桜上水ガーデンズ（旧：桜上水団地建て替え計画）

[匿名さん]

参画デべロッパー:　野村不動産、三井不動産レジデンシャル

所在地：東京都世田谷区桜上水四丁目413-2他（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 　徒歩3分
売主：野村不動産株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社
施行会社：未定
管理会社：野村リビングサポート株式会社

【タイトルを正式名称に変更しました。2013年5月31日 管理担当】
【物件情報を追加しました　2013.6.2　管理担当】

[201: 匿名]

私も下りはそのルートですね。
上りは、二駅分大回りするのに抵抗があって、水道道路の方を良く使います。
が、踏切待ちが長いと、やっぱ八幡山から回ればよかったと思うこともしばしば。

[202: 匿名さん]

桜上水の駅前広場は計画決定されませんね。
高架化だけされても流入交通量が増えるだけで、道路容量は増えませんので、ちょっと心配です。
133号とそれに続く駅前広場とのセットで高架化して欲しいのですが、立退きの和解条項で133号への用地提供はしないという条件が付いたらしいですね。

[203: 匿名]

じゃあ収用手続するしかないの？
それとも建替後の管理組合は、建替組合との同一性がないとの理屈で和解条項に拘束されないのかな。
いずれにせよ、いま用地提供を受けられないとすると、将来800戸相手の買収手続になるね。。。絶望的
居座り住民さんたち、とんでもない置き土産を残して行ったなあ。

[204: 匿名さん]

建替後の管理組合が和解に拘束されないとしても、任意買収に応じるには特別決議が必要ですからね。。。
価格が安いだの、そもそも都市計画道路には反対だのという人が出てくると、特別決議は難しいでしょうね。
収用の場合、複数名義での所有者や抵当権者がいることを考えると、利害関係人だけで2000人は超えるでしょう。
全員の手続保障に配慮するだけで複数年がかりの手続きになりそうですし、その間にマンションの売買があると、さらに手続きが遅れていくという・・・。
133号を前提にした駅前広場計画は、かなり実現性が乏しくなっているように思います。

[205: 匿名さん]

133号は元々弓道場の場所を通る予定なのでこちらが駄目なら日大との交渉にシフトするんじゃないでしょうかね、最終的に私道に平行して公道が通るという変な場所になったりして。

[206: 匿名さん]

現地を見てきました。駅近か！
帰りの京王線が新宿の手前でなぜか5分間停車。
それと新宿駅のエスカレータの上に黄色と黒のバーが下がっているのはなぜでしょうか。
スレチすぎる質問でごめんなさい。
あ、施工は清水＆大林みたいですね。

[207: 匿名]

清水＆大林ってスーパーゼネコンのジョイントベンチャーか。
楽しみになってきた！
あとはデザイン。

[208: 匿名さん]

免震で駅3分って値段が気になりますね。端の方だと、5分以上ありそうですが。

[209: 匿名さん]

近隣に大きな公園がないのが残念。
蘆花公園まで行かないとないね。

[210: 匿名さん]

数百世帯の団地住民も一緒に入居ってことですよね。
ここを買う住民層と、団地からスライドして住む人では、
ずいぶんタイプというか、属性が違うんじゃないかなあ。
管理組合とか大変そう…。

[211: 匿名]

団地住民じゃないが。
ここの団地は、建設当時は、今の桜上水ガーデンズよりも憧れの的で、購入者は相当なインテリ層揃いだよ。
何割かは入れ替わっただろうけど、桜上水自体あまり人の出入の多い土地じゃないから。
むしろ、昨今の不景気でそれほど所得がなくても買えちゃう方が心配。

[212: 匿名さん]

桜上水ガーデンズが憧れの的かどうかはともかく。
桜上水団地が、「当時は」かなりの高所得ホワイトカラー層の住処だったと聞いたことはあります。
でも、その手の方々って、お年を召されると、概して偏屈で我儘なお年寄りになられるような・・・?（偏見です)
関係ないけど、芦花公園駅前の団地も分譲だったら、「蘆花公園ガーデンズ」として、注目の分譲になったかもしれない
のに。

[213: 匿名さん]

地権者優遇はかなりあるでしょうし、それが大人数ですからね。
そういうのが気になる人は検討から外した方が良いですよ。
再開発の宿命ですけどね。

[217: 匿名さん]

現在下高井戸在住です。
はじめて現地周辺を歩きました。
緑が豊富で素晴らしい環境にビックリしてしまいました。

3LDK、80㎡前後、6500万
があれば即買いです！

[218: 匿名さん]

世田谷で６０００万台って、５０～６０㎡２ＬＤＫクラスの相場になりますね
三井と野村の物件では有り得ないと思います

[219: 匿名さん]

この週末、現地へ行ってみよう

[221: 匿名さん]

詳しいことがわかっていないのですが、居座り再入居の方もおられるのですか。

[222: 匿名さん]

来春竣工の世田谷区の大規模物件と比較していますが、80平米で6500万はちょっと疑問。
そこまで安かったら逆に仕様が心配かも。タワーだとある階から上と下で差をつけられるけど、
ここはそれはないでしょ？
タワーの地権者さんは下の階でもおまけをつけてもらうらしいけど。。。

[223: 匿名さん]

>>221
居座りとは失礼な言い方になりますよ。

桜上水団地は分譲団地なので旧居住者に所有権があります。
それを再開発で手放す代わりに、等価交換で新築の物件を受け取るだけです。

地権者（事業協力者）は再開発に協力する代わりに様々な優遇措置を約束されていることもあります。これがいわゆる地権者特権と言われるものです。

[224: 匿名さん]

ここは一番条件の悪い部屋でも坪300を切ることはないでしょうね。

[225: 匿名さん]

つまり、京王沿線、大規模建て替え等々に見合わない高値だったとしても買うかどうか・・・

[226: 匿名さん]

アベノミクスの影響かどこの新築も相場が上昇傾向にあります。
消費税も上がりますし、これまでの感覚でいると今後の物件は全て割高に思えるはずですよ。

[227: 匿名]

>>223
居座りとは、建替え決議に従わず訴訟をしていた方々のことでは？
その方々は、建て替え反対の方々なので、金銭補償＋和解金を受け取って出ていったはずですから、再入居はしないでしょう。
建替え決議に従った方々は、一部再入居を希望しない人を除き、当然再入居します。
というより、法的には、この事業は彼らの事業であり、デベは彼らに協力する見返りに余剰床をもらう立場ということになります。

[228: 匿名さん]

ここの居座りは見苦しかったな。
緑地保全も金出さない部外者がわめいてただけだし。

本当ならもう2年は早く着工していたはず。
そのタイミングならもっと安く買えたでしょうね。

[229: 匿名]

>>226
アベノミクスの影響が続けば、、、という感じですね。
個人的には、消費税引き上げで、景気腰折れ、価格は今と比べて消費税分上昇といったところではないかと予想します。
消費税引き上げのインパクトは、橋本内閣時代に実証されていますし。
この物件で言えば、販売タイミングと景気腰折れのタイミング次第で、価格設定に影響がありそうです。

[230: 匿名さん]

>>218
相場観、少しずれてると思いますよ。
それは、港区、駅近、ビンテージクラスの坪単価になります。
世田谷の相場観からすると、6500万円は、大体、70㎡～75㎡くらいでしょう。

>>217
80㎡だと、7000万円オーバーは覚悟した方が良いと思います。
大規模ですから、１Fで相当条件の悪い住戸もあるかもしれませんので、そういうところでよければ可能性はあると思いますが。

[231: 匿名さん]

＞世田谷の相場観からすると、6500万円は、大体、70㎡～75㎡くらいでしょう。

世田谷でプラウドやパークホームズのAランクは、もっと上ですけどね

ま、同じ世田谷でもランクを下げれば、別かな。新築も玉石混交ですから

[232: 匿名]

馬鹿？

[233: 匿名さん]

昔からのこの掲示板の傾向ですが。
安め価格で期待しておいて、価格発表後に予算オーバーとなった途端、高い条件悪いとネガティブ書き込みが活発化する。
それがパターン化してますね。

[236: 匿名さん]

㎡単価、電話で聞いたら、教えてくれますよ

[237: 物件比較中さん]

知人は２００４年にマンションを購入しましたが、その頃は世田谷区内でも平米７０万台が中心で、９０万を超える物は余りありませんでした。　　千歳烏山周辺だと５０万台もありました。　　今の府中と同じくらいの相場でしょうか。　　東京テラスも
中古でかなり出ていますよね。

[238: 住まいに詳しい人]

>>235
>プラウドブランドでもパークシティブランドでもないわけだからね。

この２社のJVの場合、本家のブランド名は使わないお約束になっているだけ
物件のグレードや価格とは全くリンクしない

高い物件は高いし、安い物件安い
　
　
>間違いなく団地仕様になるわけだから、

団地仕様ではない、ここは上値狙いの計画
ただ途中マンションが売れなかった時期があったので
徹頭徹尾高級ラインで企画が練られているのかは不安がある

[239: 匿名さん]

池尻の建て替え団地は強気の価格設定

[240: 匿名さん]

デベとしては地権者さんとは妥協しないと話が進まなかったでしょうから、
あとは取れるところから取るしかないと思いますよ。

23区の条件のいい新築はだいぶはけたらしいので、次は中古物件も少しずつ上がってくると予想。

[243: 匿名さん]

いや、パークシティ浜田山も三井不動産レジデンシャルですし。

[245: 匿名さん]

この物件、免震採用なので『フラット35S』の対象になりますか？

[247: 匿名さん]

↑なるほど。地権者さんが複数戸持っていて、賃貸にまわすということはありそうですか？

[248: 匿名さん]

価格的にはいい線いっていると思いますけど、
どうなんでしょうね、魅力的な部屋（号棟）はほとんど埋まっているので、
残りをうまく売れるんですかね。

[250: 匿名]

詰め込みすぎている分、
せめて内装を高価にして欲しい。
ファミリータイプなら買う気なくなるよ

[251: 匿名さん]

普通のサラリーマンのレベルすごく高いですね。
5千万円の物件は「普通」じゃ買えませんよ。

あと地権者も等価交換だと複数戸は無理では？
条件の良い部屋だと追い金必要かと。

[253: 匿名さん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[255: 匿名]

252さん
そうですか！
なんか大規模マンションって聞いただけで
内装は標準ファミリータイプかとおもって期待してなかったです！
あー、楽しみ☆

オーベル蘆花公園のスレ、すごいですよね。
こことは近隣物件になるから比較は仕方ないとおもうのに
話題にしただけで犯罪って言ってる人がいてびっくりしました。

[259: 購入検討中さん]

他の方の書き込みで車に乗っている方には不便と聞いて現地まで行ってみたのですがマンションの所から桜上水駅横を通って甲州街道に出ようと思ったら昼間は通れないんですね。なんかバリケードみたいなのがありました。
なので住宅街を何度もクネクネ曲がって「甲州街道はこちら」の看板を頼りに松沢病院の道に出て八幡山と上北沢の中間位の高架下をくぐり甲州街道へ出ましたがなんかすごく遠回りした気がしますが新宿方面に行く場合は他にｵｽｽﾒの行き方はありますか？
車は毎日、使うので思ったより道が狭いのと大通りへのアクセスが気になりました。

[260: 匿名さん]

確かに、下高井戸側に比べ、桜上水側は甲州街道に出る時は不便です。
また公園も、下高井戸側に集中しています。杉並区と世田谷区の違いもあります。

[261: 匿名さん]

区画整理されてない場所だしね。甲州街道や環八、赤堤に近いのに、京王があるから、一通が多い住宅地の縫わないと抜けられない。水道道路も名ばかりだし、車で毎日、動くなら大変な立地。杉並側なら良いのにね。

[262: 検討中の奥さま]

スーパーマーケットなど入るのですか？

[263: 匿名]

小さな子供がいるのですが、
公園デビューとか、ママ同士の派閥とか出来るのかなー。
規模が凄いですもんね。(:_;)

[264: 匿名さん]

規模大きい方が良いでしょ。
小規模なところで輪に入れなかったらそれこそ悲惨ですよ。

[265: 購入検討中さん]

同じく小さな子供がいます。
大規模だから逆に公園デビューとかの必要がないかな〜と考えてました。。。
派閥は出来そうですけどね>_<

[266: 匿名さん]

>>259
新宿に拘るなら、あとは、赤堤通り団地西側の道、赤堤通り、環七、甲州街道の一本北側の道というルートですかね。
このルートだと、ほとんどが歩道のある道になるので比較的走りやすいです。
但し、相当の大回りになるし、環七はほぼ間違いなく渋滞してるので、八幡山経由の方が圧倒的にはやいと思います。
目的地が新宿ではなくて、都心方面ということであれば、赤堤通り、梅丘通り、淡島通り(又は池尻から246)というルートもありだと思います。

[267: 購入検討中さん]

266さん、ありがとうございます。
お話聞く限り甲州街道に出るには八幡山経由がよさそうですね。
地図上ではすぐ上に甲州街道があるのになんか損した気分です（笑）
車を毎日使う人は厳しいですね。
マンションの横を補助第133号線を作る計画がある？のでそれが出来れば問題解決しそうですが何年後になるのやら…

[268: 匿名さん]

No.255さんの投稿の最後に不自然に登場したコメントが気になってオーベル蘆花公園の板を調べましたが、こことの比較してる投稿に対して言うほど辛辣な投稿は無かったですよ。ただ 、頻発する荒らしと思われる投稿に対して、それがもし特定の誰かによるものなら犯罪だと言っていた人はいましたが。失礼ですが、そのﾞ誰かﾞではないですよね。
多くの人が注目する物件だけに、この板が荒れないことを祈ります。

[269: 匿名さん]

補助133号は、事業化の話がまったくないので、実現しないと思います。
むしろ、補助54号の山手通りまでの貫通の方が期待できるでしょう。
2、30年はかかると思いますが。。。

[270: 匿名さん]

あ、あと忘れてましたが、補助128号。これは下高井戸で甲州街道まで貫通させると思います。
今、小田急南側で工事してますから。

[271: 物件比較中さん]

最初いいなと思って現地に行きましたが、道路事情が今一つ。
良質の住宅地の浜田山や永福に隣接する下高井戸側に、公園がたくさんありました。

[272: 匿名さん]

道路事情は浜田山も似たり寄ったりじゃん。
下高井戸側と甲州街道アクセスも下り方面への(又は新宿方面からの)アクセスは良くないし。
甲州街道の構造上、上りにも下りにもアクセスできるポイントは、どっちにせよ限られてるんだよ。

[273: 匿名さん]

世田谷・杉並で、駅近かつ道路アクセスがいい閑静な住宅地なんて、ごくごく僅かですよ。
成城も道路環境はいいですが、アクセス先の世田谷通りは動脈硬化ぎみだし。
赤堤も赤堤通りは動脈というには細すぎる生活道路だし。
駅近かつ道路アクセスがいい住宅地で思いつくところは、桜新町、用賀、等々力辺りかな。
深沢は、道路アクセス抜群ですが、駅から遠いですしね。

[274: 匿名さん]

道路事情は、やはり東急沿線の世田谷が一番だと思います

[275: 匿名さん]

桜上水駅からも徒歩範囲、しかも新宿までも１０分程度。しかも熟成された緑豊かな場所、こんなに良い環境の物件が出ることは、今後おそらく２３区内でも無いと思われます。それでも車を毎日使う人にとっては道路事情がネックになり、公園デビュー、派閥の心配？！までしているかたもいらして…。そんなことをネットに書きこむなんて。購入希望は同じでも、正直言って驚いています。

[276: 匿名さん]

ネガティブな書き込みはマンション居住経験の無い人なのでは？
それならいろいろ不安になるのもわかります。

[277: 匿名さん]

阿佐ヶ谷の団地建て替えとかこれからこのくらいのはいくらでも出てきますけどね。

[278: 匿名さん]

900戸近くのコミュニティーって想像がつきません。今まで100戸以下のまあまあ高額な物件に住んでました。これほどの大規模マンションはどんな感じになるんでしょうか。ここは高級感ありそうで興味はあるのですが、規模が未知の領域です。

[279: 匿名さん]

毎日、車を使う方にとっては周辺の道路事情は重要だと思いますが…。
同じ様に毎日、電車を使う人は駅から徒歩何分と皆さんが気にすると同じで。
5～10分変わるのは結構な事でそれを聞くのは購入を検討している方であれば普通かと思います。

[280: 匿名さん]

23区内でこれ以上の物件は今後でてこない、とは思いませんが、電車通勤する人にとって立地がいいのは間違いないと思います。
ただ、もし自分が車通勤なら、こういった駅近の価格が高いところでなく、駅から離れていてもスーパーや公共施設が近くにあって生活環境がいい所を探すかな、とも思います。

[281: 匿名さん]

いくら内装が素晴らしかろうが、800世帯は管理組合としても、まとめるのは大変そうですね。販売前の今でさえ、価値観の違う人がかなり居るし。23区でこれ以上の物件は今後の再開発でいろいろ出てくるでしょうし、もう一度、冷静に見てみたいですね。

[282: 匿名さん]

>>278さん
＞今まで100戸以下のまあまあ高額な物件に住んでました。
＞ここは高級感ありそうで興味はあるのですが
高額、高級…が、お好きなようですね。
本当にハイクラスなかたは、高額　高級感　など
当たり前に思っているので、あえて言葉に出さないと思います。
そう見られたい、そうありたい　と願っているから
つい、そういう言葉を使ってしまうのではないかしら…。
一生懸命、背伸びしているみたいに感じます。

[283: 匿名さん]

878戸規模ではハイクラスにならないでしょう。いろいろな人が集まります。

[285: 匿名さん]

都内、稀有の大規模開発

郊外型の広尾ガーデンヒルズ？　そんなわけないですね

不動産業界でよく言われる「今後、二度と出ない・・・」

規模もグレードも両立するって、ありますか？

[286: 匿名さん]

>>282
検討者ですか。
高額とか高級とか使って、ご不快になられたようで、申し訳ないです。これを言うと、また、お金の話で下品と言われそうですが、背伸びではないのでそれだけは言っておきます。うちは買うなら、ローンなしでキャッシュ、余剰資金で買います。
あなたのそういう言葉遣いは品がないと私には感じられます。
お互いの感覚ですから、仕方ないですね。

[287: 匿名さん]

団地の立替なので、そんなに高級（皆違うイメージを持っているかもしれませんが）にはならないと思います。
地価が高いので安くはないでしょうけど。

車の件ですが、駅近なので、電車で通勤、通学を行うエコなライフスタイルの人を対象にしていると思います。
駐車場の数も総戸数に比べると多くないですので。
それを不便と感じるか、車が少ないことで静かな生活が出来ると考えるのか、で評価は変わりますが。

規則は厳し目になると思います。前身が団地の組合なので、集合住宅のルールが染み付いている方が中心にいますので。

でも、良い所だと思いますよ私は。

[288: 匿名さん]

286の投稿内容からもあまり品の良さは感じられないですが…。

私も、こちらは団地の建て替えなので様々な人が住まわれるのかな？と思います。
郊外のベッドタウンなどでは、以前の大規模開発の際に一斉に住み始めたファミリー層が、時の流れと共に一斉に年をとっていって、全体的に活気が失われているという課題があるとも聞きますので、色んな層が住むという方が自然でいいように思います。
私にとっては、緑が多く残されそうな所がこの物件の魅力ですが、中高層なのでちょっと怯んでいます。

[289: 匿名さん]

287さんの言う通り、建て替えである以上、思ったよりも規制が入りそうですね。でも、自分のライフスタイルに合った物件であれば、現金だろうが、ローンで頑張ってでも買いたいと思っても良いんじゃないかな。282さんみたいな書き込みははっきり言って、ただこのスレッドを荒らすだけです。桜上水は良い所ですが、昔からの浜田山のような高級住宅地として発展して来た地域ではないです。それも踏まえてどう捉えるかも、人それぞれです。

[290: 匿名さん]

これだけの大規模なんであまり非現実的な価格にはならないと思いますが。

それより物件概要見ると入居時期が全部27年8月となってますが、本当に全戸一斉なんですかね？
てっきり2年くらいに分けて分譲するのかと思ってました。

[291: 匿名]

広尾ガーデンヒルズの郊外版のような感じなら即買いします！

[292: 匿名さん]

違うと思われる
立地といい、成り立ちちといい、ここは庶民的、そこが良いところ

[293: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズは管理組合の締め付けめっちゃ厳しいですよ。
それが物件価値高めてるんですけど。
ここは出来るかなぁ？

[294: 匿名さん]

旧住民は、住居を外に移し出来るのを待っていますので、入居時期は全戸一斉になると思いますよ。

成り立ちが庶民的かと言うと、バブル時代は3LDKで1億の値がついたこともあるらしいので、少々疑問ですが。

800戸の大規模を気にしている方が多いみたいですが、立替決議で苦労したので、棟ごとの自治にするとか考えているのではないでしょうか。（希望的観測です。）

[295: 購入検討中さん]

団地時代はペットを飼って良かったのですか？
新しくなったらペット可なのでしょうか？

実家が公団の大規模マンションですが、遊びに行って抱っこしてエレベーター乗った
だけで、居住者のおばあさんに「ここは犬は立ち入り禁止！！」と犬がぶたれました。
住んでないのに。。

元々ペット不可だったら新しくなってペット可になっても苦情やトラブルが多そうなので
検討から外そうと思うのですが、販売項目にすでにあがっていたら知りたいです。

[296: 匿名さん]

以前住んでいた時は、ペットの飼育は、基本的に禁止でした。

小鳥ぐらいは飼っていましたが、犬猫は駄目でした。

桜上水ガーデンズではどうなるか分かりませんが、制限が付くのではないでしょうか。

抱いて移動できる小型犬までとか、立ち入り範囲の指定とかの。

[297: 購入検討中さん]

早々にお返事ありがとうございます。

団地時代にお住まいだった方の貴重なご意見助かります。

今のマンションは、ペットクラブがあり管理組合にペットクラブ担当がいたり、自治会と連携して
マンション周りの清掃をする活動をしています。
せっかく緑豊かな桜上水ガーデンズなのでペットと散歩する姿がイメージであるのですが、
自分としては実際住み始めて生活していく上で重要なことなのて、販売が始まりましたら確認してみます。

[298: 匿名さん]

桜上水が浜田山より庶民的とは思いません。
地価は、むしろ桜上水の方が高いです。
確かに、桜上水は、世田谷の中では高級住宅地の部類ではありませんが、もともと世田谷の住宅地は平均的に高いので、世田谷の普通の住宅地でも、土地の価格は、浜田山より高くつきます。

[299: 匿名さん]

確かに、浜田山の成立ちが高級住宅地で、桜上水の成立ちが庶民的というのは、かなり違和感がありますね。
浜田山に特に高級な成立ちという話はないように思いますし、それより、上北沢（肋骨通り）旧分譲地とそれに続く旧上北沢1丁目（現桜上水5丁目）旧分譲地、三井牧場（現桜上水4丁目）の旧分譲団地の方が高級な成立ちというイメージがあります。
ただ、ここは、低層住居専用地域ではなく、中高層住居専用地域のはずなので、容積当りの土地価格は安くならないとおかしいので、あまり高い分譲価格だと、ちょっと。。。という気はします。

[300: 匿名さん]

庶民的と言うと違和感がありますね。平均よりはずっと高いから。でも桜上水が高級かというとそんなイメージはない。
割と賃金高めのサラリーマン向け、ぐらいのイメージ。

[301: 匿名]

桜上水4、5辺りは、大正から戦前の分譲地で、区画も整理された結構良い住宅地なんですけどね。
残念ながら京王沿線のためか、同時期の旧分譲地(新町、成城等)に比べてネームバリューはありませんが。
しかし、今でも基本は、容積率100%の戸建地区で、坪200〜230万程度なので、ちょっと給料のいいサラリーマンでは、なかなか手がでないように思います。
駅から離れて旧分譲地の外に行くと急に安くなりますが。

[302: 匿名さん]

坪200～230万、って土地代の相場のことですよね？マンションの価格ならその価格帯はサラリーマンの給料でも問題ないと思いますので…。

[303: 匿名さん]

昨日、都内の違うプラウドで、ここは坪320~350って言ってました。
土地の仕入れにお金がかかってるので、安くは売れないと。
坪300くらいならこちらを検討したい、と伝えると、
1階で日が当たらない等の悪条件の部屋であれば可能性はあるかもしれないが、
それでも坪300を切ることはないです。と断言されていました。
立場上、今担当されてる物件を売りたいので、桜上水から目をそらさせる為に
多少大げさに表現している可能性はあるかと思いますが、
同時に、同じ会社でこの時期にそこまでズレた情報は出さないのでは？とも思ったり。。
うちは、残念ながら坪350では手が出ないので、
そこそこの条件で坪300あたりの部屋がでないかなぁ、と考えています。

[305: 匿名さん]

権利変換（等価交換）の土地評価額が高いので、安く販売するとデベ側の利益がでないという趣旨では？
まあ、権利変換計画は、地価下落後の2010年に作成してるので、土地評価額を高くしすぎてるとも思えませんが。

[308: 匿名さん]

303です。
もちろん「未確定ではあるけれど、社内で漏れ聞こえてくる情報によると、、」ということでしたよ。
私は、希望も込めて坪290~320あたりを予想していましたが、
もしかしたら坪320~350の強気価格で出してくる可能性もあるのかなと理解しました。

[309: 匿名]

私も別のプラウド物件で、350も有り得ますよって言われました。
販売が先で更なる値上げもいりえるし、それだけだすなら、この物件なら高層階買えますよみたいなことも言われたので、いい加減なセールストークかなぁと思いました。でも、実際価格が安かったら客に文句言われますよね。証拠がないからお咎めなしになるのかなぁ。

[310: 匿名さん]

> 309さん
303＆308です。
私も同じトーンで言われました。
おっしゃる通りセールストークの匂いを多分に感じましたが、未確定だとの前置きがあり、口頭での案内にしても、同じ会社の営業マンが一応数字を出している以上、あまりにかけ離れていたら、それはそれでプラウドの信用が下がりますよね。
かと言って本当に坪350で出てきてしまうと困るので、何とも言えませんが。。

[311: 購入検討中さん]

正直条件の悪い部屋で坪310からでいい部屋だったら350は全然ありえるだろうね。
もちろん割高だと思うけど、最近どこも高くなってる

[313: 匿名さん]

↑　本当ですよね。私も同じこと考えました。
都心に近いという点で立地ではここより上＆設備もそれなりにハイクラスのプラウド駒場でも坪330だったので、
よっぽどのスペックでない限り350はありえないですよね。。

[314: 匿名さん]

パークシテイ浜田山は良いが、管理費等があの広い敷地等を維持する為か、結構高いからなぁ～？微妙。

[315: 匿名さん]

価格も内容も未発表の段階で、
1階で日が当たらない等の悪条件の部屋であれば可能性はあるかもしれないが
現時点で、お客に、そんなこと話すかなぁ。

[316: 匿名さん]

マンション営業なんてそんなもんかも。
100%ガセだとは思わないけど、本当にその水準で出てきたら検討の余地なしかな。
320〜350万出すなら、選択肢は相当に広がる。

[317: 匿名さん]

＞３１３
お近くのパークホームズ世田谷赤堤は＠３５０～からでしたよ。

[318: 匿名さん]

嘘は良くない。310万〜。
しかもあっちは、第一低層住居専用地域の小規模低層マンション。

[319: 匿名さん]

ほんとに320~350だったらうちも完全パス。

[320: 匿名さん]

ざっと計算したところ、パークホームズ世田谷赤堤と桜上水ガーデンズでは、1戸当りの土地持分は、約6坪違う(桜上水の方が少ない)。
土地6坪の仕入価格は、大体1000万程度。ちなみに桜上水の方が路線価等の評価額が低いので、もう少し差があってもいいくらい。
1戸平均22坪だとすると、坪当り45万円の差。
概算の概算だけど、少なくとも原価的に考えれば、赤堤よりこのくらいは安くする余地がある。
もちろん、その余地をよりハイスペックな仕様の採用に使い、価格はその分安くしないということもある。

[321: 匿名さん]

どれだけ建物・仕様をハイスペックにしても、あの敷地に900戸も詰め込んで、坪320～350はありえないでしょう。
桜上水が庶民的だとは思いませんが、戸数等の計画内容は、明らかに大衆向け大規模マンションのもの。
この計画で、坪320～350で出したら相当売れ残るように思います。

[322: 匿名さん]

甘いな。建て替え事業だから余計な負担が販売額に乗って来ますよ。

[323: 匿名さん]

余計な負担って？建替え賛成しなかった人への価格補償？和解金？
賛成しなかった人への価格補償は全然割高とは思えないけど。
地権者は、敷地47000㎡を404戸で共有していたので、一人当りの持分は、116㎡。
一戸当りの補償金は、大体平均で6000万ちょっとぐらいだったらしい（どこかに書いてあった）。
とすると高く見ても、坪170万円以下で土地を仕入れていることになるので、あんまり割高感ないよ。
余計な負担と言えるのは、居座り住民への和解金ぐらいだけど、総額4億程度でしょ。
この物件の規模からすると、分譲坪単価に影響を与える金額じゃないよ。
それも、建替組合が支払ってるので、デベの分譲価格に全額オンされるわけじゃないかもしれないし。

[324: 購入検討中さん]

マンションの敷地の入り口からは駅まで徒歩三分だけど、
明らかに敷地内の棟によっては駅まで7~8分ぐらいかかりそうな棟もある

価格差あるんじゃないかな300以下は期待できなさそうだけど。

[325: 匿名さん]

解体費用は5億円くらいかな？
まあ900戸作るんじゃこれも誤差の範囲ですな。

あとは事業協力者の等価交換が何戸あるかだな、通常6掛くらいになるはずだから。

[326: 匿名さん]

容積当りの土地仕入れが100を切ってるとしたら、普通に考えて平均単価が300を超えることはない。
タワーマンション並みに上物に金がかかるなら話は別だが。
免震といっても、所詮は14階建て。

[327: 匿名さん]

>>325
円滑化法に基づく事業なので、再入居者の土地評価額も建替反対者への価格補償と同じ水準で評価してますよ。
差別的取り扱いは認められないので。
もちろん、デベの利益を上乗せしない価格で新住戸を割り当ててると思いますが、再入居部分からは利益を得られないというだけであって、仕入原価が上がるというわけではないです。
建替反対者への価格補償額を見る限り、もろもろ全部トータルしても、土地仕入額（評価額）は、坪200万は行かないと思います。
容積率200％なので、容積当りの土地価格では100万を切るんじゃないですかね。
これを350万とかで買ってくれる人がいるなら、デベとしては笑いが止まらないでしょう（笑）

[329: 匿名さん]

買えない人すぐ高い高いって言いますからね。

[330: 匿名さん]

土地原価90〜100、建物原価100〜110、諸経費・利益80〜100。
270〜310が中心価格帯かな。
建物原価110は高過ぎかもだけど、全棟免震をはじめとして、かなりのハイスペックでくると予想。

[331: 匿名さん]

10年前なら別だか、今は免震装置なんて安くなりましたよ。

[332: 匿名さん]

まあ、100〜110ってのは、共用部分も公開敷地の整備も含めた総建築コストを専有部分の面積で割った数字だから。
延床ベースだと坪80〜90かな。
スーパーゼネコンのJVだし、そのくらいの物にはするんじゃないかと。

[334: 匿名さん]

世田谷で坪300万オーバーからっていうマンションは、ほとんどが一種低層。
中高層だとサンチャ、ニコタマ、シモキタくらい。
駒沢～用賀駅近でも、中高層だと300オーバーの販売は結構きつい感じ。280－300くらいが最多価格帯という印象。

この物件は、周辺環境からか、なんとなく一種低層のマンションと比べてしまいがちだけど、実際に建つのは中高層。
交通利便性は高いけど駅力は強くない桜上水の、低層の雰囲気の中に建つ駅至近の中高層マンション。

なかなか買い手側の価格評価がむずかしいマンションですね。
個人的には、280－290くらいがストライクゾーンです。

[336: 匿名さん]

高いと買えないから自分で妥当なラインを下げてるだけでしょ？

[337: 匿名さん]

SUUMOの取材レポートで、各棟の配置図を発見.
緑地帯がほどよく確保されていて、詰め込みのイメージはなく好印象．
http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_setagaya/nc_67022480/plus/

あと気になるのは敷地内のセキュリティかな.
これだけ広いと、敷地内は防犯カメラの設置のみになるかもね．

[338: 匿名さん]

これ10数階建てのが並ぶんですよね？すごい詰め込んでるように見えますけどw

[339: 匿名さん]

確かに団地観が否めないですね。空地率50パーセントと言いながらも高層だし、圧迫感がありそうです。パースからだと余計にそこだけが逆に強調される気がします。

[340: 匿名さん]

＞３３５

多分、＠３３０位かと思います。高いですよ。。。

[341: 匿名さん]

>>335さんの見立てはかなり同意しますよ、良い線行っていると思います。
主要購買層を見据えた価格にすると思います。

[342: 匿名さん]

３３０くらいが私も希望です。
安すぎると民度も落ちますから

[343: 匿名さん]

世田谷って、思っている以上に民度低いですよ。

[344: 匿名さん]

マンションに関しては平均価格と民度は比例しないですよ。

[345: 匿名]

どこぞのブログの権利変換計画の資料を見ると、
専有面積 69390㎡
デベ取得率 58.9%(40871㎡)
デベの取得費 278億円

ということで、デベの取得原価は、坪225万円

竣工までの諸経費(金利もろもろ)は、建替組合の勘定で負担してるので、上記はその諸経費込みの原価。
これに販売費と利益をオンしてくるわけだけど、さていくらにしてくるか？
ここまで原価が明確になってる物件も珍しいので、いろんな意味で価格発表が楽しみ

[346: 匿名さん]

>>345
情報のソースであるブログのURLは？
よろしければ、どういう計算式で「デベの取得原価は、坪225万円」を導いたのか詳しく教えてください。
そしてこれが事実であれば坪350万もありえますね。

[347: 匿名]

桜上水団地建て替え関連のブログは、一つしかないと思います。
計算式は、単純にデベ取得費をデベ取得専有面積で割っただけです。

それより、販売費と利益だけで坪120万円？？
そんなに払っていいんですか？？？
普通は、大手デベでも60−70だと理解していますが。

[348: 匿名さん]

建築費は？

[349: 匿名]

建築費も諸費用も全て建替組合の負担です。
したがって、デベの取得費には、竣工引渡しまでに掛かる一切の費用(販売費を除く。)が含まれた価格です。
諸経費で一番大きいのが資金コスト(金利)ですが、これも建替組合で借入るので竣工までの資金コストは、225万に含まれてます。

[350: 匿名]

ちょっと舌足らずだったようで、建て替えの仕組みを解説しますと、
円滑化法の建て替えにおいては、竣工引渡しまで、建替組合が銀行借入等の資金で、全ての費用を負担してマンションを建てます。
竣工と同時に、参加組合員(デベ)が負担金を支払い、余剰床を取得します。
この余剰床がパススルーでマンション購入者に引き渡されるという仕組みです。
本件では、負担金が278億円、取得する余剰床(専有面積)が40871㎡ということです。

もちろんデベは先行して様々なコストを支出することがありますが、これは、建替組合への貸付金、立替金として処理され、金利を付して建替組合から返還されるものです。

[351: 匿名さん]

詳しい説明ありがとうございます。
じゃあ、坪300万弱くらいで出てくれば、納得感がある感じですね。

[353: 匿名]

大規模物件で坪当りの販売費が相当安くなることも考えると、平均単価で280でも十分優良プロジェクトだと思います。
ただ、話題性や計画内容の良さ(空地率50%など)からすると、ワンランク上の価格帯も狙えそうなので、そのあたりのデベの値付けに興味が出ますね。

[355: 匿名さん]

でも＠３３０～３４０万で販売するかと・・・

[356: 購入検討中さん]

330～340万円って感覚的に高くない？280万位が希望なんだけどなー

[357: 匿名さん]

買えないから280が希望なだけでしょ。

[358: 匿名さん]

安くして仕様落とされるなら高くても良いものがいいですね。
350くらいが希望です。

[359: 匿名さん]

地元だけをターゲットにできる小規模物件じゃないしねぇ。
桜上水なんて降りたことないって人までターゲットを広げなきゃ売り切れないけど、
330出すプチブル層には、京王沿線の世田谷は、かなりマイナーな存在だしね。
京王沿線の世田谷で売り出し300からなんて物件あったっけ？

[360: 購入検討中さん]

買えなくないがそこまでここの物件に出す気はないだけ。
330～350万位するなら他の場所で検討するし自分はここだったら280万位だったらいいかなと。

[361: 匿名さん]

プラウド蘆花公園は大体それぐらいの価格だったような。

[362: 匿名さん]

小規模でいいなら、プラウド千歳烏山が高かったみたい。
調布駅近が260ー270万円位なのだから、桜上水駅近が
300万乗っても全然おかしいとは思わない。

[363: 匿名さん]

プラウド芦花公園は、平均坪単価270切ってたようですよ。
プラウド千歳烏山は確かに高かった。

[365: 匿名]

この場所で350だすって、何となく割高感があります。
駅近ですが、桜上水で出すなら、徒歩10分まで我慢して、もう少し知れた場所がいいかなぁと。

[366: 匿名さん]

なんとなくじゃなく、強烈な違和感があるよ。
なんだろ？ステマ？誘導？
本気で350とか言ってる人いるの？

[367: 購入検討中さん]

まあ坪３５０はありえないなプレミア住戸ならともかく。

過去十年ぐらいの桜上水駅近の物件見てもほとんど坪３００は超えてないもんな
大体高くても２００後半

桜上水の環境がすごい変わったわけでもない。坪３５０はありえない

まあ坪３００前半ぐらいかなありえるのは２００後半から３３０ぐらい

[368: 匿名さん]

367に同感。
平均300ちょいくらいだろうね。

[369: 匿名さん]

単価の話ばかりだけど、このマンションって、一戸当り平均80㎡あるんだよね。
坪平均300万だとすると、一戸平均7200万円オーバーの900戸のマンションか。
かなり斬新なコンセプトだな。
販売がどうなるか、ちょっと想像つかんわ。

[370: 匿名さん]

深沢ハウスとかあるからね。

[371: 住まいに詳しい人]

>>363
>プラウド芦花公園は、平均坪単価270切ってたようですよ。

それは間違った情報

2008年6月　プラウド千歳烏山　＠350
2009年7月　プラウド芦花公園　＠310

[372: 匿名さん]

そうか目指せ深沢ハウスなのか。
あれも相当詰め込んだのに高値で売り切った。
ちょうど2000年代前半の景気回復入口の時期だったから、アベノミクスが持続すれば状況は似てるかも。
あとは、桜上水に深沢クラスのプチブル層への訴求力があるのか？って感じですか。

[373: 363]

>>371
すみません。
私のは、マンション探索というサイトからのデータです。
そちらのソースを教えてもらえますか？

[374: 匿名さん]

900戸と言っても、売らなきゃいけないのは
500戸ですから・・・

[375: 匿名]

桜上水の近くに巨大煙突が２ｶ所あります。

高井戸の焼却炉(杉並清掃工場)
千歳台の焼却炉(千歳清掃工場)

風向きによっては、公害や臭い等の懸念はないでしょうか？

[376: 匿名さん]

単価の話ばかりですね。

高価な買い物なので重要だと思いますが、
その中で、京王線や桜上水が小馬鹿にされているのはどうしてなんでしょうかね。

保存木の数の評価などはどうですか。お金をかけてるようなので。
まあ、自然などは外から見ている方が気楽ですが。

[377: 匿名さん]

パークシティ、プラウドシティよりグレードは高そうですかね

[378: 匿名さん]

小馬鹿にしてるわけではないと思いますよ。
桜上水が良質な住宅地であることは、共通認識だと思います。
そうは言っても相場というものがあるので、

誰かが350というアドバルーンを上げる。
→それは京王線、桜上水の相場から逸脱している、という意見がでる。

という流れでしょう。
そういう情報交換で適正価格を見極める資料が得られるのだから、健全だと思います。
保存樹などの情報も興味深いので、是非詳しく教えて下さい。

[379: 購入検討中さん]

ここ十年桜上水駅近くで坪300越えて売り出してる新築物件なんて
ないよ。まあここは大手物件だとしても平均坪300前半が妥当
プレミアム住戸で坪350越え

まあ3L70平米ぐらいで6500~7000ぐらいかな。
それ以上は明らかに割高物件。

ただ仕様とか設備、共用施設がハイグレードならプラスαありえるけど、
敷地の、使い方みても高級感感じられないからなあ

[380: 購入検討中さん]

300以上で売り出してる物件はほとんどない、に訂正します

[381: 匿名さん]

300万円台なら会社員でも買える！
400万円台は今のサラリーでは無理です。
浜田山の三井は買えません。高すぎるよ。特に管理費。
ここは管理費どうなんだろう。

[382: 匿名さん]

机上の空論ばかり。周りとはハイスペックなマンションだと思いたいだけ。安ければ、民度が低い。高ければ、こんな場所で内装云々、建て替え云々と、スレが荒らされることは目に見えてる。

[383: 匿名さん]

もし坪330とかで出てきたら地権者さんたちのぼったくられ感がすごいんですけど。

仮に平均330万で売るつもりのマンション用地なら、一種130万（坪260万）オーバーくらいで評価してあげるでしょ。普通。
入札なら間違いなくそれ以上の値段を付けるだろ。

まあ、逆に言うと、そんなに高くならん（そんなに高くできんとデベが評価してる）と思うんだけどね。

[385: 匿名さん]

↑買えない妬みお疲れ様です。埼玉で検討しましょうね。

[386: 物件比較中さん]

まあ過去の相場からしたら高くても２００後半だからあながち間違いじゃないよ。
ただ最近相場あがってるし大手物件だから３００は超えるかな程度

ただここらへんで平均３３０は割高かな。相当仕様とかグレードが高くない限り

[389: 匿名さん]

>>354さん

長期優良住宅ではないというのは本当ですか。
建物に関する情報を見つけていないので確認できません。
まだ、審査を受けていない可能性はないのでしょうか。

根拠がある情報ならば教えてください。

[390: 匿名さん]

しかしスゲー土地だな。こりゃぁいいね。
280でも330でも安いに越したことないけど
これはほかにはないマンションだね。それだけは間違いない。

これからいっぱい誹謗がありそう感じですね。(笑)

[391: 匿名さん]

価格なんて、待ってればいつか出てくる情報だし、ここが気に入った人は割高だろうが買えばいいのだし、それで他人からとやかく言われる筋合いもないのに、こうして色々情報を突き合わせて価格予想をするのは意外に楽しい。他人の予想を批判しない限りは。
個人的には、こちらは最安が坪255万円ぐらい(駅から最も遠い棟の1～2階)、最高で坪370万円ぐらいかな、と思っています。何となく。

[392: 匿名さん]

「坪280万が妥当な水準」って言ってた書き込みがバンバン削除されて、ところどころ歯抜けになってますね。
特に問題ある書き込みとも思えなかったけど、何がおきてるんでしょう？

私も280万がこの物件のどストライクだと思ってるんだけど。

ところで、桜上水ガーデンズの台所を支えることになると思われるキッチンコート。
このスーパーの価格、品揃えなどはどうでしょうか。
あと、保育所とかも。そろそろ、周辺施設の情報交換もできるとうれしいです。

私は小田急側の隣町なので、道路事情等はある程度分かるのですが、あの辺りのお店や施設、京王関連のストア、電車の状況などに疎いので。

[393: 住まいに詳しい人]

>>392
同じ人らしい書き込みが、他のスレでもまとめて削除されている
荒らし行為が酷いために懲罰的に全書き込みが消されたとか？

まあ憶測でしかないけど

[397: 匿名さん]

アベノミクスだし、３００は超えてくるんじゃないでしょうか。

[400: 匿名さん]

桜上水は、日中老人しか歩いていないといわれていた、若い人が少ない土地です。
（通学者は別ですが）

保育園、幼稚園は一時期少なくなったと聞きました。
大規模開発は批判的に書かれることが多いですが、若い人が入ってくることで活気が出ることを期待しています。

行政としてもその辺は承知しているとおもいますので、保育所等も整備されると思います。