引渡し前のキャンセル

[匿名さん]

素人で分からないので宜しくお願い致します。
気に入った中古マンションがあって契約をしました。手付金は5%支払っております。
しかし、その後マンション内の管理組合、管理会社とのトラブルが発覚しました。
解約したいのですが売買契約書を見ても、微妙で困っています。
こういった場合買主都合になり、手付け放棄しかないのでしょうか？
本当に困ってます。皆さまのアドバイスお願い致します。

[2: 匿名さん]

お気持ちは分りますが、組合と管理会社間のトラブルはどこでも有り得る事で、
物件その物に影響されない事ですので、契約破棄する場合は、手付の放棄は覚悟
しなければ成らないと思います。
そのトラブル早く解決するといいですね。では。

[3: 匿名さん]

うむ。簡潔かつ適切な助言・・・・。

[4: 匿名さん]

＞02
組合と管理会社の問題ってそんなに発生してるもんですか？
それが事前に告知されてないってけっこう違約になる気がするけど

[5: 匿名さん]

記憶定かでありませんが、重要事項の中にマンションの場合、立替積立の状況があったように思います。
管理会社と組合のトラブルって、何？

[6: 匿名さん]

こんにちは。別の相談ですが、スレ内容がかぶるので書き込みします。
わたしたちも引渡し前にキャンセルしようか悩んでいます。
１２月下旬に引渡し予定ですが、夫が来年の３月以降にまだ先の話だと思っていた海外赴任を、２日前に上司から言われ（ただ本決まりではありません）、もし海外赴任が決まったら新居に３ヶ月ほど住んだら出て行くことになるので大慌てしています。
分譲の賃貸も神奈川県の湘南地方なので需要が少なそうなのと（東海道線沿線。徒歩１５分以内）ローンも夫婦共働きで当初の繰上げ返済で返していく計画だったので少し無理があります。（海外に行けば妻が働けないです。）
最悪のケースを考え、引渡し前に海外赴任が決定、もしくは行くかも知れないという状態でも白紙に戻そうかとの話し合いをしました。（でも悩んでいます。）
ちなみに、重要事項説明書には「手付金による契約解除」ということが書いてありますが、「契約の履行に着手する前なら」と書いてあり、これは引渡し前と理解していいのでしょうか？
また、私たちは手付金は２．５％（約１００万円）ほどしか支払っていないのですが、実際手付金１０％は４００万円ぐらいなのですが、手付金放棄の場合は１０％の金額を逆にデベに支払わなくてはいけないのでしょうか？
まだ、海外赴任が推定の域なので、デベに直接聞けず、皆さんにお聞きしました。よろしくお願いします。

[7: 匿名さん]

>>06
内覧会は終わったんですか？

契約に着手する前なら、支払った１００万円の手附放棄だけで済みますが、
内覧会を始めると、着手後になっちゃうよ。
着手後の契約破棄は、手附放棄ではなくて、
損害賠償額の予定額（販売代金の２０％以内が法律の最高限度額）を支払うことになります。

手附も含め、
いずれも、契約書に約定するべき内容となっていますので
よくお読みください。

[8: 匿名さん]

不動産関係のトラブルは、
役所の建築指導課に行き相談しましょう。

[9: 匿名さん]

０７さん早速ありがとうございます。
内覧会はまだです。１１月に管理説明会があるというのは案内が来ましたが、内覧についてはまだです。早速今日、夫が帰ってきたらこのことを伝え、やはりデベに相談しようかとも思います。

[10: 匿名さん]

>>06

会社と相談して、放棄する手付金を会社で負担してもらう事はできないですか？
このような場合、会社都合も（赴任の有無も含め）あるので、会社側にも相談すべきですよ。

[11: 匿名さん]

１０さん。ありがとうございます。
手付金まで負担してもらうのは難しいかも知れませんが、会社側には事情を話すべきだと思いました。帰るのを待つのではなく、夫に連絡してみます。

[12: 匿名さん]

スレ主です。
家は結局手付け放棄でキャンセルしました。
高額なお金が無駄になってしまいましたが、これから払うローンの事を考えるとこれで良かったと
思っています。
住む前から問題の発生しているマンションは精神的に良くないので。

06さんも先々の事を考えて結果を出した方が良いと思います。

まあ、この件で夫婦は険悪になりましたけどね

[13: 匿名さん]

おはようございます。０６です。
１２さんはキャンセルされたんですね！それもひとつの選択肢だと思います。
　家の場合は、昨日から一転して、購入の方向で話が進みました。昨日あれから、私の両親、夫の両親と話し、賃貸でだした場合にいくらぐらいで貸せるのか？など不動産に聞いてみたところ、マンション名を出しただけで、立地がいいとか、セキュリティ面がよくて、グレードのよいマンションですね・・と思ってもみない返答がありました。
また、建ったばかりの新しいマンションで、夫が旅立つのが３月ごろとのことで、法人契約の転勤の方からたくさん問い合わせがあるとのことで、結構強気に行けそうという内容でした。
万が一、一番最低な金額で賃貸契約が成立したとしても、私が想定してたよりも高く、やっていける金額でした。
確かに思い返すと、色々見た中で、この界隈で、最高のマンションだと思って契約しましたし、２年したら必ず戻ってくるということもあり、当初の繰上げ返済はできないかもしれないけど、やってみよう！ってことになりました。人に貸して汚れたり、毎月少々足がでるのは覚悟です。
また、会社の海外赴任のガイドブックを見ていたら、今の給料よりも待遇は良くなり、海外送金と国内給料が2重払いになるとのことで、安心しました。これもがんばってみよう！と思えた一因です。
また、変化があったら書き込みします。

[14: 匿名さん]

０６です。ごめんなさい。
キャンセルしないなら、スレ違いですね・・・。

[15: 匿名さん]

>>13
定期借家契約で貸すと、一般借家契約よりも１〜２割安い家賃で貸すことになります。
管理を不動産屋に任せると、５〜１０％手数料を消費税別で取られます。
借り上げだと、さらに条件次第ですが、手取り家賃が減額されます。
思ったほどは実入りがありません。

当然、利益が出れば確定申告も必要です。
経費には、減価償却費やローン保証料なども認められますが、計算方法を知っていますか？

これは海外に住所を移していても、納税管理人を国内に設けて
行わなければなりません。
これらのことが全て出来ますか？

[16: 匿名さん]

↑ご忠告ありがとうございます。１３です。
定期借家契約で貸した場合の１割ー2割引きの最低ラインで、大体月々のローンの−３万でした。
残念ながら利益はでないです。計算方法は別のスレでみました。

やはり、誰か借りてくれるという保障はないので、家賃収入を当てにしないで、自分たちで、全額ローンと固定資産税などを支払えるか？ということで考えてみました。借りてくれるだけでありがたいので、賃貸に出した場合には、多少の自分たちの出費は覚悟しています。これで儲かるとは思いません。

納税管理人は親に頼むと思います。

[17: １５]

>>16
減価償却計算は、どのみちやっておかなければいけないものです。
資産の把握、売却時には必須です。

賃貸借期間は、耐用年数通りで計算します。
自宅に戻した場合は、１．５倍の年数で計算します。
賃貸に出している期間は、償却額が２倍になっていることになります。

将来、売却する際に、取得価格がそれだけ減価するので、
売却利益が多く（または売却損が小さく）なります。

また、賃借人が退去する場合ですが、
使用して劣化した部分の復元は、
建物仕様に見合った分までは復元出来ません。
分譲仕様の一般的レベルではなく、
賃貸マンションの中程度レベルまでの復元費用しか取れません。
勿論、自然劣化した部分は大家の負担です。

従って、賃貸に出すなら比較的長期間貸すのは
どのみち復元に数百万円かけるのであまり問題になりませんが、
２〜３年間程度でも数百万円復元の出費がかかってしまうケースが多く、
そこまでの覚悟があるのでしたら、かまわないでしょう。
おそらく、空き家にしておいて、たまに掃除をお願いする程度の方が
ハイグレードマンション以外では、資金的には良いと思われます。

ハイグレードマンションの場合は、復元費用も分譲仕様なみに取ることが出来るか、
その分を家賃に上乗せして回収することが可能です。

[18: １５]

>>16
不動産所得が赤字になる場合でも、申告はした方が特になる場合が多いです。
ただし、土地ローン分の利息金額は、他の所得と損益通算する場合には費用として計上出来ません。

つまり、
全ての費用を計上した中から土地ローン分の利息金額を控除した費用が、
収入を上回っている場合は、
確定申告で所得税が戻ります。
（住民税は住所を外国に移した場合はかかりませんから、無関係。）
ローンが土地・建物一体の場合は、取得価格での按分計算で建物分を固定額とする方法で算出。

[19: 匿名さん]

中古物件の契約後は、手付金の没収だけではなく、仲買手数料も徴収されることもお忘れなく。

[20: 匿名さん]

13、16です。
　海外赴任中に借り上げ住宅として、夫が働いている会社が請け負うという制度を発見しました。これから、いくらの賃料を会社が支払ってくれるのかなど調べなくてはなりませんが、少しほっとしました。