木造３階の建売について

[探検隊]

木造３階建ての中古住宅は買わないほうがいいですか？
建売仕様ということなのですが、なにか問題あるでしょうか。
１９９５年築で４ＬＤＫ１１０㎡位の大きさです、土地は４８㎡らしいです。

[2: 匿名さん]

これだけの情報だと何も言えないね・・。
わたしなら、そんな狭い土地買わないね・・。

このような掲示板で質問するならもっと書かないと貴方が求めるようなレスつきませんよ・・。
建売仕様だって色々な工法あるし・・。
それに、中古と言う事だけど、金額にもよるだろうし・・。

[3: 匿名さん]

４８㎡だと間違いなくビルトインガレージでしょうね。
耐力壁がまともならいいですが.....

[4: 探検隊]

申し訳ありません、詳しい内容はよく判らないのですけど
価格は今住んでいるマンションの売却価格と合わせて、高く売れればそのままで
安くなれば本物件の値下げも考慮すると、不動産屋から言われてるもので。
ちなみに建売の価格は２３８０万です、場所は大阪市内で間違いなく１階にガレージがあるタイプです。
構造は？？？です、下だけ鉄筋？かな、よく聞いておきます。

[5: 匿名さん]

建蔽率　容積率を教えて下さい
違反建築の可能性がありますね
違反建築の程度にもよりますが
通常のローンが使えないかもしれません

[6: 匿名さん]

110㎡はビルトインガレージ込みの面積ですね。
たしかに、容積率200%でもオーバーします。
300%地域なのかな。

[7: 匿名さん]

容積率は前面道路の幅員によっても変わるので注意

[8: 探検隊]

明けましておめでとうございます、お正月中にもかかわらずたくさんのご意見ありがとうございます。
自宅に戻って不動産屋からの資料に目を通してみたところ、売主は瑕疵担保責を負いません．．．とあるのですが
これって、何かあっても責任は負いませんよって事なのでしょうか？不動産屋の保証って無いのでしょうか？

また、敷地面積４７．５８㎡で、建延１０７．６㎡、価格は２，３８０万、４ＬＤＫでＷＩＣ（４畳）付き
１階ＲＣの２．３階木造とあります。
建ペ６０％と容積１６０％だそうです、本物件は接道義務を．．建築申請は．．となっていますけどまずいですよね。

場所はとても良かったんですけどね、マンションの売却があるのであまり強く出られないので困っています。
希望の価格で売れたとしても、自腹で大台は覚悟しないといけないので（もちろんかき集めですが）迷っています。

[9: 匿名さん]

> 売主は瑕疵担保責を負いません．．．とあるのですが

いわゆる『古屋つき土地』販売のようなケースではよくあります。
築数十年で、家自体は本当にボロいので実質土地値段のみのケースなど。
'95年築で瑕疵なしってのはちょっと....

> 建ペ６０％と容積１６０％だそうです

げ、やはり完全にオーバーしてますね。大昔の物件ならまだしも
'95年築で『既存不適格住宅』は普通考えられないです。
建築確認申請時の資料を見せてもらったらどうですか？
おそらく、図面と違った家になっている（＝違法）と思いますよ。

> 本物件は接道義務を．．

接道義務を果たしていない、ですか？
だとすると、建て替えできないですよ。
やはり相当のワケアリ物件っぽいのでやめたほうが....

[10: 分譲業者]

０９さんの言うとおりですね。ただこのような物件は大昔でなく90年代後半まではごろごろしていますから。
大手分譲業者の社内スローガンが”法令順守”というところもありましたし、笑。99年の話ですよ！
でも、場所がよければ良いんではないですか。マンション感覚というか、空間を買うという発想ならば悪くないと思いますが。
そのとき、家の安全性だけは専門家に見てもらったほうが良いですね。簡単な検査なら１０万くらいでやってもらえると思いますのでお勧めします。

[11: 匿名さん]

うちの姉の家が、まさに探検隊さんの買おうとしているのと同じ作り。大阪です。
問題は、今度その土地で家を建て替えようとしたときに、建て替えられないとの事です。

[12: 匿名さん]

改築は可能とか聞きますが.....
柱１本でも残すと改築なんだそうです。
さすがザル法ですね。

[13: 09]

>>10さん
なんだか、ギョーカイの本音爆裂ですね。笑
関西のほうがエゲつない業者が多いのかなぁ。
実際、３階建ての欠陥トラブルの件数も関西
圏のほうが多いらしい。

>>12さん
どこまでがリフォームかは自治体担当者のサジ
加減でしょうかね。『劇的ビフォアアフター』
にも、それこそ『柱１本残し』みたいな物件も
出てきますね。

[14: 09]

そーそー、ウチの近所にも、新築だとセットバックが必要で
そのためには、よう壁をやり直さなきゃいけないので金がか
かるから、『新築そっくりさん』でリフォームしたお宅があ
ります。たしかにザル法ではありますね。

[15: 分譲業者]

私は関東の一都三県をやっている業者ですが、関西は酷いんですか？(笑）東京も変わらないと思いますよ(笑）
ただ、消費者の方に認知してもらいたいのですが、違法建築が即危険な家ではないということです。
建ぺい・容積率オーバー、接道義務違反等は家とは何にも関係ありませんからね。　変な土地は安く仕入れられるのでその分安く売るだけです(笑）
今の問題は、購入者が細かいプロの説明を良く受けて納得して買っていないんではたいかと思います。仲介業者しっかり！
業者サイドとしては、なるべく安く分譲したいが為に日夜ほんとに努力しています。
建物も８０〜１００年は持つと思う施工をしています。
業者向け工務店の中には、”うちは２０年持つ”とかひどい所だと”うちの家はメンテナンスできる”というのがうたい文句でローコスト建築を請け負うところがあります。
このような家を買った人ははっきりいって可哀相ですね(泣）

[16: 探検隊]

みなさん、ありがとうございます。
レスを拝見していると、はっきり言ってこの物件はヤバい．．というのが判ります。
それと、分譲業者さんのおっしゃってるように、場所がいいので空間を買うと考えれば
悪くは無いと思いましたし、建物もこれが違反建築なのかと思うくらいで悪いものと思えませんでした。
（ただチェックは必要だと考え直しましたが）

ローンについては、マンションの売りと戸建の買いをセットにすれば、多分大丈夫と言っていましたので
その部分は安心しているんですが。
今回のような場合になると、銀行も要はなんでもいいんですわ（笑）という事らしいです。
ま、こっちとしても家がちゃんとしてればなんでもいいんですけど。

資金的には、ローンの残債が大きいので大変です、他にもこんな状態で買い替えを検討されている方は
多いのでしょうか？
これがなければ、新築や他のスレッドでやってる大手メーカーなんかも検討できるのでしょうけど
不動産屋さんもうちの状態を考えて？？この話をもってきてもらってるといいように思っているんですけど
最後に判断するのは自分なので、なんでも教えてください、お願いします。

[17: 匿名さん]

違法建築でなおかつ　接道義務を果たしてない　つまり再建築不可ですね
これだと今ローンを通そうとすると　信販系で変動金利　４％台を覚悟しないといけないでしょう

[18: 匿名]

よしっ、やってみよう！