何故、競売の買受人は前所有者の未納管理費を引き継ぐの ?

[窪田 徹郎]

区分所有法8条で、特定承継人は前所有者の債務を承継すると云うことですが、
競売で買った場合、民事執行法59条で、消滅しているはずです。
実務で、承継しなければならない理由はどこにあるのですか ?

[4: 匿名さん]

管理組合は、特定承継人に対して請求する権利があります。
それくらい常識。
知らないのが常識ハズレ。
最高裁までがんばってください。
よい判例になりますからｗ

[5: 窪田 徹郎]

抵当権実行による買受人は、区分所有法8条で云う承継人ではないと考えています。
買受人が代金納付によって所有権移転する原因は売買ではなく、抵当権の効力によるものです。
だからこそ、抵当権設定後の賃借権者は買受人に対抗することができないのです。
その他、民事執行法の法律構成は、買受人は抵当権設定当時の状態で取得するのです。
更に、区分所有法7条で云う先取特権は抵当権実行で消滅します。(民事執行法59条)
消滅した先取特権で担保されている被担保債権は抵当権実行で消滅するのはあたりまえと思います。

[6: 残念ですが]

争っても勝てませんよ・・・

競売でマンション等を購入される方が増えていますが、
買受人が未払管理費等を債務を請け負うため、
キチンといくら未納か表示されています。

もちろん、その競売に参加される不動産屋さん等もその金額分を計算に入れて
入札額を決めています。

まず勝てないですよ

裁判所に支払わなくて済む方法があるか聞いてみると良いでしょう。

[7: 匿名さん]

売名行為か？？

[8: 匿名さん]

　任意競売であれば、売買代金のお金の中から、管理費・修繕積立金滞納分を
支払うと思うます。強制競売ですとわかりませんが、滞納分は管理組合から
新所有者に支払うよう督促がくるのではないですか？
　任意競売ですと、予め、売買代金と管理費・修繕積立金・固都税
の滞納分は振り分けて、清算して、引き渡し時点では、滞納分等は
すべて処理されているはずです。

[9: 匿名さん]

強制競売は、おそらく裁判所が関与するのは不法占有者の強制執行の明け渡し
までで、その他の金銭の滞納分は、買受人がすべて責任を持つと思います。
裁判所の競売資料にも細かく滞納額等が記載されていますから・・・

[10: 匿名さん]

いつも思うんですが、管理費・修繕積み立て金は仕方ないとしても、駐車場利用料や延滞利息はなぜ支払うのか理解できません。

ちなみに私が買った競売物件は、そのマンションの他の方の支払いが遅れていても延滞利息を払っていない場合があり、支払わなくてＯＫでした。

駐車場は継承人が利用できない事もあり、支払う必要がない場合が多いと思うんですがどうなんでしょう。

[11: 匿名さん]

確かにそう思う。　駐車場契約が承継されないのであれば、関係ない話で
承継した人が支払うべきでしょう？
結局、誰かが支払わなければならないから、その尻拭いをさせられただけなのでは？

[12: 匿名さん]

競売参加者側から言うと、管理費と修繕積立金以外の滞納分や遅延損害金が買受人に対して請求できる事は、かなりの疑問点が残る。
管理会社側は、「法的に・・・」とか、「規約で・・・」とか言う。滞納金に関して、管理会社は一切の責任を取らないから、他人事の様に言う。
管理会社は、「督促状を送った」とか言う。しかし、マンション管理の業務委託契約書の中に「滞納者への督促状の送付」としっかり書かれている。と言うことは、管理会社はお金を貰って仕事をしている範囲内の業務しか行っていない。結果、一切の損害は発生していない。
では、滞納金の回収義務は誰にあるのか？それは、管理組合にある。と言うことは、他の区分所有者全員に責任があると言う事だ。であるから、「区分所有者が他の区分所有者に対して有する債権」という条文項目がある。
滞納金の承継に関しては、未だに争いが絶えない。って事は、法的に不備があると言うことであり、判例が重要視されるという事だ。しかし、それでも争いが絶えないと言う事は、区分所有法が中途半端だからだ！
確かに、８条には承継について書かれている。しかし、私として疑問が残るのが、滞納者に対して区分所有法は段階的対処法を規定しており、行為禁止、使用停止、強制競売など。その他にも、一般的に金銭債権を回収する方法として、小額訴訟（６０万円以下）や支払督促といった法的手段も用意されている。これらの行為を一切行わず、競売で落札した人に対してだけ、「法的に認められているから・・」と言ってくる事に、疑問がある。法的にと言うのであれば、法的に回収努力をすべきである。債務名義を取得すれば、滞納者の給料に対して代位できるのである。更に、区分所有建物内の動産にだって代位できる。その他にも・・・
現在の判例の状況では、遅延損害金目的での通謀が成り立つ。しかも合法的に！
現在では、買受人の負けパターンが多い事例だが、まだまだ争う余地は有りそうだ。その内、滞納の請求者側に対して一定事項の要件が付く判決が出るだろう。そうなったときの管理会社側の対応が見物だ！！

[13: 匿名]

腹いっぱいまで読みました

[14: 一応弁護士です]

「任意競売」は抵当権など担保権実行のための競売、「強制競売」は判決に基づく競売で、両方とも手続きは同じです。管理費、修繕積立金や共用部分の公共料金が競売の買受人に承継されるのは、皆さんが書いておられる通り、区分所有法8条の「特定承継人」だからです。（第八条　　前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。）　競売は、間に裁判所が入りますが、所有者から買受人への強制的な売買だと考えられています（だから瑕疵担保責任などの規定も適用があります。）
民事執行法59条は物件上の抵当権などの担保権は、先順位のものであっても競売により消滅するという「消除主義」をさだめたもので、担保権により担保される債権まで無くなるものではないので当然のことです。
個人的にはNo.12さんの言われるような方向での判例変更は望まれないのではないかと思います。なお、これらの債権は元本部分も遅延損害金などの日々発生するものも5年間の消滅時効にかかるものとされています。

[15: 匿名]

法律の素人には難しい…

[16: えーてん]

競売の開始価格は滞納金などが差し引かれてのスタートだから、競売落とした方が滞納金負担は自然やない？

駐車料金負担は微妙だが

[17: 匿名さん]

落札価格から差し引くことにすれば問題にならないと思うのですが、どうしてそうならないのですか？

[18: 匿名]

あのー、１４番さん、本当に弁護士？
競売には瑕疵担保責任の規定の適用はないのですが。
民法５７０条但書には「強制競売」と書かれていますが、担保不動産競売の場合も同様と解されています。

それは置いて、競売（強制競売、担保不動産競売）による売却が「売買」であることは、１４番さんの言うとおりですね。
宅建業法違反に関する刑事事件では、その点を明確に述べた最高裁判例もあります。
担保権実行としての競売による買受人が区分所有法８条の「特定承継人」に該当することも、判例がありますし、かつ学説にも反対説は一切ありません。

なお、担保権である先取特権が消滅したからといって、被担保債権である滞納管理費請求権が消滅するわけではないことは、１４番さんの指摘のとおりですが、管理組合は、旧区分所有者の滞納管理費については、競売により買い受けた新区分所有者に対して、区分所有法８条により先取特権を行使できますから、民事執行法５９条１項の「先取特権」が「消滅する」という規定を議論しても、ここでは、全く無意味です。

まあ、いずれにせよ、スレ主は、余りにも...。
競売でマンション買うような人間って、こんな人ばっかりなの？

[19: 匿名さん]

１４番さんは「任意競売」という用語をお使いですので、４０代以上のオジサン弁護士ですね。

[20: 匿名さん]

もしかして、任意売却のこと？

[21: 匿名]

「任意競売」は昔の用語で、現在は「担保不動産競売」という。
任意売却とは全く異なります。
「任意競売」も、「強制競売」も、裁判所が強制的に行う「競売」です。

１４番さんがカッコ付きで「任意競売」と書くのは、昔の用語に馴染んだ人向けに分かりやすく説明するためでしょう。
おじさんとは決めつけられませんね。

[22: 匿名]

18番　競売でマンション買うような人間って、こんな人ばっかりなの？
競売でマンション買って何が悪い？あほんだら

[24: 匿名]

得られる情報が制限されている
入札までの期間が限られている
引き渡し義務がない
瑕疵担保責任がない
入札したところで購入できるとは限らない

こんなにリスクがあるのに競売なんて 笑笑