マンションの本当の価値の見分け方。

[匿名はん]

私は仕事柄転勤も多くなかなか決断ができず３年も経過してしまいました。検討エリアも広く阪神間から北摂まですでに５０物件を越えました。最近ふと思うのが、当たり前のようですが売れ行きの悪い物件＝価値の低い物件という事です。ただどこのモデルルームでも「はやくしないと無くなります」と言いますが、実際のところどうなのかわかりません。私自身本当に買い損なった経験もあり、逆にもう少しで営業さんの口車にのせられて買わされそうになったこともあります(１年以上経つのにまだ残っている)。私の経験からいって、①電柱などの道路看板がやたらついている、②看板を持った人が交差点なんかに居る③突然電話がかかってくる、④突然家に来る、⑤電話で問合せるとひつこく住所や連絡先を聞いてくる、⑥断ってもじゃんじゃん電話がかかってくる。こんなマンションはあわてて買わないほうが良いと思います。同じような考えの方いらっしゃいませんか？

【一部情報を削除しました 2014.1.22　管理担当】

[2: 匿名はん]

私もそう思います。付け加えるなら●資料の請求しただけなのに何度も家に来る。●商店街や駅前でモデルルームの勧誘をする。●日曜日や祝日の昼間の忙しいと思われる時間にも関わらず電話する暇がある。
必死さが分かるのはある意味怖いです。
売れてないってすぐ分かりますよね。

[3: 匿名はん]

私も同じような考えです。
いいものは即完売してますし、えーって思うものはやはり３月入居物件でも相当数残ってます。

ここ半年で２０件ほど見ましたが、家に来られた事は一度もないので、上記書き込みにビックリしました！！
電話も一度断ったところから再度かかって来たことはないです。
運がいいのか、買う気なさそうとおもわれてるのか〜笑

北千里や箕面や小路あたりとか竣工済み物件でも相当数（それも高額物件）残ってますが、どうなるんでしょうか？
１０００万引きを打診された事がありますが。。。

[4: もんた]

５０件や２０件！すごい数見てられますね！
私なんかまだまだ見始めで３件ほどです。やっぱり沢山見学したほうが
いいのですかね？それとも見学しすぎると決断力が鈍るのですかね？
どっちだろう？

[5: 匿名はん]

どっちもだと思います（笑）

私たちは全く無知のままにマンション探しを始めましたので、
当初見に行ったマンションはすべて欲しい住居がつまっているものばかりでしたが
見に行く中で営業さんに色々教えてもらいＭＲを見て知識をつけました。
そのなかで自分が譲れない条件、立地、値段を決めて、今現在はその条件をみたす物件を探している段階です。

ある程度の知識が備わって自分の条件が明確なら、何軒もみに行く必要はないと思いますよ。
勢いで買わないと買えないという人もいるし、大きな買い物だから慎重にっていう人もいるし
自分の性格によると思います。

[6: 匿名はん]

営業の仕方は様々です。販売会社によっても違うので何とも言えません。
道路看板などもタダでは作れないので、ある程度宣伝費をかけないといけないので、販売会社の大小にもよるでしょう。
１年以上経っても残ってるマンションも悪いマンションとは限らないでしょう。
一番みんなが嫌がるような部屋が最初からあったとすれば、それは必然的に最初から売れ残る予定だったのですから。
良いマンションは、営業や売れ残りでは判断できませんよ。

05さんの言うとおり、自分なりの条件にあった物件が一番だと言うことです。
私的にはたくさん見ることにより、決める判断材料が増えすぎてしまうのでマイナスかと思います。
たくさん見た中で一番良かった物件は、すでに完売になっている可能性もあるでしょうし。

それと残ってる部屋は残ってる部屋だということですね。
みんなが、ここがいい、ここがいいと選んでいって残ってる部屋なのだから、決して良い条件の部屋じゃないんでしょう。
そんな部屋が値引きして売られるのは当然でしょう。
だからといってマンション自体が悪いわけではないのです。
部屋単位の問題だということですね。

だから、もっと広い視野で物件を見てくださいね。
営業なんて、人間なんだから良い人もいれば悪い人もいるでしょうし。

[7: 匿名はん]

>01さん、なるほど〜と読んで、ここで足を止めた者です。
いろいろご覧になり、分析していて、すごいですね。
私は、今年に入ってから、マンション探しを本格的にはじめたので、
大きなことは言えませんが、最初に見た物件が気に入り、希望の部屋が
次期抽選のため、他の階に妥協しないで、登録待ちをしている状況です。
最低５件以上は見て比較しないとダメだとか、MRに惑わされず、慎重に
ならないとダメだとか、家族にはいわれましたが、私も05さん・06さん同様
自分にあっている(もちろん家族にも合っていると思われる)物件でしたので、
是非購入したいと思っています。
他MRには２件、違いを比較するため行きましたが、私にとっては家族に一応
冷静に他も見て決めた！という実績をつくったという方が正しいとおもいます。
なぜ、最初の物件で、これは！いう決め手になったかというと、今住んでいる
賃貸マンションの欠落部分や、こうだったら良いなと思うことを日頃書き出して
いました。
例えば、駅から１０分以内。南向きで100㎡以上。北にたくさん部屋がない。
風呂に窓があること。全部の部屋に窓があること。収納部分が最低全体の1/5
くらい確保できること。キッチンが適度な広さがあって快適で使いやすいこと。
リビングが20畳以上ほしい。他にもごちゃごちゃ、思っていました・・・。
（↑えっ？と思う人もいるかもしれませんが、あしからず♪）
こんな事を漠然と考えながら、生活していて・・それが希望をかなりの
割合で満たす物件と遭遇したんです！これが私のマンションの価値だ
と思えました。（とはいっても、抽選で当たるかどうかですけど ＾＾；）
でも分譲で、ぜ〜んぶの希望を満たす物件なんて、絶対ありませんよね。
欠点も受け入れて、それを許せるかです・・・なんか、結婚の時を思い出
します。家選びも、夫選びと同じなのかも？！しれませんね。
新参者が生意気書いてしまいました。失礼！

[8: 匿名はん]

私は３０件ぐらい見たでしょうか。

申し込んだのも５件ぐらいあります。抽選で落ちたのが３件、蹴ったのが2件。

最初のころは、モデルルームや現地を見学してしまうと
いいイメージができてしまい、段々それが膨らんで買いたいと思うようになります。

でも、１０件以上見るようになるとモデルルームなどの仕様でも
営業がものすごくすばらしい仕様のように説明されても
他にはもっといい仕様があったな、とか比較が出来るようになり
モデルルームを見て浮き立つこともなくなりました。

数件のマンションを見ただけというのはちょっと少ない気がします。
いろんなデベの話も聞いたほうがよいでしょう。
営業態度の誠実さをみるなど、いろいろ分かってきます。

修繕計画が将来赤字になる計画を作っているところもありました。
当然こういうところは普通には計画を開示していません。散々言ったら出てきました。

大事なことですから悔いのないようにやったほうがいいでしょう。
もう少し見とけば良かったより見すぎてしまったのほうがいいような気がします。
私もこれしかないと思って抽選で当たったものを事情でやめて、次にもっといいものに出会いました。
金利だってさらに下がってるし。10年固定2％だって。公庫借りて損した。
あせりは禁物です。

[9: 匿名はん]

本当の価値はその物件が売れ残りだからとか、営業がしつこいとかでわかるものではない気がします。
結果論としてはそうなるものは多いと思いますが、
購入者が住居に求めるものを高いレベルで満たしてくれるものが本当の価値なのではないですか？
5,6さんの言われることに合致するのが本当の価値ではないでしょうか？

[10: 匿名はん]

営業云々はやはりそのマンションを推し量る一つの指針であることは間違いありません。。
電柱看板は有料で広告料はかかってますが、じゃ捨て看板はどうですか？
売れない部屋を作らないプラン、間取りを考えるのもデベの努力次第です。
実際早期に完売するマンションは無駄のない良く考えられたマンションが多いのも事実。
訪問、電話を繰り返すのも販売会社だけの責任では当然ありませんがデベ次第ではそれを抑えることも十分できます。
時流にのった営業にしないといつまでたってもこの業界のマナーの無い営業体質は変わりませんよ。

[11: 匿名はん]

早期に完売したマンションが良いとは言い切れないでしょう。
早期に完売したマンションの多くは、立地や条件と言った外因が多くでしょうから。
新築マンションＢＢＳを見ると同じ施工主なのに完売したマンションよりも売れ残ってるマンションの方がデキが良い場合があります。
これは、早期完売したマンションは販売主からすると、そこまで力を入れる必要が無いマンションだからではないでしょうか？
勝手に売れるマンションは楽だと言うことでしょう。
逆に、当初から苦戦を強いられているマンションは、現地モデルルームまでもつれ込む可能性があるので、
きっちり作っておかなければならないのかも知れません。
あくまで憶測ですが、理にはかなってると思います。
そういった意味からも、どのようなマンションが良いのかを判断する材料は難しいですね。

[12: 匿名はん]

色々な意見が聞けて嬉しいです。

でもやはり売れ残りが多いマンションは、いくら売主が管理費修繕費を負担するといっても心配ですし、
結局すべてとまではいきませんが、全部入居して駐車場もある程度うまってこそうまく管理が運営できるのでは・・・
とこの所思い始め、購入について自分の考えを見直さないといけないなーと思っていた次第です。

第一期で自分の欲しい部屋をゲットするのもいいですが、結局売れ残りが多くなったら怖いですね。
そう思うと、ある程度の売れ行きを確認して買うほうがいいかなーと思っています。
友人が○千里で総戸数７０個の物件を購入しましたが、一年たった今現在約２０個の空家があるそうです。
新しく入ってきた人は安くで買ってるのかな〜と思うと腹がたつし、
それよりなにより空家が多いのはなんとなく怖いし、管理費や修繕費がはねあがるのでは・・・
と心配して毎日生活してます。

一戸建てとは違い自分は納得して買っても、結局ひとつのマンションとしてなりたたなければ機能しないですものね。
マンション＝一企業と考えるのひとつでしょう。
会社を倒産させないためには空家はＮＧです。
そういう意味では売れ行きもかなり重要かも。。。考える今日この頃です。

あくまで私的な考えなので、気に障ったらごめんなさい。

[13: まもなく入居予定]

むずかしいですよね、自分で好きな土地をえらべてすきな間取りをせっけいできれば最高なんでしょうけど、MSは人が土地を取得して人が設計したものの中から選ぶのですから。100点満点というのはむしろ不可能に近く、みなさん優先する条件をできるだけ満たす物件をある程度は妥協して選ばれるのではないでしょうか？
地方在住なので、売れ行きはもっとおおらかなんだと思いますが、やはり建物内のモデルルームをみて決めれたのは幸いだったと思います。仮設のMRはひどいものだと原型をとどめないほど実際の間取りを変更しているものも少なくなかったです。あれなら最初から図面だけ見させられたほうがよいですよね。私はMSに詳しい方から、やはり自分では後にどうにもならないもの、つまり立地・環境・部屋の向きなどを最優先にして、設備、間取りは二の次と言われました。決めてみて確かにそう思います。いまのMSはリフォーム前提でつくられていますからね。

[14: 匿名はん]

私も、１３さんと同じ様に思います。実際に建つその土地の価値、周りとのつりあい、管理形態もさらに大事ですよね。違う場所に作ったＭＲや販売員の話などはあくまで参考にとどめたほうがいいように思いました。これから自分で住んで、支払っていくのは、私たちだから、それをずっと手とり足とり見守ってくれるわけは無いですし。
選ぶ基準さえ、ブレなければ、おのずと決まる、沢山見るのもいいですが、迷うくらいなら、絞ってじっくり考えるほうがいいかもわかりませんね。

[15: 匿名はん]

売れ残りはどんな言い訳の理由でかためても検討者の需要に見合ってなかったのですから避けるべきでようね。
値引き最優先条件の方がいずれ買われるのでしょうが。
まぁ100点満点のマンションなんか無いのできちんと自分たちの優先条件を把握して探さないと
単なるモデルルーム評論家になっちゃいますよね。

[16: 匿名はん]

http://www.e-mansion.co.jp/com/kansai/index.html#1

[17: プロフェッショナル]

マンションを見ているだけでは比較にはならないですよ。
賃貸マンションなら間取りや設備、築年数、見た目の豪華さ、家賃、場所で探せば良いでしょう。
しかしながら分譲マンションは一戸建てと同じ「不動産」です。
「不動産」というのは「動産」ではないのです。
設備は経年度劣化でせいぜい１０年しかもちません。
間取りは最近は変更しやすい「スケルトンインフィル」が増えています。
問題はやはり場所・向きではないでしょうか？
若い方で一生住む覚悟があるならば郊外型の広くて安くて駐車場無料が良いでしょう。
買い替え・住み替え等を考えるなら中古マンションで「売りやすい」又は「貸しやすい」理由を考えてみてください。
おのずと自分の重要視しているものが見えてくるはずです。

[18: 匿名はん]

駐車場無料が良いって。。管理費や修繕積み立てが破綻するのは目に見えてるんでは？

[19: 匿名はん]

郊外型のマンションは、オススメできません。
その理由は、
マンションの価格の大半は、建物であるためです。
都市型の物件でも、マンション価格の費用内訳は、
建物８割、土地２割といった感じです。

つまり、郊外でも都市部でもそれほど
大きくマンション価格は違わないということです。
それなら、利便性の良い都市部の方が良いと思います。

[20: 匿名はん]

駐車場ぐらいで管理費や修繕積み立て費が破綻するなら、最初からそこマンションの見積もりが甘かったのでしょう。
駐車場無料には意味がありますね。
基本的に駐車場無料の場合は機械式を使ってないので維持費が安いです。
機械式は毎年のメンテナンス+１０年おきに機械の更新などがあると思うのでコスト高ですね。

[21: 匿名はん]

郊外とは高級住宅地という場合もあるので、常に車が移動手段である人には利便性は関係ないかもしれませんね。
そういう方々は、利便性よりも環境を重視しますでしょうし、一概には何とも言えないですね。