中古マンションのかしこい売却について教えてください。

[助けてマン]

東京２３区内（東京まで電車で約２０分）、駅徒歩６分、築２０年、約７０㎡（３ＬＤＫ）、１Ｆ、ペット可、の分譲マンション。現在、りフォームをせずに、値段をその分安くして売り出してますが、なかなか売れなくて困ってます。キッチン台や洗面台などは古くてひび割れがある状態です。やはり多少費用がかさんでも自分でリフォームして、その分上乗せして販売した方が早く確実に売れるのでしょうか？個人的にはリフォームは買っていただける方の好みにしていただいた方がよいのでは？と考えていたのですが。しかも、リフォームしてから売ればその分高くなるわけで・・・どうしたらよいのか困ってます。どなたかご教授賜りたく、よろしくお願いします。

[2: 匿名さん]

今からリフォームしてたら、売却に最適なシーズンを逃してしまいます。
ひとまず３月一杯頑張ってから、お考えになった方が。

[3: 匿名さん]

ただ単に値段が高すぎるんじゃないですかね？
値下げすればいいだけの様な気がします。

[4: 住まいに詳しい人]

相場とはずれてませんか？

リフォームしなくても、きれいになっていれば、売れると思います。
人が住んでいると本当のところがわからないので買いにくいと思いますけど。

どなたかがおっしゃっている通り、高すぎるのではないでしょうか。
今は、新築も中古も値段がさがっています。2007年の実績とは相当
違っています。2007年末と今(2008年3月）では、15%近く値段が
さがっている印象です。

同じマンションが最近売れたといってもその値段と同じ値段で
売れるとは限りません。1階というのは都内ではあまり歓迎され
ません。向きはどうですか。南向き以外はかなり売れにくいと
考えてください。

[5: 匿名さん]

売り出してから、実際に見学に来られましたか？

見学も、売買についての問い合わせも無い状況でしたら、
値段が相場と合っていないことが、最大の理由かと。


それなりに見学があるのでしたら…

＞キッチン台や洗面台などは古くてひび割れがある状態です。
という状況から、
築年数以上に、荒れていませんか？

使い方が荒い、掃除が行き届いていない状況ですと、
他の面でも不具合・悪状況と受取られることもあると思われます。

荷物が多くて、希望者がチェックしたくてもし辛い状況…等。

居住しながらの売却でしたら、
まずは整理整頓して荷物を減らし、水周りも含め徹底的に大掃除してみては？

[6: 匿名さん]

立地は良さそうなので、やはり売り出し価格が高いのでは？やはり２０年となると
かなり古い印象です。あとは私も２３区駅徒歩２分のマンションを売却しましたが
見学の日は家中大掃除、いかに広くキレイに見せるか、を考えました。本当に今は
価格が下がっています。もし今私が売却しようとしても当時の価格では売れなかった
だろうと思う程です。価格を落として大掃除！ではないでしょうか？

[7: 匿名さん]

立地はよさそうだけど、古いし、ペット可を嫌う人もいますよ。
駐車場も空きが無いんでしょう？

自分でリフォームしないほうがいいですね。
買う人の好みだって、あるでしょう。

築年数が古すぎるので、売れないだけなんじゃないですか。
(誰だって、金払って、どうしようもない荷物を背負い込むのは嫌ですから)

[8: 匿名さん]

築２０年だと設備はどうしようもないくらい旧式だろうし、大規模修繕をしなければならないので、大金のかかることは目に見えているし・・・
思い切って安い値段をつけなければ、当節、買う人は出ないのでは

[9: 住まいに詳しい人]

＞築２０年だと設備はどうしようもないくらい旧式だろうし

それはないでしょう。

ディスポーザーや二重床はないかもしれませんが。

築後50年も経過したマンションが高値で売れているのをご存じ
ない？　広尾ガーデンヒルズだってもうすぐ30年ですが、坪
800万円くらい。

後付できない設備はディスポーザーくらいないので、中身と
立地さえよければ買う人はいくらでもいますよ。共用施設も
後からじゃつけられませんが、共用施設に凝っているマンション
って、たいてい安物ですよ。

古くて売れないマンションの典型：
１）　階段しかない。あるいはエレベーターが1階おきにしか
　　　止まらない。
２）　既存不適格
３）　管理の悪いマンション。小型マンションに多い。

古さには関係ないけど、立地の悪さ、陽当たりの悪さ、
環境の悪さなどがあれば、売れるわけがない。特に
最近は、中古が余っているし。

20年程度で使いものにならなくなるわけがない。
管理さえ良ければ、60年以上はもつと思います。

最初から駄目な安物マンション、管理の悪いマンションは、
10年くらいでも使用に耐えなくなるものもありますね。

[10: 匿名さん]

スレ主さんのマンションは、「広尾ガーデンヒルズ」クラスですか、それとも「最初から駄目な安物マンション、管理の悪いマンション」クラスですか？

[11: スレ主です。]

みなさん多数のご意見ありがとうございます。いわゆる長○工の物件で、６０世帯くらいの中規模マンションです。管理は悪いわけではありませんが、２０年経てば共有部分もそれなりに古びているわけで。それはそうと、やはり家の中は初めから住んでいるものにとっては古くとも使い慣れているので気ならないのですが、初めて暮らす人にとってはやはり古い（ぼろい）のはいやなものですし、やっぱり安くても汚いマンションを購入して自分で気に入った感じにリフォームして・・・なんていう方は少ないのでしょうか。ちなみにリフォーム済みで、同じ向き（東南）で、５㎡大きい３Fの物件は、約１千万高く売り出されて、すでに売約したそうです。ちなみにその物件のオーナーは不動産会社です。（つまり、リフォーム前に安く買い付けてリフォームして高く売るパターン）
我が家もいっそのことそのパターンにしてしまいたいのですが、不動産会社に買ってもらう場合はかなり安くなると聞きます。そして不動産会社はリフォームして販売してボロ儲け、っていうのはできれば避けたいと・・・。ちなみに売却予定物件は空家になってます。

[12: 匿名さん]

中古は２００７年より価格下降とありますが、
私が住んでいるところは、そんなことありません。
場所にもよるでしょう。
新築も売れ行き悪いのではないでしょうか。

仲介はどういう形態ですか。
中規模から大規模の業者を混ぜ３社くらいと
一般媒介が何よりに思います。

あと２〜３週して見込みなければ、
リフォームも良いのではと思います。
見た目もかなり重要視されるように思います。
ＧＯＯＤ　ＬＯＯＫ！

[13: 匿名さん]

素人が欲を出してリフォーム代分丸損にならないようにね。

[14: 匿名さん]

たぶん、築２０年もさることながら約７０㎡、つまり６０㎡台であることが最大のネックでは。
中古買う人間の心理としては、新築だと７０㎡しか買えないけど中古なら８０㎡買えるといった
ものもあるだろ。よって新築でも人気がない６０㎡台では、よほど他のウリがないと厳しいぜ。

[15: 匿名さん]

３ＬＤＫ。ファミリー向けの間取りのようですが、それではかなり居室がせまいですね。リフォームでリビングを広げることは可能ですか？そうすると価格次第では単身やＤＩＮＫＳの方が興味を持ってくれるかも知れませんが、１階では女性に敬遠されるでしょうね。売れない理由は単純な理由ではないでしょう。とにかく売りたいだけなら、価格を思い切って下げればあっという間に売れると思いますけど。・・・不動産会社がボロ儲けというのは、それを生業にしているプロだから当たり前のことだと思います。スレ主さんがそれを確実にやるには、きちんと対価を払って不動産コンサルタント屋の助言を聞くしかないでしょうね。がんばってください。

[16: 匿名さん]

>不動産会社に買ってもらう場合はかなり安くなると聞き
>ます。そして不動産会社はリフォームして販売してボロ儲け

不動産会社が販売する場合と、単なる仲介の場合とでは
保証の程度が違うのです。

不動産会社が販売する場合は、２年間の保証が必要です。
２０年だと、水回りが心配ですから、たぶん、水回り関係
はすべて交換すると思います。それと見た目の部分の
リフォームをするので、かなりの費用が必要になってしま
います。不動産会社が悪徳なわけではありません。

中古はかなり見ましたが、オリジナルとかなり変更して
あって、手を入れにくい物件があります。壁の一面だけ
大理石を埋め込んであってぶっ飛んだこともあります。
本当は、全部大理石にするはずだったのが、急遽引っ越す
ことになったんだそうですが。

間取りは変更してありますか?　それは売れにくい原因に
なりえます。

[17: 匿名さん]

７５平米３Ｆ（リフォーム済み・不動産会社所有）と７０平米１Ｆでは、価格差は１０００万では済まないと思うが。

ハセコ物件なら典型的な田の字３ＬＤＫだろうし、７０平米は苦しいかも。

スレ主はリフォーム費用をいくらに見積もっているのか？

[18: 匿名さん]

>田の字３ＬＤＫだろうし

これって、悪い意味で言ってますか?

不整形の間取りは、大規模リフォームの時に困りますよ。
結局は、田の字型が良いのです。

75m2 3F　reforme 済みと　70m2 1F no reformとでは、
おっしゃるとおり、1000万円では済まないでしょうね。
元・全体の値段にもよるとは思いますが。

[19: 匿名さん]

結論としては、値段を下げるのがベター。

売り急いでいるのかどうかも考慮する必要がある。

世の中不況感がただよっており、不動産に限らず、買い物
全体が低調。

問題は、この先、さらに不況が広がるのか、あるいは底なの
か、ということ。これはプロにもわからない。

急いで売りたい、かつ、今後さらに下がると思えば、値段を
下げないとどんどん売りにくくなる。チラシなどで物件情報
を出すと、関心のある人はすぐわかる。下げていくと、
待てばもっとさがると足下みられてしまう。

将来不況が回復するかどうかわからない以上、思い切って
さげたほうが良いと思う。納得できない人が多いようだが。
業者に聞くと、今は、一ヶ月ごとに下がっていると言う。

[20: 匿名さん]

>スレ主はリフォーム費用をいくらに見積もっているのか？

風呂はおおむね100万円前後です。洗面台はものにもよる
でしょうが、50万円前後、台所はどこまでやるかにもより
ますが、最低でも100万円は行くのでは・・・。

壁や天井は安いです。多く見積もっても100万円は越えない。

表面だけというわけにはいかないので、水回りは本当に
金がかかります。

[21: 匿名さん]

素人が半端にリフォームしたんじゃ、
元がとれませんよ。
そのままの状態で値下げが一番です。