リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[299: 匿名さん]

どの園も文京区に住まなくていいですよね

[300: 匿名さん]

>>299 匿名さん
明照幼稚園はここの真裏なので、ここに住んだら通園便利だよ
確かに園の徒歩圏内に住んでいればとりあえず子供の通園には便利だからそこに引っ越す選択肢もあると思う。しかし、一番重要なのはどこにするにもほどほど近く、選択肢があることの方が大きいんじゃないかな。

[301: 匿名さん]

> 文京区が子育てに向くとは思えないけどね
私立の幼稚園や小学校に行くならここに住むメリットがあるわけでないし、公立小学校が恵まれているのでもない。

[302: 匿名さん]

>>301 匿名さん
>私立の幼稚園や小学校に行くならここに住むメリットがあるわけでない
そんなことはないよ、交通利便性が高いから色々な学校へのアクセスがいい。
埼玉から暁星に通っていた人がいるけれど、大変そうだったよ

[303: 匿名さん]

文京区の場合、国立の小学校がたくさんあるので受験しやすいという側面も大きい。

今小学校に通っていたり、小学校に入学を控えている家庭の保護者以外の学校区内に住む住民がこれだけ熱心に公立小学校の建て替えについて文句をつけるというところがまことに文京区らしいと思うな、他ではあり得ないぐらいに教育に真剣に向き合っている土地柄であるというのは文京区を選ぶ理由の一つにはあるんじゃないかな。

[304: 匿名さん]

文京区でなくても国立小学校を受験できるけどね

[305: 通りがかりさん]

>>101 評判気になるさん
ならば検討しなければいいだけの話です。
建て替えにより７０年後に２倍３倍に総戸数増やせないと価値が上がるとは言えないよね。

[306: 匿名さん]

>>305
所有権の場合は価値が上がらなかったとしても
少なくとも土地の権利は残るからなぁ
ゼロになる定借とは比べるまでもないよね

[307: 匿名さん]

>>304 匿名さん
もう一度地図をしっかり見てから発言してください

[308: 匿名さん]

>>305 通りがかりさん
>>306 匿名さん
確かに建て替えができるかどうかというのが所有権と借地権の大きな違いだと思います。ただ今新築されているマンションという括りで考えると50年後の日本の人口、経済規模というかなり不確定な要素を考慮しなければいけないという点で建て替えに期待するのは一種の投機だと思うんですよね。

戸数が2倍3倍となると、総合設計制度を活用しても権利床が今の半分になるかもしれないし、その時には相続で手に入れた親世代よりも年収が低く保留床の負担ができない世帯や、遠隔地に住む不在地主（含外国人）なども混じってしまい、合意形成は困難でしょう。繰り返しますが、そのときに日本の住宅需要がどうなっているのか、という問題もかなり影響してくるし、おそらく今と同じとは思えません。将来の転売益に賭ける所有権か、比較的安価で賃貸利回りが明日からすぐに期待できる借地権か、と考えるとその差はかなり縮まると思います。

[309: 匿名さん]

セールストークが続くスレですね

[310: 匿名さん]

事実、建て替えマンションで残留する人ってあまり多くないと以前雑誌記事で読んだ覚えがあります。結局築50年以上マンションとして二束三文で買われて土地を去っていく、確かに最後に多少のお金は手にできますが儲けるというにはあまりにもかけ離れています。

さすがにもう少しなんとかならないかということで総合設計制度を利用した建て替えができるように規制緩和したのですが、高さや容積率緩和されることで近隣住民から反対運動が起きるという副作用もあり、これもどの程度実効性があるのか今問われています。それにここは容積や高さが制限されている地域であり、総合設計制度を利用してもさすがに戸数2倍3倍は無理だと思います。

[311: 匿名さん]

建て替えマンションか、所有権マンションかについては別にスレ立てして議論するのが良いと思いますが、現時点では長短あって大きな差はないと考えています。

[312: マンコミュファンさん]

柳町の学区は建て替えの問題も多少あるけど、実際に合わないで転校する子が1学年で20人にも及ぶのはやはりインクルーシブを影響もあると思う。入学式から席につけないで歩き回る子や長時間たてず床に横になる子など特別な養護が必要な子には専任の先生がサポートについて保護するなどあって、他の学区からきた親御さんは正直驚いてしまうと思う。授業も科目によって普通学級と特別学級で別れているので問題ないとも思うけど、校舎が立て変わったくらいで人気になる学区でないことは確か。この手の話にしかならないので柳町の話はここではタブーにした方がよいかと。

[313: マンション検討中さん]

定期借地権って期限がきたら更地返還？
解体も自己負担なんですかね？
もはや賃貸の延長線上ってイメージです。

[314: 匿名さん]

>>313
毎月、地代と合わせて解体準備金を支払うので、
賃貸の延長線のイメージはあながち間違いではないかもですね。

[315: 匿名さん]

所有権でも建物は日々劣化していずれ建て替えなので、実質的な権利は土地持分の価値しか残らないです。70年後の土地持分にどれだけ価値があるかですね。安く買えた分SP500買って70年塩漬けした方が資産価値残るかもしれませんよ。

[316: マンション掲示板さん]

>>312 マンコミュファンさん

ありがとうございます、そしてわかります…。
幼児のいる区内引っ越し検討組です。実需なので価格次第では定借もNGではないのですが学区で二の足踏んでます。

[317: 匿名さん]

>>314 匿名さん
賃貸と異なるところは転貸しして利鞘を稼げるところですね。建物は賃貸専用物件よりも高仕様なので分譲賃貸と同じ家賃が取れるところは魅力です。所有権マンションでは期待できない高い利回りが期待できます。

[318: 匿名さん]

価格次第じゃないの？
70年定借だと所有権とさほど分譲価格に差がない場合もある。
ランニングコストは地代と解体準備金がオンされるのでそれも考慮すると一概に賃貸運用した場合所有権より有利かどうかは微妙かも。

[319: 匿名さん]

当たり前だけど所有権より安く買える前提でしょう。土地持分が無いというのはゲインが得られない分、不動産下落時の影響も受けにくいので、安定した収益が期待できますね。

[320: 匿名さん]

>>319 匿名さん

＞所有権より安く買える前提

どれくらい安い買えるかって話だよね。一般的には所有権の9掛けと言われている。10%程度だと所有権同士でもありうる差なんだよね。
あなたの前提は？

[321: 匿名さん]

>>315
キャッシュで購入できる人はともかく、土地部分を含めて初期に借り入れを行う人からすると、（SP500に投資する）浮いたはずの種銭がないですな。
地代と解体準備金がかかるので、毎月株式に投資できる入金力も変わらないですし。

[322: 匿名さん]

>>310 匿名さん
宝生ハイツと本郷ハウスの販売履歴をマンションレビューで見た方がいいです。

[323: 匿名さん]

地代は固定資産税の代わりだし、建て替え時の解体費用は所有権でも必要だからね。実質的にはあまり変わらなかったりする。

[324: 匿名さん]

>>320 匿名さん

所有権の９掛けなんて、利害関係者が適当に出してきた数字だろ。実際は７割でも高いくらいだは。

[325: 評判気になるさん]

日本は固定資産税あるから、実質的には中国みたいに国から土地を借りて住んでるのと変わらん。国に地代払い続けてる。取り上げられる不安は彼の

[326: 評判気になるさん]

国より小さいってだけで

[327: 匿名さん]

>>323 匿名さん
>地代は固定資産税の代わり
正確には「土地分の固定資産税はかからない」だね。建物分はしっかり払う必要があるから忘れないように。

>建て替え時の解体費用は所有権でも必要
建て替えできれば所有土地分の資産の権利は持つので、何も残らない定借とはそこが違うよね。

[328: 匿名さん]

リビオマン必死すぎんよ～。
情報いくらでも取れるこの時代、
定借は不利だってはっきりバレてんだね。

大人しく高値追求はアキラメロン。
欲かかずに
坪単価３００くらいで出せば大人気になるから

[329: 匿名さん]

所有権であれば賃貸運用でインカムゲインを稼ぎ、40-50年後でもそれなりのキャピタルゲインが期待できる(好立地であれば)。
定借だとこのキャピタルに大きな差が出るのではないか。

[330: 匿名さん]

>>320 匿名さん
>どれくらい安い買えるかって話だよね
そこですよ、これがパーク??ートのブランドを冠したらブランド代が乗ってしまって高くなると思うんですよ。しかしですよ、リーズナブルな価格で出てしっかり値上がりするので有名なリビオブランドですからね。どうしたって期待しちゃうでしょ。文京区内の物件としてはかなり充実した共用部、コンシェルジュサービスや送迎バスなどの居住者サービスの水準も高いことを考えると土地代がどうとかいうのは瑣末な話に思える。

https://sumai.nskre.co.jp/news/2022/11/99ca33fd6c79244419fe830e88077b3...

[331: 匿名さん]

問題は土地持分のキャピタルゲインが70年寝かせたSP500超えるかどうかだよね。何とも言えないと思うんだよな。

[332: 匿名さん]

>>328 匿名さん
坪３００で出したら水面下でファンドとかが丸ごと買い占めちゃいますよ。

相場ってものを考えればそんな値段では出ないです。
きゅうり１パック十円みたいな客寄せ目的の特売の目玉じゃないんだから（笑

[333: 評判気になるさん]

> 宝生ハイツと本郷ハウスの販売履歴をマンションレビューで見た方がいいです。
宝生ハイツと本郷ハイツを同列に扱ってはいけない。宝生ハイツは近隣交渉に失敗して地元町会からの猛反発を受けている。

[334: 匿名さん]

下の予想坪単価アンケートみても、皆さん価格に期待しすぎでは？（笑）

[335: 匿名さん]

>>333 評判気になるさん
渋谷区でもすごい反対運動が起きている
https://topics.smt.docomo.ne.jp/article/dot/nation/dot-210276

建てさせてやればいいのにね。

[336: 匿名さん]

宝生ハイツは10年ぐらいかかるでしょう

[337: 匿名さん]

OGが共学になるのを待ちましょう。

[338: 匿名さん]

>>337 匿名さん
周りの目もあるし、騒ぎになるのを望んでいないようですよ。

[339: 匿名さん]

話を戻すけど、リビオブランドで出る以上はそんなに盛って来ないはず。
坪600とか700が文京区でもごく普通になってきているので、その状況への救済になる程度には安くなると見ているが、はてさて。

[340: 匿名さん]

> 周りの目もあるし、騒ぎになるのを望んでいないようですよ。
そうかなあ？　つき進むと地元住民との法的に争訟になりそうですよ。

[341: 匿名さん]

坪単価500ぐらいがアンケートで一番多かったみたいですね。
後から400台前半と後半に怒涛の連投が起きたのが興味深かったですが。

そんなに欲をかいてもそんな値段では出ないと思います。

[342: 匿名さん]

価格にもよるけど投資用には悩ましい物件だね
せめてあと3分どこかの駅に近ければね
公式のアクセスってページで
最寄駅と所要時間をここまであからさまに隠してる物件は久しぶりだった(笑)

[343: 評判気になるさん]

>>331 匿名さん
なるほど。
例えば
①所有権マンション2億円
②定借マンション1.4億円＋SP500投資0.6億円
の70年後の価値の比較ですね

[344: 匿名さん]

>>343 評判気になるさん
今から予言しておくが、70年後にはSP500の銘柄はほとんど入れ替わっていると思うよ。あれ、手品だから。

[345: 匿名さん]

アメリカは企業の年齢が30年ぐらいという話で、日本が異常すぎるんだよ。

[346: 匿名さん]

内廊下か外廊下かってまだわからないですよね？

[347: 匿名さん]

各棟の配置と間取りを見ると外廊下っぽいよ

[348: マンション検討中さん]

>>341 匿名さん
みなさんの期待を超えてくるのが新築デベロッパー(いい意味でも悪い意味でもある)

[349: 匿名さん]

>>348 マンション検討中さん
坪600台という線もないではないが、まさか定借のリビオがそこまでつけるかねえ。
９階と１０階のデザインが明らかに８階以下と違うのでプレミアムフロアの設定がありそうなので、あるとすればその辺の部屋じゃないかと思う。パンダ部屋は坪400台からあると思うなあ、争奪戦になると思うが。

[350: マンション検討中さん]

>>349 匿名さん

自分もまさかそこまではつけないだろうとは思いますが、今年から省エネやZEH、低炭素など建物のクオリティを上げなくてはいけなくなったので、もし質の高い建材を使用しているなら高額になる可能性はあるかなと思っています。。

[351: マンション掲示板さん]

>>350 マンション検討中さん

60-80 ㎡3ldkで1億円以上とtvでやってました。ﾂｨｯﾀｰにも転載されてます。

[352: マンション掲示板さん]

内廊下ではありません。
各階ゴミ置き場もないです。

E-67D
E棟　67.50㎡ 3LDK　5階　10,200万円

[353: 匿名さん]

各階ゴミ置き場は築20年ぐらい経つと臭いが染み付くから、新築のうちはいいけど長く住むならマイナス。

[354: 匿名さん]

駅から遠くて定借にもかかわらず
60m2台で一億超えか
ランニングコストも酷そうだし
高値づかみ感あるなぁ

[355: マンション掲示板さん]

>>344 匿名さん
誰も検証できないくらい先の予言は手品どころか詐術の類

[356: eマンションさん]

>>354 匿名さん
正しい認識

[357: 匿名さん]

>>352 マンション掲示板さん
坪500万台前半か、予想通りだな。目に優しいね、短期転売は難しくなるだろうから実需の勝ちだな

[358: 評判気になるさん]

>>357 匿名さん
市ヶ谷駅徒歩10分ちょいの定借が4年前は坪400万強でした。
ここ、リセールマーケットで戦えるのかな？

[359: 匿名さん]

4年前と今では市況が全然違う。情弱な人は不動産向いてないですよ。ここはかなり割安なのは間違いないです。

[360: 匿名さん]

戸数多いだけに、妥当な価格で来ましたね。

[361: マンション掲示板さん]

>>359 匿名さん

40平米台の2LDKって販売されそうですかね？

[362: マンション検討中さん]

>>352 マンション掲示板さん

近隣築浅駅近中古買った方が1000倍ましだわ。

[363: 匿名さん]

>>359 匿名さん
市況が違っても、定借の中古に人気が無いのは相変わらず。
手持ちの定借中古を売りに出してたが、内見に来る客さえも少なくて苦労した。
結局、半年以上掛かって、今月やっと買いたいって客が来て値引きして売った。
ここは定借じゃなければ、まだ検討はしたんだが。

[364: マンション検討中さん]

>>352 マンション掲示板さん

えっ？この価格は予想ですか？

定借で駅遠の条件で全戸売らなくちゃいけないのに、それはなさそうに個人的には思いますが、、、。

[365: 匿名さん]

うーーーん。ギリギリ高値で攻めてきたな。
ランコス次第ってトコか。

[366: 匿名さん]

定借にしては高すぎ

[367: 匿名さん]

安ければ値上がり期待で検討しようと思ってたけど
>>352 が中の人の情報なら対象外かな
ウリの大規模も個人的には使いそうなのジムぐらいだし、なくても家トレすればいいし
興味本位でモデルルームは行くかもだけど

[368: マンション検討中さん]

近所の播磨坂沿いにルジェンテができるようですね。
https://l-koishikawaharimazaka.jp/

規模も小さいし所有権ぽいし、桜並木沿いで場所もいいからめちゃくちゃ高そうですけど（笑）

[369: マンション検討中さん]

>>367 匿名さん

中の人があろうことか、こんな掲示板に情報もらしてたらヤバすぎる笑

[370: 通りがかりさん]

>>368 マンション検討中さん
　ルジェンテの方は高い要素だらけ。
しかも窪町小区域となったら、なんとしてでもアドレスを手に入れたいご家族が買いますね。

[371: 匿名さん]

>>359 匿名さん
価格出してるの？
出してないけどとにかく宣伝？
お仕事お疲れさま

[372: 匿名さん]

ここはあまり魅力に感じなくて

[373: 匿名さん]

> しかも窪町小区域となったら、なんとしてでもアドレスを手に入れたいご家族が買いますね。
ここは柳町小。いま建替えで揉めています。

[374: 匿名さん]

>>370 通りがかりさん
>ルジェンテの方は高い要素だらけ。
総戸数13戸ですしね、全く違うカテゴリーの物件と考えた方がいいでしょう。
ルジェンテブランドということになると単身者向けになると思いますね、終の棲家を探しているアラフォーの独身キャリア女性がターゲットだと思います。

[375: 匿名さん]

>>373 匿名さん
>いま建替えで揉めています。
何も揉めていませんよ。

[376: 匿名さん]

>>373 匿名さん
令和６年２月２６日 文教委員会会議録（速報版）

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0299/4605/0226bunkyo.pdf

請願受理第41号 柳町小学校第二仮設校舎計画の説明と見直しに関する請願は不受理です。立ち止まることは問題だと考える人が多数を占めた。止めることへの悪影響を重く見た人が多かった。理念的なものが現実の得失より優先していたこれまでの文京区の政治の風向きが変わったと私は感じた。

[377: 匿名さん]

立ち止まれと叫び続けていたのは共産党さん。
共産党のポスターが剥がされて自民党に変わったことの理由を重くとらえるべきですよお婆ちゃん。

[378: 匿名さん]

個別物件のスレッドで出したくなかったが、あえて出させていただこう。千川通り沿いの民意は古いままでいいというあなた達とは決定的に違う。

[379: 匿名さん]

政治活動は他でやってください

[380: 匿名さん]

>>379 匿名さん
建て替えで揉めているという書き込みは政治的な書き込みではないのだろうかね。
文京ガーデンのときもそうだが、文京区に再開発がいらないという思想をもった人たちによる誹謗中傷が書かれることが多い。おそらく一部の政治勢力の支持者による政治的な書き込みだろうと考えている。

とりあえず、自分たちの住んでいる場所以外の地域のスレッドに、特定の特殊な環境にある地域に育まれた偏った思想にもとづく書き込みはやめていただきたい。周辺住民は辟易している。

[381: 匿名さん]

特定会派の人しか柳町小の建て替えを止めようとしていない以上、揉めていていますよ、と書く動機のある人は特定会派に属しているか、その影響下にある人以外に考えられない。これは政局にするべきではないと多くの人が考えた事実には重みがある。

政局にしている地域との差がこれから大きく開いていきますよ。どことは言いませんが。

[382: 口コミ知りたいさん]

どうでもいいわ

[383: 匿名さん]

とりあえず柳町小学校は一年遅れで完成する。それは反対運動によるものではなく、たまたま埋蔵物が出たことによる発掘調査のための遅れ。

それに伴う第二仮校舎を作ることに関しては、特定党派が問題にして止めようとしたが、他の野党はそれに同調することで建設が遅れることを問題視して多数決で第二仮校舎については容認することを決めた。

千川通沿いは歩道の拡幅や電柱の地中化について言及する区議も出てきている。豊島区とのすり合わせが必要ではあるが、これから大きく変わるポテンシャルがある。文京区議会の変化に期待したい。

[384: マンション検討中さん]

>>374 匿名さん

ルジェンテ、HPのトップに「3LDK 87～93m2・ワンフロア一邸」ってありますよ。

通常のルジェンテはともかく、明らかに2億円近い商品でしょうし
少なくとも独身女性ターゲットでは絶対にないでしょう。

窪町小学区狙いの医者や世帯年収2,000万超えのスーパーDINKS狙いだと思いますが。

[385: 匿名さん]

ここ最寄り駅は白山？

[386: 匿名さん]

>>384 マンション検討中さん
>HPのトップに「3LDK 87～93m2・ワンフロア一邸」
なるほど、ルジェンテブランドにしては豪華版なんですね。

さすがにそれでは価格的に購入層はここと全く重ならないでしょう。
先日播磨坂でイベントがあったのでついでに現地を見てきましたが、ドイツの高級時計ブランドのショウルームの並びですね、古い事務所ビルがあったところではなかったかと思います。高級マンションが建つと土地の地位が上がるので、大歓迎です。

[387: 匿名さん]

林町小は建て替えが遅れているので小学校世帯は注意が必要だと思います

[388: 匿名さん]

>>387 匿名さん
デマを広げないでほしいな
1964年竣工の林町小学校は増築で対応することになっている。

[389: 匿名さん]

林町小は二つ目の仮校舎ができて校庭がない。
体育はバスで六義園運動場で2時間連続。
2028年以降に小学校入学であれば被害はないけど、文京区の改築はいつも遅れる。

[390: 匿名さん]

柳町小のことですよね？

[391: 匿名さん]

389。つられて林町と書いてしまいました。すいません。柳町小のことです。

[392: 匿名さん]

>>389 匿名さん
既出
>>383 匿名さん
>>376 匿名さん 　　　参照

[393: 匿名さん]

文京区は学校環境を重視しないのですね

[394: 匿名さん]

>>383 匿名さん
>千川通沿いは歩道の拡幅や電柱の地中化について言及する区議も出てきている。
ソースをお示しします↓

千川通りはどうなっていくのか
https://malikamiray.sakura.ne.jp/yodatsubasa-wp/?p=180

歩道の拡幅や電柱の地中化が進めば千川通りは大きくかわります。まだ構想しかない段階ですが、区民が声をあげていく必要はあるでしょう。

[395: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[396: マンション検討中さん]

近所に住んでて待ち続けてたので普通に買えるといいなぁと願ってます

[397: 名無しさん]

>>396 マンション検討中さん
買える人が多い価格になると思いますよ
平均が坪500が事実なら坪400台もあるでしょう

[398: 検討板ユーザーさん]

>>397 名無しさん
それだと数字合わないと思いますよ。
願望に近い数字です

[399: eマンションさん]

>>398 検討板ユーザーさん
高かったら買わないだけよ。
既にマンション持ってるしそこまで必死じゃないです。

[400: マンション検討中]

>>398 検討板ユーザーさん
自分はこれだけしか出せないと思い込んでいる、出せるお客を集めるためにもパンダ部屋は必ずありますよ。

[401: 匿名さん]

少なくともC棟は四方囲まれてるし、間取りも出てない（ウリにならない）から、そういう部屋でしょ

[402: 検討板ユーザーさん]

これって、借地の案件なんでしたっけ？
この間見に行ったら小石川消防署のサイレンがうるさいのと、周辺が印刷工場とか長屋？で薄暗くて。

けど、後楽園駅使えるのは捨てがたいですよね。
共同印刷もだいぶキレイになってますね。

[403: 周辺住民さん]

坪600平均くらいやろ。

[404: eマンションさん]

>>403 周辺住民さん

定借分譲でその値段きたらドン引きですね。。。
坪400-450くらいかなあ。

[405: 匿名さん]

>>404 eマンションさん
いや、それはないでしょう。
いくらなんでここは文京区且つ大規模ですよ。600-650くらいはするでしょう。

[406: マンション検討中さん]

大規模で管理費や修繕費が下がるのがメリットなのに、価格上がったら意味ないじゃん

[407: 口コミ知りたいさん]

>>406 マンション検討中さん
ここはバスなど共有設備があるので管理費はむしろ高いのではないかな。あと土地と解体費が月額になってくるので全体的なランニングは高くなる。
だからこそ購入価格は周りの相場よりも2割程度は安くならないとおかしい。

[408: eマンションさん]

>>405 匿名さん
借地でそこまでいっちゃうんですね。であれば絶対買わないです。所有権のマンション選びます。。。

[409: マンション検討中さん]

今度オンラインセミナーがありますね、皆さんは申し込みましたか？それともエントリーすらしていないのでは

[410: 評判気になるさん]

>>407 口コミ知りたいさん
あなたの相場とは隣接しているシティテラス文京小石川ですか？
先着順6,200万～20,000万 39.04㎡～85.26㎡
これの2割程度？

[411: 匿名さん]

↑広告リンク、クリック注意

[412: マンション掲示板さん]

>>407 口コミ知りたいさん
バスって共有なの？
バスって区分所有の対象になるのか？
ならないよね？
ということは単なる共有？

[413: 名無しさん]

>>411 匿名さん
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ct_koishikawa/detail.cgi

[414: 匿名さん]

後楽園駅徒歩二分のマンション住みです。駅からの距離考えると歩道も狭いし、ないかなあ。

[415: マンション検討中さん]

やはり借地権だと、ローンに対応してくれる銀行が少なかったり、金利条件や審査通りにくいのがネックですよね。高くなればなるほど、余程キャッシュリッチでないと厳しいので。所有権ならある程度高くても売れたと思いますが…どうなるんでしょうね。

[416: マンション検討中さん]

>>402 検討板ユーザーさん
「太陽のない街」の舞台ですし薄暗く地歴は良いとはいえないエリアです。とにかく文京区アドレスさえ手に入れば良い人は気にしないかもしれないが、区内でも坂上や南斜面エリアと環境比較して納得してから買うのが良いと思います。

[417: 匿名さん]

不動産を買う時は現地を実際に歩いて見るという基本を大切にしたいですね
茗荷谷駅から播磨坂を下り、突き当たって右、千川通りの現地前を通って後楽園駅まで実際に車で走って見るといいですよ。この時期新緑の美しさに目を奪われるでしょう。

[418: 購入経験者さん]

>>416 マンション検討中さん

共同印刷が舞台だったのはそれはそうだけど、当時の貧民窟は共同印刷を最上流とする千川通り沿いのもっと下流部だから、ここの敷地の地歴的にはどうでもいい話かな。
さらに下流にパークコートも建ったし。

[419: 匿名さん]

借地権でローンが通りにくいということは無いですよ。住宅ローンの場合、銀行は資産価値より個人の支払い能力を見るので、安定した収入があるかどうかで限度額が決まり、限度額の範囲ならどんな物件だろうと貸してくれます。

[420: 匿名さん]

所有権のシティテラス文京小石川の8掛けぐらいとして坪500～600ぐらいか。

[421: eマンションさん]

>>419 匿名さん

嘘はいけません。
困るのは出口ですよ

[422: マンション検討中さん]

>>419 匿名さん

それは借地権を扱ってる銀行であればということであって、そもそも借地権マンションに融資をしない銀行も多いです。
新築時の提携ローンはともかく中古では扱わないというところもあるので、売却時に買主側の資金調達に制約が出ることがあり、価格が伸びにくかったり売れるまでに時間がかかったりするということでしょう。
でも銀行の選択肢はあるので致命的な問題ではないのかなと。それよりもまずは物件の物件の魅力ですよね。ちなみに私は全く気にしてません。

[423: マンコミュファンさん]

>>422 マンション検討中さん

どの辺が魅力だと思われてますか？
1番のウリは大規模かと思いますが、大規模って何がそんなに良いんでしょうか？

[424: 周辺住民さん]

この高値市況で定借なんて怖くて買えないな。
先行してるパコ渋とかブリリアシティ馬場のリセールの伸び無さ
終わりが見えてきたパコ神宮の惨状見て、よく乗り気になれるね。

[425: 匿名さん]

>>417 匿名さん
車なら、ですね。
徒歩なら坂がキツくて、それどころじゃありません。

[426: 匿名さん]

>>425 匿名さん
>坂がキツくて、それどころじゃありません。
茗荷谷駅→播磨坂下交差点はくだり坂なのに？
公園のような道を歩くのはとてもきもちいいですよ、特に今日のような晴れた日は

[427: マンション比較中さん]

この立地なら駅までの距離感や茗荷谷への坂道や後楽園駅への遠さを気にされない方が多いのでは？

借地権はメリットにもデメリットなどは置いておいて、23区最大規模スーパーが出来るみたいなので何よりも気になります。

[428: マンコミュファンさん]

>>247 マンコミュファンさん
定借マンションの住宅ローンについて再掲

[429: 匿名さん]

この物件の大通りの反対側はお墓ビューになるんでしょうか？

[430: マンション比較中さん]

>>429 匿名さん
その通りです
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/683319/res/457/

[431: eマンションさん]

>>427 マンション比較中さん
>23区最大規模スーパー
>23区最大規模スーパー
>23区最大規模スーパー

[432: 匿名さん]

文京区最大級スーパーの間違いかと
青山にもお墓ビュー物件があるけどさほど価格に影響が出ていない。
MRで墓場連呼して値切ったら笑われるぞ

[433: マンション検討中さん]

スーパーはカートをそのままマンション内に持っていけるのかな？
併設ならそれくらいはしてほしい

[434: 評判気になるさん]

>>433 マンション検討中さん
床やカーペットが傷つくので無理でしょうね。エレベータ内はぶつけたり、他人の迷惑になるし

[435: 匿名さん]

>>424 周辺住民さん

先月に都内の某定借を築浅中古で売りました。
売り出してから売れるまでに、半年以上かかりました。
とにかく、見に来る内覧客さえも少ない。
そして買う気があったとしても、大幅値引きを言ってくる。
疲れました。ここは、定借だと分かる前は興味があったのですが…

[436: 通りがかりさん]

>>434 評判気になるさん
豊洲のららぽ直結のマンションはあるから、傷つくとか迷惑とかは別に関係ないと思うよ
エレベーターのサイズの問題と動線、スペースを作るかどうかだけ

[437: マンション検討中さん]

>>435 匿名さん

どこの定借ですか？要は物件の魅力次第と思うのですが。
聞く限り、あまり魅力的な物件(部屋)ではなかったのかと想像してしまいますす。
定借でも出せばすぐ売れる物件も全く売れない物件もあります。残存が40年切ると厳しいとかもあるでしょう。
でもここはあまり心配ないと見ています。物件力が高いので。
私自身は残存30数年の某アインスタワーを購入時の約1.7倍であっさり売却しており、要はそういうことだと思います。需要動向をよく見て部屋タイプを選ぶことも大事だと思います。

[438: 職人さん]

よくわからんけど、アインスタワーって元々利回り５ー６パー以上取れる位安値だったじゃん。坪単価だと２００前半。そりゃ投資回収効率良いんだから売れるだろ。
キミはたまたま時期が良かっただけだろう。今のバブル相場で利回り取れない定借掴むのは悪手だと言っているのだがね？

[439: マンション掲示板さん]

>>438 職人さん

当初5～6%だったとしても価格1.7倍ならせいぜい3%台に落ちる。さらに残30数年しかない定借がそれでも売れたということは理由は明らかに別のところにあるわな。
投資目的のハイエナにはどうでもいいことなんだろうが。

[440: マンション比較中さん]

残り30年しか使えないマンションなら、利回りは3.3％ないとペイしなさそう（100%÷30年）。残り20年なら5％は必要（100％÷20年）。という計算で価格が決まりそうな気がしますが、実勢価格はどのように乖離するのか。

[441: 評判気になるさん]

ここは、定期借地権じゃなければめちゃくちゃいいですね。
定期借地の分、少し立地に対して価格は落ちそうですね。
https://trend-lab30.com/%e3%80%90%e3%81%8a%e3%81%99%e3%81%99%e3%82%81%...

[442: マンション検討中さん]

>>441 評判気になるさん

@500平均なら全戸倍率付いて即完すると思います。

[443: 匿名さん]

エントリーして動画を見たらいい。

[444: マンション検討中さん]

実需目線で適正な価格が読みづらい物件。
定借、立地、相場ひっくるめて、どんな価格設定になるか楽しみ。
あと定借ローン問題への対処法も見どころ。

[445: マンション検討中さん]

屋上スペースってA棟だと思いこんでたけど、B棟なんだね
完成イメージ見てもB棟って共同印刷から丸見え過ぎて残念

[446: マンション検討中さん]

>>441 評判気になるさん

「ここは、定期借地権じゃなければめちゃくちゃいいですね。」と思う人が多いのであれば、もう成功は約束されたプロジェクトということになるので、あとは倍率調整のために価格を使うからあまり期待するほど安くならないでしょう。＠500切りは難しいかな。。
それでもリビオは良心的なのでそんなボッた価格はつけてこないんでしょうねぇ～。その結果として倍率付いちゃう。
できればはじめは思いっきり高く出してエントリー者を引かせて絞り込んでから、こっそり販売時に下げてくれないかと思うこの頃。

[447: マンション検討中さん]

アンケート回答して、5月のエントリーした。駅から遠い自分の頭をどうか軽くなる文言期待しています。

[448: 匿名さん]

>>447 マンション検討中さん
動画で共同印刷の社長さんが何十年も茗荷谷から通勤していたって言ってるよ。

[449: 買い替え検討中さん]

>>446 マンション検討中さん
第一期はファミリー向けの広い物件が中心だそうなので、高くなりそうな予感がします。今の家を売って買い替えられる程度の価格に抑えられたなら嬉しいですが。

[450: 匿名さん]

>>440 マンション比較中さん
確かに将来的に家賃や物件価格が上がらないデフレ時代に投資用として利回りを追求するならそれぐらいじゃないとおかしい。だが、自分が住んだ時に同じクオリティの分譲賃貸の家賃と負担と比べてどれぐらいリーズナブルか、と見る購入検討者もいるだろう。それにあと40年経った時に、インフレでどれぐらい家賃が上がっているのかと考えるとそこまで悲観的シナリオを考えなくても良いと考える人もいるだろう。

[451: 匿名さん]

賃貸だと敷金に礼金、更新料や退去時のハウスクリーニング費用など家賃以外の費用もかかる。設備の不具合をなかなか直してくれない不良家主もいて、個人から借りるときのリスクというものも一定程度ある。それを考えると定借でも買った方がいいのではないかとも思える。

[452: 評判気になるさん]

このマンションの近場にある小さめの土地の活用を考えていますが、こちらのマンションを検討してる方が、あると嬉しい施設って何ですか？
コインランドリーとかどうでしょう？

[453: 匿名さん]

>>452 評判気になるさん

一般にはコインランドリーは飽和していると言われてますが、このあたりではどうなんですかね？それと円安によるエネルギー価格高騰でどこも赤字と聞いてますよ。

[454: マンション検討中さん]

Loop整備することになってるけど、需要に対して、数が足らないと思うから、電動自転車のポートが欲しい。
ファミリー多いと思うけど、駐輪場も足りないだろうし。
私はLoopじゃなくてドコモのシェアサイクル派だけど。

[455: 匿名さん]

>>454 マンション検討中さん

シェアサイクルポートは収益無いからなぁー

[456: 匿名さん]

>>452 評判気になるさん
面積にもよりますがこの辺なら飲食店がいいと思いますよ。

[457: 匿名さん]

エントランスや中庭のイラストが紹介されていたけれど、自然石と緑が調和して高級感のある中庭だった。外構も凝ったデザインになりそうで今から楽しみ。今まで真っ白な工場の壁が歩道ギリギリにそそり立っていた工場街が本当の意味で住宅地、それもかなり美しいそれに変わっていく。

[458: マンコミュファンさん]

セミナー参加しました、素敵なコンセプト、仕上がりですよね。70年で壊す前提なのが虚しく思えてくる。
社長が「土地を手放したくない」って堂々と語っておられる、その一言に尽きるんだなという……。

[459: 匿名さん]

セミナー見ると子育て世代を対象にしてるみたいなニュアンスあるけど、仮に1億として今の30代くらいはポンと１億のローン組める収入あるのが普通なの？共働きだとそんなもん？親の援助あり？

[460: マンション検討中さん]

世間一般では普通ではない。
でも都心で働く層には高収入もパワーカップル的な共働き世帯もそれなりにいるから、珍しくはない。

[461: 通りがかりさん]

30代共働きで、近隣の大規模認可保育園利用してるうちは世帯1600なんだけど中の中か下手したら以下だなって感じ。
（3000以上みたいな世帯は半数はインターや幼受になる印象。3歳クラス前にいつのまにか転校してる。）

なので文京区の子育て世帯はペアローンなら一億はまあターゲット通りかな。豊島区や台東区方面に振ってもう少し余裕もてる物件買う人たちも多いけど、文京区がいいっていう人たちも一定数いるんだよねやっぱり。

[462: 評判気になるさん]

>>461 通りがかりさん
本当なの？
周りに年収なんて聞かないし話したこともないわ

[463: 匿名さん]

年収を訊くわけでなく職業とかでなんとなく想像、でしょ、きっと。

[464: 匿名さん]

>>450 匿名さん

定期借地は
借地の賃料がインフレに伴って上がる場合がありますよ。

それとリスクと言うなら
直下型大地震がもし起きて、建物が大きく壊れてしまった場合に
普通の分譲と違って、期限の限定される定借でも再建するのか？ってリスクがあります。

[465: 匿名さん]

>>461 通りがかりさんは、このマンション購入検討していますか？

[466: マンション検討中さん]

敷地広い割に駐車場設置率が低いのは気になるね
優先権利付き住戸とか用意するのかな？

[467: マンション検討中さん]

エントリーしてもセミナーとか動画無くないですか？
問い合わせしますかね

[468: 買い替え検討中さん]

>>467 マンション検討中さん

linkの付いたメールが来るはずなんですけどね。

[469: 口コミ知りたいさん]

文京区の小学校に“爆入学”　中国SNSで“3S1K”が話題に
https://news.tvasahi.co.jp/news_society/articles/900002321.html?s=09

[470: 口コミ知りたいさん]

>>469 口コミ知りたいさん
https://news.tv-asahi.co.jp/news_society/articles/900002321.html?s=09

[471: マンション検討中さん]

>>469 口コミ知りたいさん
ここはYじゃね?

[472: 口コミ知りたいさん]

文京区は教育環境は抜群ですよね！
https://trend-lab30.com/%e3%80%90%e3%81%8a%e3%81%99%e3%81%99%e3%82%81%...

[473: 匿名さん]

海外でも移民してきた人たちは子供の将来のために教育に熱心といわれています。
https://x.com/TrinityNYC/status/293628919880486912

教育だけでなく治安もいい文京区の不動産はワールドワイドに資金が集まってこれからも値上がりしそうです

[474: 匿名さん]

小学校の時、豊島区から文京区に引っ越して隣町だったから小学校の間は越境してそのまま通って、中学から文京区に区立に通ったけどそれほど差は感じなかったけどな。

[475: 匿名さん]

>>474 匿名さん
ここ10年か20年の間に中学受験が加熱するようになり、文京区の小学校のクラスの半分近くが国立や私立に入るようになってからではないでしょうか。公立小学校の学力の水準もずば抜けていて、自然に受験するという雰囲気ができるため中学受験に有利な環境ができていると思います。
https://www.oricon.co.jp/article/983105/

それまでは歴史と伝統以外の教育内容は普通だったように思います。バブルの頃はドーナツ化現象がおき小学校の生徒は急激に減っていたぐらいですので。

[476: 匿名さん]

小石川が中高一貫になったから公立でというのなら中学受験しないときつくなったしね。

[477: 匿名さん]

地方都市の公立小だと受験する子供がいじめの対象になったりするケースもあって、文京区のように受験するのが当たり前みたいな地域に受験を考える父兄が引っ越してくるのは当然の流れかと思います。日本人って優秀な人の足をひっぱる悪い癖が遺伝子レベルでビルトインされているようですね。

[478: 評判気になるさん]

地元民ですけど、どの駅からも遠くて都心の物件的には価値が低いですね。
１階にスーパーとか利便を重視したら価値は落ちます。ましてや敷地内に移住者以外の方が出入りするのはちょっとレベルの低いマンションですね。

[479: 通りがかりさん]

>>478 評判気になるさん
レベルの高いマンション求める層は、そもそもこの谷底低地を選ばない。坂上や南斜面がいいよ。
ここはスーパー併設をウリにした方が販売しやすい立地。
スーパーの客は居住エリアには入れないから、敷地内への出入りは気にしなくて良いのでは。

[480: 匿名さん]

ちょうどいいあんばいに、播磨坂沿いにルジェンテとかディアナコートの新築が同じタイミングで出ているので、ここを見た後に何か満足できない層が一定数でてくることを予期して狙ってぶつけてきたのかもしれないね。

[481: 匿名さん]

>>479 通りがかりさん
播磨坂沿いの小石川五丁目側は日当たりのいいマンションが揃っていますね、どれも古いですがいいマンションです。

[482: マンコミュファンさん]

リビオシティで検索すると上位に出てくるけど、ここと同じ施工会社、売主のリビオシティルネ葛西の契約者掲示板が規模とかもろもろで今後の参考になりそう。

[483: マンション検討中さん]

江戸川区なんて参考になるわけないだろ。
民度が低すぎる。

[484: 購入経験者さん]

>>483 マンション検討中さん
そういうただ人を貶めるだけの荒いレスが一番要らない。

>>482 マンコミュファンさん
あと大型だと横濱紅葉坂レジデンスとか当時新日鉄メインだったので見てみるといいかもしれません。ザ・神宮前レジデンスもそうでしたね。興和についてはあのホーマットをずっと手掛けてきたんですから元々ノウハウ・センスは持ってるんじゃないでしょうか？
リビオは一般の知名度は今一つかもしれませんが都市開発のデベロッパーとしては相当実力あるし、私はここの開発者であることについて特に心配していません。逆にインターシティのしくじりのリカバリーも含めこの辺りを何とかしていこうと頑張ってくれるのではないかなと期待。作りっぱなしではなくね。

[485: 購入経験者さん]

↑すみません。後半は品川のことを念頭に言ってしまいました。

[486: 匿名さん]

そういえば品川駅の車両基地再開発がリビオでしたね。食肉市場含めて再開発なら森ビルも名乗ってたらしいですが、東京都が移転に難色を示してリビオになったらしいです。

[487: 検討板ユーザーさん]

晴海フラッグの賃貸募集多すぎの件とかみると、駅徒歩10分圏外で賃貸検索することまずないし、この物件も周辺賃料相場を崩さないか心配。

[488: 匿名さん]

賃料相場を上げる可能性もある

[489: マンション検討中さん]

あえて定期物件を購入して賃貸に出すとすれば高利回りでないと意味ないので安くは出さないでしょうね、、、
今都心新築は3％がせいぜいのところもし4％出るのであれば購入しようかな・・といった動機と思われます。

[490: 匿名さん]

ハイスペックな新築は周辺の物件よりも仕様が上だから高い家賃を正当化できる。新築プレミアムもつくし、晴海フラッグの隣に東京ドームシティがあるならわかるが、現状晴海フラッグよりはるかに利便性は高い。

[491: 匿名さん]

晴海はBRTが充実してるし、臨海地下鉄が開通すればさらに化ける。どちらも魅力的な立地ですよ。

[492: マンション検討中さん]

>>489 マンション検討中さん
不動産投資素人の素朴な疑問なのですが
利回り4%なら株でも普通に出せると思いますが
値上がり益のあまり期待できない定借物件に投資する理由ってなんなんでしょうか？

[493: 匿名さん]

表面利回り４％って経費差し引くと赤字でしょ。損益分岐点は５％。

[494: 匿名さん]

>>491 匿名さん
臨海地下鉄の開通は2040年が目標とかなり先のことです
こことは条件がかけ離れ過ぎているように思います

[495: 通りがかりさん]

晴海の目と鼻の先の築地再開発で2032年に新スタジアムが出来る

東京ドームの再開発計画が早く出て進まないと後楽園はオワコン化するよ

[496: 匿名さん]

>>495 通りがかりさん
総計画戸数5,632戸のマンション群がそれまでに人がほとんど住んでいなかった湾岸の埋立地にできるのと、駅近ではないとはいえ周辺に多くの駅が徒歩圏内にあり、商店街やスーパーも複数存在している文京区の市街地のど真ん中にその十分の一以下の522戸という規模でできるマンションとでは、条件が違い過ぎます。将来的に晴海フラッグが不便だとか価値がないというつもりはなく、全く異なる条件にある物件で単純比較できませんよとお話ししているつもりです。

[497: 匿名さん]

臨海地下鉄は築地再開発が完成する2038年には開業するんじゃないかな？

[498: 匿名さん]

>>497 匿名さん
築地のコンペ要項では、「将来的に駅をつくるための場所を地下に用意しとけ」となっているので、都も築地開業時の臨海地下鉄同時供用は考えてないと思います