ロイヤルタワー横濱鶴見（シークレイン） part2

[物件比較中さん]

ロイヤルタワー横濱鶴見についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件URL：http://www.t-tower301.com/

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8302/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79447/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/132997/

所在地：神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央1丁目35番（地番）
交通：京浜東北線 「鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
京急本線 「京急鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：51.61平米～85.36平米
売主：ナイス　
施工会社：竹中工務店横浜支店
管理会社：三井不動産住宅サービス、ファースト・ファシリティーズ横浜

[516: 匿名さん]

それは投資ではなくただの小売りだ。

投資は先々上がるのを予見し先に買うもの。

仮にあなたが買っても相当叩かれ売れないだろう。

買えたらだが。

[517: 匿名さん]

ここは先行き値上がりの見込みはないということか？
まあ、そうだろうな。
だから売れ残っているわけだ。

[518: 匿名さん]

今、値引きさせて買っても、リセールで買い叩かれるだけでダメだというなら、
２年前に定価で買った奴は、先が見えないにも程があるとしかいいようがないけどなぁ。

せめて、特定の間取りや高さに集中して売れ残りが出ているなら、
既購入者は人気／割安の間取りをGETできたって理屈で自分を慰めることができるけど、
実際は結構散ってるだけにどうにも言い訳がきかない。

[519: 匿名]

一体、何戸中いくつ売れ残ってるの？

[520: 匿名さん]

公式HPでは25戸となってますね…

[521: 匿名さん]

SUUMOの販売戸数を見たら、22戸になっていましたよ。地道に販売している感じですね。どのくらい値引きしているかわかりませんが。。。

[522: 匿名さん]

鶴見駅綺麗になりそうだしね。
地域的には発展してるから。

[523: いつか買いたいさん]

鶴見は、外人とヤ○○が多いからな～特にロイ鶴側のイメージ。

そういえば、京急近くの回転寿司に昔は言ったときに、職人が全部外人で
回転するすしが回っていなくて、「写真」だけがまわっていたことがあります。

さすが鶴見といった感じ。


西友側はまだ、そこそこなイメージですけどね。

[524: 匿名さん]

外人とヤ○○が多いのは、川崎の東口もあまり変わらないのでは？いや、むしろ川崎の東口の方が治安が悪そうに感じますが。。。それと、京急近くの回転寿司って、どこにあるのでしょうか？何年前のこと？確かに、鶴見東口のパチンコ屋周辺で、いかがわしいお店もあるでしょうが、治安面からは川崎の比じゃないくらいましだと思いますがね。鶴見西口は、確かにいいですが、3分以内の駅近の物件は、あまりないですね。西側は、山の部分も多く、本当に駅近の物件を作るのは、用地もあまりないから、難しいでしょう。プラウド横浜鶴見はいいでしょうが、中古でも全然出回っていない。ナイスさん、今、西口に物件を売り出しているみたいですが、高いらしいですが、ここの物件を買うんだったら、ロイ鶴見を割引させて、買う方が得のような感じがする。鶴見徒歩3分以内の物件は、あまりないですから。

[525: 匿名さん]

>>524
鶴見駅は駅近の価値が無いので、意味が無い。
これが横浜駅3分とか川崎駅3分なら別だが。

[526: 匿名さん]

>>525
そんなに鶴見を否定されるのでしたら、この掲示板に参加しなくてもよいのではと？思います。この掲示板は、鶴見のロイヤルタワー横浜鶴見の購入検討の掲示板だと思いますから。

[527: ご近所さん]

まじめに検討しようにも入居率って今どのくらいなんですか？
それにたいして、管理費の入居率ってどのくらいなんですかね？
9割入居に対しての管理費なのに5割しか入居していなかったら爆弾物件ですよね？

結構ひどいのがバルクバルク言っている人も居てバルクするには有る程度纏め売り
しないといけませんよね？

「バルク！（ラピュタ風）」ということは将来的にこのマンション管理費での
インカム管理しないといけないので大変じゃないですか？

[528: 匿名]

未入居分の管理費はデベさんが支払っているから問題無し。
ここの良さは修繕積み立てが多めにされていて大規模修繕費用の12年目分と24年目分が既に貯まっていて住人が追加で支払う必要が無い事だよ。
多めに払っている管理費も余れば修繕積み立てにまわっているみたいよ。

[529: 匿名さん]

長く住まない人にとっては、修繕費が高いのは嬉しくないですよね

[530: 匿名さん]

＞528さん
＞未入居分の管理費はデベさんが支払っているから問題無し。
　⇒デベが優しく払ってくれるということがないので、初期購入費用
　　に含まれていると読み取りました。つまり初期費用でかなり、盛られていると。
　　マンション同様に初期費用にゲタ履いていると

＞ここの良さは修繕積み立てが多めにされていて大規模修繕費用の12年目分と
＞24年目分が既に貯まっていて住人が追加で支払う必要が無い事だよ。
　⇒そんなに先までゲタ？

＞多めに払っている管理費も余れば修繕積み立てにまわっているみたいよ
　⇒管理費用は○○コミュニティ側での管理だから会社の利益に成るはずだよ。
　　積立に回ることはない。
　　むしろ、○○コミュニティとかの会社は親会社への配当に回るはずだよ。

[531: 匿名さん]

＞530さん

私は、デベから、未入居部分の毎月の管理費や修繕費積立などは、デベが払っているとお聞きしましたが。。。
それが、彼らにとっては、重荷になっているとか。

それと、ちなみに、管理会社は、三井さんだと思いますが。。。先入観からか、悪徳デベの○イスという意識があるのでしょうか？
ここの管理組合にて、管理費と修繕費の割合を最近、変えましたよ。それで、今後の大規模修繕費用の負担がなくなると管理組合から聞いておりますよ。

[532: 匿名さん]

確かに鶴見は川崎に比べたらずっと上だな。
ここは、まあ海側に若干の問題はあるけど、川崎に比べたら全然たいしたことないし。
山側はれっきとした歴史ある住宅地。
工場の跡地にうじゃうじゃ建てたような節操のない所とは別物。

[533: 匿名さん]

川崎駅はただの乗換駅ですからね。
近隣の〇〇層をラなんとかいうショッピングセンターに集めて得意がっているだけですから、かわいいもんです。

[534: 購入検討中さん]

ゴミ回収って　各戸玄関前廊下にゴミ置いておくと回収ってシステムでしょ 外廊下でも夏場はもの凄い悪臭だろうし ゴミ出し時間を守らないモラル無い住民が同じフロアなら、一日中廊下にゴミ放置になる懸念 兎に角最低なシステムだと思う 今時のタワーマンションは普通各階にダストシュートか集積部屋用意してるし 集積部屋を各階用意している所と比較しても、それだけで管理負担が特段増えるわけでなく それを管理費高い理由するには無理がある

[535: 匿名さん]

530です。基本的に慈善団体でないので、デベロッパーが払うわけでもなければ、管理会社が
払うわけでもないので、購入時の金額が高い理由がわかりました。

かなり、管理費や修繕積み立て費に回ってそうですね。


個人的な活動ですが、○急コミュニティーのそこそこ株主やっていますが結構配当利回りが
良いんですよね。
つまりマンションが売れれば売れるだけ、株主へのインカムもよければ売り上げもいいんです。

管理費や修繕積み立ても割高ですね。まぁ、積み立てて間に合わなければ、修繕する時期を
ずらせば良いとかか・・

＞管理費（月額） 19,770円～32,690円
＞修繕積立金（月額） 4,820円～7,970円

＞532
　＞山側はれっきとした歴史ある住宅地。
　それは分かったこれは、そういう意味ではちょっとだけ海側？


悪くないんだけどなんで、駅直結じゃないのにこの金額なんだろう・・・だけ。

一回降りてから駅の階段を上るってところだけ。