シティテラスおおたかの森ステーションコート part３

[ご近所さん]

パート３で意見交換しましょう。

住友の駅近物件です。
※シティハウスとは異なりますのでご注意ください。

パート１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71382/
パート２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/132952/


所在地：千葉県流山市流山都市計画事業新市街地地区D110街区1～5（地番）
交通：
つくばエクスプレス 「流山おおたかの森」駅 徒歩3分
東武野田線 「流山おおたかの森」駅 徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：59.08平米～86.44平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/nagareyama
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産サービス

[921: 匿名]

915
不動産販売のときに使うトリックですね。
お金に時間の概念が全く入っていません。
あなたは、今15万払うのと35年後に15万払うのとどちらがいいですか？
ふつう35年後に払うほうを好みますよね。

損得を考えるには、未来のお金は現在価値に直さなければなりません。
これを割引率と言います。詳しくはネットで調べてください。
911
は８％と見ていますが、ふつう不動産では１０％みるのが普通です。
仮に８％として、
4000万の物件購入と15万賃貸の比較はすると

全額35年固定3.5ローンで購入する場合、
ローンの支払いが16.5万円。これに固定資産税、管理費、修繕費等を加えると月
20万、年240万の支払い。これを８％で割り引いていくと、支払総額の現在価値
は、\30,370,000.
35年後残存価値が半分残るとしてこの現在価値が、\1,350,000
購入する場合、当初５％位諸経費がかかるのでこれが\2,000,000
合計約3100万円

15万賃貸の場合
支払総額の現在価値　\22,700,000
2年に一回の更新料60万の35年分の支払総額の現在価値は\3,800,000
合計、\26,500,000
賃貸のほうがかなり得なのです。

これはフルローンで計算していますが、頭金をいれば入れるほど不利になります。
現金購入だと4000万プラス諸経費で圧倒的に不利になります。

これをラフにブレークイブンを求めるなら、年間賃貸料を割引率で割ればよいの
です。つまり年間賃料が15万なら15x12/.08=2,250, 20万なら20*12/.08=3000
経済的にはこれくらいの価値しかないのです。

ただし、持家となると個人の嗜好が入るのでこれにいくらプリミアムを乗せるは
人それぞれですが。

肝は、35年後の2000万の現在価値は380万ということです。