白金台のマンション２棟、共同建て替え 野村不、高層化で戸数増やし費用捻出 住民負担を軽減

[匿名さん]

建て替えプロジェクトの標準スキームになるかも。


野村不動産は東京・白金台で、築年数の古い２棟の分譲マンションを１棟の高層マンションに建て替えるプロジェクトに乗り出した。高層化することで総戸数を約100戸増やし、これらを販売して建て替え費用を捻出する。都内ではマンションの老朽化が急速に進む一方、建て替え費用の負担など課題も多い。共同建て替えは住民負担を軽減できる手法として注目を集めそうだ。

築41年の白金台マンションは耐震性などにも問題があった（東京都港区）
　桜田通り沿いの築41年の白金台マンション（東京・港）と隣接する築28年のクラウン白金台を解体し、地上34階建てのマンションに建て替える。総戸数は計98戸から190戸に増やし、うち108戸は新たに販売する。土地の取得費、解体費、建設費などを合わせると100億円超のプロジェクトとなる。
　都心の分譲マンションの場合、単独の建て替えでは敷地面積などで制約があり、高層化するのは難しい。白金台マンションは耐震性に問題ありと診断されていたが、住民には高齢者も多く、建て替え費用の負担などが課題だった。
　隣接するマンションと共同で建て替えることで約1600平方メートルの敷地を確保。敷地内に公開空き地をつくる総合設計制度の活用で高層マンションの建設が可能となった。2014年末には地下鉄高輪台駅から徒歩３分の住宅地に新たなマンションが完成する。
　野村不動産は昨年、東京・新宿御苑で老朽化したマンションの建て替えを実施しており、首都圏では今回が２例目となる。ほかにも世田谷区内で17棟の大規模マンション群の建て替え計画に参加するなど、マンションの建て替え事業を本格化させている。
　都内では1970年代以降に相次いで開発されたマンションの老朽化が問題になり始めている。都の推計では、08年で都内に約５万戸あった築40年以上のマンションは、18年には５倍近くに膨らむ見通し。放置すれば震災時に事故が起きるなどの恐れがあり、各自治体は建て替え促進の支援制度の整備などを急いでいる。

[1: 匿名]

立地が良く余剰床が売れる目算の立つケースならではですね。
白金台マンションはむろんですが、28年で建て替え（しかもスタンスとしては「協力者」で、かなり有利な条件を導き出せたのではと思われる）
クラウン白金台のオーナーには、かなりラッキーな話なのでは。

あとは同じく共同建て替え案件だった六本木アトラスのように、値付を間違えて閑古鳥、とならないことを祈るのみですね。

[2: 匿名さん]

すごく参考になりました。
うちの実家も、Ａマンション+Ｂマンション+Ｃマンションが加われば、かなり広い敷地になります。
Ａの敷地に建物を集約して、ＢとＣは駐車場や公開敷地にできるかも。
築年数は、4年以内です。

管理組合にちょいと相談してみる。

[3: 匿名さん]

竣工４年で取り壊しってことじゃなくて、各マンションの築年数差が４年以内ってことですか？

[4: 匿名さん]

そうです。
今、建っているマンションの竣工時期が、４年前後の違いなので、どれも築古です。

[5: 匿名さん]

それぞれ築30年近く経過していて、ここのように都心立地なら、共同建て替え成功確率も高いかもしれませんね。

[6: 匿名さん]

都心ではありませんが、都心隣接です。

４線使えますが、最寄駅は徒歩8分です。
他9分、10分、14分。

総合設計制度もなかなか難しいようです。
隣接する道路の状況によるみたいです。


野村が手掛けた新宿御苑のマンション建替え、これは大変難しいことだったんですが・・。
新宿区の高さ制限条例に泣かされて、建替え計画は一時とん挫したのでしたが、特例だったようでした。

新宿区に続き渋谷区でも「高さ制限の条例」ができましたから、建て替えどころか既存不適格マンションが増えました。
私が住んでいるマンションも、条例により高さ３ｍオーバーの既存不適格マンションになりました。
こんな状態ですから、建て替えは進まず、朽ち果てるのでしょう。

[7: 匿名さん]

お住まいは渋谷区でしょうか？私もです
（隣の新宿区に比べると渋谷区は再開発に積極的でない気が・・・）。

>総合設計制度もなかなか難しいようです。
>隣接する道路の状況によるみたいです。

隣接道路が何メートル以上ないと、という奴ですね。

>「高さ制限の条例」ができましたから、建て替えどころか既存不適格マンションが増えました。
>こんな状態ですから、建て替えは進まず、朽ち果てるのでしょう。

老朽物件は増える一方、なのにこれではいつまでも建て替えなど進まない・・・と
お役所も多少、軟化傾向になりつつある気がするのですけどね。

いずれにしても、参考になる先例が出来たことは
単独では建て替えの難しい老朽物件には朗報だと思います。

[8: 匿名さん]

目白にスゴいマンションが建設されました。
目白通り沿いなので、新宿区の条例では３０mなのです。しかし、ここは、多分豊島区？？建物の入口が豊島区なのかなと思いました。区境なのでしょう。

このような建物をみると、各区の条例ってナンなのか？と思います。

原宿のコープオリンピアも、あの周辺は高さ制限30m、渋谷区の規制です。
コープオリンピアの建替えは決議されていますが、なかなか工事が始まりません。
（還元率は８５％）

[9: 匿名さん]

目白のマンションは１４階建です。書き忘れました。

[10: 匿名]

ここって取り壊し済？

[11: 匿名さん]

もう基礎工事してるみたいですね。
プラウドタワー白金台で公式HPも出来てました。

http://www.proud-web.jp/mansion/tower-shirokanedai/index.html

[12: 買い換え検討中]

10月中旬ごろ販売開始の予定のようです。

マンションの建て替えって大変ですが、この物件は成功例になるのではないでしょうか。

[13: 匿名さん]

野口ハウス→隣接物件と合同建て替えの新宿御苑とか
やはり隣接地あわせて増床のシャトー三田とか、少しずつ事例が増えてる。

震災後に旧耐震だと敬遠されるが、耐震工事と大規模修繕では売値も貸し値もそんなに上がらない。
条件的に建て替えできる可能性があれば、そっちに流れるのが自然。