日神パレステージ大塚ってどうですか？

[購入検討中さん]

日神パレステージ大塚についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都豊島区南大塚1丁目1406番63（地番）
交通：
山手線 「大塚」駅 徒歩5分
東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩8分
都営三田線 「巣鴨」駅 徒歩9分
山手線 「巣鴨」駅 徒歩10分
都電荒川線 「大塚駅前」駅 徒歩5分
間取：2LDK～3LDK
面積：54.08平米～62.86平米
売主：日神不動産

施工会社：丸運建設株式会社　東京支社
管理会社：日神管理株式会社

[41: 匿名さん]

＞だから、同じ南大塚でも2丁目にに比べて土地が安い。

平成22年の路線価図によると
この前の道は450C＝149万円（坪）
南大塚2丁目のシティハウス前の道
　　　　　　420C＝139万円（坪）
桜並木通りは530Cですが面してないですよね。

道幅が同じではありませんが、ここの方が路線価は高いですよ。
路線価と実売価格は比例はしませんが、不動産取引の基準です。
周辺住民のイメージと土地の価格（利用価値？）とは違うことが多いです。
自分も周辺住民ですが調べて驚いた一人です。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h22/tokyo/tokyo/prices/html/44035f.h...

[42: 周辺住民さん]

昔の花街の「神楽坂」は、時代に即応し生まれ変わり、今でも大人気です。
神楽坂マンションは、高くても売れるようです。
同じような歴史を持つ「大塚三業地」は、残念ながら脱皮に失敗し、マイナスイメージを
引きずったまま。地元以外の知名度ははとんどなく、魅力あるお店もいまいちです。
地元関係者の奮起に期待します。

[43: 匿名さん]

大塚の発展は北口に任せたいですね、南口は借地が多いですから発展しないようです
それにしても2丁目にはおしゃれなヘアサロンなどたくさん出来ているのに1丁目は寂しいですね。

[44: 周辺住民さん]

夜に駅から歩いてみました、印象はとっても近くて便利。
一昔前と違って思いの外静かで、小料理屋や個人商店があって雰囲気は神楽坂のようで見直した。
ラブホは通りに面して1軒だけだし、けっこうおしゃれな雰囲気で気にならなかった。
このマンション隠れた穴場だから、売れ行きがいいのかもしれないと思いました。

[45: 匿名]

営業さんお疲れ様

[46: 匿名さん]

営業ではありません

[47: 周辺住民さん]

神楽坂みたいというのは少し褒め過ぎだと思いますが、
駅から近くて便利で静かな場所であるのは事実かと思います。
ただ、デベ・施工会社の評判がイマイチである点、旧花街という来歴、
いまでもラブホ・居酒屋街に属している点、過去に川が通っていて地盤に不安がある点、
周辺は木造建物が密集しており延焼や避難の危険がある点から、
強い嫌悪感を有する人が存在するのもよく理解します。
ただ、どれも個人の主観の域を超えませんし、
気にならないということであればそれで問題ないと思いますし、
気に入られたならここの雑音など気にせず購入されればよいのでは。

かくいう私もこの三業通りの物件には強い抵抗があるのですが、
MR開設当初に見に行きました。
その時にすでに7～8割が販売済であるかのような価格表を見せられたのですが、
実際の販売状況はどうなのでしょうか？
いまだに広告が入りますし、当時見せられた価格表どおりには順調に
販売できていないような気もします。
この売主の他のスレを見ると、売れてもいない物件を販売済であるかのように見せて煽るようなことをよくなされるようにも書かれています。
最近、MRに行かれた方はいらっしゃいますでしょうか？

[48: 匿名さん]

南側に高い建物がないから高層階の眺望は期待できそうですね。

[49: 匿名さん]

>>その時にすでに7～8割が販売済であるかのような価格表を見せられたのですが、
実際の販売状況はどうなのでしょうか？

販売済ではなく、予約という段階だったのかと思います。
何度か足を運んだのですが、変動がありました。
本人が希望していた金利のタイプのローンが通らずキャンセルする人がいたそうです。
安い物件だから、低所得者が買おうとして打診したが無理だった、
なんてことがあったのかと想像しましたが。

先月のことですが、契約済まで進んだ状況を確認したら
価格表に印が付いたものを見せてもらいましたが
7～8割くらいだったかな？数えていなくて曖昧な記憶なのですが。
単身者やDINKSが多いと聞きました。

営業にはあまり煽るというイメージはなく、そのへんの状況については
正直に情報を開示してくれるので
購入する気が無くても気軽に何度も聞けますよ。

あと、最近郊外の物件も予約開始していますが
今後都心部の物件が出る可能性があるかと聞いたところ
今のところなく、大塚が一番立地は良いと思います
とのことでした。

[50: 匿名さん]

やはり煽りが入っている感じですね。
本当にあそこがいいなら実際住んでみなよ。

[51: 匿名さん]

周りに賃貸マンションや分譲マンションがいくつもあって、ファミリーで
普通にたくさん暮らしてますよ。

ラブホを気にするのは、郊外育ちか地方出身者だと思います
東京育ちは駅の周辺には、ラブホはどこでもありますから。
山手線の駅でも、風俗とラブホがない駅なんてないですね。

[52: 匿名さん]

今日は営業さんがマンションの前でチラシを配布してましたよ7割以上売れてるそうです

[53: 匿名さん]

そう、山手線沿線に住みたい人は
商業地域で当たり前と考える。
駅から近くて、あの地味さ加減はなかなか住みやすそう。

郊外に住みたい人は早く他の物件を調べればいいのでは？

[54: 匿名さん]

>>51
どの駅にもホテル街があるのは事実で、街にホテル街が存在することを嫌悪するものではないですが、
他にも居住地域がある中で、わざわざホテル街に住むかは別問題かと。

いずれにせよ購入する人が満足していればよいかとは思います。
価格はかなり魅力ですが、私は花街・ホテル街に住むことへの抵抗(古くから大塚に住む人に聞くと、三業通りへの抵抗が強い人が多い)や、
ヒューザーの問題で名前の挙がったゼネコンであることからパスしました。


もちろん購入された方はこのあたりは気にされないのでしょうし、私の考えが正しいと主張するつもりはありません。個人の嗜好でしょうから。

[55: 匿名さん]

古くから大塚に住む人には三業地は抵抗はあるけど、どうせ先に死んじゃうから自分の目で
判断しなくちゃいけないなと思います。
南口の人は、山手線外側にも激しく抵抗感がありますが実際に発展しているのは
客観的に見ても北大塚ですから、新規の転入住民さんにとっては無関係で、ラブホと風俗満載の？
北口に魅力を感じるような気がします。
あくまでも、住まい選びは自分の判断ですね。
一昔前まで、花街のニーズがあるからホテル街でしたが最近は廃業が多くて巣鴨や池袋に
ラブホは移りつつあるような気がします。
山手線駅なら、必ずいくつかラブホがあるのはやはりニーズがあるからでしょうね。

[56: 匿名]

ところで、このスレに契約者さんはいるの？どの物件と比較してこの物件を選んだ？

>>49のようなポジティブな方はいるけど契約者って人はまだ出てきてないよね。

[57: 匿名さん]

掲示板を見てマンションを契約する人なんていませんよ、あくまでも落書きです
この物件の場合、検討者は独身かDINKSさんですから忙しく働いているでしょう。

掲示板に出てくる契約者は、暇な主婦が多いようです

この物件を、どこかと比較する人は少ないんじゃないのかな、安くて山手線内の
稀少性で思い切って・・・

[58: 匿名]

契約者や購入検討者が本当に掲示板にいないなら、ポジティブな意見を出している人は一体何者？
やはり営業さん？

[59: 匿名さん]

＞58
貴方はひねくれ者ですね。

マンション購入経験者やご近所さんで、このマンションの批評で
いいと思えば褒めるのが、常識的方だと思いますよ。

購入経験者であれば、一次取得の素人より100倍は知識も経験もある。

ネガレスするのは、マンションを欲しくても買えない人が大多数で
あとは無関係な人。

マンション関係者が掲示板に書きこんでメリットはないでしょう？
誤った内容を削除依頼するすることは仕事かもしれない。

[60: 周辺住民さん]

このスレの投稿は、よくわかりませんが、、、
この掲示板の風評は、売れ行きと関係すると思われているのか、
マンションの売り手が、投稿することは、確実にあると思います。
彼らは、他の投稿者のＩＰアドレスも分かるようです。
おそらく掲示板の経営も関係するのでしょう。
辛口意見を集めるには、2ちゃんねるのほうが、いいかもしれません。

[61: 匿名さん]

立地とか地歴を気にするより、売り主を気にした方がいいと思うよ。
マンションの管理費がずいぶんと安いけど、後で高くなりそう。
安い事には、理由があることを理解しましょう。

[62: 匿名さん]

榊さんのレポートでは酷評されているね

[63: 購入検討中さん]

他の掲示板みても　営業マンの悪口おおいですが
他の不動産会社だって　強引な営業なんか当たりえだとおもってますが

物件とは別ものだとおもう

ただ安すぎるのが怪しいが

派手な広告やらずに営業マンが汗かいてるらしい
安さのリアルコメントききたいのだが




何十件もあるパレステージだから大丈夫だとおもってるが・・・・

それと　花街とかいってるが

まったくそんな感じがしないのは自分だけか？
昔から住んでる人はそうおもうかもしれないが
何十年前の事でしょう
いくつもマンションたちならんでるし
歩いてみてもまったく普通だな

北口の風俗街みたいだったら絶対いやだが

食べるところ一杯あるしコンビニ目の前にあるし
銭湯が目の前もいいね！
何しろ駅まで５分が魅力的

他ネガティブコメント求む
検討中なんで

[65: 周辺住民さん]

>他ネガティブコメント求む
>検討中なんで

激しい夕立のときに、行って雨水の流をみるのがお勧めだね。
何も感じなかったら、買うべきかもしれないね。

[66: 匿名さん]

南大塚の高台に住んでいますが、三業といって偏見もあるようですが
知人が何人も住んでいますが、芸者街が衰退したので静かな環境になりましたよ。
谷底と言われますが、関係あるのは戸建てであって杭を何メートルも打ち込んで
2階以上で生活するマンションには無関係ないかと思います。
銭湯なんかもあって、南大塚では一番の下町情緒あふれるいい場所だと思います。

ファミリータイプや賃貸専用のワンルームが混在していないし、設備も豪華さを
求めないシンプルなもの
独身やDINKSが普通にするには、現状では大塚で分譲中のマンションの中でベストでは。

[67: 購入検討中さん]

６５さん

なるほど

靴がびしょびしょになりそうだね！

残り数戸で早くかわないと無くなるらしい・・・・・

[68: 匿名さん]

あと1戸か
デベ的に厳しいかなと思ったけど安さにはかなわないか

[69: 匿名さん]

マンションに対する思いとか価値観は人それぞれです、
実用的に山手線内住めればいい、資産価値とか豪華さなんて求めない人もいます。

10年超の中古と比較すれば、充分住みやすい設備と仕様だと思いますけど
というか、南大塚には高級マンションとか大規模マンションのニーズがないような気がします。

意外なのは、マンション用地が取得しやすくて土地代が安いからかもしれませんが
高級マンションは大塚駅北口方面ばかりです。

[70: 物件比較中さん]

完売になったらしい
やっぱり人気あったんですね！
キャンセルまちも出てるみたいです

[71: 匿名]

管理会社、デべもちゃんと調べないと後で大変なことになります。高い買い物ですからね。

[72: 申込予定さん]

どのように大変なんですか？

[73: 匿名さん]

買えない賃貸さんの妄想ですから気にしない。

デベはマンションを企画して販売するだけ、引き渡したら無関係に近い
2年保証の窓口はデベですが、修理したり保証するのは建設会社。
マンションを作るのは建設会社、管理するのは管理組合です
管理会社は、ダメならいつでも変えられます。

[74: 匿名さん]

分譲デベが倒産した、建設会社が倒産した高級マンションは、
都内に何百もありますが、何の問題もなく暮らしております。

[75: 匿名]

なるほど。お疲れ様ですね！営業さん！

[76: 匿名]

同じ建設会社でも管理監督するデべによって出来上がりは違いますよ。余りにも知らなさすぎ(笑)

[77: 匿名]

昔ここの管理会社を利用していましたが勝手に理由もなく値上げされたりしたことありました。それ以来他の管理会社にしましたよ。まああとで変えればいいだけの話ですがここの管理会社は評価低いのは確かです。

[78: 匿名さん]

＞76
まるで、見てきたようなことを（笑

監督が厳しいいのは、住友をはじめとした財閥系ですね
カタカナデベは、そういった人材は少ないです。

管理会社の値上げは、管理組合の理事会がボンクラだったから
普通は管理費の値上げ要求されたら、他社の相見積もりをとらないと
住民が納得しません。

[79: 物件比較中さん]

管理費を相談もなく勝手に値上げされるとこまりますよね。
そういうのって、マンションの人たちと話し合って決めたりするのではないのですか？

[80: 匿名さん]

この物件は、むしろ修繕費を気にした方がいいよ。
最初安くして、あとでどーんと上がると思う。
他社物件と比べると、安いよね。
将来修繕費足りなくて、一時金徴収されるんじゃないかな？
デペは売っちゃえば、終わりだからね。

[81: 匿名]

ほんとそう。デべは売ってしまえば終わりなのでいいことしか言いません。しっかり調べないと後で後悔します。

[82: 匿名]

営業ぽいのがいるな。なんか必死だが…

[83: 匿名さん]

>70
本当に完売したの？まだHPには残っているけど・・

[84: 匿名さん]

＞この物件は、むしろ修繕費を気にした方がいいよ。
＞最初安くして、あとでどーんと上がると思う。

賃貸住まいのようで分譲マンションと管理組合、修繕積立金、管理費の区別がつかない？

修繕積立金が、最初は安く年数と共に上がるのは普通のことですよ
20年超えると管理費と積立金は半々くらいが常識。
中古マンションのチラシ見たって、大卒で常識あればわかることだよね。

[85: 匿名]

そうですね。修繕積み立てどんどん上がってきますよ。意外と知らない方多い。こんなはずじゃなかった！もっと説明しろと怒鳴る客もいるらしいからね。

[86: 物件比較中さん]

確かにローン意外に修繕積み立てと管理費と固定資産税で年間結構 かかりますからね。ローンだけしかかかんないと思ってる客も実際います(笑) あとあと支払いきついよと言われても困りますよね。

[87: 匿名さん]

>>86
「客」って言葉を使うなんて営業さんかな？見張りお疲れ様。

[88: 匿名さん]

>>84も営業かな。
ここを買う客は、修繕計画みないんだろうね。
売る方も作ってないかｗ

>>84お宅はバ・カだからわからないんだろうけど、修繕費が上がるのはあたりまえ。
その上がり方がきついだろってこと。３０戸の小規模の割に、最初の設定額が明らかに安すぎる。
これから購入する人は、３０年の修繕計画見た方がいいよ。
１０年毎に一時金が計画されてたり、５年後１０年後の修繕費がいくらで計画されてるのか。
買っちゃった人は、残念ですけど諦めるしかないですね合掌。

[89: 匿名さん]

＞これから購入する人は、３０年の修繕計画見た方がいいよ。
爆笑です、分譲マンションのご経験がないから、ネットの知識と実際は違いますよ

実態に合わせて、長期修繕計画は5年ごとに見直すのが普通。

計画は机上の空論なんだよね、1.4倍位で組むのが普通
築30年で朽廃して空室だらけのマンションなんて都心部で皆無なことがその証明。

10年ごとの一時金があるマンションもあるし、ないものもある
他人の財布をなぜ心配するのかな？　購入者には大きなお世話だと思いますけど
自分の経済状況改善のこと考えたほうがいいよ。

[90: ↑]

だからその見直しが、怖いんだろ。
あからさまに最初の金額が安いんだから、修繕費上がるのがミエミエ。良心的じゃないよな。
賃貸からの一時取得者はわからない事だからな。お宅の物件、買い替えのお客はいないだろ。

まぁボッタクリではないけど、売るために最初は安く見せかけて、後は知らねって酷い考えだね。
俺は購入してないから関係ないけど、修繕費足りなくて１０年後位に修繕費の値上げ問題で
管理組合は揉めるでしょうね。
まぁお宅は売っちゃえばお終いですからね。ヒデー話だ。