売るべきか貸すべきか

[スレ主]

今度、新しくマンションの購入契約を結びました。今住んでいるマンションは大手町から通勤２０分程度の、５０平米の分譲マンションで、２０００年に新築で、既にローンは完済いたしました。

とりあえず、現時点の貯金と、所得で新規購入のマンションの頭金とローンそのものは大丈夫です。

今悩んでいるのは、この今持っているマンションを売って頭金を増やすべきか、それとも貸しに出すべきかです。どちらが経済的か教えていただけますか？

お手柔らかにお願いいたします。

[22: 匿名さん]

何か、全体に表示方法が変わりましたね。

[23: 匿名さん]

>>20

常識なさすぎ。控除もしらないとは。社会人やっていけるの？

[24: ０８]

>>19さん
売却損が3880万で、年収からして損益通算しても控除が1年と少ししか
使えない状況でも「売却」が正しかったのでしょうか・・・？

年間持ち出しが80万程度でも、後10年ローンを家賃収入で補填して、
現土地値が底とみて10年後に更地で売却・との判断だったのですが。

また、今からでも3年以内であれば売却損控除はつかえますよね？
家が建っていればOKだったような・？

話は戻りますが、新居の住宅ローン控除はMAX受けられるように
東京＊ター銀行の利子相殺型のものにして、ローン残ありの利子負担
極力少ないもので組んでます。
売却の場合、所得税他の戻りをせいぜい500万と踏んだので、10年で
800万負担したとしても、土地が2500万で売れ、ローンが終っていれば
1700万はリターン期待できる。　　じゃ、賃貸で。　となったのですが。

[25: 匿名さん]

>>24
売却損を他の所得と複数年にわたって損益通算出来る特例は、２つあります。

＜その１＞
自家用住宅を買換する場合、前の自家用住宅の売却は新しい方を取得する前年から翌年の間に売却することが適用条件となっています。住宅ローンの有無は問いません。
（今年から新しい住宅に移ったんなら、売却は来年までにしないと適用されませんよ。３年間というのは「新しい方の住宅に翌々年までに入居」の意味です。）

＜その２＞
自家用住宅を売り払ってしまうだけの場合、住宅ローンの残債額が売値よりも多いことが必要です。
この場合の他の所得と損益通算出来る金額は、売値と買値の差額ではなくて、ローン残債額から売値を控除した金額までです。それ以外の売却損失金額は、他の不動産の譲渡所得と損益通算することになります。

買値の金額ですが、注意点があります。
土地部分は取得金額そのものでＯＫですが、建物部分は取得金額そのものではありません。
建物を購入時点から減価償却して、売却時点の残存価格が、建物の取得価格です。

[26: ２５]

>>24
２５投稿の訂正。

×　建物を購入時点から減価償却して、売却時点の残存価格が、建物の取得価格です。
○　建物を購入時点から減価償却して、売却時点での残存価格が、建物の買値です。

[27: ０８]

いつもありがとうございます。

賃貸契約を交わした以上、もう売ることは考えにくいので、別の角度
からの質問です。

10年後土地を売却する場合、（勿論建物の価値０で）買値の4500万と
売り値（今と同じと仮定して）2500万の場合、課税金額はどうなるの
ですか？

たびたびすみません。　スレ主さんごめんなさい。

[28: ２５]

>>27
儲かれば０９投稿の通りですよ。１０年までと１１年目以降で税率が異なります。
但し、年のカウント方法にご注意。これも書かれていますね。

損が出るなら、同じ不動産の譲渡所得同士での損益通算です。

[29: ２５]

>>27
土地は買値と売値の差額分が売却益（損）。
建物は、売却時の減価償却後残存価格が買値で、売値はゼロ。ですからこれが売却損。
土地と建物の売却益と損をまず通算します。

これを他の不動産の売却益（損）とも損益通算します。
他の所得との損益通算は出来ませんし、翌年以降への繰越控除も青色申告していなければ出来ません。

[30: ０８]

ありがとうございました。