マークワンタワー長津田(旧称：長津田駅北口地区第一種市街地再開発事業）

[物件比較中さん]

地下1階地上28階、高さ約100ｍ、住戸約200戸。
長津田駅北口地区第一種市街地再開発事業について情報交換しましょう。

http://www.city.yokohama.lg.jp/toshi/seibisuishin/nagatuda/
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2010/07/post-cf61.html

東急田園都市線「長津田」駅徒歩1分。


売主：横浜市住宅供給公社
施工会社：鹿島・相鉄・土志田建設工事共同企業体
管理会社：横浜市住宅供給公社

【正式物件名称決定のため、スレッドタイトル及び本文を修正しました。2011.03.06　管理人】

[907: 匿名さん]

住宅性能評価書確認したけど、耐震等級１ってことに驚いちゃって耐風等級は見落とした。長期優良住宅で耐震性を謳ってる物件なのにね。

[908: 匿名さん]

アンチマンション派の人がマンション検討板にいるのが不思議。

[909: 匿名さん]

戸建もリスクだらけだよ！！

[910: 匿名さん]

震災で住宅を所有することのリスクがクローズアップされた。こんなときだからこそちゃんとした説明があってしかるべきだと思うけど、ここの営業はその逆を行ってる。不思議だ。

[911: 匿名さん]

営業は良いことしか言わない。当たり前。
この物件は買いですか？と聞きに行って買わない方がいいなんて言う営業が居たら、速攻クビ。
営業の言葉の裏を読んだり、資料を隅々まで目を通したり、結局自分自身で判断するしかないのよ。
タワマンの入居後の実情は、この掲示板の入居後
のスレを色々読めばだいたい分かりますよ。

[912: 匿名さん]

>901

水漏れに関しては漏水センサーつきのタワマンって過去にあったけど、普及しないよね。ボイドとはいえスラブ厚350mmで音って下に漏れるのかな。それから蛇は規約で禁止でしょ。

[913: 匿名さん]

>911

ここの営業って表面的な説明しかしないから、裏を読むなんて芸当は出来ない。資料も隅々まで読むほど内容ないし。

[914: 匿名さん]

>>907

この物件の耐風等級は実際どんなもんなんでしょう？

[915: 匿名さん]

蛇はダメでしょう、駅タワーですよ。蛇は丹沢奥深い土地買って、勝手にスネークランドでも経営して下さい。

[916: 匿名さん]

長期優良住宅で耐震等級１ってなんか腑に落ちないですよね。耐震等級３が普通だと思ってました。長期優良住宅の基準に疑問

[917: 匿名さん]

普通、長期優良住宅は耐震等級２。ここはそれとは別の変形量を基準としてる。変形量が小さいことは、耐震等級には寄与しないみたいだね。

[918: 匿名さん]

変形量が小さい? 素人にも分かりやすくお願いします。制震技術の事ですか？

[919: 匿名さん]

資料によると、
・大規模地震時の地上部分の各階の安全限界変形の当該階の高さに対する割合をそれぞれ1/100以下（建築基準法レベルの場合は1/75以下）とすること
ってなってる。

ちなみに制震の説明図は衝撃的。揺れの応答の波形を示して、制震装置で時間とともに減衰してるけど、最初の一撃は制震なし、ありで一緒。ポートサイドは最初の一撃で壊れちゃったのかな。

[920: はポートサイドちゃん]

はいはい、壊れた壊れた
これで満足した？笑

[921: 匿名さん]

ポートサイドの住民はお呼びじゃないよ。壊れたところの修理はどう対応したとか教えてくれないじゃない。あっ、本当は住民じゃないから知らないんだっけ。

[922: 匿名さん]

３１１の地震で壊れちゃった技術を採用ってことですか？怖っ

[923: 匿名さん]

HiDAMの制震効果かぁ。ポートサイド以外で採用されてる建物御存じの方いますか？

[924: 匿名さん]

鹿島のタワーはＨｉＤＡＭでしょ。横浜だとナビューレとか。

設計は３１１の前。でも、今更後戻りできない。営業も苦しいよね。

[925: 匿名さん]

蛇は論外だけど、管理規約（案）は早めに確認した方がいいよね。リクエストしてもでてこなかったけど。

[926: 匿名さん]

24時間ゴミ出しＮＧの理由を確認した人はいませんか？

質問しても得意の宿題にして回答せずかな。

[927: 匿名]

普通に考えれば、管理費を安くするためだね。

[928: 匿名さん]

>927

何で２４時間ゴミ出しＮＧだと管理コストが下がるの？管理会社が作業するのってゴミを持って行った後の片付けくらいだから、差は無いと思うけど。

各階ゴミ出し無しはコストダウンだろうけどね。

[929: 匿名さん]

24時間ゴミ出すと通常清掃の問題でしょう。夏とか特にゴキブリです。ゴキ君出るから苦情来て、またきれいにしなくとはいけないパターン。

[930: 匿名さん]

ディスポーザーあるから住民がルール守ってれば生ゴミでないでしょ。ディスポーザー無いマンションで２４時間ゴミ出しだと、臭いと害虫の問題が生じるけどね。

[931: 匿名さん]

ゴキ君とチュー助は、店舗としてはいる飲食店が飼育してくれちゃうかもね。

[932: 匿名さん]

そういえば店舗のゴミ捨て場って別に無いみたいだから、住民と同じところに出すのかな。飲食店が生ゴミ出すからゴキ君出るんじゃない。それに店舗って閉店時にゴミ出しするでしょ。

[933: 匿名さん]

① ポートサイドを例で言えば、実体は24時間、ゴミ出ししている。
そのため、夜中に分別しないで捨てる住民がいるから、清掃員は
毎日、ひとつひとつの袋を開けて分別してるよ。あれは大変だ。
清掃車が持って行ってくれないからね。

②ポートサイドは311で壊れてないよ？ソースはどこ？
駆体や制震装置も無事だったし。石膏ボードとかの破損を言って
なら、制震の物件自体を避けた方がいいよ。ご承知の通り制震は
揺らして軽減させてるから。免震にしたら？

[934: 匿名さん]

>そのため、夜中に分別しないで捨てる住民がいるから

分別しないのは夜中に限らないでしょ？
日中深夜問わずゴミ置き場を監視していない限り
ゴミ内に個人を特定できるものがなければ
わからない。
24時間NGとしても実際は四六時中監視は
無理だから結局は同じ。
それとポートサイドに限らずどこも同じ。
(例に出したからと言って特別な訳ではない)

不満なら検討から外せばってだけ。

[935: 匿名さん]

検討から外します。

[936: 匿名さん]

>933

免震でも乾式壁は壊れてるよ。しかも、耐震等級３と最強を誇ったタワマンでさえ。

[937: 匿名さん]

分別しない住民がいるってことは、粗大ゴミをシール貼らないで出しちゃう輩も出てくるのかな。新築分譲マンションって、まわりにどんな人が入居してくるのか、実際に入居するまで分からないんだよね。ある意味賭け。

[938: 匿名さん]

監視カメラで誰か特定できるのにね。分別しないゴミを代わりにせっせと分別するだけで、ルール違反を放置してるとしたらやることがちょっと違うような。

[939: 匿名さん]

売る側としては構造部分が無事なら非構造部分は壊れても問題ないって考えみたいだよね。非構造部分でも壊れたら修理にお金がかかる。ここは非構造部分だから地震が来たら壊れますよって販売時に教えて欲しいよね。

耐震基準の震度５強で損傷せずってのを見たら、どこも損傷しないと思っちゃう。

[940: 匿名さん]

住戸は乾式壁とＡＬＣで囲まれてるわけだから、柱だけ残ったという状況でも無問題ってことかな。

[941: 匿名さん]

住戸の乾式壁が壊れちゃダメでしょう。絶対無償修理させますよ。こっちは住居を購入してるんですよ。

[942: 匿名さん]

>938

ノンタッチキーで、出入りした人の部屋番号は記録できる。

[943: 匿名さん]

>941

非構造部分は保証対象じゃないみたい。戸境壁は共用部分だから、管理組合で負担。長期修繕計画は災害を想定して無いから、破損規模が大きければ、計画見直し（値上げ）ってことも。

[944: 匿名さん]

壁が壊れないということなら、住戸が構造壁でがっちり囲まれた低層マンションでしょ。鹿島が壁式ラーメンのマンション建ててるよね。

[945: 東向き購入検討中]

この開発区域の容積率って、随分あまっていますよね。将来、東隣りのマルエツや区が高層建物を建てる可能性は無いのでしょうか？。その時、東向き住戸の日照・眺望は・・・・・・。
開発区域に関する諸々の決め事（増改築他）は、どのように決定するのでしょうか？。おそらく多数決となるのでしょうが、底地の権利関係が複雑（マンション住民・地権者・マルエツ・緑区）で、マンション住人の意向が十分反映されるのか心配です。又、マンション住民の権利も複数に分かれています。結果的に、マルエツや区の意向が強く反映される事になるのでしょうか・・・・・。東向き住戸の購入を希望される方、どう判断されましたか？

[946: 匿名さん]

躯体ならまだしも、地震による石膏ボードの剥離や壁紙の亀裂は業者瑕疵ないだろうけどなぁ。売買契約書にもその辺うたってるだろうから、治させるのは裁判起こしても無理だと思う。心配なら、タワーを買わない方が良いよ。幸いまだこの物件の場合は販売始まってないわけだし。思い留まるなら今しかない
>>941

[947: 匿名さん]

>945

地区計画の高さ制限でタワマンのところは１００ｍ、それ以外のところは３１ｍってなってるから、マルエツや区民センターのところは建替えても１０階建てまで。ちなみに商業地域だから日影規制はなし。日照権を主張しても恐らく、認められない。不動産購入で、周辺を含め用途地域、地区計画の確認は基本だよ。

あと、権利関係って複雑なの？　特別な権利関係にあるのなら重要事項として説明されるはずだけど。ただ、重要事項説明書を事前に確認したいといったら、いつ見せてくれるかさえ答えてくれなかった。

それから商業施設と管理組合は一緒か、議決権や管理費、修繕積立金の割り当てがどうなってるかは契約前に確認したほうがいいかもね。

ちなみに地権者は再開発で等価交換だから、他の住民と権利関係は一緒のはず。

[948: 匿名さん]

契約書、重要事項説明書、管理規約（案）って分量もあるし、内容も高度だからすぐには理解できないんだけど、契約の直前に説明して、間をおかずに契約ってパターンが多いよね。野村（不動産本体）は登録前に重要事項の事前説明会ってのをやってるみたいだけど、ここは予定がなさそう。いいところはまねすればいいのにね。

[949: 匿名さん]

図面の隣地境界みたら、商業棟、区民文化センターも含まれてるから、それらを含めて区分所有だね。権利形態で持分割合は管理規約集参照ってなってる。

[950: 匿名さん]

区分所有法で管理費、修繕積立金は原則、持分割合で負担ってなってる。ってことは、区民文化センター、商業施設の警備とかの費用も住民が分担することになるんじゃない。某マンションで管理費が高い理由として、商業施設があるからなんて説明してたところもあった。

[951: 匿名]

ここいいですよね
入居楽しみです

[952: 匿名さん]

>951

入居って、まだ、販売開始して無いよ。まさか、掟破りのフライングしてるとか。

[953: 匿名]

商業施設や区民文化センターまで、住民が区分で「所有」することになるんですか？
利益が出たら配分はあるの？

[954: 匿名さん]

>利益が出たら配分はあるの？

あったらいいね。でも、経営権を所有するわけじゃないから無いでしょ。
利益が出たら配分だと、逆に損失でたら補填だよ。

[955: 匿名]

すみません

担当さんからはあまり人気ない部屋たからきっと大丈夫って言われてて
すっかりその気になってるだけです

驚かせてごめんなさいね

[956: 匿名さん]

石膏ボードとかの破損が住民負担？今回の震災で同じタイプの物件破損多数の事例報告受けてるのに？

それでもこんな高額物件買う奴の気が知れん・・・

[957: ポートサイド住民くん]

>956

ロジックが違うでしょ。
他の物件でも同じ事象があるからこそ、地震によるものの
被害と断定されて瑕疵担保責任が免責になる。

絶対に直させるなんて鼻息荒い書き込みもあるし、事実、
そういう住民もいるが、結局は無理。
今回の震災で分かったのは、明らかに震災による損傷で
ありながら公社の瑕疵担保責任にしようとする住民がいて、
それらの多くは地震保険未加入であり、一方で、地震に
よる被害だからそこまで求めるのは非常識だというまとも
な住民も多かった。

[958: 匿名さん]

ゴネれば何とかなるという発想の人が居るのは、残念なことですね。礼節とか道徳とか、この国が失いかけていることは悲しいことです。

[959: 匿名さん]

２ＬＤＫ、３ＬＤＫは申し込み殺到してるようです。
抽選になるのは間違いないと言われました。

[960: 匿名さん]

958さんのような方ばかりであれば良いのですが・・・現実は違いますよね。残念ですが。
いい人はいいように利用されるだけ。今の時代ゴネないと損ばかりしますよ。
今、大学生就職率６０パーセントとか言ってる時代ですよ。マンション買わずに若い方に職譲ってはいかがでしょうか？

[961: 匿名さん]

>> 959

営業トークに惑わされないようにね。

[962: 匿名さん]

>>961
本人がそもそもサクラって可能性も。

[963: 匿名さん]

耐震基準によると震度５強では損傷せずってなってるから、非構造部分も対象だと思ってたということで、錯誤に基づく契約による解除ってのはダメかな。

非構造部分はどこかって言うことと、震度５強でも壊れることもあるって教えてくれないとね。特に乾式壁は。

[964: 匿名さん]

>961

まあ、倍率なんて水増しもあるから、本当のことは売る側しか知らないけどね（笑）。

[965: 匿名さん]

海抜４０ｍ位から建つわけですから、耐風等級は重要ですね、確かに。

[966: 匿名さん]

震度５強なんて今や珍しくない日々ですよね。そんな不安な毎日なのに乾式壁にイツひびが入るかも知れないなんて思いながら日常を暮らしたくないよねー

[967: 匿名さん]

タワマンで壁の損傷の報告はあるけど、戸境壁（乾式壁）と住戸内の間仕切壁のどっちが壊れたんだろうね。どちらも石膏ボードでしょ。戸境壁だと共用部分だから修理費用は管理組合負担、間仕切壁だと専有部分だから個人負担のはず。自室が無事でも、共用部分で被害があると費用負担することになるよね。共用部分の地震保険加入の有無も要確認かな。

[968: 匿名さん]

世界同時株安にデフレ、超円高、そしてＫＹな値段設定の長津田。黙っていても国民資産は減りつつ”ける時代なのに・・・

[969: 匿名]

967
震災での被害は、タワマンだけではないみたいだが。

どちらにしろクロス貼替えは自腹でしょ。

[970: ポートサイド住民ちゃん]

>967

今回の震災により、共有部分の地震保険加入を検討した
マンションが多かったが、そのほとんどが見送った。

なぜなら

今回の震災による被害では保険支払い対象にならず、
その割には保険料が高い。
※あくまでも横浜市内のマンションだけど

あれだけ石膏ボードが落ちたり、ヒビが入っても支払い
対象にならないんだもんな。

[971: 匿名さん]

でも、震災により発生した火災では火災保険は下りないんだよ。分かりにくいよね。

[972: 匿名さん]

>971

震災というか地震ね。
地震による火災は火災保険ではおりない。
これは住宅購入する人なら誰でも知ってるでしょ。

[973: 匿名さん]

地震保険が下りなかったら、共用部分の壁の補修は管理組合負担でしょ。震災は計画外だから、臨時徴収か、いずれ値上げかな。

[974: 匿名さん]

石膏ボードって天井まで１枚だとエレベーターに入らないよね。エレベーターで運んで、交換できるサイズなのかな。会社で壊れた石膏ボードは大きなサイズだから、交換じゃなくて補修だった。あれだと次回は、もっと揺れが小さくてもまた割れちゃうんじゃないかな。

[975: 匿名さん]

販売開始は９月上旬にずれ込んだね。世界同時株安で様子見する人がでると、さらに遅れるかも。

[976: 匿名]

はじめまして
買うのは間違いない私ですが、どうしても担当が好きになれません
変更ってできないんでしょうか

[977: 匿名さん]

激しく同意。ここの営業完全に舐めてる

[978: 匿名さん]

>976

他物件板だけど、上司と掛け合って担当をかわってもらったというのを見たことがあるよ。相性もあるから、向こうもそれを理由に購入を止められちゃ困るから、対応してくれるんじゃないかな。

[979: 匿名さん]

自分の担当もそうだけど、ここの営業は総じて対応が悪いみたいだよね。担当替わってもらったとしても、同じような対応だったりして。それから、引渡しまでノムコムが対応するみたい。入居までには、契約手続き、ローン手続き、駐車場の抽選、内覧、引越しの日程きめ、入居説明会、引渡とかいろいろある。ずっとあんな対応されたら一苦労。

内覧会は平日だけ対応とか、引渡で鍵を受け取るだけのために本社に来いとか、大手って結構いろいろタカビーなことしてくれるみたい。

[980: 匿名]

みなさんありがとうございました
私の担当の問題ではなさそうですね
舐められないよう立場が上になるよう意識して接客してるんだと思いますが
もっと普通にしてほしいです
4000万もする買い物なのでもう少し気持ちよく買いたいと思う私は甘いですかね

[981: 匿名さん]

>>979さん

２回購入経験がありますが、どちらも引渡しは本社だったのでそれが当然だと思ってました。
大手以外だと、どこで引渡し受けるんですか？

[982: 匿名さん]

一般的には本社だよ。
それか公会堂みたいなところ。

[983: 匿名さん]

今住んでるマンションは、マンションの集会室で引渡しだった。だからそれが普通だと思ってた。

[984: 匿名さん]

それは、デべによりますね。
マンションの現地で引渡すデべも確かにあります。

[985: 匿名さん]

ウチはしばらく見送りました。様子みます。
どうしてもこの場所がいいというわけではないのですが
駅近タワマンということで利便性にひかれてました。
でも　ここは買う気がなくなってきました。
管理費の上がり方も気になるし計画道路もバス路線もただの計画だし。
ほかにもリスクありすぎです！

営業さんは相性もあるでしょうが誰にあたってもここは同じだと
思われます。調子はいいんですけどね。
公社、大手ということで　安心感があっただけに残念です。

[986: 匿名さん]

>985

賢明かも。
でも、計画の話しはどこも一緒ですよ。

計画通り出来たからって、それがずっと続く訳でもってなく
すぐに消えることもあります。

コットンハーバーなんて酷いもんですよ。
危うく買いそうだった。

[987: 匿名]

>>978
変えてくれればいいですね。
強気の姿勢なだけに｢面倒な客だからスルーしよう｣という対応になりそう。


>>984
デベによりますが、
引き渡し＝ローンが実行されて入金確認ですから、本社が多いですね。
現地だとありがたいです。

[988: 匿名さん]

お金の授受は銀行の口座で確認だから、本社でやらなければならない理由は無いんだけどね。

引渡って、入金の確認した後に、鍵を渡してもらって、引渡確認の書面に押印するだけ。恐ろしいほどあっけない。

[989: 匿名さん]

コットンハーバーなんて懐かしい。ニュースになるほどの事件があったよね。野村も売主に名を連ねてたし。

[990: 匿名さん]

８月のはじめの米国債のデフォルト危機を端に発した世界同時株安で、流れが変わるかもね。いつまでタカビーな態度を続けられるか、見届けないと。契約書に押印するまでは、いつでもノーペナルティで撤退できる。

[991: 匿名さん]

長期修繕計画と言っても提示されたのは積立金の推移だけ。本当の意味の具体的な計画がでてくるのは、重要事項説明のときかな。他にも本当に重要な情報が書面の形でちゃんと出てくるのはこれから。もしかして駅からのデッキ、道路やバスの計画もちゃんとあったりして。可能性は低いけど。

他の物件を買うにしても、参考になるよね。ここは営業の態度が悪いから、断るのも気が引けないでしょ。そういう意味では利用しないと損かも。

[992: 匿名さん]

この物件は、生活動線における車でのアクセスは非常に悪い。計画道路が出来ても非常にアクセスの悪い計画道路だから、最悪。田都物件っていっても長津田は東急もサジを投げた土地だから。道路めちゃくちゃ。
駅近だし、現行計画だと
駐車場が多すぎるんじゃないかと心配。埋まらなかった場合は管理費に跳ね返ってくるし。
ちなみにデッキ、バスの計画は横浜市が計画済みのものだから、それが二十年先になるとかそういうのはあるけど、やることはやるでしょ。デッキがマンションにくっつくかどうかまでは書いてなかったけど。デッキは良し悪しだね。修繕費にも影響があるはなしだし。駅、マンション、自治体、店舗の共同管理とか大変は大変。

[993: 匿名さん]

他でも話題にならないけど、制震のダンパーの寿命とか交換コストってどうなってるんだろう。免震の積層ゴムはよく話題になってるよね。

[994: 匿名さん]

>992
非常に悪い、最悪、心配、良し悪し、大変・・・
どれも抽象的で、根拠なく、参考になるどころか
何が言いたいのかも分からん。

[995: 匿名さん]

駐車場が余るかについては、最初のアンケートで利用希望有無があったから、契約前にその結果を確認して判断でしょ。逆に車持っててあぶれても悲惨だし。あと、駐車場が余ったときに、管理組合の収支に直結するかどうかは、駐車場の稼働率が計画でどのくらいに設定されているかでも判断。ただ、質問してもここの営業、答えが何も返ってこないんだよな。

[996: 匿名さん]

2007年のリーマンショック、資材高騰、もろもろでも
公社は価格を下げなかった。当時は今以上に日本経済
が逼迫していたけどね。

それに、色々な要素が確定しているこのタイミング
だからこそ下げられる訳がない。

まぁ、家を買うタイミンクなんていつでもそんなもの
ですよ。

[997: 匿名さん]

>993

詳しくは分からないけど、制震のメリットは実は交換コストにあると聞いた。
交換方法がシンプルで大がかりではないから、修繕積立費で十分に賄えると。
一方、免震はマンション自体を持ち上げなければならないから、長期計画の
途中で相当に大きな金額が計画されてるらしい。
数十万単位とか。

[998: 匿名さん]

>996

2007年ってポートサイドのことかな。あっちは元の価格設定が安かったから、下げる以前に完売。

[999: 匿名さん]

>997

免震ゴムの交換時期って長期修繕計画の３０年以降だから計画に含まれていない。一時金徴収するのは、最初の修繕積立金を安く見せかけるためのこと。ここも一時金徴収あるかもしれないよ。まあ、一金徴収するかどうかを住民に決めさせるみたいだけど。一時金徴収しないと５年目からあがる幅が大きくなる。

[1000: 匿名さん]

>998

だから、元の設定が安かった訳じゃないんだってば。
当時の状況から鑑みると、寧ろ高め。

[1001: 匿名さん]

>999

前回以上の大地震がくるとか、30年も住み続けるとか、しなければ大丈夫さ。
適当な時期に買い換えてサヨウナラ。修繕問題は後の人にバトンタッチ。
駅前だから、転売できなくはないだろう。

[1002: 匿名さん]

免震装置のゴムの寿命についてこう書かれています。

免震装置に用いられているゴムの寿命を調べるための加熱促進劣化試験で、60年～80年は劣化しないという結果が得られています。

オーストラリアでは約100年前に橋に設置された免震ゴムが現在も使用中で、まったく問題ないという実例があります。このことから、一般的な建物の供用期間を50年～60年と想定すると、その期間中に取り替えを必要とするような劣化は生じないと言えます。

ただし、定期的なメンテナンスは必要になります。

[1003: 匿名さん]

>1002

それって、何もない場合じゃなくて？
今回の震災のようなケースはまた違う話しの気がする。

[1004: 匿名]

オーストラリアって確か地震ないですよね？
ニュージーランドと違って。

[1005: 匿名さん]

その２作りました。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/179057/

[1006: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。

次のスレッドが作成されておりますので、本スレッドは閉鎖いたしました。

以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/179057/

ブックマークなどされている場合は、
大変お手数ですがURLのご変更をお願いいたします。

引き続き、皆様との情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。

今後とも、宜しくお願いいたします。