3980万の物件に手数料込み3500万の指値は如何？

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兵庫県川西市で中古一戸建を物色中です。平成４年築の物件があります。若干補修・修理が
必要な以外はなかなかいい物件だと思います。売値は3980万です。この物件に対して仲介
手数料込みで3500万円という指値をいれようかと考えております。この指値は
妥当・もう少し安い指値でも可能・指値が低すぎる、のどれと思われますか？ご意見を
うかがわせてくださいませ。