不動産会社、施工会社、こだわりますか？

[匿名]

？私はみなさんはマンションを購入する際に不動産会社、施工会社、こだわりますかどちらもこだわります。だから購入対象物件が初めから絞られてしまいます。特にアフターケア等、物件購入後直接やり取りをするであろう不動産会社は大手に限ると思ってます。今思いつくのは、不動産会社であれば、三菱、三井、住友（←できれば避けるかも）、大京。施工は、竹中、清水、鹿島、熊谷組、大林組、等々。。。施工＋販売会社で大和ハウス、セキスイハウス等。聞いたことのない、不動産会社や施工会社だといろいろ不安になりますから。お勧めな不動産会社、施工会社の情報ありましたら教えてください。

[13: 07]

ちなみに10さん。アフターメンテの窓口はデベでもそれを実行するのはどこでしょう？まさかデベから職人が来るとでも？（笑）デベはただ業者に命令をするだけ。形だけすみませんというだけで、お金を負担するようなことはまずない。
デベでもアフター部門に回されるのは窓際に移動になるのとほとんど同じ。ほんのちょっとはまともな人もいますけどね。そんなことは業界の常識です。

[14: 匿名はん]

特に野村には気をつけたほうがいいです。

[15: 匿名はん]

重視すべきは売主だと思います。
施工会社が主導で、このご時世手を抜かない方が珍しい。だから、施工会社にとって「継続的に付き合うメリット
のあるデベロッパー」であり、且つ「施工管理」という考え方のあるデベロッパーが好ましいでしょう。
「住友、三井、三菱地所、野村」このあたりは建物に関しては本当に良いです。
ただ・・・・だいたいにおいて高いでしょう。のっかっている利益もかなりでかいです。
値段を無視するなら、それらの会社に絞って探すべきでしょう。
値段を含めた総合点で不動産価値は決まる・・・とお考えの方、私は個人的にこれが正解だと
思うのですが、そんな丁度良い物件を見つけるのは、実際にはかなり難しいです。

[16: 07]

その四つのデベが良い物件をつくる確率が高いというのならわかりますが、外れを引かないとは言えないでしょう。
それと住友や三井がどれだけ粗利を取っているのか知ってますか？それを知れば、あんな金額で買う気持ちになれません。純粋に物だけを比べればいいかもしれませんがね。個々の物件では総合点で上回るところはあります。
三菱地所は、ＯＡＰの件でどんな対応かわかるでしょう。また、野村は最近、大規模をやりだしてから、評判が悪い。特に対応。以前の野村とは思わないほうが良いでしょう。今は価格に似合う物件を作っているとは思えません。
実際のところ、マンションは大多数の人が立地で決めるでしょう。同じ場所に建てるなら比べようがありますが、違う以上は総合評価で決めるはずです。
住友だからとか三井だから安心といって、わざわざ気に入った場所の物件をけって、外れを引いたらそれこそ可愛そう。だから、物件は総合点で決めるべきです。２流のデベでも物件担当がよければいいものを作ります。
少し知っていれば、その計画が優れているかどうかわかります。敷地計画や間取りの取り方が下手な物件は、後々のことが予想できます。また、その逆もです。また、工事現場の清掃の仕方や業者の態度を見れば、どんなものを作るかわかります。
０８さんみたいな愚かな人は、そのあたりを勉強したらどうですか？(笑)

[17: 匿名はん]

野村さんの名前が出てますが、私は以前かなりひどい対応をされました。野村ならと
信用していたんですが・・・今では絶対に信用できません。できることなら早く買い替え
したいです。ローンがあるので無理ですが・・・みなさんも大手だから大丈夫と信用しな
いほうがいいと思います。

[18: 匿名はん]

今、三菱地所が熱い。ＯＡＰ以降、何か問題を起こせば、社会から抹殺されるでしょう（？）雪印のように。
だから三菱地所には一点の曇りがあってはいけないはずなんです。本当であれば。
ただ、財閥系は問題起こしてもあまり関係ないのかな。三菱自動車は未だに生き残ってるのが不思議。

[19: 匿名はん]

今、リクルートコスモスは熱いですか？

[20: 匿名さん]

大事なことは、販売されている、物件事態が大事です、たとえば、建築はどこが
建てて、きっちり建てられてるか、それから、マンションの管理計画はしっかり
立てられているかなどあります。

[21: 匿名さん]

リクコスは・・・。
ここの物件って、いい噂はあまり聞かないな・・・。
オイラは遠慮しとく。

[22: 匿名はん]

リクルートは、よく近隣対策失敗してる事が多いような気がする。
それとも、そういう近隣のうるさいエリアに供給を拘っているのかなぁ？

[23: 匿名はん]

７って世間知らずの現場作業員か？

[24: 07]

２３　どの辺がわかってないか説明したら？あなたの考えは？現場作業員がそんなことわかるか！！

[25: 匿名はん]

２３の代わりですが。
確かにデベは職人（施工会社）に指示をするだけでしょう。
そんな事は誰にでもわかっています。
しかし、あなたは職人に直接指示を出せますか？
デベの力があるから、施工会社も動き、その下請けが動き、実際に作業する人が動くのです。
あなたはすべてを分離発注指示できますか？
現場をコントロールできるのはデベの存在が大きいからです。
発注金額の低下から、職人は手抜きをすることを考えるでしょう。
それをコントロールするのが、施工会社そしてデベなのです。
もちろん担当者により当たり外れはあります。
２３の言うとおりあなたの考えは現場の末端で働く作業員の考えです。
若い職人にありがちですから、私は批判しませんが、これからもっと社会でいろんな
経験をして、「しくみ」を理解してくださいね。

[26: 匿名はん]

ぎゃははは！
０７の負け！

[27: 匿名はん]

＞０７
１６で「間取りの取り方」だって！
頭痛て頭が痛いのか？
今日は晴れだから現場だろ？がんばれよ〜〜

[28: 匿名はん]

おぉ、、
頭痛で
だったＹＯ

[29: 07]

25さんの意見は半分はその通りです。
25>もちろん担当者により当たり外れはあります。
私が言いたいのはそういうことです。
この掲示板では、特定の会社がいいか悪いかってことでしょ？
それと、２５＞発注金額の低下から、職人は手抜きをすることを考えるでしょう。
これだけ聞くとブランド会社が発注金額が高くてそれ以外は安いみたいなイメージですけど、それは根本の仕組みがわかっおられない。
大手だからこそ金額はきついのです。あなたは一見さんに手抜きしなければいけないほどきつい仕事を受けますか？受けるときに手抜きしようと思って仕事を受けますか？あなたが２流会社の物件担当で、そのような手抜きをされたら黙ってられますか？2流でも物件担当がよければ手抜きをしないようにはできるのです。そのような意見をいわれるのは、あなたがデベの仕組みがわかっていない証拠です。人にしくみを理解しろという前に勉強されることをお勧めします。
また、あなたは、例えば住友がどのような算定基準で販売価格を決めているのかご存知ですか？私の意見は、「担当者により当たり外れがあります。」ということです。
この業界は、ブランド会社にいた有能な人でも、2流会社にヘッドハントされることもあります。私は大手にも中小にもいましたから、その両方のメリット・デメリットをわかってます。端的な結論は、建築とはブランドのみを期待して買うものではないのです。
仮に私の言うことが間違っていて、誰か徳をしますか？損をしますか？また、あなたのようにブランドなら安心という意見を押し付けて、徳する人はいますか？損をする人はいますか？これを考えれば、どっちがみんなのためを思って意見をしているかおのずとわかるでしょ？

[30: ０７]

26〜28の人のような人がこの掲示板には多いですね〜。これを聞いて誰かがいい気分になると思っておられるのかな？情けない。3行までのレスであなたの考えがみんなに伝わりますか？反論があるなら２５さんのように言うのが王道ではないですか？そのやり取りを聞いてみんながどっちが正しいか自分なりの意見を持てればいいでしょ？
自己満足に浸るのは、みんなになんの利益ももたらしません。

[31: 匿名はん]

理屈はええからどこが良いか悪いかはっきり言えば？長々と書いてるわりに話しが抽象的で自己満足と
言われてもしょうがないで。

[32: 匿名はん]

長々と批判（自慢に聞こえるが）するのはもういいから、
では、具体的に何を基準に選べばいいと　思　っ　て　おられるのか
を挙げてみてください。気が向いたらね。あ、箇条書きで簡潔にね

[33: 匿名はん]

＞２９
＞住友がどのような算定基準で販売価格を決めているのかご存知ですか？
＞私の意見は、「担当者により当たり外れがあります。」ということです。

１・住友の販売価格の算出方法を言ってみてください。

[34: 匿名はん]

33
バーか！そんなこといえるか。

[35: 匿名はん]

３４
キモっ！

[36: 07]

ちなみに34は私ではありません。が、ヒントはいったので、後は自分で調べて研究して下さい。特定会社を具体的には言えません。
32さん。上記の文章からはわかりませんか？
１．個々の物件を総合的に判断する。立地、価格、間取り、ゼネコン、事業主、将来性．．．等々。
２．ブランドを選ぶ場合でも、担当者によっては、ダメな物件もあることを理解しておく。
３．相場をつかんで、なぜ高いのか安いのかをきっちり説明を聞く。
すごく当たり前のことですが、この点を抑えないと１７さんがおっしゃるようなことになるかも知れません。他の掲示板も参考にして下さい。
批判だけするのは卑怯です。しかも、匿名で。おそらく１人か２人でしょう。せめてどの意見を言った人か分かるようにしたら？
なぜ、不動産会社や施工会社にこだわるのか、自分なりの対案を出して下さい。

[37: 匿名はん]

３５
キモチガワルイ

[38: 匿名はん]

HaHAha　低レベルな争い

[39: 07]

31,32,33,35,38さん。あれだけ調子よく文句いってた勢いはどこに？？15，25さんのように批判以外の意見はないの？そろそろあなたのファンがあなたの「不動産会社や施工会社にこだわる」正論を待ってますよ。
これだけ文句をいわれるのですから、私の意見が変わるくらいの意見をお持ちなのでしょ？？みなさんのために少しくらいは公開してもいいのではないですか？

[40: 匿名はん]

底地はともかく、建物にかけてる費用は浴室のサイズを見るとおおよそ推定できる。1620 くらいが標準。共用部の面積が大きい設計には無理がない事が多い。図面を見て、骨量を確認しておくことも大切。柱の段落としや、地下駐車場上のスラブ厚など力学強度の要にも目を配って図面を見ることから始めないと。施主の名前だけではどうしようもない。

[41: 07]

おっと、いきなり正論ですが、あきらかに上の低レベルの方とは違いますね。＞施主の名前だけではどうしようもない。ってよくわかっておられる。
ただ、骨量を確認とかいうのは、確かにそうですがシロートさんにそのレベルは難しくないですか？私は、建物だけでいえば、とりあえず住戸の図面をしっかり見れるようになれば最低限ＯＫだと思います。
よくできたプランはデットスペースが少なく、面積の割りに広く感じる設計の工夫が随所にある。当然、実面積が狭ければ割安。家具のレイアウトもかなりの人が不都合にならないように計画されている。梁も気にならないところに隠している・・・・・・。このあたりに担当のうまさがででくるように思います。
設計事務所は提案しても、実際に何百人、何千人の人から実際に要望を聞く立場にないので、やはり担当が顧客のニーズを掴んでいる必要があります。間取りの取り方がうまければ、担当がよく分かっているということですから、あとの計画も大体想像できます。そういうチェックポイントを共用や構造、敷地計画等多く知って、フィルタをかけていけば、その担当、その会社の力量がわかると思います。

[42: 25]

概ね４１の意見には賛成です。
しかし、「担当が顧客のニーズを掴んでいる必要があります。」
今の時代の担当（営業マン）はそこまでしていない方が多いですね。
与えられたもの（物件）を販売するだけ、と言う意識が多いです。
営業がキチンと顧客のニーズやウォンツをつかんで、会社や設計事務所にフィードバックして
シーズと合致させれば、そのデベの提供する物件は一流になっていくでしょう。

[43: 07]

25さん、その通りですよね。前述の失礼な発言は撤回します。すみません。
なかなかできた営業マンと、その営業マンの意見を吸い上げられる会社はありませんが、少なくともダメ物件を避けるという観点でいくと、上記のようなフィルタをかけていけば避ける確率を上げることはできるのではないかなと思います。
ブランドにこだわれば、そういう物件も見逃すわけですから、選択肢はおのずと狭くなります。住みたい地域というのは大体限られるはずです。今住んでいるところの近くでという人も多いでしょう。その希望地域にブランド会社が建てなければ、いつまでたっても買えません。それに前述のようにブランドでもデメリットがあります。やっと発売されたからと購入したらダメ物件やったなんて、一生の買い物では許されません。
本当に良い物を探すという目的、選択肢を広げるという目的、その両方に適した買い方として、ブランドにこだわるというのは違うと思います。どの会社が良いか探すよりも、会社にこだわらずに目的を果たせる、見る目を養うほうが大切だと思います。

[44: 匿名はん]

07へ

>お勧めな不動産会社、施工会社の情報ありましたら教えてください。

ゴタクはええから、これのみ答えよ。

[45: 07]

人にそんなものの言い方で教えるわけないやろ。あなたには金もらっても教えない。

[46: 07]

低俗なお付き合いももう終わり。こんな低脳な人に見られていると思うと悲しくなるのでこの辺で。普通の良識のある人は分かってきたと思うので、あとは頑張ってください。

[47: 匿名はん]

結論としては「さくら不動産」はダメって事ですか？

[48: 匿名はん]

>47
07に聞いても無駄無駄。意味無い話題ではぐらかすだけやから。

>７って世間知らずの現場作業員か？

という事やから。ほな、さいなら。

[49: 匿名はん]

さくら不動産、宣伝広告費金かけすぎ。建物、見かけだけバブリ〜営業マン終わってる。

[50: 匿名はん]

やっぱりね。。。

ってことでこのスレは、ここで終了。。。。。。。。。。。。。。。。。。

[51: 匿名はん]

さくら散りました。

[52: 匿名はん]

さくらより野村のほうがやり方が汚い！！営業マンも信用できない。ブランドをやたら
武器にしてるけど、ごまかしてばっかり！！

[53: 匿名はん]

いやいや、比べるならさくらの方がきついでしょう。
営業マンはほぼ軍隊だよ。洗脳合宿あるんだぞ。
そんな奴から買いたくねぇだろぉ。

[55: 匿名さん]

名の通っていないところで良いところもあるでしょうが、
確率の問題からすると、賭けにでるようなもの。

それならば大手に行きたいというのが人情でしょう。
不測の事態が起きた際にも、大手はレピュテーションリスクを考えて保証しますし、保証能力も高い。
ヒューザーのように弱小のところでは保証能力もなかったでしょう。

[56: 匿名さん]

実際に建物に異常があった場合、補償を行うのが売主であり、（売主から施工会社に請求）
施工会社は実際に建てる総元締め。（本当に建てているのは下請け）
販売会社（仲介含む）は何の責任も取らない。（売り切らなきゃ売主にたたかれるだろうけど）

じゃあ、施工会社が信用できれば、良い建物なのか　と言う意見が出るが、
これは、知り合いのデベも云っているが、現場による　とのこと。

結局、素人はわからんから、売主に補償能力があるかどうかだけなのかな？

[57: 匿名さん]

そんなになら戸建を自分の手で建てるべし。

[58: 匿名さん]

購入検討している地域でマンション購入時は、
デベロッパー、施工業者にはこだわりました。

意図的ではないにしても、施工ミス等が発生した場合は
入居後のアフターフォロー、対応が違うと思いますよ。

[59: 匿名さん]

施工ミスと言えば聞こえはいいけど、
大手ゼネコンが施工しても、いい加減な仕事をした物件もある。
以前住んでたマンションは、瑕疵だらけで現在民事裁判中だけど、
大手には偉い弁護士が何人も付いてるから、住人側は苦労してるらしい。
確かに大手は対応が違うね。

[60: 匿名さん]

折角専門家らしき人が色々書いてくれていたのに
ウザいやつのせいで
どこかへ行ってしまった・・・

[61: 設計部]

皆様のご意見は設計施工に関わっている身としては耳が痛いところも正直多々ありました。


そこで私が設計として実際に関わった事例を淡々と書いてみます。（ゼネコン設計施工の場合）　

・デベとしては事業収支は厳守（当たり前ですが）購入者層のターゲットによりグレードが決定
→立地条件、仕様を鑑み世間相場以下で売ることは考えづらい。

・大手デベにはかなり細かいデベ仕様がある
→デベとしてのこだわり（使い勝手や共用部の仕様）や販売に繋がりそうな独自のシステムがある（最近ではセキュリティ＋モバイルコントロールなど）

・エンドユーザーである買主にクレームがつけられそうな音、振動、水漏れ等についてにの対策についてはかなり細かく規定されている。
→振動源であるポンプ室、電気室等は躯体本体から構造的に切り離す。他住戸からの排水音の軽減に防音処理を施す。避雷針は強風時の共振、風切り音対策を行う等

・法的にクリア出来ない事は絶対にやらない。（これも当たり前ですが）
→特に構造については姉歯問題により確認申請が厳格化され、図面チェック、構造計算も含め一か所の検査機関だけでなく第三者機関へのダブルチェックが行われています。

上記に記載したことは当たり前の事ですが、これはスタートです。
以上のことを踏まえ設計を行うのですが、設計施工を行うゼネコンが受注をした場合はイヤな言い方になりますが、利益を上げるようデベと折衝をしながら最終仕様を模索していくことになります。

法的な物については前段の通り絶対に守ります。竣工検査は公的なものですのでこれが通らないと建物使用の許可がおりません。（建築基準法、消防法等に準拠）
クレーム源については原則デベ仕様通りに行うのですが、仕様通りに施工した場合コスト面で厳しい場合にVE案を提示し、（機能は同等でコストを下げた他の方法を提示）デベと協議の上施工方法を決定します。

法的以外の仕上げ材についてはデベ仕様同等（と言い切れないものもあったりしますが・・）
のものをVE案と称して提案、協議、決定という流れで決めていくことになります。

以上の設計が完了して実際に施工がスタートすると、現場管理スタッフが施工図を作成していくことになるのですが、基本的には納まり、施工性等を検討し、更なる現場ＶＥ案を提示することになります。

現場の進行はデベの物件責任者、デベ担当者（複数いる場合が多い）、設計担当者、現場担当者および協力施工会社等により、マンションの場合概ね週１回から二週に１回の割合で定例会議がもたれます。

この定例会議ですが、現場進捗状況報告、近隣対応状況、施主要望、設計要望、現場要望、現場巡回等さまざまな議題について提案、検討、承認等を行います。


以上簡単に設計施工までの流れを淡々と記載してきましたが、大体どこの物件でも似たような流れかと思います。これを見る限り問題になりそうなもの無いように見えたりしませんか？（仕様ダウンは問題ですが）
でも、これだけ多くの人がたずさわっているにも関わらず、現に瑕疵や施工不良はゼロになりません。
やはり、人が多い＝ボトルネックになる箇所が増える。・・ということなのかもしれません。

現実には難しいとは思いますが、関係者の取り組む姿勢がどこを向いているのか、会社なのか、エンドユーザーなのか、そのあたりを皆様の定規で測るしか無いのかもしれません。

気になる物件があったら自分が納得するまで質問をしていただき、真摯な態度で対応されるところを選んでいただけることが結局当たりに一番近道ではないかと思います。

施工中の現場を見学したいとか、パンフだけでなく設計図面もモデルルームには置いてあるはずですので図面が読める方を同行して閲覧するとか、要望を出されてみてはいかがでしょう？
怪しいところはそのあたりが不備であったり、極端に嫌がることもありますので、そういうところも判断材料の一つかと。