広尾ガーデンフォレスト その3

[匿名さん]

広尾日赤医療センター再開発区域内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、販売は長期化しているようです。
引き続き、情報交換お願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～197.05平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工：鹿島建設

[801: 匿名さん]

では、一つまじめにレスしまそう。

担保評価ゼロなんてことは「現行の」（つまり、定期借地権にうまく対応できていない）銀行与信システムのアルゴリズムの中でもありえません。ただし、残存期間が短くなるに従って、投資家先生が仰るとおり、収益還元法から示唆される、つまり将来キャッシュフロー（CF)の総和を現在価値に割り引き戻した価値の合計値に等しくなるのは事実です。

ちなみに、以前「なぜ50年以上残存期間がある状態では収益還元法で求められる賃料総和よりも高いの？との質問がありました。良い質問だと思います。

ファイナンス的には、これは割引率の想定の違いから発生している問題です。CAPM(Capital-Asset-Pricing-Model)という考え方がありますが、この前提値が違うことにより割り戻したときの価値に差異が出てしまうのです。割引率が高ければ現在払うべき金額は小さくなり（＝資産価値は安くなり）、低ければその逆（＝資産価値は高くなり）です。

人によってその割引率が違うことから、価格に差異が生じてくるのです。だからこそ不動産や株式、為替、デリバティブの取引マーケットは成り立ちます。

この考えを自分が住む住宅に当てはめると、自分が払っても良いと思うその家の賃料を現在価値に割戻し、その総和合計に賃貸では得られない効用（例：自由に改造できる、賃貸マーケットにはない家に住める等）をプレミアムとして乗せます。

ちなみにここで時々話に出てくる「銀行融資が中古ではつきにくいので流動性が少ない」というお話は、先のCAPMの計算を構成するベータ値にリスクとして反映されます。なので、ネガティブプレミアムとして、さらに実数値を引く考えは誤りです。

賃料現在価値総和とプレミアムの合計値を算出し、それと不動産購入価格と資金調達コスト（金利）の現在価値総和を足したものを比較します。前者よりも後者が上であれば購入の意味あり（割安）、下であれば購入すべきでないといえます。

簡便な計算をすると一般的にどの定期借地権も所有権と比して、現在価値に対する新築価格のディスカウント率は高くなります。つまり賃貸物件としてみなした際には、お買い得感が生まれるのです。これは土地を所有しないことによる、擬似レバレッジ効果が生まれるからです。

投資家さんは話を混合されており、個人で所有したときにエグジットしにくい故に「無価値である」と主張しています。これはそもそも論点がりんご同士を比較しておらず、りんごとみかんを比較した議論です。自分が住む、或いは賃貸での需要がある限り、無価値になることはありません。銀行の査定システムが評価しにくいのと、価値評価は別問題です。