京阪東ローズタウン ファインガーデンスクエアは？

[ワイキキ]

先日、葉書つきのチラシが入ってました。
写真で見る限り、環境は良さそうです。
郊外ニュータウン型のマンションですが、どうでしょうか？

[819: 匿名さん]

No.８１８さんへ

　①街区公園が従来の計画通り設置されていれば子供達も喜ぶし、Ｆ棟の陽当たりも中庭の陽当た　　りも現計画よりはよいはずなのにどうして設置を取り止めたのか？
　②事業計画書では「公開空地」のはずであるがどうして「公開空地」でないのか？
　③「公開空地」でないのであればどうして一般の人が自由に入れるようにしたのか？
　④一般の人が汚したとして、庭の維持管理費をどうして住民が負担しなければならないのか？
　　
　等について京阪に聞かれて判断されればと思います。

[820: 購入検討中さん]

そして、誰もいなくなった。

No.818 by 物件比較中さん　何かレス返してあげたらどう？購入済みの人を排除してまで質問したんだから。

このままだと、No.819 by 匿名さんの　せっかくの労作が、自作自演一問一答集みたいに見えてしまうよ。

[821: 匿名さん]

No.８２０さんへ

　あなたは購入を検討するに当たって、８１９の内容についてどう思われますか？

[822: 物件比較中さん]

818です。
812〜817までの一連の問答は私のものではありません。
817さんの主張が解りにくかったから一言、聞いただけです。

820さんは819さんの主張は正当なものだと思いますか？
私にはあの問答は同じ人が書いたようにしか見えないのですけど。

余談ですがこの物件、いろいろ検討しても得る物の方が大きいので購入予定です。

[823: 購入検討中さん]

No.822 by 物件比較中さん　No.820 です。

それは失礼いたしました。お許しください。

No.821 by 匿名さんにも、No.819 by 匿名さんの内容についての意見を求められていますので、書き込みさせていただきます。

まず①について、
私たちは、現計画をもとに建築が進んでいる目の前の物件しか検討の対象がないのですから、過去の計画のことを考える理由はありません。現計画の物件が気に入れば買う、気に入らなければ買わない。これだけだと思います。

②と③について、
これは合わせて１つの問題だと思っています。中庭を何故開放しなければならないのかについて、事業主に質問しなければならないと思います。中庭は全戸にかかわる共有施設なので、万が一問題が生じたとしてもこれから発足する管理組合で取り組めばいいと考えています。いずれにしても致命的な問題ではないという認識です。

④について、
問題にならないことを問題だと言っているような気がします。「一般の人が汚したとして」とありますが、通常の使用によるもので許容できる範囲は住民が負担し、許容できない部分は汚した本人に請求する。これだけのことだと思います。特定の個人が意図的に繰り返し汚したり、不特定多数の人があまりにも多く出入りすることで汚れるようならば、解決の方法は別にあります。

余談ですが、私もこのマンションを気に入っております。１年前にＢ棟の最上階の抽選にはずれてしまい、２期工事の分譲まで待つことにしました。Ｃ棟あるいはＤ棟を購入しようと考えています。

[824: 物件比較中さん]

818です。
貴重なご意見、ありがとうございました。
私を含めて、ここを購入された方も概ね823さんと同じような認識ではないかと思います。

私はA棟希望なので棟は別々のようですが、入居した時はよろしくお願いします。

[825: 匿名さん]

No.８２３さんへ

　No.８１９の主旨は、建築基準法86条1項による一団地認定では、市有地である街区公園を京阪の土地に取り込めないはずであるとの指摘です。取り込むことが出来ないのであれば、従来の事業計画通り街区公園を設置するしかないのではとの指摘です。
　街区公園が設置されれば、中庭に一般の人の立ち入りを認める必要もないし、スクエアの子供達の遊び場も確保されるし、Ｆ棟の陽当たりも改善されるのにという話です。
　現状では中庭は街区公園の代替地として位置付けられていますので、管理組合が行政と話し合っても一般開放を取り止めることはできないと思います。
　街区公園があれば、それ相応にスクエアの価値がプラスされ、スクエアの住民の皆様方にも購入検討者の方々にも良いことであると思います。

[826: 入居済み住民さん]

私も気になるのは「３」だけですね。中庭を開放する法的根拠がさっぱりわかりません。色々な法律を勉強すればわかるのか知れませんが、気力がありません。どなたか素人にもわかる言葉でお教えください。それから、開放時間が８時から６時、５時とゆうことに行政指導によりなったようですが、その行政指導の根拠となった法律または条例は何なんでしょうか。これも理解しやすい言葉でお願いします。

[827: 購入検討中さん]

No.824 by 物件比較中さん　No.823です

無知をさらしてしまいましたが、こちらこそよろしくお願いいたします。


No.825 by 匿名さん
おっしゃることは理解しているつもりです。しかし現実には、現在の事業計画は承認されて工事は進んでいます。もうすでに入居者もいます。私が、事業計画の変更内容を気にする利益がないのです。

事業計画の内容及び行政の認定方法に疑問があるというのは、オンブズマンの関心事であって、少なくとも私の関心ごとではありません。
ましてや、スクエアにお住まいのお子さんの遊び場や、各棟の日当たりについて事業主に進言する立場にもありません。

中庭について、管理組合が一般への開放をどう考えるのかは私の知るところではありません。まず、開放しなければならない理由を正確に知ることが重要だと考えます。第三者がとやかく言うよりも、管理組合の意思で行動なさると思います。それに、まだ管理組合は組織されていない段階だと思います。

「街区公園があれば、それ相応にスクエアの価値がプラスされる」とのことですが、スクエアの価値を上げる工夫は、事業主が一番腐心なさっていることでしょう。その上で街区公園を取りやめたと考えるのが自然だと思います。

[828: 匿名さん]

No.８２６、No.８２７さんへ

　法的根拠はないというか曖昧です。
　結局は市有地である街区公園をスクエアの敷地として取り込んだことによる辻褄合わせをしているのです。
　我国は法治国家ですので、一団地認定で市有地を民間業者の敷地に取り込めるかどうかの問題です。もし、法的に取り込めなければ、もったいないですが、Ｄ棟を取り壊して街区公園を設置しなければなりませんし、法的に取り込めるということであれば、中庭は街区公園の代替地ですから一般に開放されることに対して管理組合が口出しできないと考えています。

[829: 不動産購入勉強中さん]

市有地を買上げたって事はありませんか。
そもそも公開空地でなければスクエア全住民が共同所有する敷地となるのでは?
どんな法律を探しても一般に開放しなければいけない根拠はないと思います。
誰かが確認したデベの説明を待ちます。

[830: 購入検討中さん]

No.828 by 匿名さん

「Ｄ棟を取り壊して街区公園を設置しなければなりません」とおっしゃいますが、
たとえ売主が悪意であっても、Ｄ棟の区分所有者は善意の取得者のはずですから保護されなくてはなりません。覆しようがない民法の基本的な考え方です。

あなたのおっしゃることは、法治国家の理念に反しています。あまり乱暴なことをおっしゃらないほうがよいと思います。


「一団地認定で市有地を民間業者の敷地に取り込めるかどうか」とおっしゃいますが、これは登記の問題ですから、あなたが思い込んでおられる次元の問題とは違います。

とにかく、法律を持ち出してお話になるのでしたらよく勉強してからのほうがいいですよ。購入を検討するのに、こんなことに首を突っ込まなくてもよいと思いますがね。

[831: 匿名さん]

No.８３０さんへ

一団地認定で、市有地を京阪の敷地に取り込めるかどうかの指摘をし、もし、法的に取り込めなければ、Ｄ棟はまだ販売されていませんのでＤ棟の一部を取り壊してでも予定地に街区公園を設置しなければならないのではと申し上げました。
　少なくともＤ棟を販売する前に京阪は購入者及び購入検討者の方々の疑問に答えるべきと考えます。

[832: 購入検討中さん]

No.831 by 匿名さん　No.830です

訴えておられることは理解いたしました。私は、訴えておられる内容に意見する立場にありませんので、これ以上の書き込みは控えさせていただきます。

ただ、私にとっては必要のないご意見であったことだけお伝え申し上げます。

[833: 匿名はん]

中庭は住民の共同所有と聞いてます。市の所有というのは無理がありすぎではないですか？
仮に中庭が市の所有地なら中庭の管理は市が行わなければいけません。
それなのに庭が荒らされて管理費で直さないといけないとは完全に不安を煽って検討者を惑わせてるだけです。
住民は中庭の事に口だしするな、でも管理修繕は住民がやれではまるでヤ〇ザですよ。そもそも利害関係にある人が公平な情報を提供するとは思えません。
もし法的に無理なら建築許可は下りませんし下ろした以上は匿名さんの主張は絶対認めないと思います。
何か法的な抜け道でグレーゾーンがあって曖昧な説明になっていると予想します。
ところであれだけ熱心に法律用語まで使って質問されてた>>812>>814>>816さんはどこにいったのでしょう？検討中止ですか？

[834: 匿名さん]

まあ、いつものことですから・・・ (´、ゝ`)

[835: 購入検討中さん]

そうですよ、いつものことですから

[836: 匿名さん]

NO.８３３さんへ

　中庭は住民の共同所有で間違いありません。それでも一般に開放されており、維持管理は住民がやるということになっています。
　行政の判断間違いも考えられますのでそのために行政訴訟があります。
　京阪及び京都府は、一団地認定で市有地である街区公園を京阪の土地に取り込める法的根拠を説明しなければなりません。

[837: 土地勘無しさん]

街区公園はそもそもあったのですか?それとも計画のみだったのでしょうか。

[838: 購入検討中さん]

No.837 by 土地勘無しさん

そうです計画のみです。絵空事です。

[839: 土地勘無しさん]

よくわからんけど．．．
結局開発を行う上で公園の予定地を設定しただけで元から土地は京阪のものなのでは。
その解釈でよいですか。だとしたら別に騒ぐ問題でもないと思いますね。
公園を造って市に寄付して管理をしてもらう。その予定が少し変わっただけなんでは。

[840: 匿名さん]

No.８３７さんへ

　京阪は平成９年に美濃山第４地区（スクエア）にあゆみヶ丘Ｂ棟前に街区公園設置の申請をしています。これによりスクエアの敷地の1000㎡が八幡市の市有地になったのです。この土地1000㎡は京阪の他の土地と交換されているはずです。

　京阪は平成１８年に街区公園設置取り止めの申請をし、1000㎡をスクエアの用地に取り込んでいます。これで八幡市の土地1000㎡がなくなったのですが、その代わりに中庭を街区公園の代替地（遊具も運動広場もないので条件を満たしていない）として一般に開放したものと思われます。（事業計画書に内容から公開空地でなければなりませんが）

[841: 匿名さん]

平成９年に交換したその「京阪の他の土地」を平成１８年にもう一度交換したんじゃないの？
ていうか、もう少しわかりやすく書いてください。
３回くらい読み直しましたよ...

[842: 匿名さん]

No.840 by 匿名さんのような、「されているはずです。」や「思われます。」しかない、あいまいな説明は邪魔です。

正確に説明できる方はいらっしゃいませんでしょうか？

[843: 匿名さん]

No.８３７さん、No.８４１さんへ

「この土地1000㎡は八幡市の他の土地と交換されているはずです。」の間違いでした。お時間を取らせてすみませんでした。

No.８４２さんへ

　土地区画整理事業の原則を書いたのです。質問に対して私の知る限りを書いたまでで、それ以上のことは京都府庁に出向いて調べてください。
　「思われます。」との表現は、このようなことが推察されると言う意味ですが、実際のところは京阪に聞かれたらいかがですか。

[844: 住民さんＥ]

No.839です。
>京阪は平成９年に美濃山第４地区（スクエア）にあゆみヶ丘Ｂ棟前に街区公園設置の申請をしています。これによりスクエアの敷地の1000㎡が八幡市の市有地になったのです。この土地1000㎡は京阪の他の土地と交換されているはずです。

ここの部分がとてもあいまいで意味が良くわかりません。
そもそも街区公園の設置申請と同時に土地の所有権が変るはず無いと思います。
尚且つ、街区公園予定地と同じ広さものを市から交換にて受け取る。なんてありうるのでしょうか。区画整理事業の換地ではないでしょう。行政の対応をしっかり確認してからコメントしてください。不動産の勉強を現在しているので勉強していない情報が多く、頭が変になりそうです。

[845: 匿名さん]

No.８４４さんへ

　No.８４３で訂正しました。

　土地区画整理事業の換地です。

　行政の対応はしっかりと確認していますが、京都府の対応があいまいなのです。

　No.２３１で「速報さん」は次のように書き込んでおられます。

No.231 by 速報　2008/04/08(火) 23:04

京都府庁に行って確認してきました。
スクエアの庭について、京都府庁側は、昼夜を問わず誰でもが自由に出入りできなければならないとのことでした。

しかし、後日京都府は昼間は開放しなければならないが夜間は閉めてもいいに変わっています。
又、最初、中庭は、建築基準法５９条２項による公開空地との説明でしたが、後日８６条１項によるオープンスペースとの説明に変わっています。
この間京阪と京都府は頻繁に協議を重ねていますが、その結果を発表してもらいたいものです。
このように誰よりも行政の対応はしっかりと確認していますが、京阪も京都府も理路整然とした説明をしないのです。

[846: 土地勘無しさん]

なんとなくわかりました。
おそらく街区公園予定地だった土地は京阪の所有地ですね。(多分)
区画整理事業における換地処理は関係ないですね。でなければ計画変更は絶対出来ないです。
単に事業計画変更のみの問題だな。
　購入検討者さんは何にも心配は要らないはずです。公開空地で無いとの決定ですから、将来的に
管理組合として行政には負けない交渉が出来ます。めんどくさいですがね。

[847: 匿名さん]

No.８４６さんへ

　一団地認定で、法的に市有地を京阪の土地の所有地に出来るのかと言う問題が残ります。（行政訴訟により白黒を付けることができる）
　現時点では、京都府は、中庭は街区公園の代替地であり、昼間は開放すべきとの見解ですので、むしろ、将来は、遊具や運動広場を設置して街区公園の機能を持たせることと一般の人が入りやすくすることを検討しなければと思います。そうしないと、街区公園の代替地ではないとの指摘が出てくると思います。

[848: 土地勘無しさん]

公開空地でなくただの空地(オープンスペース)で現在認定されているのであれば、経緯が街区公園の代替でたとえあっても京阪と京都府のも問題てある。現在の状況で購入入居した方の状況が悪くなる事はありえない。(一団の土地全てが敷地権として所有権登記されているのであれば)
>　一団地認定で、法的に市有地を京阪の土地の所有地に出来るのかと言う問題が残ります。（行政訴訟により白黒を付けることができる）
この件に関しても購入者には一切関係無い。京阪と京都府だけの問題。すでに建設されているマンションに居住の方らになんら影響せず。たとえ虚偽捏造不法行為があったとしても、民法上問題なし。

[849: 匿名さん]

No.８４７さんへ

　京阪は、事業計画変更理由書の中で「本地区の街区公園はマンション敷地内の広場で代替機能を恒久的に確保できると考え、事業計画変更することといたしました。」とし、この理由により、京都府は公開空地でなくただの空地(オープンスペース)であってもよいとして認定したと考えられますので、中庭は恒久的に街区公園の代替機能を有し続ける必要があります。（スクエアの管理組合は、中庭を街区公園の代替地として維持させ続ける責任があります）

[850: 匿名さん]

↑

No.８４８さんへの間違いでした。

[851: 匿名さん]

849さん
だから、それと今からこの物件を購入しようとしてる人とは、ほとんど関係ないでしょう？
住民さんへの影響は無いって848さんが言ったばかりじゃない。
検討している人はその辺も考慮して、考えればそれでいいんだから。

[852: 匿名さん]

私も848さんのおっしゃることが、現実的な話だと思います。

No.849 by 匿名さん　はご自身の希望を書いておられるようにみえます。

事業主と行政との取り決めを管理組合が必ず継承しなければならないのか、またはその取り決めに絶対的に拘束されるのか、というのが気になるところです。

[853: 土地勘無しさん]

>事業主と行政との取り決めを管理組合が必ず継承しなければならないのか、またはその取り決めに絶対的に拘束されるのか、というのが気になるところです。
購入時に街区公園の代替として中庭公園をオープンスペースとする旨の充分な説明がされ、重要事項説明書に詳細が明文化されていた場合、現状の内容を変えるのは少し手ごわいかもしれません。(状況によっては京阪に対して損害賠償請求が出来るけど、行政の決定には逆らえない)ただ悪くなる事だけは絶対にありませんね。
　どちらにしましても公開空地で無いので、敷地は全て登記上区分所有者のものです。本来なら外部者侵入は違法行為です。(わかりやすく言えば家宅侵入罪です)どこまで法的解釈を取れるのかはわかりません。

[854: 匿名さん]

No.８５１さんへ

　「中庭を開放する法的根拠がさっぱりわかりません。」、「なぜ管理組合が京都府と中庭の使用方法について将来協議する必要が生じる場合があるのか十分理解できません。」との入居済みさんの疑問があります。今までもこれに関連した多くの書き込みがありました。
　この疑問に関する情報を提供することは、疑問をお持ちの入居済みさん及び今からこの物件を購入しようとしてる人とは関係があると思います。

No.８５３さんへ
　スクエアの中庭は街区公園の代替地であり、一般の人が自由に入れるとしたから、市有地である街区公園予定地をスクエアの敷地に取り込めたのですから、何億の土地を京阪の資産にしておいて、後から一般の人が中庭に入れなくしようと企むのはとんでもない話です。

[855: 入居済み住民さん]

想像で話しをするのはやめて中庭が市有地だという証拠を出してください。
重要事項説明にはそんな事は一切書いてませんし聞いてません。
証拠があるならそれを元に動けますが肝心な所は京阪に聞いて下さいで逃げるのは卑怯です。
証拠がなく想像や希望なら二度と書き込みをしないで下さい。後で間違いでしたとか非常に迷惑です。

[856: 土地勘無しさん]

↑この内容が匿名さんの思い込みです。(だと思う)おそらく違法性は全く無い。記載内容どおりであれば今頃週刊誌や新聞記事に面白おかしくかかれてますよ。
　形だけの勉強で知識を付けても全てそのとおりにはなっていないものです。区画整理事業から始まり換地処分の部分で相当の思い込みがあるみたいですね。そもそも街区公園予定地は八幡市の土地では無い。(はず)公園を造り八幡市に寄付管理をしてもらうだけでは。と思います。
　因みに全て私の推測です。

[857: 土地勘無しさん]

No.855 by 入居済み住民さん　
すみません、１段ずれました。
因みに２００パーセント中庭は市有地ではありません。

[858: 匿名さん]

手続きとしては次のようになるのではないでしょうか。

１．スクエアの管理組合が中庭の終日閉鎖を決定し、実行する。→開放するようにという行政指導が入らなければこれで決着。
２．中庭を開放するように行政指導が入る。
３．行政指導は任意であり、区分所有者にとって理由がないので指導には従わない。→普通はここで決着がつくと思います。
４．万が一行政から処分が課された場合、処分に対して不服申立をする。→従わなかった場合の罰則のようなものは無いはずですから、処分はなくこれで決着します。

淡々と手続きを進めるだけです。

[859: 匿名さん]

No.８５５、No.８５６さんへ


　中庭が市有地とは一言も言っていません。街区公園の予定地が市有地と言ったのです。

　街区公園予定地が市有地とする根拠は、平成18年6月付「京阪東ローズタウン美濃山第４地区土地区画整理事業 事業計画書(変更)」の土地の種目別施行前後対象表の地方公共団体所有地の項で、施行前の公園の地積が1000㎡と記されているからです。因みに施工後は０になっています。

[860: 土地勘無しさん]

あのね、
>街区公園予定地が市有地とする根拠は、平成18年6月付「京阪東ローズタウン美濃山第４地区土地区画整理事業 事業計画書(変更)」の土地の種目別施行前後対象表の地方公共団体所有地の項で、施行前の公園の地積が1000㎡と記されているからです。因みに施工後は０になっています。
　匿名さん、この記載の内容で土地の所有権を判断するのが大間違いなんです。
ただ単に書類上で独学で勉強するからいけないのです。頭でっかちになるだけですよ。
簡単に言えば初めから全て京阪の土地なんだな。
おしまい、もう勉強にならないので登場しません。

因みに中庭の件はNo.858 by 匿名さんの説明が１００点満点でしょう。すばらしい!!

[861: 匿名さん]

No.８６０さんへ

単に京阪の土地で済ませれるのなら、京阪は行政と頻繁に協議する必要はないですね。
後ろめたいことをしているからNo．８５８さんのような悪巧みが出てくるのと違いますか。
京阪は街区公園の設置を取り止める事業計画書を京都府に申請し、京都府は、中庭を街区公園の代替地として昼間は一般に開放すべしとの指導をした。ということです。
　No.８５８さんの悪巧みが京阪の入れ知恵としたらこのことはマスコミに登場することになるでしょうね。京都府も潰されることを承知で認定したとなると更に問題です。それともNo.８５８さんが考え付いた姑息な手段ですか？

[862: 入居済み住民さん]

スクエアの中庭とファインパークの中庭とファインガーデンあゆみが丘の中庭は全く同一の法的機能を持っているのですか。お教えください。形状は三者三様ですが。

[863: 匿名さん]

後ろめたいことをしているから
悪巧み
入れ知恵
潰される
姑息な手段

不健全なネガティブな言葉が多いですね。普通の人ではないようです。こんな書き込みを排除することはできないのでしょうか？

[864: 匿名さん]

少なくとも、スクエアの中庭と、ファインガーデンあゆみが丘の日照に係る個人的逆恨みとは関係はありません。

[865: 匿名さん]

No.８６３さんへ

No.８５８さんの書き込みは不健全ではないのですか？↓

４．万が一行政から処分が課された場合、処分に対して不服申立をする。→従わなかった場合の罰則のようなものは無いはずですから、処分はなくこれで決着します。

　行政指導されても従わないという意見は不健全ではないのですか？

[866: 土地勘無しさん]

またまた登場してしまいました。これが本当の最後です。
　購入検討者さんは何の心配も要りません。街区公園変更の件は利害関係に無いので購入後に一切もめる事はありませんので。匿名さんが書かれていることで重要な事は中庭が現在空地(オープンスペース)扱いになっている事だけです。公開空地であれば面倒でしたがNo858さんが記載されている通りです。
　もう一度だけ書きまずが、京阪東ローズタウン美濃山第４地区土地区画整理事業の事業主は当然京阪ですよね。事業変更に関して行政と調整するのは当たりまえだと思います。より良い都市を作るためですから。
　それでは。

[867: 匿名さん]

行政指導の意味をよく勉強してください。

ひょっとして、お上の言うことを金科玉条のごとく受け取る古い世代の方ですか？

不服の申し立てをするということは、従わない理由を添えているのですから申立者にとっては正当な理由があるということです。それを不健全だというあなたの見識がはなはだ不健全だといわざるを得ないでしょう。

[868: 入居済み住民さん]

あゆみが丘の中庭は外側から見えないのでよくわからないのですが、ファインパークの中庭は何度か見に行きました。もし、スクエアとファインパークの中庭が京都府の管轄の下、同じ法的機能を負っているとしたら、ファインパークの現状を見る限り、運営上、そんなに問題があると思えませんが。