タワーマンションの寿命について

[匿名さん]

タワーマンションの購入を検討しています。
デザインや眺望、価値が落ちないなどの理由からです。
これからのマンションはタワーマンションが主流になるのでは
ないかと思っているのですが、タワーマンションは普通のマン
ションに比べると、管理費や修繕積立金がとても高いです。
３０年４０年経ったらさらに莫大な修繕費がかかり、建て替え
る他ないように思えて仕方ありません。
築３０年以上経ってるタワーマンションなんてないですよね。
過去のタワーマンションの実績がないから不安です。
タワーマンションの未来はどのようになると思いますか？
みなさんのいろんな意見を聞かせて下さい。

[2: 匿名さん]

建て替えには膨大なお金が必要です。
それは、タワーではないマンションだって同じ事。
古くなったらお金を掛けて建て替えです。

ですから、同じマンションには長く住まない。
適当な時期に買い換えて別な新築マンションに移り住む。
との考えの人も多いわけです。

同じマンションに永住しないので、
未来は関係なし。

[3: 匿名さん]

修繕も当然ですが取壊も区分所有者の負担です。これも膨大です。
ライフサイクルコストという考え方が頭になく、造って売る・買って喜ぶまでしか思いが至っていないのが日本の現状です。

[4: 匿名さん]

ttp://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070912/511291/

ご参考までに

[5: 匿名さん]

壊すだけで、ものすごく費用がかかりそうだな。

[6: 匿名さん]

わざわざ壊さんでも勝手に壊れる。近い将来必ず！

[7: 匿名さん]

そうなると定期借地権マンションが安くていいな。どうせ５０年もあれば
十分でしょ。

[8: 匿名さん]

定借マンションって修繕以外に　取り壊し費用の積み立て金とかするの？
それとも契約終了時に一括払い？

[9: 匿名さん]

定借なんて、中古では売り難いから損。
また５０年以前に、壊れた部分が出て大規模改修が必要になったら、
無駄金を使って新しく直すのか？
定借は分譲よりもリスクが大きいよ。

分譲買って住み、取り壊しなんて話題が出る前に売り逃げ。
それが正解。

[10: 匿名さん]

タワマンってそんなに早く駄目になるの？
キングコングが美女をつかんでよじ登って、複葉機に撃たれておっこちたエンパイヤステートビルなんか、そうとう昔から立ってるみたいだけど。

[11: 近所をよく知る人]

あっちは岩盤の上に立っているようなものだし、地震も少ないから、建築物は長持ちする。

[12: 匿名さん]

>>10
神様がもう時期壮大な実験を計画しているみたいだからはっきりするよ。

[13: 匿名]

>>10
買えない人がなんとかして粗探ししたいだけでしょ。

[14: 匿名さん]

日本でのタワー型住居形態はソフト面・ハード面ともに実験中だということです。「わからない」から、不安なわけでしょう。
それ以前に、普通のマンションでさえ登場して数十年しかたっておらず、問題が表面化してくるのはこれからです。マンションは「社会問題」扱いですよ。いろんな意味で。
なのに、その更に何倍ものボリュームの複雑な構造物を、何倍もの数の他人同士で所有してね、です。いつものように、どっかの国とか経済団体にいわれるまま、企業は売って儲けりゃよし、国は経済が活性化すればそれでよし、住民は買って喜べばよし。
将来に対しては無責任。

[15: 匿名さん]

超高層の区分所有ということ自体に疑問を呈している専門家も多いよね。
やっぱり、超高層はオーナーが全責任を持って所有、
部屋はすべて賃貸、というのが正しいんだろうな。

[16: 匿名さん]

権利意識は所有権・気分はタナコ。
形はタワー・中身はダンチ。
これが実態。

[17: 匿名]

>>15
必要に応じ法整備したらいいだけ

[18: 匿名さん]

マンションじゃないけど、高さ150mの霞ヶ関ビルなんかは40年くらい経過してるよ。
当事より材料や施工技術が高度化してる部分もあるし、そんなに心配いらないんじゃない？

[19: 匿名さん]

霞ヶ関ビルはビル丸ごと三井不動産が全責任を持って所有しているものだからなあ。
毎年理事長がくるくる替わるその辺の区分所有マンションとは
比較にならないでしょう。

霞ヶ関ビルに次いで古い世界貿易センタービルなどは
「所有者、設計者、施工者三者で月例の維持保全会議を開催し続けている」
http://www.belca.or.jp/l62.htm

そこまでの努力をしている高層マンションを寡聞にして知らないな。

[20: 匿名さん]

>所有者、設計者、施工者の関係者全員の、この建物を大切にしたいという思い

ポイントはここにあるのでしょうね。

[21: 匿名さん]

霞ヶ関ビルはいわばガンダム。
プロトタイプっぽい問題はあるだろうが、恐らくかなりの
オーバークォリティ。

[22: 匿名さん]

っていうかタワーマンションだって１００年コンクリートとか現代の技術の集大成でしょ！４０年前に作ったやつより長持ちしなきゃおかしいね。
いかに管理が重要かってことです。

[23: 匿名さん]

その辺がどうなのか、小生は少々懐疑的だったりするんだけど。
例えば、我が国のロケットの打ち上げ失敗率は昔よりも高くなっている。
そういう現象をどう見るか。

[24: 匿名さん]

つまり、昔に比べて進歩した部分もあるだろう。
しかし退歩した部分もあるのではないか？
昔の技術者にとって常識だったことが、今の技術者には常識でない。
そういうことは沢山あるだろう。
それがマイナスに出るということはあり得る。

[25: 匿名さん]

>>23
> 例えば、我が国のロケットの打ち上げ失敗率は昔よりも高くなっている。

その後立て続けに成功を決め、率上がってるんだけどねえ。
マスコミは失敗しないと大きく取り上げないから。。。

[26: 匿名さん]

ロケットと一緒にせんといて。ロケットなんて数上げてなんぼの世界。成功率の高さなんぞ意味はない。
１０打ち上げて１０成功するより、１００打ち上げて９５成功するほうが、コストダウンも進むし、需要も多くなり、雇用にも、産業にも国力にもプラスになる。
１つ失敗するだけで、誰のせいだとか、すぐ首にしろ、責任取れ、では、技術力、信頼性は何も向上しない。日本のこの国民性やマスコミがいる限り、日本がロケット先進国に追いつくことは不可能だし、後発国にもどんどん追い抜かれるであろう。

とはいえ、適当なMSを数作れといってるのではないので、念のため。ロケットと違って、失敗が露見しても、そこで修正してやり直しがきくから。

[27: 匿名さん]

ロケットと一緒にすんな・・・。まったく別次元の話。

[28: 匿名さん]

モノ作りの現場での技術者の低たらくぶりを言ってるわけだから、ロケットだろうがコロッケだろうが一緒でいいよ。

[29: 匿名さん]

昔からネット上で自分を「小生」なんて呼ぶやつぁ、ろくなのいないな。

[30: 匿名さん]

ロケットと違い、住宅の失敗はすぐには露見しないから・・・
社会資本になるかどうか、です。
公団団地だって、当初はコンクリートで5階建てでキッチンついてて個室があってドアの向こうは他人で核家族、「近代的」「洋風」だのと無邪気に喜んでたんじゃなかったっけ？
数十年たって、世代交代できず、コミュニティ育たず、機能更新もできず、、、老朽化・陳腐化です。賃貸でよかったですけどね。
その団地の失敗はそのまんまマイホーム政策（区分所有）をくっつけてマンションと言って喜んでますから。区分所有法も管理組合も機能不全で、今度は建替も取壊もままならず。社会資本どころか負の遺産になりかねない。

住宅の場合は「(技術的）安全性」だけでなく、「(心理的・生理的）安心感」「(文化的・価値的）安定性」も求められますが、それらが検証されないままの日本の住宅。
超高層の建築物を「造る技術」だけは進歩してますが、「住み続ける技術」が伴ってないように思いますね。

[31: 匿名]

団地でみんな幸せに暮らしてるじゃん？　欲を出せばきりないけどね。

[32: 匿名さん]

老人の孤独死をどう防ぐかが、目下の課題。。。

[33: 匿名さん]

マンションの場合は、１０年で一区切りだからね。
大規模修繕が１０〜１５年で実施されるから、その前に逃げておいたほうが得だよ。
修繕積立金の臨時徴収なんてヒドイ目にあわないうちに脱出だね。
しかし、マンションの最期にババを掴まされた人は、悲惨だろうな。

[34: 匿名さん]

>32
その話が重要なのはわかりますが、より切実な問題となっている都営とか県営住宅の板でやってください。ここはタワマンの寿命について語り合うスレです。

[35: 匿名さん]

結局、タワーマンションは外観最高で、年月が経っても外観は最高だし、内装はリフォームすればいいし、公団住宅でもいまだに使用されているし
、永く持つでしょ。あとは配管とか、地震がきたらアウトとかそういう問題じゃない？

[36: 匿名さん]

維持管理・修繕・機能更新・取壊…、まで含めて考えるのが住宅というもの。
逃げるが勝ちという住宅でいいのか。
そういう発想の住民と
ライフサイクルコスト負担に耐えられない経済力の住民。
タワーが価値を維持できるかは住民次第。

[37: 匿名]

いろんな要素がトータルで反映されての市場・価格ですよ。

自分だけ誰も気付かず、業界ぐるみで隠蔽しているタワーマンションの欠点を発見したつもりなら（笑）、さすがに思い上がり。

[38: 匿名さん]

＞いろんな要素がトータルで反映されての市場・価格ですよ。
市場は将来に責任持たないから。
特に住宅というのは、生活基盤ですし、個人の所有物のみならず街並みを形成する半公共的なものですし、数十年〜百年単位で考える必要がありますし。
市場に委ねるだけですと、将来の社会問題になる恐れもあります。
実際、市場に見放されたマンションも出始めてますが、それは市場が決めたこととして放置しておくわけにはいかないでしょう。
超高層住宅が3〜40年程度でそうならないためにも、いろいろと意見を出し合って問題意識をもっておくのは無駄ではないと思いますよ。

[39: 匿名はん]

市場に見放されたマンションなんてありますかね？？？。不動産という嵩物で生の生活が絡むゆえ、個別の事情はあるでしょうが。

[40: 匿名さん]

見放されたマンションはいっぱいある。２，30年前に建設されたマンションはほとんどそんな感じ。どんなに修繕をくわえても元が古い建築仕様だから直せない所まできてる。高い修繕積立金をこのまま払い続けるか、取り壊すか難しい選択を迫られている。タワーマンションも維持費が30年後あたりで問題になるなるでしょう。

[41: 土地勘無しさん]

浜松町から羽田に行くあたりも、タワーマンション建っていたけど
埋立地のタワーマンションて大丈夫なのかな
地震で揺れは如何なのですか？

[42: 匿名さん]

固い地盤まで杭を打ちこんでいるから地震には大丈夫だろうけど、火災の方が怖いね。
室内にスプリンクラーが付いていても煙に捲きこまれる。屋上に逃げてもガスコンロの上で炒られている豆みたいなもんだろうし・・・アツイだろうな。

[43: 匿名さん]

埋め立て地のマンションはやばいと思うよ。地盤がしっかりしてないからガタガタ潰れてくかも。業者もその辺を隠して売ってるから。

[44: 周辺住民さん]

>>43

>>業者もその辺を隠して売ってるから。

これは素人ながら考えられませんね。
多少脱線しますが、地盤がしっかりしていないと言うなら、
関空も青函トンネルもそれ以上に危険という事になりそうです。
関空は埋め立てとともに地盤改良工事を行っており、青函トンネル
に至っては水平ボーリングで岩盤に浸透している高水圧下の海水を
特殊なセメントガラスで固めながら掘削していったそうですし。
それらの技術が埋め立て地のタワーマンション建設の際に地盤改良
工事が派生していると思います。羽田の沖合展開工事でもヘドロの
海を地盤改良工事(サンドドレーン工法？)で沈下を促進していきま
したし。埋め立て地の不同沈下は問題だとは思いますが…。
現在、羽田のＤランの建設をしているそうですね。

[45: 匿名さん]

>>43
業界が吹っ飛ぶような機密情報をなぜあなたが知ってるの？？？こんなとこでくだ巻いてないで株でも仕込めば大儲けなのに、なんで赤の他人に親切に教えてくれるの？

[46: 匿名さん]

埋立地に建設されてるマンションって安い。それは地盤等の危険度が高いからそういう価格設定になっている。
どのギャラリーに行っても隠しはしないが地盤についてはディベは語りたがらない。
４３の言ってることも一理あると思いますが・・・。

[47: 周辺住民さん]

>>46

そんな感覚でしたら、羽田のビックバードも関空も愛知空港などの海上空港の
建築物に恐くて行けませんね。
埋め立て地の基礎工事は地盤改良工事にお金が掛けられていると思います。
軟弱地盤でない表土の所はベタ基礎もあるんじゃないですかね？

>>それは地盤等の危険度が高いからそういう価格設定になっている。

これはどこからかのガセネタだと思います。
埋め立て地での問題は「不同沈下」だと思います。
そのため大規模マンションは基礎工事に時間と費用を掛けられていると思われますが。

[48: 匿名さん]

どうでもいいけど、先日羽田から帰る時、
湾岸線から横羽線に入って、レインボーブリッジからの合流の手前くらいで、
背の高いマンションがたくさん立ち並んでいて、
現代の団地なんだなあと感じました。
あの辺のマンションは、タワーマンションのカテゴリーに入るんですか？

[49: 匿名さん]

現代版、光が丘・・・。

[50: 匿名さん]

30，40年経つと建て替えの話も浮上してくることでしょうが、果たしてまた全く同じタワーマンションを建てるとすると3,000万円で購入した部屋とすると次の建て替え時の負担はどのようになるのでしょうか？（資材価格や人件費・すべての面で買ったときと状況が同じだとしたら）
ほかのマンションの例だとタワーマンションほど高さがないマンションだと・・・（例えば建築当時15階建てを建て替え時に25階建てのマンションを建設し、10階分の分譲価格の利益で当初から住んでいた住人の負担を減らすなど工夫ができる）が、タワーマンションだと元の高さがありすぎて増床できないのではないでしょうか？（例えば建築当初50階建てを建て替え時60階建てにはできないでしょう）そうすると住民の平均年齢は高齢化していて建て替える費用自体がなくなる。悪く考えれば考えるほど未来が不安です。

[51: ビギナーさん]

どうしてできないのですか？

法的な容積率とかなら、現在は双方共にぎりぎりまで消化していますからどちらもできないでしょう。
技術的な高層化なら未来は更に出来るようになっているのではないですか？

住宅地に建つ板状棟は規制が緩む可能性は低いですが、技術的進歩に伴いタワーの得意としている都心の規制が緩む可能性は高いでしょう。

また郊外でのタワーの特徴は、容積が上に伸びているため周囲の敷地空間が広く隣との間が開いているということですから容積率の消化は板状棟と変わりませんし、駅に近いという点からやはり規制緩和の恩恵を受けやすいのはタワーの立地でしょう。