広尾ガーデンフォレストってどうですか？その５

[匿名さん]

広尾ガーデンフォレストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目1番51他（地番）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～153.74平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島建設（株）
管理会社：三井不動産住宅サービス（株）


【タイトルを変更しました。2010.10.20 管理人】

[776: 匿名さん]

所有権より安い以外のメリット教えて？？

[777: 福島県民]

広尾ガーデンフォレストは住みやすいからって意見が多いけど

それと定期借地って関係ないよね。

わざと論点ずらしてるのか、それとも天然なのか。

定期借地が出来たのは、地主のためだったよね。

だから、購入者側（借地人）からすれば、所有権よりイニシャルコストが安いってだけでしょ。


今回の震災で、建物の倒壊やら毀損やらクローズアップされてるけど（最新のマンションで倒壊とかありえないとは思うけど）

むしろ所有権マンションより再建築問題がやっかいなのは借地人のほうではないの＞772

[778: 匿名さん]

http://www.nikkansports.com/general/news/f-gn-tp0-20110328-754040.html

マンション管理会社でつくる社団法人高層住宅管理業協会は２８日までに、東日本大震災に伴う東北地方のマンション建物の被害状況をまとめた。津波被災地を中心に協会関連マンションの約３０％が未調査の段階で、調査範囲では約２割で壁のひび割れなどがあったものの、倒壊などにより建て替えが必要なほど致命的被害のあった物件はなかった。

　同協会は東北６県で所属する会員２５社が受託する１５８４管理組合の物件について、会員社の技術者らが目視で点検し、１６日までに状態が把握できた１１０６組合の被害状況をまとめた。

　その結果、建て替えが必要なほどの被害を受けた「大破」はなく、大規模な補強・補修が必要な「中破」は２６組合（２・４％）、ひび割れやタイル落下など「小破」は２０８組合（１８・８％）。

　国土交通省によると、阪神大震災では１００棟以上のマンションで建て替えが必要となっており、同協会は「今回は物件の多い都市部の直下型地震ではなかったため、被害は比較的小さくなりそうだ」としている。（共同）

[779: 匿名さん]

>669
>707

http://juki.nomaki.jp/tatekae.htm
http://ameblo.jp/atlaslaw/entry-10542998654.html

「阪神大震災で全半壊した兵庫県内のマンション172カ所」。

[780: 匿名さん]

瓦礫撤去費用を持ってくれるって結構大判ぶるまいだよね　阪神大震災のときも倒壊した建物のかたずけって行政がやってくれたんだっけ？

[784: 匿名さん]

>>781

建て替え出来るぐらい残存年数が残ってればまだ不幸中の幸いじゃないすか

中途半端に残ってると建て替えすらできない

あと、40年とかでも実際となると微妙では？

確かに節税効果はすごそうだけどねｗ

特損ドーーーン

[785: 匿名さん]

>783

洗脳されていようがいまいが、幸せです！
早く原発問題が終息して、これからに向けて頑張りたいですね。

※「by ガーデンヒルズ住人」はやりすぎでは？
成りすましはよくないですよ～。

[787: 匿名さん]

半壊で十分なのだが。

[788: 匿名さん]

そうそう、なにも全壊しなくても、難しい状況
（＝建て替えたくても建て替えられない）になる。

そして、>778や、>779を見ること。

阪神大震災では、兵庫県内で172カ所
ものマンションが全半壊してるんだぞ。

ここは30ニュートン/mm2レベルだから大丈夫ってか？

[789: 匿名さん]

http://www.bousai.go.jp/hou/pdf/koshutext2.pdfによれば、

⇒ 全壊の定義
－ 住家がその居住のための基本的機能を喪失したもの、す
なわち、住家全部が倒壊、流失、埋没、焼失したもの、また
は住家の損壊が甚だしく、補修により元通りに再使用するこ
とが困難なもので、具体的には、住家の損壊、焼失若しくは
流失した部分の床面積がその住家の延床面積の７０％以上
に達した程度のもの、または住家の主要な構成要素の経済
的被害を住家全体に占める損害割合で表し、その住家の損
害割合が５０％以上に達した程度のものとする。

⇒ 半壊の定義
－ 住家がその居住のための基本的機能の一部を喪失したも
の、すなわち、住家の損壊が甚だしいが、補修すれば元通
りに再使用できる程度のもので、具体的には、損壊部分が
その住家の延床面積の２０％以上７０％未満のもの、または
住家の主要な構成要素の経済的被害を住家全体に占める
損害割合で表し、その住家の損害割合が２０％以上５０％未
満のものとする。

[792: 匿名さん]

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[793: 匿名さん]

ナショナルがすいていますね。やな感じです。
お留守のおうちが多いのではありませんか？

[794: 匿名さん]

ここに住んでるようなリタイア層は都心にいる必要ないしね。
麻布界隈の住人も脱出組は多いと思う。
ウチも高層階はほとんど電気ついてないし、建物全体的に暗い感じですね。
節電の事を考えれば悪いことではないけど。

[795: 匿名さん]

なるほどここの住民の方は脱出した方も多いのでしょうか。
でも逃げ出さすにみんなで応援して下さい。

このスレッドに棲みついて執拗にこのマンションの倒壊を願っておられる方もおられるようですが（訴訟の原告関係の方なのか？定借嫌いであれば麻布台とか他の定期借地物件などにも書き込んでもよさそうなのに背景がよくわかりませんが)、他の方も書かれているように、このマンションは簡単には倒壊しそうもありません。

東京圏の地震強度のマップを見てもわかりますが、ここの土壌はもともと縄文時代に貝塚のあった土地で、このあたりでは相当に地盤の固い丘の上ですし、安政の大地震（1855年､M6.9）の際にここにあった老中筆頭堀田様のお屋敷を始めとする主要なお屋敷の歴史や、1891年に日赤広尾が現在の場所に移った後、関東大震災（1923年、M7.9）が起こった際の日赤の歴史を見ても特に大きな被害は出ていません。地盤は都心のなかでは相当に恵まれていると思われます。

上で何度も書かれている通り、このマンションのコンクリート強度は30ニュートン/mm2で現状のマンションでは最強水準ですし、最初から気にはしたので品質性能Handbookなども確認しましたが、地下２５ｍ以上下の支持層岩盤までしっかり抗を打っていますし、当然ダブル配筋（二重鉄筋）、ボイドスラブ（剛性・強度を上げるために床下に３０㎝以上の中空パイプのスラブを入れる工法のこと）まで入っています。
これで修復不可能なレベルで倒れるようなことがあったら、お隣の広域災害対策指定病院としてヘリポートまで備えて近代化されたばかりの日赤広尾もかなりの倒壊はまぬがれないでしょうし、関東全域でとんでもない状況になるでしょうね。ここまでのことが起これば万一倒壊しても仕方ないかなとも思います。

まあ世の中何が起こるかわからないので、最悪の事態も考えるべきでしょうが、現在考えられる耐震の対応としては、相当強固にできているマンションと思います。

それでも万一倒壊して住めなくなったら？

ここの定期借地の契約条件では、所有者が合意すれば、住めないと判断された時点で、それ以降の地代を払うことなく、その時点で現状復帰することにして定期借地契約を解除できる条件になっています。上物の解体は、最初に払った解体準備金で鹿島がやってくれます。

したがって建物が崩壊して、地代の支払いだけが残ることはありえません。

まあ、新築の後、１０年程度の早期で万万が一倒壊したら、地震保険のお金などでさすがに建て直すでしょうが、確かに３０年などたって、後２４年などという時点だったら所有者の意見も分かれて、建て直さずにあきらめようという結論になるかもしれませんね。

でもその際でも、上で指摘されている方がおられましたが、借地権の金額相当がど～んと特損となって出ます。

所有権の場合は地震などの人災、天災で万一住めなくなっても土地は永久なので償却不可能で土地だけついて回りますが、ここのような定期借地物件であれば定期借地契約自体が契約終了でき、最初に払いこんだ借地権のお金が全額、損金として認識できます。

マンション価格１億円当りの上物の価格はせいぜい２千万円から３千万円で、マンション価格の７０％～８０％が借地権（地上権）の価格なので、住めなくなって契約解除して移住した場合は、当初の１億円当り７千万円とか８千万円が損金として税金から控除できます。

このマンションにお住まいの方は、数千万円クラスの所得の方も多いようですが、その場合の実質税負担は４０％～５０％でしょうから、単年あるいは複数年でこの税効果を取り込めば、ざっと半分の借地権のお金はその時点で（あるいは最悪でも最終の５４年後に十分な課税所得があれば）回収できるでしょう。

まあ、３０年住んで、上物が地震保険で半分程度回収できて、借地権分の半分程度が税効果で戻ってくれば、所有権物件のマンションと比べてもあまり損はないのかなとも思います。
長い投稿ですみません。

[796: 匿名さん]

原発問題が収束するには１０年単位の時間がかかるし、まだ「発災中」で、事態は楽観を許さない。出来る人はできるだけ疎開したほうがいい。子供だけでも関西の親戚にあづけたほうがいい。もちろんそれが無駄になればいいのだけれど。

[797: 匿名さん]

確かに原発問題が完全に片付くまでには10年以上の時間がかかるかもしれませんが、さすがに東京が日本の政治・経済の中心としての機能を果たさなくなるような状況にだけはならないよう、国もアメリカやフランスの力を借りてでも全力をあげて対応してくれると期待しています。

もし多くの都民までが避難するような事態になれば、このようなスレッドで東京の不動産がどうのこうのと言っていられるような状況ではなくなるでしょうが、今はそこまで悲観することもないかと思って（願って）います。

今回の大震災については、海外のマスメディアが一部相当にパニック的な誤報道をしてくれたおかげで、私も海外の知り合いや友人から何件か「なんで大阪とかに逃げないの？」といったメールを頂きました。実際、外資の皆さんはかなりの数、関西などに避難されたようですし。

日経ビジネスなどにもこうした記事が出ています。

http://business.nikkeibp.co.jp/article/manage/20110325/219150/?P=1

避難するのはもちろん個人の判断ですので、小さなお子さんを抱えたご家庭などにはそれも一策ですが、もう少し落ち着いてもいいようにも個人的には思います。

[798: 匿名さん]

＞３０年住んで、上物が地震保険で半分程度回収できて、借地権分の半分程度が税効果で戻ってくれば、所有権物件のマンションと比べてもあまり損はないのかなとも思います。


あまり損はないの「あまり」意味がよく分かりません。

[799: 匿名さん]

そもそもこの地盤でこの躯体、倒壊しないでしょ。
ここが大きくひび割れするような地震が来たら、東京は完全に壊滅。

たぶん負債も徳政令化するよ。

[800: 匿名さん]

今は地震よりも原発が不安です。放射性物質が不安ということです。
フランスはチャーター機で在京のフランス人を避難させたのです。
アレヴァの思惑はまた別のようだし。ＧＥの蹉跌を好機とみているんじゃないですか。
今まで「安全だ～安全だ～」と唱えてきた学者たちのいうことも、にわかには信じがたい。
様々な計測地自体が不完全で信頼できる数字ではない。
内田樹さんもブログで「疎開のすすめ」を書いています。
念のため可能なひとは疎開しようかな。
関西でも軟化仕事あるでしょ。売れるうちに土地を売って引っ越そう。

[801: 匿名さん]

＞たぶん負債も徳政令化するよ。

そうであってほしい・・・