別だ。エレベーターは異常な振動があると停止
するように設計されている。しかもそこに、停電という事態も加われば、
かなりの長時間、階段生活を強いられることになるだろう。

　こんなケースもある。東京・新宿区内の40階建て高層タワーマンショ
ンに住む男性は、こう証言する。

「地震の後、マンション内に、『危険ですので1階に降りて下さい』と
アナウンスがあった。非常階段で降りましたが、全員がロビーに揃っ
たのは地震発生から1時間ほど後でした。40階に住む高齢の男性は、管
理会社のスタッフに支えられながらゆっくり降りてきました。しかし、
歩いて戻ることはできない。エレベーターは夜9時頃まで止まっていた
ので、高層階の人は上るのを諦めて、ロビーで毛布にくるまっていま
した」

　昨今、指摘されるようになった「高層難民」である。前出の渡辺氏が
言う。
「定年後の老夫婦の多くは、眺望の良さを優先して、高層階を購入す
るケースが多いようです。しかし、高層階になればなるほど、エレベ
ーターが動かなくなった場合、階段で上り下りできず、動けなくなっ
てしまう。これが『高層難民』です。災害を考えれば、超高層階に住
んでいるなら、1週間分の水と食料は備蓄しておく必要があるでしょ
うね」

　東日本大震災が起きた3月11日、1都9県で163台のエレベーターに利
用者が閉じこめられた。国土交通省住宅局建築課によると、今回の地
震で、利用者がエレベーター内に閉じ込められたケースは都内だけで
84件報告されている。

　夢の湾岸エリアで、眺望の美しい高層マンションに暮らす。住民や
専門家によれば、液状化には思いの外、強いようだ。しかし、高層難
民のリスクは頭に入れておいたほうがいいだろう。

[27: 匿名]

インフレと消費税アップ前に
買うのが情報強者ですね。

それを見越してかＭＲは
盛況らしいですよ。

[28: 匿名さん]

インフレ、消費税アップとか言う前に液状化が確認された豊洲は買うべきじゃない。

もともと重工業地帯の豊洲は土壌汚染も問題になってる、市場移転予定地以外も徹底調査すべき。

震災前から売れ残り物件が多い豊洲には管理維持費等も今後は死活問題になるかも知れない。

超高層マンションは階数が多いため、高速エレベーターを６基～10基備える必要がある。階数の多いエレベーターは、定期点検等のメンテナンスに多額の費用と時間を要する事は言うまでもありません。

それ以外にも高層マンションは給電施設や給排水施設などに特殊な設備が多く使用されているため、それらが老朽化して補修や修繕をする際に多額の費用を要する事はあまり語られていないところです。15年後には修繕積立金が新築時の５倍～８倍に跳ね上がるなんて事も余り珍しい事ではないかも知れません。

[29: 匿名さん]

これからは高所得層は出て行く（あるいはセカンドハウス扱い）だろうから
住民の質は残念なことになっていくだろうね

[30: 匿名さん]

もう涙しか出ない・・・

[31: 匿名さん]

地震後に危険だから避難してくださいなんて放送を流した管理会社あるのか？パニクって二次災害起きかねんだろ。
俺が止まってた都内の高層ホテルは、当ホテルは最高水準の耐震性を備えているので、避難せずに部屋にとどまってくださいと、アナウンスしてたぞ。
最高水準が嘘でも流石の対応だなと感心したが。

[32: 匿名さん]

もうスラム化一直線

[33: 匿名さん]

実際に豊洲のマンション業者は中国人をターゲットにしている。
中国人オーナーって同じ中国人に貸すケースがあるんだよ、そうすると大変。
なんせ日本人のモラルとは全く違う、常識なんて存在しない。

まさに湾岸は「スラムへＧＯ」って感じ。

[34: 匿名さん]

もう湾岸、埋立スレは一つにまとめてグルーピングという名の隔離をすべき

[35: 匿名さん]

残念ながら、中国人といっても実際にお住まいの方はかなりな富裕層でいらっしゃいますよ。それに基本、日本でビジネスをされていて、セレブぶりは日本の芸能人顔負けです。最低でも月30万以上のお家賃をお支払いになられる方なら、何人であろうと構わないのでは？そんな了見の狭いことは言いません。そんな考えはまさにスラムにお住まいであるからこその発想かと。クスクス。実際には、中国人のオーナーのお部屋に日本人が借りているパターンも多く、中国の方が言うには、高級マンションの場合、そのパターンを狙っていらっしゃるそうです。中国人同士での賃貸契約をイメージされるのは、下々のお考え。ホホ。

中国人以外の外国人が多いですよ。外国ナンバーのお車をたくさんお見かけします。大使館にお勤めの方々のようです。また、日本人と結婚された、アメリカ、ヨーロッパの方も多いです。韓国の方もいらっしゃいます。韓国の某有名プロスポーツ選手もいらっしゃいます。東南アジアの方々はお見かけしません。中東の方々もお見かけしません。
スラムとは辞書でしか知りませんし、縁がないですが、皆さんはよくご存知のご様子。どのような方々がいらっしゃるところなのですか？

[36: 匿名さん]

>>35
「埋立地はつらい」まで読んだ

[37: 匿名さん]

>>36
おっしゃる意味がわかりませんが。
日本語でお話しいただけますか？

[38: 匿名さん]

中国マフィアならたっぷりお金を持っていますからね。
まさに豊洲の住民にふさわしい。

[39: 匿名]

豊洲は悪いイメージだけ残って、良い部分は根こそぎ有明に奪われた感じだね。
マスコミが露骨に報道するからダメージがデカすぎる。

[40: 匿名]

豊洲は悪いイメージだけ残って、良い部分は根こそぎ有明に奪われた感じだね。
マスコミが露骨に報道するからダメージがデカすぎる。

[41: 匿名]

そうか？有明も十分にイメージ悪いよ！

豊洲よりかはマシかもしれないが
どっちもどっちだよ。