これって自主管理？

[入居済み住民さん]

現在、国土交通省に無登録のA株式会社がマンションの管理を行っています。
区分所有権は持っていませんが、管理規約に「A株式会社がマンションの管理者となる」旨記載があります。

質問：この場合、A株式会社は自主管理ということになり、合法なのでしょうか？

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

マンションの所有者は誰？A株式会社の賃貸物件か？

[2: 匿名さん]

マンション管理業について↓ご参照。
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/fudousan/mansion_kanri/mankan_gaiyou...

判例紹介（管理者の解任）
http://www.mankan.or.jp/12_member/n_precedent/199207.html

管理業としての登録がなされていれば（確認できれば）特段違法性はないと思います。

[3: 入居済み住民さん]

スレ主です。

この質問の主旨は、現在の管理者（A株式会社）の解任請求を行う際に、
無登録営業を解任請求の原因に入れてよいか判断する為です。

[4: ビギナーさん]

＞無登録営業を解任請求の原因に入れてよいか判断する為です。

管理委託契約書が無ければ無登録で管理は可能です。

[5: 入居済み住民さん]

＞No4さん

管理委託契約書が無ければ無登録で管理は可能とは、契約書自体がなければOKということでしょうか？
つまり、契約はしてても契約書がなければ違法ではない？
それとも契約がなければ違法ではないということでしょうか？
話がややこしくなってしまいますが、

契約がなくて管理を行う⇒つまり好きで勝手に管理してるだけならOK？
（でもこの場合、合意がないのに勝手に業務を行うのは他の法律に触れる気がしますが）

恐らく契約書がないと立証が難しいからということなのでしょうか？

[6: 現職理事]

分譲マンションで管理規約の他の部分が標準管理規約に準じているならば

２割の議決権と区分所有者を集めて「管理規約改定」の臨時総会を要求し
開催通知がきたら、なるべく多く、出来れば５割の委任状を集める
総会では、相手が集めた委任状も奪還すべく議長に立候補する
３/４の多数決議で管理規約を改正してしまう

出席過半数の普通決議で「管理会社変更」を可決する

[7: 匿名さん]

>契約がなくて管理を行う⇒つまり好きで勝手に管理してるだけならOK？ （でもこの場合、合意がないのに勝手に業務を行うのは他の法律に触れる気がしますが） 恐らく契約書がないと立証が難しいからということなのでしょうか？

すべて違います。
法人が管理者になっているだけです。
それで規約や総会議決で管理報酬を含む業務を規定しているのみです。

[8: 匿名さん]

＞３/４の多数決議で管理規約を改正してしまう

管理者に欠陥があれば別ですが、このような組合では規約改正の意義が分かりますまいよ。

[9: 匿名さん]

（権限）
第26条　管理者は、共用部分並びに第21条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設（次項及び第47条第６項において「共用部分等」という。）を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。
２　管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。第18条第４項（第21条において準用する場合を含む。）の規定による損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても、同様とする。
３　管理者の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。
４　管理者は、規約又は集会の決議により、その職務（第２項後段に規定する事項を含む。）に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。
５　管理者は、前項の規約により原告又は被告となつたときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならない。この場合には、第35条第２項から第４項までの規定を準用する。

[10: 匿名さん]

スレ主さんに聞きたい。
管理会社は管理委託料をどのように請求してくるの？
契約書なしに請求書だけなの？

[11: 入居済み住民さん]

＞No10さん

通帳を握っているので抜き放題です。
総会など1回もないのですが、勝手に報酬きめて根こそぎ持っていってます。
でも文句を言わない住人。なぜか。
それはグルだからです。ただ単に無関心な人もいます、多分。

[12: 匿名さん]

＞でも文句を言わない住人。なぜか。

字が読めないか。アパートだね。

[13: 匿名さん]

＞質問：この場合、A株式会社は自主管理ということになり、合法なのでしょうか？

合法です。自主管理ではなく管理者に法人が選出されているだけです。

[14: 匿名さん]

でも現状に甘んじている組合員のセンスを疑わざるを得ない。

[15: 匿名さん]

＞通帳を握っているので抜き放題です。
本当ならば、監事はなにしているの？
＞総会など1回もないのですが、勝手に報酬きめて根こそぎ持っていってます。
きめてと言うことは、分譲の時に同意している形になっているんだね。
＞でも文句を言わない住人。なぜか。
当然です。購入時に捺印してるからね。
＞それはグルだからです。ただ単に無関心な人もいます、多分。
無関心者がグルに見えるのね。

以上から、訴訟では負けますね。
管理規約に管理者として明記されていることを、分譲時に署名捺印しているから法律的には問題ない。
でもこのままでは面白くないことは確かだ。
その為には、同志を募って管理規約の改正するしかない。
その場合、一挙に管理会社を外すか、管理者と理事長を分離するか、は賛同者の反応を見て長期計画で決める。

[16: 購入経験者さん]

まずは総会を開かせることでしょう。

それを拒否したら、都庁でも国交省でも言えばいい。

[17: 匿名さん]

＞まずは総会を開かせることでしょう。
＞それを拒否したら、都庁でも国交省でも言えばいい。

またまた他人任せの発想か。
20%の賛同者を集め、総会を開く。
議題は規約の改正、議案は前出の通り。

[18: 匿名さん]

＞これって自主管理？

自主とは区分所有者自らが管理する事です。
無能な区分所有者集団を管理会社による植民地的管理で方法的です。

[19: 匿名]

>またまた他人任せの発想か。

あんたの机上の空論よりマシな案じゃね？
制度を使うことは他人任せとは違う。
あんたの論理だと、裁判に訴えることも他人任せってことになるよ。

[20: 匿名さん]

管理組合は自治が原則です。

[21: 匿名]

原則を守るのが目的じゃないんだからさ。
つまり、結果が出る可能性の低い２０％署名なんてものに奔走するのは愚かだよ。

国交省だろうが都庁だろうが弁護士だろうがマン管士だろうが管理会社だろうが裁判所だろうが、使えるものを使って財産を保全する。全部ダメなら２０％署名集めてがんばる。それもダメなら早いとこ売っぱらう。
スレ主のような状況の場合、そうするしかないよ。
それなのに、原則がどうとか。アホか。

[22: 匿名さん]

勝手にやったら結果が分かるよ。

[23: 入居済み住民さん]

＞No13さん

説明不足でした、すいません。
無登録の法人が管理をやっている。でもその法人は管理者に指名されている。
この場合、マンション管理適正化法に触れないか？
ということです。

[24: 匿名さん]

＞この場合、マンション管理適正化法に触れないか？
同法で規制されるのは、管理組合から委託を受けて管理業務を行うものであり、本例では法人が管理者になっているので、委託契約は存在してませんので適正化の適用外です。
逆に言えば、これを狙った姑息な手段で合法的に管理組合が乗っ取られている現象です。

[25: 入居済み住民さん]

＞No24さん

よくわかりました。ありがとうございます。
やはり管理者になっていると、セーフなんですね。
やっていることは同じなのに・・・
違法ではないけど、やはり適性に問題ありかなとは思います。

[26: 匿名さん]

＞違法ではないけど、やはり適性に問題ありかなとは思います。

組合員の自覚が望まれます。

[27: 匿:名さん]

>>25
>やはり管理者になっていると、セーフなんですね。

管理者であっても、管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行う場合は、
当該管理者が区分所有者でない限り、マンション管理適正化法第４４条の登録を受ける必要があります。

[28: 匿名さん]

＞管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行う場合は、

管理者は区分法に従って管理事務を行うもので、管理委託契約を結んではいない。

[29: 匿:名さん]

>>28
>管理者は区分法に従って管理事務を行うもので、

管理事務…マンションの管理に関する事務であって、基幹事務（管理組合の会計の収入及び支出の調定
　　及び出納並びにマンション（専有部分を除く。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整をいう。
　　以下同じ。）を含むものをいう。

区分所有法
（権限）
第２６条　管理者は、共用部分並びに第２１条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設
　（次項及び第４７条第６項において「共用部分等」という。）を保存し、集会の決議を実行し、
　並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。

の「どの部分に従って」なのでしょうか？

[30: 匿名さん]

第４節「管理者」の全体に従って管理が可能です。

[31: 匿名さん]

＞逆に言えば、これを狙った姑息な手段で合法的に管理組合が乗っ取られている現象です。

これから脱却するには、第一段階で管理者と理事長を分離して理事会を機能させて、理事長と管理者の対等関係を確立させた後に、規約改正して管理者を正常な総会で選出する様にする事です。

[32: 購入経験者さん]

No.16です。
誤解があったようですが、何でも役所に駆け込めば良いという意味ではありません。

もしも都庁に行って、当該法人が管理者にあたるかどうか、疑義があるので指導してくれと言っても無駄でしょう。
明らかな違法性が認められないからです。
また、総会が１回も行われていないから指導してくれと言っても、追い返されるかも知れません。まずは区分所有者として、開催を請求するのがスジだからです。
しかし、総会が行われておらず、区分所有者が開催を要求したにもかかわらず、管理者がそれを拒絶したという事実があれば、話は別。明らかに違法だからです。

役所というのはグレーなことは介入しませんが、ブラックに対しては必ず動くところです。
ですから、上手く使えば、対応策として最も楽です。

もちろん、簡単に１／５の議決権を集めることが出来るなら、それが正攻法ですので、そちらをお勧めします。

[33: 匿名さん]

＞＞３２さんのご意見に同意します。
内容証明郵便にて貴方の要求を行なってください。
書面で残す事が後日重要な事です。
無資格の業者が認められる筈はありません。　堂々と正攻法で行動してください。

[34: 匿名さん]

＞まずは区分所有者として、開催を請求するのがスジだからです。

管理者は毎年1回総会で事務に関する報告を行う義務があるがそれ以外は総会の義務は無い。

[35: 入居済み住民さん]

＞No27さん

地方整備局に確認してみました。
あなたの仰るとおり、管理者になっていても登録は必要ということでした。

[36: 匿名さん]

聞き方次第で返答はどうにでも変わるよ。
子供の様なコメントは小学校でどうぞ。

[37: 匿名]

大多数は区分所有法や適正化法をしらないんだから、得意顔で攻撃すんなよ。

[38: 匿名さん]

＞大多数は区分所有法や適正化法をしらないんだから、得意顔で攻撃すんなよ。

勉強したらどうですか。しないんだったらコメントしない事よ。

[39: 匿名さん]

アパートの管理会社が分譲マンションの管理者に選出されただけでは適正化法の適用外です。