西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


[スムラボ 関連記事]
西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[1169: 匿名さん]

>>1168　ｅマンションさん

はい、その通りです。
よろしくお願い致します。

[1170: ！]

>>1168 eマンションさん

【中立的で公正な再開発検討手順】
①保留床単価は分譲相場の75～80%水準
→直近のｳﾞｨｰｸｺｰﾄ参宮橋が坪460 PH初台レジが坪480
　平均取って470万 x 0.8 = 376万　ヨシ!!

②開発法従前評価で転出者へも開発利益還元
　→???

③価格表公表で最低1区画自由に取得可のルール
　→特別分譲あり　ヨシ!!

まぁ。妥当やね。

[1171: 匿名さん]

>>1170 ！さん
開発法での、従前資産評価での開発利益反映はこれ読みな

https://www.shinginza.com/db/01977.html

[1172: 匿名さん]

確かに土地は安く評価されてるけど、ゴミみたいな建物を倍以上の価格で評価してくれて、解体もただ、建築中の賃料も補償してくれるんだから、ここにも開発利益は存在していると思うね。

[1173: マンション掲示板さん]

>>1159 匿名さん
地権者に子会社が入ろうと問題ないだろ。反対する方も子会社でも作って反対すれば良い話。問題なのは、三井がやった土地を細切れにして地権者を水増ししたこと。

[1174: 匿名さん]

>>1172 匿名さん
屁理屈こねんのはもういいよ
総専有面積×保留床単価から事業費を引いた額を従前資産評価額にしたらいいだけの話でしょ
再開発組合の理事会で、従前資産評価に開発利益を加味する方針案を作り、総会で承認して鑑定士に作業させるだけのこと
ただ、再開発組合の役員がボケてないことが条件にはなるけどな

[1175: マンコミュファンさん]

無償で建て替えられるんだから十分利益取れてるだろ。デベやゼネコンの汗水に乗っかって上澄みだけとろうとする強欲弱小転売ヤーは社会の害悪なんだよな。

[1176: 匿名さん]

>>1174　匿名さん
正にその通りなんです。
全く異議なし。
理事会が　従前資産評価は開発利益を加算する　と方針を決め議案を出し、総会で承認取って鑑定士に評価させれば終わりです。

ところが　理事会の9割の高齢者が開発利益の説明がわからないのとコンサルは当然２０年間一度も話しはしていません。

この時点でも８割が開発利益に半信半疑で他の理事が説明しても受付ない拒否反応が現状です。
こりゃ　どうにもならんわ　

[1177: 匿名さん]

多くの地権者が賛成してるのに、それを馬鹿だマヌケだと言われて悲しいです。勝手に手紙送ってくるとか、個人情報書くビラやめて下さい。立派な？２つのマンションさんはどうぞ自分達で建替えてみたらよいじゃないですか。

[1178: eマンションさん]

>>1177 匿名さん

社会悪の妨害に負けず頑張って下さい。
近隣住民も竣工を待ち望んでいます。

[1179: 名無しさん]

>>1177 匿名さん
多くの地権者が賛成してないのに、それを社会悪だ妨害だと言われて悲しいです。勝手に開発利益を加算しないとか、増床制限を決めないで下さい。立派な！2つのタワーマンションをどうぞ協力して早期に建設しましょう。

[1180: 匿名さん]

>>1179　名無しさん
爆笑
そうしましょう　そうしましょう

[1181: 検討板ユーザーさん]

>>1161 匿名さん

泉岳寺周辺地区再開発での問題指摘は主に以下の7点のようです。（動画は見応えあります）
・デベと仲見世地権者が共謀した不公正再開発
・保留床単価や還元率等の重要情報の開示なし
・土地から床への権変は減価資産への交換で損
・再開発は地権者から土地を詐取する地上げだ
・港区再開発担当者はデベ寄りで地権者軽視
・準備組合参加は再開発賛成者扱とされ要注意
・再開発が権利変換後頓挫で土地建物没収あり

[1182: 匿名さん]

>>1173　マンション掲示板さん
先に地権者に子会社が入ろうと問題ないだろう　とご意見がありました。
地区内のある戸建はデベと取引があるであろうと司法書士事務所が購入しておりました。

弁護士の見解ですが
参加組合員や事業協力者の区域内取得は、区域内地権者の権利を侵害する決議内容に影響している可能性があり、意思決定を歪めており決議は無効！と言う主張も可能。

[1183: 匿名さん]

↑その戸建以外に数件あります。

[1184: 通りがかりさん]

>>1182 匿名さん
デベの所有物を司法書士が買ったわけじゃないんだろ？アホ過ぎん？全く問題ないね。組合に物件を売ろうか考えていると相談があった時に、前田とか野村とか、その関係者にのみ紹介し買わせたりしたことがあるなら、そっちの方がよっぽど問題。

[1185: 坪単価比較中さん]

>>1182 匿名さん
そんな事例はまだかわいらしい。三井が日本橋でやった合同会社スキームによる事例は極め付き！　1筆の土地を複数の合同会社で分筆所有して強行突破している。
弁護士の主張はあくまでも反対者の意見であって、訴訟しても形式要件から敗訴確定です。

[1186: 匿名さん]

組合設立に関しての意見書に都庁から不採択の回答がきました。
設立申請を出したのが去年の６月、本来なら3か月程度で告示されて良いのですが、都庁さんも良く頑張ってくれました。
7か月間引張ってくれました。
不採択ですが感謝ですわ。
これからが勝負です。
現理事の方も組合　コンサルタントに騙されないようにがんばりましょう。

[1187: マンコミュファンさん]

>>1186 匿名さん

もう嫌がらせやめてね！

[1188: マンション検討中さん]

>>1187 マンコミュファンさん
毎月送られてくる再開発見直しニュースによると、従前評価に再開発による開発利益を加味したり、地権者の増床や特定分譲を自由にできるようにする方が地権者にメリットがあるみたいだけど、なんで、再開発組合の理事会は真逆のことをやろうとしてんの？

[1189: 通りがかりさん]

組合設立認可されました。https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2023/01/31/07.htm...

[1190: マンション掲示板さん]

>>1189 通りがかりさん

明日付けだから、認可されますの表現ですね。

[1191: 匿名さん]

坪550ぐらい？

[1192: マンコミュファンさん]

>>1189 通りがかりさん
ダッサ、認可されてやんの

[1193: 匿名さん]

竣工が令和１３年度ってなってるけど、令和１４年に竣工出来たらいいねって感じだろうね。

[1194: マンション検討中さん]

この再開発の物件を待っている人たくさんいるのではないでしょうか。
組合認可されてよかったですね。
防災対応力強化って報道発表されてましたし、計画通りに竣工するといいですね。

[1195: なるさん]

反対してた老害地権者かわいそうw
因果応報くらうなw

[1196: 通りがかりさん]

一応、プレスリリースを。https://www.sumitomocorp.com/ja/jp/news/topics/2023/group/20230202

[1197: 匿名さん]

一回ぐらい地権者になりたいよね。

[1198: 匿名さん]

>>1197 匿名さん
すごいなりたいです笑

[1199: 通りがかりさん]

これはまたすごい規模感の再開発ですね。

[1200: マンション掲示板さん]

>>1196 通りがかりさん
3200戸のうちどれくらいが一般分譲になりそうですかね？6割2000戸くらいでしょうか？

[1201: 評判気になるさん]

>>1200 マンション掲示板さん

昨日組合から手紙が来ました法律の定めるところの意見書提出で不正全く関係ない他人の名義で行政に提出した人間がいた模様現在数件発覚組合は看過できず今後対応を協議中私は法律には詳しくありませんが明らかに私文書偽造や東京都の法律に基づく業務の妨害あたりかこの件については法律を悪用している事から組合というより東京都が警察に通告するべき案件もう一線を超えているので今回の件は流石に警察が動くと思いますいずれにしても2024年問題もあり工期もかなり延びる事も確実でやはり戻ってこられる迄１０年近くかかると思います気長に待つしかないような気がしてます最後にライオンズマンションの所有者が関わっていない事を祈るばかりですライオンズマンション住人より

[1202: 匿名さん]

設立賛成の意見書なら見過すが、たまたま反対意見書だったので看過できずか（笑）

[1203: マンション検討中さん]

おいおい、私文書偽造で逮捕者まで出そうだな。。

[1204: 名無しさん]

>>1201 評判気になるさん
無知ですみません。
2024年問題って何でしょうか。

[1205: 評判気になるさん]

>>1204 名無しさん
ググりましょう

[1206: 匿名さん]

>>1205 評判気になるさん
ググっても2024何に何の問題があるのかさっぱりわからなかったですが、この開発は楽しみなので気長に待ちたいと思います。
ありがとうございました。

[1207: デベ勤務]

最安で550
平均650
最高値1200
がイメージかな。
中層600で出たら迷わず買うが。

[1208: 匿名さん]

高く売りたかったらトンネル掘って駅直結にしてほしい
デッキ経由はだるい。

[1210: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1211: 管理担当]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1212: 匿名さん]

1200か、、、おれには無理かな。、

[1213: 匿名さん]

>>1206 匿名さん
働き方改革の一環として、労働基準法が改正され、時間外労働の上限が法律に規定され、2019年４月（中小企業は2020年4月）から適用されています。

一方で、以下の事業・業務（以下、「適用猶予事業・業務」と言います。）については、長時間労働の背景に、業務の特性や取引慣行の課題があることから、時間外労働の上限について適用が５年間猶予され、また、一部特例つきで適用されることとされています。

【適用猶予事業・業務】
・工作物の建設の事業
・自動車運転の業務
・医業に従事する医師
・鹿児島県及び沖縄県における砂糖を製造する事業

この猶予期間が終了するのが2024年問題。物流や医師に比べると建設は取り上げられる事が少ないね。

[1214: 匿名さん]

というか、既に大手の現場は９時５時、週休２日ですよ。
職人なんて５時になったらさっさと帰ります。

[1215: 匿名さん]

９時始まりの現場なんて知らないけど

[1216: 匿名さん]

大手の事業も、実際の作業は下請け会社。
週休二日制は義務化されない。週40時間労働というだけ。
朝7時半に朝礼、夕方4時には帰り始める。早い所では3時台。
通勤ラッシュ時に土木作業員と遭遇しないのはそのため。
夕方早い時間帯に地下鉄に乗ると、いる。

[1217: マンコミュファンさん]

>>1207 デベ勤務さん　
数年前ならかえたのにもう買えません。

[1218: 名無しさん]

>>1207 デベ勤務さん
平均800
低層階650
高層階1000
くらいはいきそうだね

下の店舗区画にはオシャレなスーパーが入るだろうから、相当センスの良いツインタワーマンションになるだろうから

[1219: 購入経験者さん]

>>1218 名無しさん
平均1000
低層階700
高層階1300
ぐらいは行きそうですね。

[1220: 評判気になるさん]

さっさと進めてくれ。
あと、マルエツとセブンが無くなるのは痛いから、解体は中からにしてほしい。

[1221: 匿名さん]

>>1220 評判気になるさん
解体の段取りの話もいいけど、このタイミングで事業コンサルの佐藤不動産鑑定が撤退って、どういうこと？

[1222: 入居前さん]

え？コンサル撤退したの？事情なんて知る由もないけど。
ここまで来たら強権的に進めてくれよ。あの辺一帯停滞感が凄いんだよな。

[1223: eマンションさん]

>>1208 匿名さん
このデッキは屋根が、、、、ない。

[1224: マンション検討中さん]

どのくらいの坪単価になるのかしら？

[1225: 職人さん]

金利上がらなかったら坪800～
まあでも、早晩上がるだろうからちょっと読みづらいネ。

[1226: マンコミュファンさん]

>>1225 職人さん
はよ、価格表みせい

[1227: マンション検討中さん]

「ここ開発されりゃ参宮橋側から公園側の行き来しやすくなるし
人口増えて商業充実するし、下駄のスーパーで生活利便向上していいことづくめなの。」
近隣住民だったら、こんな言い方しないよなぁ。。。
少なくとも、景観おかしくなったり、日当たり悪くなったり、心配するよ。。。

[1228: eマンションさん]

>>1227 マンション検討中さん

景観気にする人は、この周辺には住まないと思いますよ。少なくとも数十年は、再開発されると言われてきたわけですし。

[1229: マンコミュファンさん]

>>1223 eマンションさん
デッキ下通れそう？

[1230: 検討板ユーザーさん]

>>1229 マンコミュファンさん
その前に、ここの3000億計画を受けてくれるゼネコンの目処はたったんかな？

[1231: 住民さん7]

森ビルの再開発は、地権者の資産１０倍くらいになったろ。ここも３倍位は硬いんじゃないか？

[1232: ＬM西新宿地権者]

>>1231　知人に麻布台ヒルズ地権者がいます。該当エリア内の16.5㎡のワンルームが33㎡に権利変換されて売却できたそうで10倍どころではない。
ただ、ここは増床制限がかかるので麻布台ヒルズほどリターンは期待できそうもない。

[1233: 検討板ユーザーさん]

>>1232 ＬM西新宿地権者さん

16.5㎡のオンボロワンルーム　→　１０００万
麻布台ヒルズ33㎡　→　１２０００万くらい

ちょうど１０倍位では？

[1234: ＬM西新宿地権者]

>>1233 検討板ユーザーさん
2011年購入なので購入価格が安かったようです。

[1235: 検討板ユーザーさん]

>>1233 検討板ユーザーさん
12倍のように見えますけど。

[1236: ＬM西新宿地権者②]

>>1232 ＬM西新宿地権者さん
区分マンションの所有者の権利変換後の部屋は、1住戸までは増床制限掛からないで位置や大きさを選べることが事が多かったので、今回のできる限り増床させないというスタンスに?然としました。再開発狙いの人は相当ガッカリですね。法律ではないので、まだ交渉の余地はありそうですが。。

[1237: マンション掲示板さん]

地権者ニキ、進捗はどんな感じかな？
来年には解体着工できそう？

[1238: 検討板ユーザーさん]

>>1237 マンション掲示板さん

まだまだだと思います権利変換の部屋価格が正式に出てくる迄にもあと一年ちかくかかると思いますそこから納得してもらい実印の押印権利者５００人以上更に賃借人も実印で１０００人ちかく最期にどうしても立ち退いてもらえない方には裁判早くやってもらいたいけど私の個人的な感覚では着工迄に４年はかかると思います気長に待とうと思ってますライオンズ住民です

[1239: いづみ]

再開発をお願いするなら圧倒的に三井か森ビルにするべき。地権者への感謝とその対応が素晴らしい。
西麻布も西新宿の再開発もディベロッパーの地権者冷遇が酷い。ホームページまで作って、意義を唱えている人の気持ちが少しは理解できる。

[1240: いづみ]

少し調べると色々出てくる

[1241: ＬM西新宿地権者]

>>1239 いづみさん
森ビルは非上場会社でまちづくりコンセプトが明確です。
三井の実力はすごいと思います。
西麻布でも野村は従前面積の2割増しのルールを作ってケンと保留床を山分けしている！

[1242: ＬM西新宿地権者]

>>1240 いづみさん
その他。地権者の多い難関再開発案件としては「ニュー新橋ビル再開発準備組合」があります。

ここはデべが野村不動産・NTT都市開発だが、果たして事業を進捗できるか？

[1243: マンコミュファンさん]

>>1242 ＬM西新宿地権者さん
西麻布や西新宿でやってるコンサルは開発利益ありの従前資産評価や地権者の現状面積以上の増床は違法だと説明してるって、本当なん？

[1244: 匿名さん]

1.2倍まで認めてるんじゃないの?

[1245: eマンションさん]

>>1244 匿名さん1.2倍って、80%還元だから、1.25倍が現状面積だから、そこまでは特別に認めてやるってロジックなのかな　
そんな法律あったっけ

[1246: ＬM西新宿地権者]

>>1243 マンコミュファンさん
開発利益を従前資産評価に加味するかどうかはその組合の判断によりますが、コンサルとしてはデベロッパーの利益を忖度して控える事例が多いと思います。

「地権者の現状面積以上の増床は違法だ」なんてことはありません。

[1247: ＬM西新宿地権者]

>>1245 eマンションさん
そんな背景から出てきた数値ではないです。
あくまでもデべの保留床確保の手段の一つです。

[1248: マンコミュファンさん]

>>1237 マンション掲示板さん
佐藤不動産鑑定が撤退して、従前資産評価も一からやり直しだし、ゼネコンも決まらないまま、時間だけが経過してる状況。
まずは、転出者も含めて地権者全員に再開発の容積率緩和による土地価格上昇といった開発利益を還元するのか、転出者には開発利益を還元しないのかを決めることからじゃないのかな。
多くの再開発では、この方針を見誤ることで地権者同士の争いになり、訴訟や再開発反対の動きが激しくなるからね。

[1249: 匿名さん]

今ライブ見てるけど木密のヤバさがよく分かるな。
建物自体に消火設備がない上にポンプ車や屋外消火栓からの放水も届かない
放水が届いていないところにどんどん延燃している

[1250: 検討板ユーザーさん]

>>1242 ＬM西新宿地権者さん
しかし事業費が50%増の3000億になった場合、組合がデベに売る保留床の床単価は坪600万円に上げないと、これまで地権者に提示した条件がキープできない状況だけど、このあとどんな展開になるんだろうー

[1251: 匿名さん]

今からここの部屋を買ったら儲かるんですか

[1252: 匿名さん]

儲かるので、反対派の地権者全員から高値で買い上げてください。

[1253: 口コミ知りたいさん]

>>1246 ＬM西新宿地権者さん
地権者の増床は組合取得の保留床の転売と考えれば、法108条の定めにより、特別な理由がなければ認められないとの法律解釈になると、新しく来たコンサルが丁寧に説明してくれてるよ
とにかく、再開発は生活再建目的で外部居住の投資家を儲けさせるための事業ではないので、現状面積以上の増床は認められないらしいす

[1254: 通りがかりさん]

>>1253 口コミ知りたいさん

新しく来たコンサルはうまく立ち回ってますか？

[1255: マンション掲示板さん]

>>1254 通りがかりさん

従前資産評価に開発利益が加味されない理由や地権者による現状面積以上の増床が認められない理由について、都市再開発法の条文を引用して、うまく理事会役員を誘導してますよ。

[1256: 通りがかりさん]

>>1255 マンション掲示板さん

既に入り込んでる増床狙いの業者から反発は無い？

[1257: マンション検討中さん]

>>1256 通りがかりさん
業者はよくわかってるから、権利変換後に保留床をデベから転売してもらう線でナシをつけんじゃない
全員同意の権利変換になるだろうから

[1258: マンション掲示板さん]

>>1257 マンション検討中さん
ナイナイ

[1259: ＬM西新宿地権者]

>>1253 口コミ知りたいさん
法108条第1項「第一種市街地再開発事業により施行者が取得した施設建築物の一部等又は個別利用区内の宅地は、次に掲げる場合を除き、公募により賃貸し、又は譲渡しなければならない。
この場合において、施行者は、賃貸又は譲渡後の施設建築物の一部等又は個別利用区内の宅地が当該第一種市街地再開発事業の目的に適合して利用されるよう十分に配慮しなければならない。」とあります。　　
これがどうして「法108条の定めにより、特別な理由がなければ認められないとの法律解釈になる」と解釈できるのか疑問です。

[1260: マンション掲示板さん]

>>1259 ＬM西新宿地権者さん
増床や特別分譲を組合取得の保留床の転売と定義すれば、この条文を適用できるんですよ。
新しく来たコンサルがその辺りをよく説明してくれますよ。

西麻布や赤坂七でも同じ説明で理事会通ってますから、西新宿で通らないことはないと思います。

なので組合ルールとしては現状面積以上の増床禁止となるので、あとはどうやってその制限をかいくぐるかが頭の使いどころになるかと、、

[1261: ＬM西新宿地権者]

>>1253 口コミ知りたいさん
「再開発は生活再建目的で外部居住の投資家を儲けさせるための事業ではない」
確かに大幅な増床は行政の立場からもその様なチェックもある様です。

ただ還元率や増床基準の数値は個別再開発事業によって異なります。西麻布三丁目再開発（参加組合員は野村・ケン）では従前面積の1.2倍でした。今回のコンサルの動き・言動から理事会役員に増床不可と洗脳・刷り込みして、最終的に地権者の要望もあるのでという理由から1.2倍に着地させる戦術かと推測します。

特に戸建地権者は従前床面積が大きいので、同じ従後床面積を確保したら管理費・修繕積立金が高額で生活再建ができません。それもあって別途部屋を取得してその賃料で支払いを担保するスキームを推奨するでしょう。結果的に少々の増床を認めなくては---。

[1262: ＬM西新宿地権者]

>>1254 通りがかりさん
コンサル「都市設計連合」は書き込みから見るにうまく立ち回っているのでしょう。

ちなみにニュー新橋ビル再開発準備組合（デべは野村・ＮＴＴ都市開発）のメインコンサルは都市設計連合です。なので野村の意向を受けて地権者対応するのは当たり前です。
資本の論理からは彼らも逆らえません。もう笑うしかありません（汗）

連投しましたが、これが世の中の現実です。　　　格言ー長い物には巻かれろ?

[1263: 通りがかりさん]

戸建てだと面積あたりの従前価値は低くなったりしないの？どうせ接道もろくにしてない木造のボロ屋でしょ。

[1264: 通りがかりさん]

>>1263 通りがかりさん

もちろん低いよ
再開発で容積率880%になるので一種（容積率100%あたり）坪300万として、坪2640万になる土地であるが故に坪500万の現状評価でまずは追い出せないかとの話になるのが再開発でしょ

[1265: eマンションさん]

>>1264 通りがかりさん

嫌な言い方するなｗどの道土地まとめて幹線に接道させて価値を高めないと八方塞がりなんだから、しゃーナシやろｗ

[1266: 匿名さん]

>>1265 eマンションさん
再開発による容積率緩和に伴う土地価格上昇といった開発利益を加味すれば坪2640万だけど、加味しなければ坪500万だという現実を法律で坪500万だと定められていると高齢の組合役員に思い込ませることができるかどうかが、新しいコンサルの役割のようだよ
不動コンのコンサルは地権者側について、開発利益を加味するような答弁を組合設立総会でした直後にいなくなったみたいだし

[1267: マンション掲示板さん]

>>1266 さん


＞開発利益を加味すれば坪2640万だけど、加味しなければ坪500万だという現実

上記の通り説明すりゃ良いんじゃないの？笑

[1268: 口コミ知りたいさん]

地権者への還元率が低いのなら地上げと一緒ではないだろうか。