上福岡の彩時季の街ってどうですか？

[購入検討中さん]

上野台団地の跡地にできた近藤建設が販売している分譲地ってどうですか？
大きな分譲地で環境も言う事ないのでとても気になっていますが、
そのぶん値段も高そうなので、なかなか話を聞きに行けないでいます。
何か知っている方がいれば教えてください。


HP：http://www.saijiki67.com/
名　称：彩時季（さいじき）の街。上野台 Four Season
所在地：埼玉県ふじみ野市上野台二丁目2番10他
交　通：東武東上線「上福岡」駅　徒歩10分
売　主：近藤不動産株式会社

【物件情報追加しました。管理担当　2012.12.18】

[34: ビギナーさん]

ここって結構前から売りだしていますよね？
角地が売れ残っている＝高く設定しすぎってことかと。

上福岡から徒歩10分の坪単価が90万越えなんてありえません。
急行駅のふじみ野ですら徒歩10分超えればかなり安くなりますし。

西口の積水の分譲地も売れ残ってますね。
全体的に時代を読めない業者がURから高く買いすぎちゃったってことなんですかね。

[35: 購入検討中さん]

地鎮祭の跡が２件あった。残りも少なくなってきた。プラウドの４０軒の申込み締切が弾みとなって、完売も近いかな。

[36: 周辺住民さん]

地鎮祭は結構やってるみたいですね。
フリープランが４件と分譲も４件くらい残っているくらいですかね・・・
野村さんが盛り上がれば、一気に完売しそうですが、フリープランの１件が
とてつもなく高値ですからね・・・
でも、入居者も増え街らしくなった感じがします。

ただ、購入後いろいろお願いした同グループの近藤リフレの対応が悪すぎます。
テキトウというかなんというか・・・
次は絶対お願いしないですね。

購入を検討されている方は、オプション関連は他社検討も重要だと思いますよ。

[37: ビギナーさん]

最近になって興味を持ち始めたので教えてください。

こちらは建て売りも土地も残りわずかなようですが、
残っているところは最近になって売り始めた場所なのでしょうか？
それとも、前から売っているけれど売れていないのでしょうか？

上福岡にしては割高な感じがするので、
残っているところの隣地等の値段ががどのくらいだったのかも知っている方がいたら教えてください。

よろしくお願いします。

[38: 物件比較中さん]

現在売っている所は、以前からの残りと最近になって売り出したのと複合です。
かなり順調に入居もすすみ、安心して住める街になってきているのではありませんか。
建築条件付きの工事途中も数戸あって、ここも立ち上がれば即入居でしょう。

彩時季の街は値引きはしないと言われました。
どの分譲地でもそうでしょうが、角地や南道路は高い設定ですよ。
条件が同じなら隣同志は同じ坪単価でした。
比較のために担当者に聞いたら教えてくれます。

[39: ビギナーさん]

N0.38さん、ありがとうございます。
上福岡にある他の分譲地や建売では値引きもあるらしいという話を聞いたのですが
こちらは強気なんですね。

駅から離れれば土地の値段は下がるはずだし、実際もっと駅近の土地も安く出ているので
徒歩10分でこの価格というのはちょっと考えてしまいますが、一度行ってみようと思います！

[40: 物件比較中さん]

北東にある公務員宿舎は、朝霞の宿舎が出来たら廃止予定なんですね。
廃止したら元々が公務員住宅では安く売られそう・・・。

今でも上野台の西と東も予定のない空き地で、さらに北東も空き地になったら
土地余りで値段が下落しそうな予感がしますがどうなんでしょうか？

「あの家、＊年前には＊＊＊円したんだって～！！！！」と言われたら悲しいですし。
こちらを検討されている方、どう思われますか？

[41: 申込予定さん]

朝霞の公務員宿舎って去年の年末に正式に中止になったんじゃないですか？？
とは言え、上福の宿舎は古いから、いずれ取り壊して更地を売却することになりそうですが。。。

[42: 匿名さん]

公共施設＝スポーツセンターができればいいですね。

[43: 物件比較中さん]

こちらを検討されている方はプラウドも見学されていますか？
どのような部分でプラウドに勝っていると思いますか？

プラウドの営業の人には、
「あちらは屋根の断熱が良くない」とか
「キッチン等々の設備も悪く、全体に安く仕上げていることがわかる」
「うちはセコムがついて窓ガラスも防犯対策しているので、あちらに比べて安心」
という趣旨のことを言われました。

プラウドの営業の方の言うことなので全てを信じられませんし、
値段もあまり変わらないので、逆にどこか勝る部分があるのかと気になっりました。

両方を比較されている方もいるかと思いますので、プラウドよりも勝っている点があればぜひ教えてください。

[44: 物件比較中さん]

見た目の大きな違いはモルタルとサイディングですが、白色系のモルタルは非常に汚れそうです。

プラウドはオープン外構過ぎて不用心の感じがします。その為のセコムなのでしょうけど。

建築条件付きの土地にすれば、キッチンなどいくらでも好きなグレードに上げれます。
これがプラウドよりも勝っている点、一番の強みでしょう。

瓦屋根のプラウドを見た時、すごい！と憧れました。
しかし今は、彩時季の街並みは落ち着いていて長く住むには飽きが来なくていいと思ってます。

[45: 購入検討中さん]

泥棒がプラウドをあきらめて、こっちにきたら困りますね・・・。

[46: 入居済み住民さん]

プラウドの住人が、みんなセコムと契約するかなあ。近藤の標準サッシも一応防犯対応のサッシにはなっているようですよ。もちろん１階だけでしょうけど。

[47: 検討中の奥さま]

プラウドのセコムは標準でついてきますよね。
確かにちょっと気になります。

でもこちらは残りわずか。
年度末の決算時期あたりには値下げも期待できますよね。

プラウドもその頃には値段を下げるかもしれませんし、どちらがいいか悩みます。

[48: 契約済みさん]

４３番さん
屋根の断熱とはどういうこと？近藤は長期優良で吹き付けの断熱です。屋根の内側に吹き付けがびっしり。壁もふくめると箱のようにしっかり断熱されています。等級は最も上のランクのはずです。実際の中も見させて頂きました。

屋根自体に断熱材が入っているんでしょうか？説明をされたプラウドの営業さんは建築に明るくないのではないかと・・・ちょっと変な言い回しかたですね。どう見ても普通の瓦でしょう。断熱材入りの新商品？？（笑）

見た目はプラウドさんが目を引きますが素人ながら吹き付け断熱や樹脂サッシで断熱性能は上のような気がします。

あと近藤さんは基礎に配管を埋め込んでないですね！これは見えないところの部位でしたので非常に感動しました。長期だからやらないといけないらしいですが。９こぐらいの規定をクリアしないといけないらしいです。

[49: 物件比較中さん]

基礎の設備配管を埋め込まないのは、今はプラウドも含めどこでもそうでしょう。当たり前のことですよ。

[50: 申込予定さん]

断熱に関しては、プラウドはLow-eガラス。近藤は複層ガラス(だけど12mm)って違いがありますね。まぁどれだけ効果があるかわかりませんが。
どなたかが言ってましたが、プラウドのモルタル吹き付け、数年後の汚れとヒビ割れがどの位酷くなるのか気になります。それと外観も通りに面している部分は凝ったファサードですが、通りに面していない箇所は装飾が無くて物置きみたいな感じでしたね。見掛け倒し的な。
どう思うか人それぞれですけどね。

[51: 購入検討中さん]

こちらはLow-eガラスじゃないんですか？
最近のプラウドだけでなく他のメーカーの建売も普通にLow-eガラス入ってますよね？
屋根も瓦のほうが断然高価です。
そういう細かいところでレベルが低いのは不安ですね。

[52: 物件比較中さん]

その会社の考えかた次第ですよ。近藤は長期にプラスアルファして柱と柱の接合部をより強くするスペースロック工法も標準採用してますし。設備よりは、後から出来ない構造の部分に重きをおいたんでしょう。それぞれに良い点、おとる点はありますが、最後は好みの差でしょう。私は個人的にはあのオレンジ色は全く受入れできませんでした。近藤のほうが不思議となんか安心する。

[53: 匿名さん]

通りすがりのものです。
現物を見学していないので一般論ですが…

＜屋根＞
瓦はノーメンテナンスでOKとのことです。瓦以外は15年程度で塗り直しを前提とし
ていると聞いています。
外壁のメンテナンス時に足場を組むので一緒に屋根（洗浄、再塗装）もやってしま
うことが多いみたいです。

＜断熱＞
断熱は硬質ウレタンフォーム等を現場で発泡（吹き込み施工）する方法でしょうか。
吹き込み施工の場合は隙間がくまなく埋まるので施工状態にもよりますが断熱マット
の押し込み施工やグラスウールの埋め込みより断熱効果はより高いと思います。
書籍「断熱・気密のすべて」によると具体的な数値は省略しますが1cm程度の隙間で
もかなり風が入るそうです。

＜外壁＞
モルタルの欠点のクラック（ヒビ）に効果的なのがモルタルの下塗りと上塗りの間に
グラスファイバーの網（ネット）を一面に練りこむ方法です。下塗りのモルタルを引っ
掛けるためのラス網というものではないので注意してください。これをやっておきま
すとクラックの発生を抑えられるということです。一般に注文住宅仕様なのでプラウドが
行っているかは不明です。あと、モルタル下地の下に通気層があるかもクラックの
発生を左右するそうです。

あと、外壁の10年以内のクラックは品確法により補修義務があるとのことです。
（メーカーの補償期間がこれより短い場合や補償対象にならない規約は無効になる
とのことです）

[54: 検討中の奥さま]

周りが空き地だらけなので、公務員住宅まで空き地になったら
土地・建売とも値段は下がるでしょうね。

東上線のもっと下ったところのようにいくつもの大手ハウスメーカーが競合するような
分譲地ができないかと期待しています。
今のプラウド・近藤よりは値段が安く、素敵な家並みになるのは間違いないでしょうね。

[55: 匿名]

公務員住宅が空き地になる、というのは本当ですか？

[56: 物件比較中さん]

公務員住宅は廃止傾向、民主党が朝霞の公務員住宅を止めたせいで上福岡はまだ存続していますが
次の選挙で民主党が敗退すれば、あっけなく朝霞も再開するでしょうね。
となれば、来年度中には空き地になる可能性大です。

そもそも、別のスレでは何年か前とは言えかなり評判が悪いのですが、改善はされたのでしょうか？
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27704/1

[57: 物件比較中さん]

以前のリンクをみました。
私もこちらの会社は水回りから壊れていくという話を聞きました。

でも同じ駅の西口に積水ハウスの建築条件付きの土地よりも
駅から遠いのに土地の金額はこちらの方が高いです。

比較をした方がいれば、なぜこちらの方が良いのか教えてください。

[58: 購入経験者さん]

積水ハウスの建築条件付きの土地も見に行きましたが、南方向に高層のURがあって目障りでした。
無条件に駅から近ければいいというわけにはいきません。上野台は徒歩10分で、許容範囲でした。

プラウドはもとより将来隣の街区にも素敵な戸建てが建てば、こちらの方がいいかな～と。
街全体を見て決めるつもりです。

[59: 物件比較中さん]

こちらは東西の空地にいつマンションが建つかの不安はありますよね。
初めは戸建て用と言っていても、長く放置されれば段々条件を緩めるのが行政です。
（所詮は自分たちで決めてるルールなので）

既にある目ざわりを許容範囲とするか、今後に不安を抱えながら生活するか、
どっちを取るかでしょうか。

線路が近くて電車の音がするのと、学校の近くで行内放送・子供達の声がするのと
どちらも土地の売買の際にはデメリットの扱いになります。
（電車好きや、子供が学校に通っている方には、逆にメリットかもしれませんが）

[60: 周辺住民さん]

こちらは残り僅かになりましたね。

我が家は他の物件に決めましたが
こちらで悩んだ物件はまだ残っているようです。
（「他にも待っている方がいます」という決まり文句に
あせって決めてしまいそうになりましたが、結局はいなかったんでしょうね。）

昔のリンクにもありましたが、こちらは交渉次第の部分も多いようです。
契約してしまったら最後。それ以上のもの・値引きは引き出せません。
出てくるのは「ちょっとしたリクエストに値段の上乗せ」の連続です。

経験から思うに、建売と建築条件付き土地なんて、契約の印鑑を押すまでが勝負です。
頑張ってください。

[61: 購入検討中さん]

そうですね。標準から少しでも外れるとああでもないこうでもないと、ほぼ定価で追加見積りが出てくる。一切負けない恐ろしくなりますよ。

[62: 買い換え検討中]

私も軽く見に行って言われるままについつい決めてしまいそうになりましたが、
よくよく考えるとローンを何千万も抱えるほどかと考え直しました。

後から聞くと近くの小中学校は外国人の生徒が増えてすぎて
学校側からも「これ以上外国人が増えると困る」との意見がでているそうです。
これを国際色豊かと見れば良いのでしょうが、余計なところに手がかかって先生の手が回らないのかと不安になりました。

場所的には悪くないと思いますが、子供のことを考えると他を探すしかないかと思っています。

[63: 周辺住民さん]

各学年に1人いるかどうかですよ。デマはやめて下さい。

[64: 物件比較中さん]

隠してることを言われたからってデマとは・・・。
営業さんも必死の即レスですね。

[65: 購入検討中さん]

何系の外国人でしょうか？東南アジア系？

[66: 購入検討中さん]

純粋に疑問ですが、日本人じゃなくても義務教育受けられるんですか？在日の韓国・朝鮮人の方々のことですか。

[67: 買い換え検討中]

デマ扱いにはびっくりですが、学校関係者から聞いた話ですので間違いはないはずです。
韓国でも朝鮮でもなくアジアの大国の方が多いそうですよ。

義務教育の受けられる基準は知りませんが、国籍には関係ないってことなんでしょうかね。
詳しい方がいればお聞きしたいところです。

[68: 購入検討中さん]

尖閣を横取りしよとしている支那人ですか。

[69: 匿名さん]

少し前までは、隣国と仲良くしなければと思っていましたが、
尖閣どころか沖縄も取られそうな勢いなので危機感を持つようになりました。

しかし上福岡は余所と比べて多いのでしょうか？
今はどこにでも居るような気がします。

[70: 匿名さん]

駅近の家賃が安いところに外国人は多いと聞きます。
そういう意味では上福岡より北には多いのかもしれません。
学校が負担だっていうからには、多少なりとも問題があるってことなんでしょう。
聞いてよかったです。

[71: 匿名さん]

外国籍の児童も公立小学校で教育を受けられます。ただし、受けることが義務ではありません。
ふじみ野市の学校だけが外国籍の家庭が増えているわけではないと思いますよ。首都圏の学校ならばどこも増加傾向です。担任の先生達がそれで手がまわらなくなるということはありません。ややこしい手続きは管理職が行いますし。

[72: 周辺住民さん]

国籍に偏りがあるのが難しそう。
日本語のレベルが違う時点で教師には負担ですよ。

[73: 購入検討中さん]

いずれにしても、あの感性と民度の違いはいかんともしがたいかな。

[74: 匿名さん]

日本語が喋れなければ支援員がつくし、教師の負担になるかどうかは、外国籍だろうと日本人だろうと家庭の教育力次第だと思うよ。
そういう意味では新興住宅地は所得や意識レベルが近い人が多いからそれほど心配しなくていいと思う。

[75: ご近所の奥さま]

近くの小中学校で新しい住宅は近藤かプラウドのみ。
上福岡駅から大通りを外れた道を通ってみてください。
そこがここの所得や意識レベルです。

営業の人は「値段から見てもそれなりの人が集まります」と連呼しますが
単に「このあたりでは割高」ってことですよね・・・。
学校の国籍問題？近所では皆が言ってることです。子供が学校にあがる前に引っ越す人も多いです。
近藤は結構売れてるのでびっくりしていますが、営業の人がそういう話をしてないってことなんですね。

[76: 匿名さん]

なにをいまさら。
子供の教育のことを考える人はここを選ばないよ。

[77: 購入検討中さん]

じゃあ、子供の教育を考える人はどこを選ぶの？どこに行っても教育熱心な人はいるし、教育に関心がない人もいる。若干の割合の違いはあると思うけど・・・。

[78: ビギナーさん]

上野台小学校と福岡中学校は評判いいよ

[79: ご近所さん]

親が買った家のせいで低いレベルの学校にしか行けないのは嫌だな。
東上線なら川越かふじみ野、できれば志木まで出たいね。
値段だけ考えればこのあたりは安くていいんだけど、ここは高すぎ。

[80: 購入検討中さん]

公立の学校に期待してはいけません。公立なんてどこも同じようなもの。レベルを気にするのなら私立に行かなきゃ。
公立の学校なんて人間関係を学ぶところと割り切って、勉強は塾や家庭で。でもここの学区はサポートする親たちが多いいい学区だと思うけど。

[81: 物件比較中さん]

やっぱり、和光、朝霞、新座、志木までで探したいですよね。

[82: 周辺住民さん]

駅前の商店街の親とかの行事への参加率は良さそうだよね。
でもそれと学校のレベルは別。
期待する方が無理だよ。上福岡だよ。まともな塾、どこかにあるの？

[83: 購入検討中さん]

やはりここは埼玉なので、公立メインでしょう。中学受験したいなら志木まで、小学校受験なら池袋まで行かないと塾はなさそうです。上福岡の駅前に早稲アカがあるけど高校受験中心でしょうね。東武線沿線には男子校がいっぱいあるのにね。