京阪東ローズタウン ファインガーデンスクエアは？

[ワイキキ]

先日、葉書つきのチラシが入ってました。
写真で見る限り、環境は良さそうです。
郊外ニュータウン型のマンションですが、どうでしょうか？

[839: 土地勘無しさん]

よくわからんけど．．．
結局開発を行う上で公園の予定地を設定しただけで元から土地は京阪のものなのでは。
その解釈でよいですか。だとしたら別に騒ぐ問題でもないと思いますね。
公園を造って市に寄付して管理をしてもらう。その予定が少し変わっただけなんでは。

[840: 匿名さん]

No.８３７さんへ

　京阪は平成９年に美濃山第４地区（スクエア）にあゆみヶ丘Ｂ棟前に街区公園設置の申請をしています。これによりスクエアの敷地の1000㎡が八幡市の市有地になったのです。この土地1000㎡は京阪の他の土地と交換されているはずです。

　京阪は平成１８年に街区公園設置取り止めの申請をし、1000㎡をスクエアの用地に取り込んでいます。これで八幡市の土地1000㎡がなくなったのですが、その代わりに中庭を街区公園の代替地（遊具も運動広場もないので条件を満たしていない）として一般に開放したものと思われます。（事業計画書に内容から公開空地でなければなりませんが）

[841: 匿名さん]

平成９年に交換したその「京阪の他の土地」を平成１８年にもう一度交換したんじゃないの？
ていうか、もう少しわかりやすく書いてください。
３回くらい読み直しましたよ...

[842: 匿名さん]

No.840 by 匿名さんのような、「されているはずです。」や「思われます。」しかない、あいまいな説明は邪魔です。

正確に説明できる方はいらっしゃいませんでしょうか？

[843: 匿名さん]

No.８３７さん、No.８４１さんへ

「この土地1000㎡は八幡市の他の土地と交換されているはずです。」の間違いでした。お時間を取らせてすみませんでした。

No.８４２さんへ

　土地区画整理事業の原則を書いたのです。質問に対して私の知る限りを書いたまでで、それ以上のことは京都府庁に出向いて調べてください。
　「思われます。」との表現は、このようなことが推察されると言う意味ですが、実際のところは京阪に聞かれたらいかがですか。

[844: 住民さんＥ]

No.839です。
>京阪は平成９年に美濃山第４地区（スクエア）にあゆみヶ丘Ｂ棟前に街区公園設置の申請をしています。これによりスクエアの敷地の1000㎡が八幡市の市有地になったのです。この土地1000㎡は京阪の他の土地と交換されているはずです。

ここの部分がとてもあいまいで意味が良くわかりません。
そもそも街区公園の設置申請と同時に土地の所有権が変るはず無いと思います。
尚且つ、街区公園予定地と同じ広さものを市から交換にて受け取る。なんてありうるのでしょうか。区画整理事業の換地ではないでしょう。行政の対応をしっかり確認してからコメントしてください。不動産の勉強を現在しているので勉強していない情報が多く、頭が変になりそうです。

[845: 匿名さん]

No.８４４さんへ

　No.８４３で訂正しました。

　土地区画整理事業の換地です。

　行政の対応はしっかりと確認していますが、京都府の対応があいまいなのです。

　No.２３１で「速報さん」は次のように書き込んでおられます。

No.231 by 速報　2008/04/08(火) 23:04

京都府庁に行って確認してきました。
スクエアの庭について、京都府庁側は、昼夜を問わず誰でもが自由に出入りできなければならないとのことでした。

しかし、後日京都府は昼間は開放しなければならないが夜間は閉めてもいいに変わっています。
又、最初、中庭は、建築基準法５９条２項による公開空地との説明でしたが、後日８６条１項によるオープンスペースとの説明に変わっています。
この間京阪と京都府は頻繁に協議を重ねていますが、その結果を発表してもらいたいものです。
このように誰よりも行政の対応はしっかりと確認していますが、京阪も京都府も理路整然とした説明をしないのです。

[846: 土地勘無しさん]

なんとなくわかりました。
おそらく街区公園予定地だった土地は京阪の所有地ですね。(多分)
区画整理事業における換地処理は関係ないですね。でなければ計画変更は絶対出来ないです。
単に事業計画変更のみの問題だな。
　購入検討者さんは何にも心配は要らないはずです。公開空地で無いとの決定ですから、将来的に
管理組合として行政には負けない交渉が出来ます。めんどくさいですがね。

[847: 匿名さん]

No.８４６さんへ

　一団地認定で、法的に市有地を京阪の土地の所有地に出来るのかと言う問題が残ります。（行政訴訟により白黒を付けることができる）
　現時点では、京都府は、中庭は街区公園の代替地であり、昼間は開放すべきとの見解ですので、むしろ、将来は、遊具や運動広場を設置して街区公園の機能を持たせることと一般の人が入りやすくすることを検討しなければと思います。そうしないと、街区公園の代替地ではないとの指摘が出てくると思います。

[848: 土地勘無しさん]

公開空地でなくただの空地(オープンスペース)で現在認定されているのであれば、経緯が街区公園の代替でたとえあっても京阪と京都府のも問題てある。現在の状況で購入入居した方の状況が悪くなる事はありえない。(一団の土地全てが敷地権として所有権登記されているのであれば)
>　一団地認定で、法的に市有地を京阪の土地の所有地に出来るのかと言う問題が残ります。（行政訴訟により白黒を付けることができる）
この件に関しても購入者には一切関係無い。京阪と京都府だけの問題。すでに建設されているマンションに居住の方らになんら影響せず。たとえ虚偽捏造不法行為があったとしても、民法上問題なし。

[849: 匿名さん]

No.８４７さんへ

　京阪は、事業計画変更理由書の中で「本地区の街区公園はマンション敷地内の広場で代替機能を恒久的に確保できると考え、事業計画変更することといたしました。」とし、この理由により、京都府は公開空地でなくただの空地(オープンスペース)であってもよいとして認定したと考えられますので、中庭は恒久的に街区公園の代替機能を有し続ける必要があります。（スクエアの管理組合は、中庭を街区公園の代替地として維持させ続ける責任があります）

[850: 匿名さん]

↑

No.８４８さんへの間違いでした。

[851: 匿名さん]

849さん
だから、それと今からこの物件を購入しようとしてる人とは、ほとんど関係ないでしょう？
住民さんへの影響は無いって848さんが言ったばかりじゃない。
検討している人はその辺も考慮して、考えればそれでいいんだから。

[852: 匿名さん]

私も848さんのおっしゃることが、現実的な話だと思います。

No.849 by 匿名さん　はご自身の希望を書いておられるようにみえます。

事業主と行政との取り決めを管理組合が必ず継承しなければならないのか、またはその取り決めに絶対的に拘束されるのか、というのが気になるところです。

[853: 土地勘無しさん]

>事業主と行政との取り決めを管理組合が必ず継承しなければならないのか、またはその取り決めに絶対的に拘束されるのか、というのが気になるところです。
購入時に街区公園の代替として中庭公園をオープンスペースとする旨の充分な説明がされ、重要事項説明書に詳細が明文化されていた場合、現状の内容を変えるのは少し手ごわいかもしれません。(状況によっては京阪に対して損害賠償請求が出来るけど、行政の決定には逆らえない)ただ悪くなる事だけは絶対にありませんね。
　どちらにしましても公開空地で無いので、敷地は全て登記上区分所有者のものです。本来なら外部者侵入は違法行為です。(わかりやすく言えば家宅侵入罪です)どこまで法的解釈を取れるのかはわかりません。

[854: 匿名さん]

No.８５１さんへ

　「中庭を開放する法的根拠がさっぱりわかりません。」、「なぜ管理組合が京都府と中庭の使用方法について将来協議する必要が生じる場合があるのか十分理解できません。」との入居済みさんの疑問があります。今までもこれに関連した多くの書き込みがありました。
　この疑問に関する情報を提供することは、疑問をお持ちの入居済みさん及び今からこの物件を購入しようとしてる人とは関係があると思います。

No.８５３さんへ
　スクエアの中庭は街区公園の代替地であり、一般の人が自由に入れるとしたから、市有地である街区公園予定地をスクエアの敷地に取り込めたのですから、何億の土地を京阪の資産にしておいて、後から一般の人が中庭に入れなくしようと企むのはとんでもない話です。

[855: 入居済み住民さん]

想像で話しをするのはやめて中庭が市有地だという証拠を出してください。
重要事項説明にはそんな事は一切書いてませんし聞いてません。
証拠があるならそれを元に動けますが肝心な所は京阪に聞いて下さいで逃げるのは卑怯です。
証拠がなく想像や希望なら二度と書き込みをしないで下さい。後で間違いでしたとか非常に迷惑です。

[856: 土地勘無しさん]

↑この内容が匿名さんの思い込みです。(だと思う)おそらく違法性は全く無い。記載内容どおりであれば今頃週刊誌や新聞記事に面白おかしくかかれてますよ。
　形だけの勉強で知識を付けても全てそのとおりにはなっていないものです。区画整理事業から始まり換地処分の部分で相当の思い込みがあるみたいですね。そもそも街区公園予定地は八幡市の土地では無い。(はず)公園を造り八幡市に寄付管理をしてもらうだけでは。と思います。
　因みに全て私の推測です。

[857: 土地勘無しさん]

No.855 by 入居済み住民さん　
すみません、１段ずれました。
因みに２００パーセント中庭は市有地ではありません。

[858: 匿名さん]

手続きとしては次のようになるのではないでしょうか。

１．スクエアの管理組合が中庭の終日閉鎖を決定し、実行する。→開放するようにという行政指導が入らなければこれで決着。
２．中庭を開放するように行政指導が入る。
３．行政指導は任意であり、区分所有者にとって理由がないので指導には従わない。→普通はここで決着がつくと思います。
４．万が一行政から処分が課された場合、処分に対して不服申立をする。→従わなかった場合の罰則のようなものは無いはずですから、処分はなくこれで決着します。

淡々と手続きを進めるだけです。

[859: 匿名さん]

No.８５５、No.８５６さんへ


　中庭が市有地とは一言も言っていません。街区公園の予定地が市有地と言ったのです。

　街区公園予定地が市有地とする根拠は、平成18年6月付「京阪東ローズタウン美濃山第４地区土地区画整理事業 事業計画書(変更)」の土地の種目別施行前後対象表の地方公共団体所有地の項で、施行前の公園の地積が1000㎡と記されているからです。因みに施工後は０になっています。

[860: 土地勘無しさん]

あのね、
>街区公園予定地が市有地とする根拠は、平成18年6月付「京阪東ローズタウン美濃山第４地区土地区画整理事業 事業計画書(変更)」の土地の種目別施行前後対象表の地方公共団体所有地の項で、施行前の公園の地積が1000㎡と記されているからです。因みに施工後は０になっています。
　匿名さん、この記載の内容で土地の所有権を判断するのが大間違いなんです。
ただ単に書類上で独学で勉強するからいけないのです。頭でっかちになるだけですよ。
簡単に言えば初めから全て京阪の土地なんだな。
おしまい、もう勉強にならないので登場しません。

因みに中庭の件はNo.858 by 匿名さんの説明が１００点満点でしょう。すばらしい!!

[861: 匿名さん]

No.８６０さんへ

単に京阪の土地で済ませれるのなら、京阪は行政と頻繁に協議する必要はないですね。
後ろめたいことをしているからNo．８５８さんのような悪巧みが出てくるのと違いますか。
京阪は街区公園の設置を取り止める事業計画書を京都府に申請し、京都府は、中庭を街区公園の代替地として昼間は一般に開放すべしとの指導をした。ということです。
　No.８５８さんの悪巧みが京阪の入れ知恵としたらこのことはマスコミに登場することになるでしょうね。京都府も潰されることを承知で認定したとなると更に問題です。それともNo.８５８さんが考え付いた姑息な手段ですか？

[862: 入居済み住民さん]

スクエアの中庭とファインパークの中庭とファインガーデンあゆみが丘の中庭は全く同一の法的機能を持っているのですか。お教えください。形状は三者三様ですが。

[863: 匿名さん]

後ろめたいことをしているから
悪巧み
入れ知恵
潰される
姑息な手段

不健全なネガティブな言葉が多いですね。普通の人ではないようです。こんな書き込みを排除することはできないのでしょうか？

[864: 匿名さん]

少なくとも、スクエアの中庭と、ファインガーデンあゆみが丘の日照に係る個人的逆恨みとは関係はありません。

[865: 匿名さん]

No.８６３さんへ

No.８５８さんの書き込みは不健全ではないのですか？↓

４．万が一行政から処分が課された場合、処分に対して不服申立をする。→従わなかった場合の罰則のようなものは無いはずですから、処分はなくこれで決着します。

　行政指導されても従わないという意見は不健全ではないのですか？

[866: 土地勘無しさん]

またまた登場してしまいました。これが本当の最後です。
　購入検討者さんは何の心配も要りません。街区公園変更の件は利害関係に無いので購入後に一切もめる事はありませんので。匿名さんが書かれていることで重要な事は中庭が現在空地(オープンスペース)扱いになっている事だけです。公開空地であれば面倒でしたがNo858さんが記載されている通りです。
　もう一度だけ書きまずが、京阪東ローズタウン美濃山第４地区土地区画整理事業の事業主は当然京阪ですよね。事業変更に関して行政と調整するのは当たりまえだと思います。より良い都市を作るためですから。
　それでは。

[867: 匿名さん]

行政指導の意味をよく勉強してください。

ひょっとして、お上の言うことを金科玉条のごとく受け取る古い世代の方ですか？

不服の申し立てをするということは、従わない理由を添えているのですから申立者にとっては正当な理由があるということです。それを不健全だというあなたの見識がはなはだ不健全だといわざるを得ないでしょう。

[868: 入居済み住民さん]

あゆみが丘の中庭は外側から見えないのでよくわからないのですが、ファインパークの中庭は何度か見に行きました。もし、スクエアとファインパークの中庭が京都府の管轄の下、同じ法的機能を負っているとしたら、ファインパークの現状を見る限り、運営上、そんなに問題があると思えませんが。

[869: 土地勘無しさん]

>No.８５８さんの書き込みは不健全ではないのですか？
オープンスペースとして一般の人の出入りが頻繁で、以前の記載のように共有財産が侵害(誰かの嫌がらせ)された場合(例えばゴミを撒き散らす、脱糞する、落書き、伐採、花火)の対応策としてはよろしいのではと思います。

[870: Ｂ棟入居済み]

防犯上必要なときは、グランドエントランスのセキュリティを２４時間設定して外部者が無断で入れないようにすることを、行政との間で調整することはできる。

と、入居説明会で説明を受けました。なぜ行政との間で調整しなければならないのかを質問しなかったのが悔やまれますが、これは後に発足する管理組合として把握すればよいと思っています。

[871: 匿名さん]

No.８６７さんへ

申立者は誰しも正当な理由があるとして申の申立に対して指導があるのですから、それに従わなかった場合でも罰則のようなものは無いはずだから従う必要はないとのご意見ですので不健全と言っているのです。

[872: 匿名さん]

No.868 by 入居済み住民さん

おしゃるとおり何も問題はないのですが、ご存知のように、揚げ足を取ってゴシップ記事のようにまくしたてたがる人がこの掲示板に住み着いているのです。

この人は、ちょっときっかけを与えたり刺激したりされると、すぐに反応するところが面白い変な人なのです。試しに、掲示板の書き込みがしばらく無いときに中庭ネタなどを提供してください。すぐやって来ますよ。

[873: 匿名さん]

No.871のようなのを曲解というんだよな。よく読めよといっても無駄かもしれないが、

３．行政指導は任意であり、区分所有者にとって理由がないので指導には従わない。→普通はここで決着がつくと思います。

４．万が一行政から処分が課された場合、処分に対して不服申立をする。→従わなかった場合の罰則のようなものは無いはずですから、処分はなくこれで決着します。

「罰則のようなものは無いはずだから従う必要はない」とは言っていない。「理由がないので指導には従わない」と言っている。

「従わなかった場合の罰則のようなものは無いはずですから、処分はなくこれで決着します。」決着すると書いてるのに。罰則があれば、その罰則に対しての対処が続くがそれがないので決着なんです。

曲解というよりも、読解力の問題か？少なくともこの問題は、あなたの能力を超えてるよ。

[874: 匿名さん]

しかし契約者でも住人でもない＊＊な野次馬が多い掲示板ですね。

[875: 入居済み住民さん]

もし三箇所のマンションの中庭が法的に同じ機能を負っているとしたら、何故スクエアの中庭だけこんなに大騒ぎをして、他のマンションの中庭が数年にわたり何事もなく平穏なのか、よく理解できません。同じ京阪の分譲なのに、どう違うのかお教えください。

[876: 匿名さん]

契約者や住人の掲示板は別にあります。＊＊になってしまうような言葉を使ってしまったのですね。

[877: 匿名さん]

No.875 by 入居済み住民さん

誰に向かって「お教えください。」と言っているのですか？ひょっとして、あの”Ａヶ丘さん”を呼んでいるのですか？

[878: 匿名さん]

いろいろとおっしゃいますが、スクエアの中庭は一般の人に開放されていることを了承して購入したとのご意見の方が多いようにお見受けしますし、中庭の管理に関しても、No.７８６さんのように、
「中庭の管理は住民がしないといけないですよ！！との忠告ですが…住民以外の方が用もないのに入り、荒らすということは松井山手にお住まいの方でそのような非常識な行動をとられるような方は見ている限りいらっしゃらないような気がします。仮にそのような方がいらっしゃったら警察に通報するなど対処すればいいのではないのでしょうか？
　私達住民の多くは中庭が気にいって購入に踏み切り、その管理費が含まれていることも了承済みだと思われます。一軒屋の桜を通りすがりの人にも見てもらいたいという人がいるように、私達も心が狭くはないので、近くの親子連れが季節のお花を良識的に見ていただく分には構わないと思っていると思います。」

　の考えがスクエアのおおかたの住民の方のご意見ではないでしょうか。
　スクエアの中庭が街区公園の代替地として認定されたことは厳然たる事実ですので、今から一般の人を排除しようとの考えはどうかと思います。

[879: 購入検討中さん]

出でよ！　”Ａヶ丘さん”！！

[880: 購入検討中さん]

おいおい、No.878、得意の曲解やな。

「今から一般の人を排除しようとの考えはどうかと思います。」

誰もそんなこと言ってないのに、新たに問題を作り出そうとするその姿勢、究極のクレーマーになれるよ。すでにクレーマーのようやけどな。

[881: 購入検討中さん]

この掲示板も、ＩＰアドレスが表示されればいいのにな。

Ａヶ丘の奴はまちＢＢＳに出没したが、そこではＩＰアドレスが表示されるので別人のふりをした書き込みができなくて早々に退散した。でもここでは一人で何役もやっている多重人格者だ。

[882: 入居済み住民さん]

結局他のマンションの中庭とそう変わらないんじゃないんですか。中庭で乱暴な行動をして、樹木を切ったり、芝生を故意に引き抜いたりしたら、住民であろうと一般人であろうと、その人が損害を負担するとゆう事じゃないですか。

[883: 匿名さん]

No.８７５さんへ
　
　ファインパークのことは分かりませんが、あゆみヶ丘とスクエアの違いは、あゆみヶ丘のセンターガーデンは、地区内に街区公園があるので法的に街区公園の機能を必要としませんが、スクエアの中庭は、土地区画整理法上、街区公園の代替機能を必要とするところです。
　事業主の京阪も事業計画を認定した京都府も街区公園の設置取止め理由の説明に一貫性（合理性）がなく、書き込みをみれば一目瞭然ですが、スクエアの住民もこのことに対して捕らえ方がマチマチだから議論百出となるのではないですか。

[884: 匿名さん]

＞スクエアの中庭は、土地区画整理法上、街区公園の代替機能を必要とするところです。

またまたいい加減なことを、
「○○法上」と書けば法律家にでもなった気分になれるようで、安上がりでいいですね。

[885: 購入検討中さん]

議論百出やて、笑止千万やな。

それをいうならNo.883、Ａヶ丘「一人で百出」やろ。

[886: 不動産購入勉強中さん]

>スクエアの中庭は、土地区画整理法上、街区公園の代替機能を必要とするところです。
だからね、あなた様は法律の専門家でもデベでもないので、適当な事書かないほうが良いですよ。
全くもって意味不明です。語学力が無さ過ぎるだけではないと思いますよ。
土地区画整理法のどこに街区公園についての規制があるの?

[887: 購入検討中さん]

ほらNo.883、すぐに調べろ！
あなたの言うこと、みんな信じなくなるぞ。

「な〜んや、全部ウソやったんか。いい加減な思いつきばっかり書きやがって、886のスレのうち800くらい自分ひとりで書いとんのとちゃうか？」

と思われるぞ！

[888: 入居済み住民さん]

でも、京都府が専門家として、法的判断をして認可したのなら問題ないんじゃないですか。それが問題だとしたら、京阪やスクエア住民や購入検討者の問題じゃなくて、京都府の行政行為の当否が問題になるのではないですか。よく知りませんが、情報公開条例にもとずいて、資料請求してください。