フラット金利はどうなるか？その2

[匿名さん]

前レスが1000を超えていたの次スレを作りました。
続きはこちらでお願い致します。

前レス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29967/

[972: 入居予定さん]

<966

＜フラットって目先の金利にだまされそうですが、実は団信とか繰上の制約とかあって、民間より実質
割高で融通が利かず、詐欺みたいですよね。

これだけ情報があふれているにも関わらず、団信別途払いの事とか、繰り上げの事（手数料無料、但し100万円以上）
の事すら知らずにフラットでローンを組むなんて人が果たしているのでしょうか？

その程度の事さえ調べずにローンを組む人にはとっては、もはや固定だろうが変動だろうが
ローンを組む上でのリスクヘッジは、ほぼ出来ないのに等しいのではないかと。

なので、「詐欺みたい」という表現は的外れかと思います。


因みにあなたのおっしゃる旧住宅金融公庫時代の「ゆとりローン」は
昇給を前提とした考えで、
1.最初5年（1～5年目）を低い金利で、かつ期間75年の借入として計算（1995年からは期間50年に変更）
2.次の5年（6～10年目）を低い金利のままで期間35年として計算
3.残りの期間（35年ローンであれば11～35年目）を高い金利で計算

というものなので、例えば「当初5年間は月の支払いが8万円だったものが6年目から急に14万円になったりする」
事例が多々あったそうです。そりゃこれだけ景気が悪いと破綻しますよね、可哀そうに。

という事で、今のフラット３５とは全くの別物ですね。

以下フラット３５Ｓで試算してみます。
実際借入3000万：返済期間：35年（ボーナス払い無し）
9月実行（当初10年間1.06　11年～35年は2.06）と仮定すると
当初10年の月払い額：約86000円
11年～35年：約97000円
総支払額：39120000円
11年目からの増加支払額はわずか11000円です。

これに団信費用として35年間丸々支払うと仮定すると
35年間の保険料がトータルで約200万円かかります。
（繰り上げ返済するとその分団信費用も減少します。）

上記金利分を支払って金利変動に対するリスクヘッジとする事を無駄と感じるかどうかは個人判断になると思いますので、無駄と切り捨てるのはどうかと思います。

勿論おっしゃる様に他のローンとの徹底比較は必須だと思いますし、私も民間ローンと徹底比較した上で
フラット３５Ｓで借入れしました。