管理組合ってマンションなら必ず存在するものなのでしょうか？

[入居済み住民さん]

以前管理会社の人に「管理組合はあるのですか？」と質問されたのですが、
マンションなら暗黙的に必ず存在すると思っていたのですが、作成しないと存在しないものなのでしょうか？

[1: 匿名さん]

法的には当然に存在するが、執行機関（総会、管理者（理事長）、任意で理事会）が機能していなければ、観念的に存在し、実質はないということ。
「管理組合はあるのですか？」の質問は、実質についての質問でしょう。
実際、古いマンションでは管理会社が管理者をやっていて、管理組合がないとこありますよ。全部、集会できめるの。そこの住人は「うちには管理組合がない！」といってるよ。


区分所有法第三条 　区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、。。。

[2: 匿名]

スレ主殿、
> 以前管理会社の人に「管理組合はあるのですか？」と質問されたのですが、
> マンションなら暗黙的に必ず存在すると思っていたのですが、作成しないと存在しないものなのでしょうか？
何が言いたいのでしょうか？
これだけでは意味不明です。スレ主のマンションに管理組合が存在しないの？
まともなスレッドを立てましょう。

[3: 入居済み住民さん]

＞＞No1さん

そういう意味だったんですね。
なんで「管理組合があるのか？」なんて聞かれるのかと思ってました。
アバウトな質問でも意を汲み取っていただいて助かります。

ということでうちのマンションには管理組合はないみたいです・・・

[4: 匿名]

>3（スレ主）
だから？？？？？

[5: 匿名さん]

管理組合の結成は規約作成が伴うので特別決議で、解散は普通決議でいつでも可能です。
組合はあってもなくても自由ですが区分所有者は区分所有法に従い共用部分の維持管理の所謂第３条団体に属し権利・義務が発生する。しかしこのままだと第３条団体には資金は存在しないので管理費、修理費等の費用はその都度分担義務が生じることになる。

[6: 入居済み住民さん]

＞＞No5さん
ということは、実態としてだけではなく、形式上も存在しないことがあり得るということでしょうか？
結成していないもしくは解散すれば存在しなく、区分所有法も及ばない？
例えば、任意の自治会のようなものを作って、区分所有法に関係なく自分たちの好きなように行う事も可能？
（もちろんこんな事やる人はいないと思いますが）

[7: 匿名さん]

５のひとが言ってるのは違いますよ。

「管理組合」というのはマンション管理適正化法で用語の定義がされています。
マンション管理適正化法の「管理組合」と区分所有法３条の団体は同じもの。
「管理組合」の結成に規約は必須ではないです。
その場合は、当然に区分所有法に従うことになります。
管理組合の解散が普通決議でできるわけありません。マンションが壊れないと無理。

マンション管理適正化法
第二条
三　管理組合　マンションの管理を行う区分所有法第三条若しくは第六十五条に規定する団体又は区分所有法第四十七条第一項（区分所有法第六十六条において準用する場合を含む。）に規定する法人をいう。

[8: 匿名さん]

＞「管理組合」の結成に規約は必須ではないです。
権利能力なき社団の条件の判例を勉強しましょう。

[9: 匿名さん]

＞結成していないもしくは解散すれば存在しなく、区分所有法も及ばない？ 例えば、任意の自治会のようなものを作って、区分所有法に関係なく自分たちの好きなように行う事も可能？
繰り返します。
区分所有者は区分所有法に従い共用部分の維持管理の所謂第３条団体に属し権利・義務が発生する。

[10: 匿名さん]

８のひとがいってること違いますよ
>>権利能力なき社団の条件の判例を勉強しましょう。
規約は管理組合存立の必須条件ではありません。
規約が無ければ当然に区分所有法に従うって意味わからんの？
規約が無くたって、区分所有法に全部かいてあるでしょ？
あほ？

[11: 匿名さん]

＞規約は管理組合存立の必須条件ではありません。
先ずは判例を呼んでから参加しましょう。

[12: 匿名さん]

↑あほ確定

[13: 匿名さん]

>>権利能力なき社団の条件の判例を勉強しましょう。
権利能力なき社団と３条の団体とは別です。
（区分所有者の団体）
第三条 　区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。
※規約を定め、及び管理者を置くことができる。つまり「・・・できる」であって「・・・でなければならない」ではないのです。試験の引っ掛けにつかわれます。

[14: 匿名さん]

その判例とかってやつの内容を説明して欲しい。
もしかして説明出来ないとか？

[15: 匿名さん]

＞権利能力なき社団と３条の団体とは別です。

当然です。
権利能力なき社団とは団体の存在と多数決原則の実施、構成員に変更があっても団体が存続、代表の方法、総会の運営、財産の管理など団体としての主要点が確定してる必要がある。
3条団体とは、区分所有者が区分所有法に従い共用部分の維持管理の所謂第３条の強制団体に属し権利・義務が発生する。しかしこのままだと管理者は不在であり第３条団体には資金は存在しないので管理費、修理費等の費用はその都度分担義務が生じることになる。

[16: 匿名さん]

判例

Ｓ３９.１０.１５　第一小法廷・判決　昭和３５（オ）１０２９　建物収去土地明渡請求
判示

一　法人に非ざる社団の成立要件。

二　法人に非ざる社団の資産の帰属。
要旨

一　法人に非ざる社団が成立するためには、団体としての組織をそなえ、多数決の原則が行なわれ、構成員の変更にかかわらず団体が存続し、その組織において代表の方法、総会の運営、財産の管理等団体としての主要な点が確定していることを要する。

二　法人に非ざる社団がその名においてその代表者により取得した資産は、構成員に総有的に帰属するものと解すべきである。
主文

本件上告を棄却する。
上告費用は上告人らの負担とする。
理由

　上告代理人三宅修一、同上田誠一の上告理由第一点、上告代理人成富信夫、同川崎友夫、同成富安信、同風間武雄、同山分栄、同大島重夫の上告理由第一点ないし第三点について。

　論旨は、要するに、原判決が独自の定款をもたない引揚者更生生活協同連盟杉並支部（以下杉並支部と略称する。）をもつて法人に非ざる社団であつて権利義務の主体たりうるものとし、本件土地の借地権者であると判断したのは、法令の解釈を誤り自由心証を濫用したものである、というに帰着する。

　法人格を有しない社団すなわち権利能力のない社団については、民訴四六条がこれについて規定するほか実定法上何ら明文がないけれども、権利能力のない社団といいうるためには、団体としての組織をそなえ、そこには多数決の原則が行なわれ、構成員の変更にもかかわらず団体そのものが存続し、しかしてその組織によつて代表の方法、総会の運営、財産の管理その他団体としての主要な点が確定しているものでなければならないのである。しかして、このような権利能力のない社団の資産は構成員に総有的に帰属する。そして権利能力のない社団は「権利能力のない」社団でありながら、その代表者によつてその社団の名において構成員全体のため権利を取得し、義務を負担するのであるが、社団の名において行なわれるのは、一々すべての構成員の氏名を列挙することの煩を避けるために外ならない（従つて登記の場合、権利者自体の名を登記することを要し、権利能力なき社団においては、その実質的権利者たる構成員全部の名を登記できない結果として、その代表者名義をもつて不動産登記簿に登記するよりほかに方法がないのである。）。

　本件において、原審がいわゆる杉並支部の実体について確定した事実関係は、次のとおりである。

　（一）　杉並支部は、昭和二元年七月頃社団法人引揚者更生生活協同連盟（その頃外地引揚者の相互協力により生活の維持安定並びに更生を図ることを目的として設立されたもの）の支部名義で、特に引揚者の更生に必要な各種の経済的行為をする目的のもとに、杉並区内に居住する引揚者によつて結成されたものであるが、これを組織する構成員やその行なう事業もおおむね本部のそれとは別個のものであつて、独自の存在と活動をしていたものである。すなわち、杉並支部の主たる事業はマーケットの設置と運営であり、右マーケットに店舗を有する者は、本部と関係なく、杉並支部の構成員であり、従つて右店舗所有者の異動すなわち構成員の異動があつたときは支部の承認が行なわれ、構成員の変更にも拘らず支部は同一性を維持しつつ存続したのである。

　（二）　杉並支部は、右マーケットの維持のほか、バザーの開催、物資の配給、日用品交換斡旋等の事業を行ない、その会員、役員、内部における意思決定、外部に対する代表、その他の業務執行等に関する定めとしては、すべて社団法人たる前記本部の定款と全く同旨の規約を定めていた。すなわち、杉並支部は、その事務所を東京都杉並区ａ丁目ｂ番地におき、「海外ヨリ終戦後引揚タル一般人ニシテ会費一口二十円以上五十口千円マデヲ一時ニ払込ミタル者」（正会員）と「正会員ニ準ズル者ニシテ聯盟ノ趣旨並ニ目的ニ賛成シ正会員ト同率ノ会費ヲ払込ミタル者」（特別会員）とをもつて組織し、その意思決定は総会の決議によることとし、代表者としては総会が過半数の議決をもつて選任する支部長一名を置き、その他の役員として副支部長、理事等の定めがあつた。

　原審が適法に確定した叙上の事実関係によれば、いわゆる杉並支部は、支部という名称を有し、その規約は前記本部の定款と全く同旨のものであつたが、しかし、それ自体の組織を有し、そこには多数決の原則が行なわれ構成員の変更に拘らず存続をつづけ、前記の本部とは異なる独立の存在を有する権利能力のない社団としての実体をそなえていたものと認められるのである。従つて、訴外Ａと右権利能力のない社団である杉並支部の代表者との間で締結された本件土地賃貸借契約により、いわゆる杉並支部の構成員全体は杉並支部の名の下に本件土地の賃借権を取得したものというべく、右と同趣旨の原判決は正当である。

　所論は、右と異なる見解のもとに原判決を論難し、かつ、原審の裁量に属する事実認定を非難するものであつて、いずれも採用できない。

　上告代理人三宅修一ほか一名の上告理由第二点、上告代理人成富信夫はか五名の上告理由第四点、第六点について。

　論旨は、要するに、原判決が、杉並支部から被上告人会社に対し本件借地権を有効に譲渡した旨認定したのは、証拠によらない認定であり、審理不尽、判断遺脱、法令違背のかしがある、というのである。

　しかし、昭和二九年一月一二日に被上告人会社が設立され、次いで被上告人会社において右権利能力のない社団である杉並支部から前記土地に対する賃借権を譲り受け、訴外Ａの相続人の一人であるＢが賃貸人の代表として右譲渡につき承諾を与えたものである旨の原審の認定、判断は、これに対応する挙示の証拠関係等に照らして首肯できないわけでなく、その判断の過程において所論の違法はない。

　所論は、独自の見解に基づき原審の裁量に属する証拠の取捨判断および事実認定を非難するに帰し、採用できない。

　上告代理人三宅修一ほか一名の上告理由第三点、上告代理人成富信夫ほか五名の上告理由第五点について。

　論旨は、要するに、上告人らは杉並支部を離脱してその会員たる資格を失つたから、本件土地を使用する権原を失つたものであると判断した原判決には、自由心証の濫用、判断遺脱、法令違背のかしがある、というのである。

　しかし、原判決認定の事実関係のもとに、上告人Ｃ、同Ｄの両名は杉並支部を脱退してその構成員たる資格を喪失し、構成員たる資格に基づき有する本件土地の使用権限もまたこれを失つたものである旨の原審の判断は、これに対応する証拠関係等に照らして是認できなくはなく、原判決の右判断の過程において所論の違法はない。

　所論は、ひつきようするに原審が適法に行なつた証拠の取捨判断および事実認定を非難するに帰し、採用できない。

　上告代理人成富信夫ほか五名の上告理由第七点について。

　賃貸借の目的である土地を第三者が不法に占有する場合に、地主が右第三者に対し所有権に基づく妨害排除請求権を行使しないときは、借地人において賃借権に基づき債務者である地主に代位して、右不法占有者に対し借地の明渡請求をすることができるものと解するを相当とする。本件において、被上告人会社が現在本件土地の所有者であるＢほか四名からこれを賃借していること、上告人らにおいて右土地を不法に占有していること、本件土地所有者らにおいて右土地に対する上告人らの不法占有を排除するため何らかの手段をとつている形跡が認められないこと、を確定したうえ、右所有者らに代位して上告人らに対し建物収去および土地明渡ないし建物よりの退去および土地明渡を求める被上告人会社の請求を認容した原審の判断は正当である。

　所論は、独自の見解に基づき原判決を論難するものであつて、採用できない。

　　　　　最高裁判所第一小法廷
　　　　　　　　　裁判長裁判官　　　　入　　　江　　　俊　　　郎
　　　　　　　　　　　　裁判官　　　　長　　　部　　　謹　　　吾
　　　　　　　　　　　　裁判官　　　　松　　　田　　　二　　　郎

[17: 匿名さん]

権利能力なき社団かどうかなんて、スレ主はきいてないんですけど。。。
スレ主のマンションは、古いところで、規約は一応あるとはおもうが、管理会社が管理者になるって決めてあると思う。毎年、総会をやってるかどうかわからんけどね。
管理費や、修繕積立金も管理会社に直接払ってると思うよ。（そういうところは実在する。）
何か決めるときは、管理会社が総会議案書作って、総会で決議するんだよ。
理事会がないし、住人から理事長を選ぶわけではないから、実質的に「管理組合が無い」という認識でほとんど間違いなし。
>>以前管理会社の人に「管理組合はあるのですか？」と質問されたのですが
っていうのは、そういう話で、法律とか判例の話じゃないんだよ。

[18: 匿名さん]

論点がずれまくってる…

[19: 入居済み住民さん]

＞＞No.17 さん
うちのマンションはまさにその通りです。
ただ建物自体は築8年くらいでそんなに古くはないんですけどね・・・

[20: 匿名さん]

例えば２つしかない建物だったら、組合とか規約とかはないんじゃないの。
勿論総会とか理事会とか役員とかもないだろうしね。
管理費とか修繕積立金もなくてもいいしね。
二人で話しあってお金をだしたり、修繕したりすればいいからね。
それが組合であり、話しあいが総会や理事会といいたいんだろうけどね。
固いこと考えなくていいんじゃないの。