西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


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西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[1321: マンション検討中さん]

>>1313 職人さん
価値のつかないボロ戸建てが２億の区分に化けるんだから
それ売って生活再建できるぞｗｗ

[1322: 職人さん]

>>1321 マンション検討中さん
その判断もあると思います。
事例⇒
・竣工後、いったん居住してから売却する。売却資金の一部で中古マンションを購入して引っ越す。売却益から自宅売却時の3,000万特例を利用する。残余金で生活再建。

・再開発に参加しないで組合評価額で買取してもらい、売却資金の一部で中古マンションを購入して引っ越す。売却益から5,000万の特別控除制度を利用する。残余金で生活再建。

[1323: 匿名さん]

増床制限は1.5～2倍ぐらいが普通じゃないの？

[1324: マンション検討中さん]

以外とそんな単純ではないです。

[1325: eマンションさん]

>>1323 匿名さん
判断能力の低下した高齢役員を誘導して、保留床単価を安くして還元率を70%に抑え、増床制限を現状面積かつ従前評価の1.5倍までとのルールを作らせることができれば、マンション地権者は日当たりのない低層階のあてがい部屋に押し込めますよ！
腕のいいコンサルならそれぐらいの誘導ができないと再開発のコンサルは名乗れないと思うな

[1326: 職人さん]

デベロッパーの意向を受けたコンサルが組合理事会を誘導しますが、そんな甘い条件を出すわけがないですよ。

[1327: 匿名さん]

増床制限を設けない方が再開発が早く進みそうですね

[1328: 匿名さん]

>>1327 匿名さん
地権者を徹底的に分断する必要があるので、どうしても時間がかかってしまうのが再開発なのかもしれません

[1329: マンション検討中さん]

転売ヤーは黙れよｗ
なんの価値も生み出さないパラサイトがｗ

[1330: 職人さん]

>>1325 eマンションさん
工事費高騰を理由に、とある再開発事業で還元率70％、増床は現状までのルールが提示されました。
確かに、そんな条件になると地権者は低層階に行かざるをえませんね。

[1331: 通りがかりさん]

ということは、ゴネればゴネるほど阻害している方は損するのですかね。

[1332: 職人さん]

>>1331 通りがかりさん

そうとは限りません。コンサルの言いなりになっているとデベロッパーの思うツボです。両社は利益相反関係にあるので着地点を見つける必要があります。

増床ルールの決定は過半数賛成の普通決議で決まります。デベロッパーは過半数取れそうと判断したら強行するかもしれません。

[1333: 職人さん]

>>1317 職人さん
1317です、数値誤り訂正します。普通決議で過半数の合意で決まります。

[1334: eマンションさん]

>>1332 職人さん
そうすね
再開発はマンション建替えのように総会の一括決議による80%同意のハードルがなく、組合設立時の任意同意の66.7%ハードルだけなので、できるだけ地権者を争わせて分断した方がいいと考えるデベロッパー担当者が多いみたいね

[1335: 職人さん]

>>1332 職人さん

間違い。　両社⇒地権者とデベロッパーの意味

[1336: マンション検討中さん]

>>1335 職人さん
てか、保留床が安いから増床が増えるわけであって、増床されたくなかったら保留床単価を高くすればよいだけでしょ
増床制限なんて発想は、保留床を安くして、それを全部取ろうとしてる発想から出てくる夢物語に過ぎんのよ

[1337: マンション掲示板さん]

他の再開発見てても、保留床と権利床に２割ぐらい差をつけてるとこ多いですよね。
ここはどうなんでしょう。

[1338: マンション掲示板さん]

>>1337 マンション掲示板さん
撤退したコンサルは従前評価に開発利益を加味する方針にして、保留床と権利床を同じ床単価にしたいと個人面談で言ってたけどね
新しいコンサルがその方針を踏襲するかどうかは、まだアナウンスがないのでわからんわ

[1339: 職人さん]

通常はコンサルは従前評価に開発利益を加味することはありません。前のコンサルは開発利益を加味する評価をする特徴があると聞いています。

期待しない方がよろしいかと。

[1340: マンション掲示板さん]

>>1339 職人さん
従前資産評価に容積率緩和に伴う土地価格上昇といった開発利益を加味するか否かは地権者が決めることなんでしょ
なんでコンサルが地権者に加味しないようにさせるんだっけ？