ザ・パークハウス 千代田六番町

[匿名さん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-6bancho/


売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社： 東亜建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

東京都千代田区六番町7番4（地番）

ＪＲ中央線「四ツ谷」駅（麹町口）徒歩5分 、ＪＲ総武中央線「市ケ谷」駅（ＪＲ出口）徒歩7分 、東京メトロ有楽町線「麹町」駅（2番出口）徒歩8分 ※6番出口（午前6時～午後11時利用可）徒歩5分

番町小学校目の前です。

住所:東京都世田谷区玉川一丁目1937-44（地番）
交通:東急電鉄東急田園都市線 「二子玉川」駅 徒歩2分
東急電鉄東急大井町線 「二子玉川」駅 徒歩2分
間取り: 2LDK ～ 3LDK
面積:54.92 m2 ～ 76.86 m2

【物件概要を追記しました。2023/10/19 管理担当】

[108: 口コミ知りたいさん]

>>107 匿名さん
そうですね。
番町エリアは100平米超は少ないです。

100点の物件では無いと思いますが、新築・大手というメリットを感じられれば、等価交換が過半数というデメリットも許容できるかもしれませんね。組合運営に不安はありますが。
将来買い替えを想定しない実需なら。

[109: 名無しさん]

>>106 マンション検討中さん

そうなんですね。現地見に行ってみます。

[110: マンション検討中さん]

3～4億円する物件なのに、自転車は抽選だなんて…近くにスーパーないから困るなぁ。

長唄のお稽古場が気になる。
ドア開閉の際の音漏れは、どうでしょう。人の出入りも結構あるのかしら。
将来は他の事業所に変わるかもしれないよね。

[111: 匿名さん]

番町は坂が多いのと見通しの悪い道が多いので、自転車は使いにくいですよ。市ヶ谷四ツ谷麹町とどこも近いので、歩きの人が多いです。

[112: マンション検討中さん]

今日赤坂へ行きました。

高層階はほぼ地権者なので、グランになりませんでした。

ただしほぼグランの仕様と担当から伝いました。

90平米以上は標準ミーレなので恐らく三田の120以下にも仕様負けません？

[113: 名無しさん]

>>103 検討板ユーザーさん

担当者からは、全室抽選になると言われてます。営業トークでしょうか。

[114: 匿名さん]

>>108 口コミ知りたいさん

やはり、リセールになると難しいでしょうか。子供が番町小学校を卒業したら、住み替えしようと思ってます。10年未満で。

[115: 匿名さん]

立地抜群に良いですからね。戸数も少ないので全戸即日完売もありそう。

[116: 匿名さん]

>>112 マンション検討中さん
キッチンはジーマティックですか？！
ミーレはその辺の地方マンションでも採用されています。

[117: 匿名さん]

>>114 匿名さん
同じように小学校目的でお買いになる人はいると思いますが、値上がりが期待できるような代物ではないでしょうね。
一方で賃貸用には引き合いが多いと思います。

[118: 検討板ユーザーさん]

>>117 匿名さん

これから金利も上がりますし、値下がりしなければ良いくらいに考えてます。

お受験に落ちて、番町小へ行く子供が多いと聞きました。噂でしょうか。
やはり、今でも名門小学校なのですかしら。

[119: マンション掲示板さん]

>>118 検討板ユーザーさん
ただの公立です。

[120: 口コミ知りたいさん]

>>115 匿名さん

ふっ。

[121: マンション検討中さん]

>>116 匿名さん
失礼ですがジーマティックかこちらも確認できません、仕様説明書はブランドに関することはありません。こちらもキッチンのブランドに関してよく知っていません。でも素敵なキッチンと思います。

恐らくオプションで変更可能です。

[122: マンション検討中さん]

ちなみにこちらは外人なので、六番町に関する質問があります。ご回答いただければ幸いです。

担当から紹介した時、六番町の地価は六本木に次の日本２位と説明しました。
こちらは第一位のアメリカ大使館周辺が無双な立地を納得できますが、六番町は日本の方に対してそんなにいい立地ですか？外人に対して番町が伝統的な高級住宅街は知っていますが、三番町の千鳥ヶ淵周辺がもっと高そうですね。

[123: マンション比較中さん]

六番町にしても三番町にしても、立地やアクセスがいいのはもちろんですが
まとまった土地がないため小規模な物件が目立ち、希少性が跳ね上がっています。
同時期同条件の物件を並べて単純に比較できればよいのですが、
物件の絶対数が少なく、また販売時期による相場の変化もかなりあるため
並べて比較するのは難しく、解釈が分かれるところかと思います。

また最近はパークコート　ザ・三番町ハウスのように定期借地権物件が増えており
こちらのように所有権物件が出ること自体がまれですので
どちらが高いという以前に、比較できる対象がないというのが正直なところです。

[124: eマンションさん]

>>122 マンション検討中さん
日本には路線価というものがあります。
確認してみてください。
六番町で高いのは、二七通りでこの細路地ではありません。
営業マンもわざとでしょうが、ミスリードですね。。。

[125: eマンションさん]

>>123 マンション比較中さん
比較対象だとプレミスト六番町がありますね。
ただし、地価はここの約2倍ですので、築６年とはいえここよりずっと高いとは思います。

[126: マンション比較中さん]

>>124 eマンションさん　のおっしゃるように、
一般的な地価を考えるなら、まずは路線価を確認するべきですね。

路線価は税務署が課税の基準としてその土地の価値を評価額を示したもので
実際に取引される不動産の相場を直接示すものではありませんが
あまりに路線価から乖離した価格で売買される取引があれば
翌年にはそれに合わせて修正されるので、
高値で取引される土地は結果的に課税評価額も上がります。

路線価は、地価公示価格や売買の実例価額、そして不動産鑑定士などの専門家による鑑定評価価額、精通者の意見価格などをもとに決まりますが、不動産鑑定士は、昨年度の路線価、直近の売買事例価額、近隣の都市計画情報などをもとにその年の路線価を鑑定評価しているようです。

頻繁に売買の実績がある土地では路線価と実質価値の乖離は少ないですが、
地域に影響を与えるほどの大規模マンションや
小規模でも取引実績のあまりない地域であたらしくマンションが販売される場合は
路線価があまりあてにならない場合があります。

[127: マンション比較中さん]

>>125 eマンションさん
プレミスト六番町、希望者は多数いらっしゃるようですが
今現在は中古は出ていないようですね。
売りが出れば中古でも高値が付きそうなものですが
手放したら同等以上の物件はなかなか入手できないでしょうし
この辺りに住んでる人はリセールでせこく稼ごうとかあまり考えないのかも。

[128: 匿名さん]

プレミスト六番町、どんなものかと調べて見たら、
新築時価格も参考相場価格も意外と安くてびっくりした。
てっきりもっとするのかと、、、
まあ参考相場価格はさすがにこれはないと思うけど
千代田六番町もこのくらいで買えたらいいなぁ。
https://www.ieshil.com/buildings/326629/

[129: 名無しさん]

>>121 マンション検討中さん

ジーマティックは最初から採用されていないと、オプションでの変更はできないと思いますよ。
一式2000万位すると思いますので。

[130: 評判気になるさん]

>>128 匿名さん
時代が違うよ。
https://www.ieshil.com/buildings/88326/

[131: 匿名さん]

>>130 評判気になるさん
私もさすがにこんな値段じゃ買えないとは思いましたが
>>125 eマンションさん　がここより高い比較対象とおっしゃったので
ちょっと調べてみました。

[132: 匿名さん]

とりあえず、
>>123 さん　も言ってるように
ここ数年に限っても高騰がハンパなく、過去の物件が
あまり参考にならないというのはよくわかりました。
ベンダーが強気に出ても、それが相場なのかムチャしてるのか
結果を見ないとわからないのはちょっとしたギャンブルですね。

[133: マンション検討中さん]

>>130 評判気になるさん
たしかに相場的にはそのくらいかなと私も思いますが、
その物件は
・飯田橋駅徒歩3分
・築10年
・タワマン
と条件が違い過ぎてここと並べて比較するには
いろいろ補足解釈が必要ですね。

[134: 匿名さん]

>>133 マンション検討中さん
pc千代田富士見は、ここ10年で日本で一番あがったマンションです。
ここと比べるものではありませんが、番町エリアでもプレミストの分譲時とは全く違う相場感になっています。

といっても、この物件がエリア内で特別に良い物件かと言えばそうでは無いのは確かです。
番町エリアだと、三井のパークコート、三菱のグランと桜苑、ブランズの「ザ」。これらが特別な最高級で、あとは似たような普通のマンションです。

[135: マンション比較中さん]

>>134 匿名さん

エリア内では普通のマンションでも、
そもそもこのエリア自体が普通じゃないですから
新宿池袋あたりの普通とはやっぱり別物です。

[136: マンション検討中さん]

>>123 マンション比較中さん
ありがとうございます。
こちらは三田ガーデンヒルズウエストヒルズに近い程値段ですから、グランではありませんが結構高いですね。

[137: マンション検討中さん]

>>124 eマンションさん
仰る通りミスリードような気がします。グランではないが高い仕様、そして値段も高いですね。怪しすぎると思います。

[138: マンション検討中さん]

>>129 名無しさん
恐らく英国大使館がジーマティックが採用されていますと思います。

こちらの２、3倍ほど高いと予想されています。

[139: 匿名さん]

ジーマティックの良さについてどなたか解説お願いします

[140: 口コミ知りたいさん]

>>134 匿名さん
そうは言っても、四ツ谷駅を挟んだ向こう側
ピアース四谷Hills　とかとは比べ物になりませんよね。
あちらも強気で売り込もうとしてるみたいですが。
販売予定の現物がこのくらいしかないなら
あちらを引き立て役にしてこちらがさらに吊り上がりそう。

[141: マンション検討中さん]

>>140 口コミ知りたいさん
千代田区と新宿区では全く相場感が違いますね。
さらに分譲会社のレベルも違う。
批判を恐れずにいうなら、3分の1評価。

ただ決してこちらがエリア内で高いわけではないのです。
感覚的には「PC千代田四番町」の2割引くらいのイメージ。

[142: 坪単価比較中さん]

>>126 マンション比較中さん
私も四ツ谷Hillsとは別格だと思いますが、
もしも四ツ谷Hillsが坪800～1000で吹っ掛けてきたら、
こちらはいくらになるんでしょうね。

[143: 坪単価比較中さん]

レス元間違い失礼しました。
141 マンション検討中さん あてでした

[144: マンション検討中]

>>143 坪単価比較中さん
pc千代田四番町の売出中中古が1400-1730
この2割引とすると1120-1384が妥当なラインでしょう。
ただし可能ならpc千代田四番町を買った方が、将来に渡って資産性はずっと高いと思います。等価交換との運営不安も無いでしょうし。
四谷何とかは知りませんが、実際の価値はさておき、今の市況で準都心区で800-は適切と思います。

[145: eマンションさん]

PC千代田四番町は間取りが悪いから住み心地は良くないですし、あの全面ガラスは南西などは灼熱地獄でしょう。
他方、当マンションは間取りはワイドスパンでリビングインの間取りはほとんどなく住み心地は良さそうですが、地権者と西向きを敬遠する方には不向きです。
また、土地の価格は六番町と四番町では土俵が違うので比較的になりませんが、個人的には六番町の希少性はなかなか得難いと思います。

[146: マンコミュファンさん]

pc1870千
ここ1720千

[147: 評判気になるさん]

>>146 マンコミュファンさん

六番町6番1 (基準地価2位)3260千
三番町9の4(基準地価3位)2600千
pc千代田一番町2270千
グラン三番町2460千
(ここ1720千)

基準地価は年度推移を見るための同地点サンプリングです。
全くもって六番町が全国2位の地価エリアでは無いですし、ここが四番町よりも高いわけでは無いです。むしろ細路上なので安いようです。

ご検討される方はお間違いないように。

[148: eマンションさん]

>>147 評判気になるさん

高さ制限60m vs六番町地区計画だから、路線価=マンション価値とは言えません。また、六番町内でも二七通りと学園通り・文人通りに優劣はありません。

PC千代田四番町14F
ザパークハウス千代田四番町6F

そのくらい四ツ谷駅麹町口を日常使い出来るのは特別ですね。

[149: 口コミ知りたいさん]

等価交換組は全体の何割でしょうか。
等価交換組にのみ有利な管理規約はないでしょうか。
駐車場や駐輪場は等価交換組を含めて抽選でしょうか。
駐車場や駐輪場の管理費は、受益者負担になっているでしょうか。

等価交換マンションは不平等で係争になるケースがあると聞きます。心配です。

[150: 匿名さん]

ここは立地が良いですからね。かなり人気になると思いますよ。

[151: マンション掲示板さん]

等価交換組と思われるアゲアゲ書き込み多いですね。
新規組としては、2億払って等価交換組に対して肩身が狭いのは嫌だな。
小学校通学だけは便利で良い所と思いますが。
やっぱり賃貸で良いか。

[152: マンション比較中さん]

番町の新築マンションで所有権つきとなれば、
もれなく地権者の等価交換がついてくるのは当然では？
それが気になる人は最初から検討から外すだけですし、
今さら何を？という気がします。

[153: 匿名さん]

>>152 マンション比較中さん
田んぼのそばに引っ越したらカエルがうるさいとか
学校のそばに引っ越したら通学の子どもがじゃまだとか
元々あるものに後から来た人が文句を言ってもしょうがないですよね
そう言うものだと割り切って気にしない、
どうしても気になるんだったらそもそもそういうところは選ばない。

>>151　さんは早期撤退できてよかったですね。

[154: マンコミュファンさん]

ここの等価交換組は、、、そういう感じか。。。
分かりやすくていいですね。。。
参考になります。

[155: マンション検討中さん]

>>149 口コミ知りたいさん
高層階はほぼ地権者さん、分譲部分は実際1階、2階、地下の方が多いです。
そして一階は地権者さんの稽古場もありますし、専用部に入ることもあります。
駐車場は21台の中に分譲部分は9台です、80平米以下は恐らく大変厳しいそうです。
80平米台の２物件は実際2階で駐車場に近いです（バルコニー外すぐ）、騒音に心配もございます。

やっぱり三田ガーのような地権者がいない物件は良さそうです。

[156: 匿名さん]

番町の地権者は富裕層が多いのでそんなに心配する必要はないですよ。中古マンションだと、旧所有者が既得権益を振りかざしたりしますし、新築ならそのリスクはないですしね。

[157: eマンションさん]

>>155 マンション検討中さん
それって駐車場の維持修繕費は所有者全員で出すの？
稽古場って何だそれ？！
ここは地権者比率高過ぎて無理があるって。
あえて買わないでしょ。

[158: 評判気になるさん]

>>157 eマンションさん

六番町と新築というだけで別格なんだよ。
部屋内の仕様に関してもグランレベルなんで買えるならGOですよ。

今後地権者のいない新築なんて番町エリアでは皆無だよ。特に六番町はね。

今からするとグランスイート、プレミスト、ブランズなどこれら全て買っときゃ良かったマンションだよ。

六番町と四ツ谷駅麹町口の希少性は換えがきかない。

[159: マンション検討中さん]

>>157 eマンションさん
維持修繕費はよくわかりませんが、地権者と分譲部分は区別とか書いていません。

稽古場は法人地権者に関することです、詳しいことはよく覚えていません。学校法人かもしれません。

階層は結構悪いから、ぜひ買いたいと言うことができません。

仕様と立地は結構いいですが、私は番町エリアに拘りがありません。

恐らくここ賃貸の方が良いと思います。

[160: 口コミ知りたいさん]

概ねここの評価は決まった感じですね。
それでもお好きならどうぞ。

[161: 匿名さん]

この立地に不満がある人はまずいないのでは？値段は高いでしょうが、中古だともっと高くなる可能性もありますよ。

[162: マンション検討中さん]

買いたいか買いたくないか、皆さんいろんな意見があるかと思いますが、
買うことができる人があれこれ考えるのは有意義ですが
そもそも買えない人があれこれ論じるのは時間のムダですね。

[163: マンション検討中さん]

>>161 匿名さん
立地はここより上と言える物件は：
第一位：英国大使館（半蔵門2分＋千鳥ヶ淵）
第二位：三田ガーデンヒルズ（三田高台＋麻布十番）

三田小山は埋立地と古川なのでやや複雑、但し麻布十番1分は神
WTRは一般人向け物件もういません

そのほかは恐らくないんですよね、白金高輪プロジェクトはここより良いと言えないと思います。

[164: マンション検討中さん]

ここもし地権者さんいませんなら、必ずグランをつけて超豪華低層レジデンスになります。恐らく坪１５００以上からの世界。

値段見ると良いか良くないかどっちも言えませんが、当選したら買わない理由はお金がないだけです。四ツ谷5分、市ヶ谷も5分、南北線、中央線快速、丸の内線、都営新宿、有楽町、しかも番町

[165: マンション検討中さん]

>>163 マンション検討中さん
インド大使館を忘れたこと申し訳ございません。

[166: 評判気になるさん]

小学校前
細路地1面接道

[167: 検討板ユーザーさん]

地権者とディベロッパーのためのPJ

[168: 匿名さん]

この辺のピン立地に序列を付けても仕方ない。番町に地縁がある人はやはり番町アドレスにはこだわりたい。そういう人がターゲットでしょう。特に六番町は利便性も高い割に閑静な位置にあって、番町の中でも好む人は多いです。

[169: 検討板ユーザーさん]

番町御三家は一番町、三番町、そして六番町です。
なかでも六番町の良さは皆さんが書き込んでいる通りですが、小規模であることと圧倒的な利便性、そして街区全てが平坦(フラット)です。

[170: 名無しさん]

>>165

三番町の高台に住不が予定中のやつも有ります。恐らくグランドヒルズ

[171: 検討板ユーザーさん]

等価交換組に3分の2以上取られてるマンションなんて、買うわけない。

[172: マンション検討中さん]

規模感に対して全熱だったり、廊下の絨毯の質感、玄関の仕様（軒あり、鍵の出し入れ不要等）も素敵でした。コンシェルジュもおらず、管理費が抑えられている点もポイントでした。
地権者は元の不動産をお持ちの法人と稽古場の所有者の方で、複数の個人ではないとのこと。
この場合、不安になるようなことはあるのでしょうか。

すでにローンで購入する場合のモデルルーム訪問期限は過ぎており、どの部屋も倍率がある様です。抽選で当たります様に、、

[173: マンション検討中さん]

>>170 名無しさん
駅近いならワクワクします。

[174: 匿名さん]

全戸即日完売ですかね。やはりこの立地は強い。当たればラッキーでしょうね。

[175: マンション検討中さん]

>>172 マンション検討中さん
ローンを利用しなくても、第1期は赤坂行った方のみ抽選します。

こちらはローン利用しませんが先日三菱に電話を掛けたときギャラリーへ行くことが必要と伝いました。

[176: 口コミ知りたいさん]

>>174 匿名さん

1ldkは次期となるそうですが、その他住戸は即日完売が濃厚ですね。

[177: 匿名さん]

>>174 さん

1ldkは次期となるそうですが、その他住戸は即日完売が濃厚ですね。

[178: マンション掲示板さん]

>>175 マンション検討中さん

ローンの場合だと2月下旬までに訪問と事前審査申込が必要、キャッシュの方はもう少しタイミングに余裕があるそうです。

[179: 検討板ユーザーさん]

等価交換組に3分の2以上取られてるマンションなんて、買うわけない。

[180: マンション検討中さん]

>>178 マンション掲示板さん
恐らく日本の方と外国人は違うと思います。

[181: マンション検討中さん]

>>179 検討板ユーザーさん
>等価交換組に3分の2以上取られてる
そこは全然重要じゃないかな。
値段と間取りと仕様が良ければ普通に買います。

[182: 匿名さん]

>>179 検討板ユーザーさん
分譲組は買いたくても倍率が上がり過ぎて買えない
という意味なら同意です。

[183: マンコミュファンさん]

>>179 検討板ユーザーさん

ただでさえ販売戸数が少ないんだから
私が買う分はちゃんと残しておいてよね、
という本音に同意です。

[184: 匿名さん]

中国系富裕層が都心部のマンションを購入するケースが増えている、という報道を最近よく目にするようになりましたが、実際に番町エリアではここ１年くらいで急に中国語を話すファミリーが増えているように感じます。
東京中華学校が五番町にあるということもあるけれども、おそらく番町小、麹町小、九段小に入学する中国系のお子さんも増えていることでしょう。
そういう方々がバンバンとキャッシュでこのエリアのマンションを買っていく流れは当面続くと私は考えています。そのうち、市ヶ谷の中国飯店や麹町の登龍といった高級中華料理店以外に、ガチ中華の高級中華料理店ができるのではないでしょうか。

[185: マンション掲示板さん]

マンションは共同住宅。買ってからは管理がすべて。
3分の2以上なら、管理組合の役員をずっと等価交換組にすることもできる。等価交換組に有利な改修をすることもできる。分譲組に費用を多く負担させることもできる。積立金の変更だってできる。本当に何でも出来ます。
せっかく購入するのに、オーナー管理人がいるような所を選ばないよ。

[186: eマンションさん]

>>185 マンション掲示板さん

だからって、よそ様は買いたいから買うんですよね。
地権者様がどうとかはあまり関係ないです。

六番町×四ツ谷駅×三菱地所レジ

というだけで、日中攻防戦が繰り広げられそうです。

[188: 匿名さん]

一般的に「元地権者」が4分の1を超える物件は要注意と言われています。管理組合における拒否権を与えてしまうことが理由のようです。
比率が過半数を超えて3分の2となると、なかなかに勇気がいりますね。新規組は「住まわせて頂いている」という覚悟が必要です。

[189: マンコミュファンさん]

>>186 eマンションさん

実質四ツ谷、市ヶ谷、麹町駅が徒歩5-7分で利用できるのは強いですよね。

[190: マンション検討中さん]

>>184 匿名さん
中華学校は台湾の方が通学している学校です。

中国本土に関係ありません

[191: 匿名さん]

>>190 マンション検討中さん
もはや中国本土の富裕層の多くは、中国本土の制度に基づく教育に興味を持っていないんですよ。猛烈な受験勉強が必要なのにもかかわらず、そのリターンが悪化しているためです。
このため、彼らの教育戦略は、子息を台湾系の中華学校に入れたり、米系のインターに入れたり、日本語で受験させて東京の進学校に入れたりといった具合に、多様化が進んでいます。
彼らからみて物価が安くて市民の民度が高い都心部は、教育環境として世界でもトップクラスの魅力を持っているようです。そうした観点からも、公立小のレベルが高い番町エリアは、今後ますます人気が高まると考えておいた方がよさそうです。
市ヶ谷に中国人富裕層向けの書店ができるそうで、これもそうした流れに沿うものでしょう。

[193: マンション検討中さん]

>>191 匿名さん
中華学校は中華人民共和国国籍の方は入学できないはずです。言い換えれば恐らく中華民国国籍を持つ方しか入学できません。
中華学校より麻布台のザブリティッシュスクールの方が人気と思います。
最終的に大学がアメリカのトップしか考えられません、私の従兄弟は高校から国際学校通学しましたので、クラスメイトはほぼ中国の富裕層、みんなアメリカと香港の大学（実家深センなので近いですから）しか考えられません。
日本の進学進路はよくわかりませんが、公立校であれば全英語環境、全外国教員なら富裕層の子供さんが通学可能と思います。

[194: 評判気になるさん]

>>187 匿名さん
ブリリア一番町には結構います。

[195: 通りがかりさん]

>>134 匿名さん
番町エリアの事を本当に良くご存知の方です。

[196: 匿名さん]

>>187 匿名さん
番町も最近になって急に中国系が増えてきた、っていうお話。昔からの住民は誰もがそれを実感している。

[198: 地権者]

番町で中国系の方が増えているかどうかという話をしているのであって、湾岸と比べてどうという話はしていない。
だから「湾岸の方が多い」とか言われても、はあそうなんですかとしか言いようがない。
番町で増えている、湾岸はもっと増えている。のかもしれない。それだけ。

検討板がこれでは地権者として不安になりますね。

[200: マンション掲示板さん]

地権者様、拙者も1部屋住まわせて頂いて良いでしょうか。

[202: マンション検討中さん]

予想通りの正式価格、、、、どこも抽選なので当たり前ではある。

[203: マンション掲示板さん]

おいくらでしたか？

[204: 匿名さん]

目の前が小学校てうるさいのかな
車の運転出し入れが大変そう

[205: 通りがかりさん]

ここは希少性の塊。
六番町、新築、ワイドスパン、高仕様(グランクラス)にもかかわらず、共用部は最低限に必要な各階ゴミ置場と宅配ボックスに留めているので管理費割安。駐車場代も割安。

懸念は地権者住戸が多量に賃貸される点だが、最低でも坪2.5万円以上の賃料帯だから変な人は入って来ないと思う。

価格は割安割高な部屋が入り混じっているけど、買えるなら買いです。因みに当方も登録します。

[206: 検討板ユーザーさん]

等価交換組は全体のどれくらいでしょうか？

[207: 購入経験者さん]

>>206 検討板ユーザーさん
総戸数 48戸（募集対象外住戸32戸含む）
販売戸数 14戸
とありますので32戸だと思います。

[208: 通りがかりさん]

ニ七通り沿いのNTT案件は賃貸でしょうか。
三菱地所も参画するみたいで、ウェリス千代田六番町を期待してます。坪単価はおそらくミニマムで1400スタート？

[209: 匿名さん]

>>207 購入経験者さん
それって大手が扱っていい水準なのかな。
見えない部分にかなりの歪みがありそうに思いますが。

[210: eマンションさん]

>>209 匿名さん

新規購入者が事業費を過分に負担しているという疑念でしょうか？にもかかわらず、購入後は肩身の狭い生活を強いられるという懸念でしょうか？

[211: 匿名さん]

>>210 eマンションさん
「見えない部分」なので見えないのです。

もし自分が地主だったら、事業化に納得するために、色々と要望を出すでしょう。それが3分の2であれば。。。
「歪み」はどこで解消するかは想像が出来るでしょう。

駐車場設備や共用部は、誰が使って誰が負担するのでしょうか。
例えば新規購入者分の車の割当数は、3分の1になってますか。
建設や維持負担は3分の1のはずです。考えるとキリが無いです。

それでもどうしても住みたい人が買えば良いのです。

[212: 匿名さん]

>>211 匿名さん

今や都心部人気エリアのマンションは椅子取りゲーム状態ですので、千代田区六番町や港区赤坂1・六本木1や白金台奇数などの鉄板アドレスは一般分譲してもらえるだけでありがとうです。

当然にそれらのマンションはプレミアム価格ですが、資産性は担保しやすいので刹那的な価値しかないタワマン双六を脱出したい方向けです。

駐車場や駐輪場の割当も一般分譲向けに十分確保されていますが、懸念点は地権者住戸の転売価格や賃貸部屋の賃料価格です。一般分譲よりかなり安い賃料価格で募集する傾向があるので、投資家には心配の種でしょう。

[213: 匿名さん]

賃料決める時は普通は不動産会社の推奨賃料に従いますから、地権者かどうかで違いはでないですよ。

[214: 検討板ユーザーさん]

>>213 匿名さん

そうでもないですよ。
例えば三菱地所レジデンスがサブリース契約している場合は竣工時に多量の住戸を埋めるために相場賃料より少しディスカウントしたりします。

その為に当方は投資用で購入しても引き渡しからしばらく募集せずに成約賃料の上昇する具合を見計らうまでは自分がセカンド利用してます。昨今のインフレ相場だと年1割(10%)増とか普通ですしね。

[215: マンコミュファンさん]

いずれにせよ、たくさんある中で「敢えて選ぶ物件」でもないですね。

[216: 匿名さん]

いやー買った瞬間含み損でしょここは。
グラン並といくら言われようと現実にグランではないわけで、中古で買う人はそう評価しますよね。規模だって小さいし。
近隣の中古を見れば明らかに割高だと思いますが

[217: 職人さん]

>>216 匿名さん

うちの都心タワマンは購入価格の２倍を超えました。
毎日、気分がウキウキです。

[218: マンション掲示板さん]

早くも牽制しあってます？

やはり高額部屋は転売ヤーより正規デベから新築で購入したいです。内装や設備の保証期間もありますし、何かあれば対応してくれる。
また、番町エリアと三菱地所のコンビはこれからも鉄板。

[219: 匿名さん]

>>216 匿名さん
同じ意見です。
近隣ならパークコート千代田四番町を選びます。
ここより高いと思いますが。。。

[220: 口コミ知りたいさん]

これで坪1500とか正気かよって思うけど、千代田四番町の中層北向で坪1550で出てるので、パッと見違和感は無い。

[221: マンション検討中さん]

>>215 マンコミュファンさん
たくさんとはどこでしょうか？

[222: マンション検討中さん]

>>219 匿名さん
パークコート千代田四番町、中古だと
26坪弱の２LDKが4憶弱で買えるみたいですよ。

[223: 名無しさん]

>>222 マンション検討中さん
つまり坪1550ですね。

[224: 匿名さん]

中古相場かなり上がってますね。抽選当たれば買った瞬間含み益ですよ。

[225: 通りがかりさん]

んなわけねーよ
上がってるのは売り出し価格であって成約価格じゃない。売り出しなんていくらでも上げられるから無意味
成約で見れば買った瞬間爆損なことはすぐわかる

[226: マンション掲示板さん]

等価交換3分の2とかよくわかってない外人が買いそう。

[227: 匿名さん]

六番町でこの坪単価はかなり割安だと思いますよ。

[228: マンコミュファンさん]

なるほど。
番町について、等価交換について、よくわかってない外国人になら、上手く売り切れるって戦略か。
戸数も少ないし、良い戦略ですね。
「六番町は全国2位」と言うのも、印象操作としては上手いです。実際には、この場所は番町内では地価が高いところでは無いのですが。

[229: 匿名さん]

等価交換の住居が多いマンションが良いのか悪いのかなんて、はっきり言えばどうでもいいことだ。なぜなら10年も経てば、どのマンションだってオーナーはどんどん入れ替わっていくからだ。
このマンションにおいても10年後は、等価交換の住居が売却されるケースは多々あるため、結局のところ近隣のマンションと同じような住民構成に落ち着くことになる。
不動産は長期で先をみることが重要であり、新築時の一点だけで考えているとチャンスを逃すことになる。

[230: 名無しさん]

マイナス金利解除正式決定しましたね。これで金利上昇&不動産価格も落ち着きますね
それでもこの物件に突っ込む人の気がしれないですが、まあここ買うような人はそもそもローンなんか組まないのでしょう。

[231: 匿名さん]

住宅ローンは異常な低金利なので、事業で融資受けてる人から見ればむしろ借りない手はない。

[232: マンション検討中さん]

おそらくマンナス金利が解除されても都心部人気エリアのマンションは当面の間値上がりし続けると思いますよ。

バブルの弾けるタイミングは事後的にしか分かりません。

[233: 匿名さん]

「金利上昇」なんて言っても、世界水準で見れば、依然としてタダみたいな金利。
また、そもそもこのマンションを買おうと考えているのは富裕層であり、キャッシュで買う人が多いので、「マイナス金利解除」は何の影響も及ぼさないと考えるのが筋だろう。

[234: マンション検討中さん]

さすが番町！
３～４億円台するのに抽選日４～８倍率、どうか当たりますように。

[235: 匿名さん]

投稿、がんばって～

[236: 入居前さん]

>>225 通りがかりさん
売り出し価格ではしゃいでる人って少なくとも売却した経験はなさそうです、、

[237: 通りがかりさん]

抽選会、３～９倍率で合計11戸が抽選対象でした。
５戸は１倍でそのまま当選、羨ましい。
我が家は落ちました、さらば番町。

[238: マンション検討中さん]

5倍当選しました！

三田ガサヨナラ

これからよろしくお願いいたします！

[239: マンション掲示板さん]

外れたという人が本当にいるなら、ラッキーでした。本当にいるならですが。

お金があって、学校などの理由でここに住みたいなら、三田ガーデン買ってここは賃借した方が良いと思います。

[240: 検討板ユーザーさん]

番町20年住んでますが、ここはたいした立地では無いです。しかも超等価交換、冷静に見ればPASSです。

ただ、あの浜松町の「ワールドタワーレジデンス」が大人気だったように、部外からの投資マネーの受皿になったということでしょう。
あちらは外国人と地方在住者に「東京タワー、港区アドレス」が響いたようです。都民は積極的に選ばない、浜松町ですが。

ここは、番町住民ではない人にとって「番町の新築物件」として分かりやすく魅力的に映るのだと思います。

ディベロッパーと土地権利者の勝利でした。おめでとうございます。

番町はいいところです。

[241: 口コミ知りたいさん]

>>240 さん

都心部人気エリアは加熱が続いていますが、ここは転売住戸や賃貸部屋が発生してきます。

六番町、四ツ谷駅、番町小、新築、ワイドスパンというだけで買いなんですね。
三菱地所レジデンスは華やかさをチラつかす三井不動産とは違って、質実剛健なマンションづくりをしていますので、既に購入経験のある40代超向け世帯に響くように設定されているように思います。

結論として長くお付き合いすべき良質なデベロッパーといえます。当選者の方はまことにおめでとうございます。

[242: 匿名さん]

当たった人おめでとうございます。
番町小学校区、四ツ谷・市ヶ谷・麹町徒歩5分圏内、地価高い六番町、と都内最高地域で貴重な立地となります。次はイギリス大使館のマンションが楽しみです。

[243: 通りがかりさん]

イギリス大使館後は一般に販売されるかも怪しいな。日本最高峰クラスの値付けになる事は間違いない。唯一無二の超絶立地＋三菱地所で役満。

[244: 通りがかりさん]

英国大使館は良いですね。
特に番町でも千鳥ヶ淵側(一番町)というのが文句無しです。接道も良く地価も高いです。
案内が来れば良いのですが。。。

[245: マンコミュファンさん]

>>240 検討板ユーザーさん

都民の代表ですか？笑

[246: 匿名さん]

>>245 マンコミュファンさん
あなたの方が「笑」だと思うよ。

[247: 検討板ユーザーさん]

>>238 マンション検討中さん

我が家は西向き３倍率の3番目で撃沈(泣)　
三田はⅡ期終わってる。
来年また六番町出ると聞きました。

[248: マンション検討中さん]

>>247 検討板ユーザーさん
三田は恐らくその後は未販売物件を出すことがあります。

そして来年の六番町は今回の１００メートル先なので四ツ谷駅より近いです、こちらより上でいい選択かもしれません！

そしてアトラスも、三田小山も素敵ですね、アトラス麻布台もいい物件ですね

[249: 検討板ユーザーさん]

>>248 マンション検討中さん
ここは等価交換部屋が売りに出るかもしれません。
分譲と同一仕様かは分かりませんが。

[250: 検討板ユーザーさん]

>>249 検討板ユーザーさん

一般分譲と全く同仕様です。
転売住戸も賃貸住戸もかなり高いと思いますよ。

[251: マンション検討中さん]

>>249 検討板ユーザーさん
実は分譲もMBとLDKしか天カセありませんので、なかなか微妙な高仕様です。

担当に聞きましたけど、全室天カセに変更できますが、恐らくデザイン変更が必要なので、料金とコンサルティングフィーがかかります。そして天井に影響があります。

グランではないので三田ガーに比べてやっぱりちょっと仕様低いですね。メリットは恐らく綺麗な間取りです。

転売の場合やっぱり地権者さんを持つ高層階の方がいいですね。

[252: 匿名さん]

>>248 マンション検討中さん
三番町や麹町で今年出るかもという話は聞きましたが、六番町もなんですね
それともNTT都市開発と共同のやつのことですかね？北西向きは外濠の桜が見れそうでいいですよね

[253: マンション検討中さん]

>>252 匿名さん
そして一番町計画以外も九段南4丁目計画もあります。

三菱地所は本気を出すかもしれません。

[254: 通りがかりさん]

麹三

[255: 口コミ知りたいさん]

だから六番町と四ツ谷駅麹町口を日常使いできる時点で、一番町および三番町の千鳥ヶ淵ビューと同等の価値があるんですよ。

市ヶ谷駅ではお話にならんのですよ。

[256: 匿名さん]

一番町と九段南はマンションではないのでは？

そしてさすがに千鳥ヶ淵ビューと同格は無理あるかと
千鳥ヶ淵見えない一番町三番町よりは、六番町の方が個人的には好きですが

[257: マンション掲示板さん]

四ツ谷駅麹町口が近いから千鳥ヶ淵より良いとか言っている時点で、英国大使館跡の物件には縁がないですよ。電車を乗っている層には案内すら届かないです。

[258: 口コミ知りたいさん]

どっちがいいとかのお話ではなくて、六番町&四ツ谷駅は一番町三番町の千鳥ヶ淵ビューと同等であると申しています。

なお、英国大使館の案件をお誘い頂かなくても、既に千鳥ヶ淵ビューのマンションを所有して住んでおります。

[259: 匿名さん]

坪単価で言えば千鳥ヶ淵の方が高そうですね。皇居に近い方を良しとする価値観もあるので一番町や三番町も人気高いですよ。

[260: マンション検討中さん]

JR駅近+番町アドレスと千鳥ヶ淵ビュー+番町アドレスの全く違う利点を比較しているので、価値観と生活スタイルの違いとしか落とし所無いですよね。まあ言った者勝ちなので、お好きな方をどうぞ。価格はどちらも高額ですし、希少性も高いです。過去の取引は千鳥ヶ淵沿いの物件の方が少し高い様です。

[261: 評判気になるさん]

番町内で優劣をつけるよりも、ほぼ同等でよろしいのでは？いずれにせよ、トップオブトップです。

愛子さま
ご卒業まことにおめでとうございます。
番町エリアは今後も皇室とともに歩んで参ります。

[262: 名無しさん]

>>261 評判気になるさん

何が何でも優劣つけたがる人いますね。兎に角、相手を言い負かしに掛かるマウントとりの人。周りからどう見られてるか気づいてない。

[263: マンション掲示板さん]

目糞鼻糞

[264: 検討板ユーザーさん]

まあ客観的事実の提示ではなく、相手の人格を否定して下げようとするのは全く品が無いですね。自ら育ちの悪さを露呈させているだけです。

[265: 名無しさん]

>>261 評判気になるさん
気持ち悪いわ
番町住民に同質性を強いるのはやめて

[266: マンション掲示板さん]

六番町は四ツ谷が近く、アクティブな暮らしに便利そうですね。

番町の歴史から見ると、住宅地という観点からは、皇居に近ければ近いほど上位の家臣の領地とされたのでしょう。

反論があれば是非。

[267: 評判気になるさん]

番町は永遠に不滅でありますっ

[268: 匿名さん]

番町のスレ、必ず品とか育ちとか言い出す人がいますよね。

[269: 匿名さん]

金持ち喧嘩せずで、こういう序列を付けたがるのは決まって外部の人なんですよね。

[270: 匿名]

ひょっとして、自分の努力で何かを成し遂げたのではなく、生まれ育ちが番町であることが自慢なのかな？

[271: 評判気になるさん]

>>270 匿名さん
自慢などしていません
そもそも違いますので

[272: 口コミ知りたいさん]

バンチョってマジでお便便だよ。
知らないのは埋立地の人じゃないかな。

[273: 匿名さん]

「お便便」って何ですか？　最近の若者ワードですか？　最近は住民の構成が変わりつつあるものの、基本的に番町は男性も女性もシニアが多いので、わかりやすい言葉を使われた方がよろしいと思います。

[274: マンション検討中さん]

2LDK・3LDKは、第1期にてすべて登録申込済
第2期は【A-type】1LDK／47.81㎡のみの販売

なので今後は１LDK組と冷やかし組だけ残し
購入決まったら方は住民スレ立てて移住
購入できなかった方は撤退という流れですね。
お疲れさまでした。

[275: 匿名さん]

大抽選大会だったみたいですね。三菱の番町はノールックで買って問題ない。

[276: 検討板ユーザーさん]

大手とはいえ、小規模、等価交換、細路地でこの価格ということは、すでに相場が大きく変わってるということか。

[277: 評判気になるさん]

>>266 マンション掲示板さん
でしょうね。将軍に何か一大事があった時、西国への避難路だったかと。

[278: 匿名さん]

>>266 マンション掲示板さん
そして現代では六番町の方が便利で人気になってしまったというところまで
書いてほしかったですね(笑)

[279: 名無しさん]

>>266 マンション掲示板さん
お節の通りなら御三家の上屋敷が並んでもおかしくないと思いますが古地図を見ると小さな屋敷や火除け地が多いですね
いざというときの人柱役だったのだろうか？
もちろん人柱役は信頼なきものには務まりませんが

[280: 匿名]

こんな話ばっか。

[281: 匿名さん]

歴史に詳しくない人がいるみたいだけど、番町は徳川将軍家の本家の土地で、御三家は分家ですから本家より格下なのです。だから御三家は番町には住めないのですよ。

[282: 匿名さん]

>>277 さん

>>277 評判気になるさん
旧一番町は現在の三番町。
番町では「三番町と一番町が別格」と云われる所以です。

ここは旧下六番町。
現在では四ツ谷駅も近く、番町内で最も便利なエリアの一つです。

[283: 評判気になるさん]

一番町と三番町はこの上なく都心にも関わらず、別荘地の様な、どこかゆったりとした雰囲気が有ります。その浮世離れした空気が、別格と謳われる所以と思います。

[284: 口コミ知りたいさん]

そうか！？一番町なんてマンション銀座で窮屈な感じするけど。

[285: 名無しさん]

上位の家臣にしてはせせこましい邸だのう

[286: eマンションさん]

現代人には、四番町と六番町の方が、店も多く、駅も近くて便利で暮らしやすいですね。

[287: マンション検討中さん]

ここって天井高いですか？

[288: マンション検討中さん]

店が多くて駅が近い方が良い価値観なら、番町よりも便利で暮らしやすい場所は他に沢山ある。

[289: 匿名さん]

番町アドレスはそのブランド分割高なので、価値を感じない人は買わない方が良いですよ。昔はそれほど高くなかったですが、最近は番町アドレスを神格化する人が出て来てどんどん高くなってしまいました。

[290: 匿名さん]

つまり、虚栄心の塊のような人が、自己満足で買われるのですね。でも、他人は口では凄いと言ってくれても、内心はどうだか。

[291: マンション検討中さん]

>>290 匿名さん
虚栄心はどうか知らんが不動産なんて自己満がなかったら普通買わないでしょ？
こっちは自己満の消費をしてるんだから他人の内心なんて誰が気にすんのよ。

[292: 匿名さん]

>>287 マンション検討中さん

そうでもないです。グランではないので。

[293: 匿名さん]

不動産は供給制約が厳しいからな。番町に住みたいという人がどんなに多くてもエリアの広さは変えられない。工業製品と違って人気だからといって供給を増やせるものでもない。

[294: 匿名さん]

>>293 匿名さん
おっしゃるとおり、バーチャル空間のspaceは無限に広げることができるけども、三次元の実態世界におけるspaceには限りがある。このため、社会の電脳化が進むなかで、実態世界のspaceが持つ価値は今後ますます高まっていく。世界の大都市の不動産市況が高騰を続けるのは、その証左と言えるだろう。

[295: 名無しさん]

>>293 匿名さん
そう。
しかも六番町は色々うるさくて新築なかなかでないからね～。雙葉に通わせたい共働き層とかにはウケるんじゃないかな。

[296: 検討板ユーザーさん]

富士見の東急と同じですね。
小学校通学需要の物件です。賃貸需要は多そうで、高値で貸せそうです。

[297: 匿名さん]

しかしながら番町エリアの賃料相場が安いんです。港区や渋谷エリアに相当劣りますので、現行の分譲相場とは釣り合いが取れません。

そういう点では番町エリアとは実需向きといえますし、今後はキャッシュ買いが望ましいです。金利上昇圧力は日々増しているので不動産価格は下落基調になると思いがちですが、いわゆるブランドエリアの都心居住不動産は必ずしも金利と連動せずに「為替」や「インフレ率」に連動していきます。

但し、当マンションは地権者住戸が大量に賃貸されますので、賃貸希望の方はスタンバイしてください。

[298: 匿名さん]

住みたい人が多い割に供給がほとんどないのが番町。賃料もかなり高いですからね。

[299: ご近所さん]

>>297 匿名さん
3分の2が等価交換ですからね。
賃貸住宅と言っても過言ではないレベルです。

[300: eマンションさん]

>>288 マンション検討中さん
どの路線の駅に近いか、皇居やその他が徒歩圏内であることは大分違うでしょ。住民より。

[301: 評判気になるさん]

>>298 匿名さん

そうなんですよ。そもそも家族で住める広さの物件も少ないし。あっても古いのて、ここ欲しかったです。外れましたが。

[302: 名無しさん]

早かったですね。

[303: 匿名さん]

もう完売ですか。日テレ再開発もあるし、番町アドレスはまだまだ価格が上がりそうですね。
番町エリアは高さ制限が厳しくて、虎ノ門エリアみたいにタワー化によって床面積を増殖させていく技は使えませんから、今後は富裕層の陣取り合戦が激しくなっていくということでしょう。

[304: マンション比較中さん]

番町はザが付く前の本当の三菱だった頃に相当ブランドイメージ上げたものの、冷静に考えると経済価値からして割高、三菱もかつての三菱には非ず。
迷わず他所のエリアで探すべきでしょう。

[305: 匿名さん]

>>304 マンション比較中さん
番町は家賃がそれほど高くないので、賃貸に出すことを考えるとあまり割にあいません。実需で購入する人が比較的多いと言えます。
逆にいうと、港区のマンションは賃貸に出すことを前提に購入する投資家が多いため、マンション内には賃貸の住民が多いです。そういう人たちは「マンションのため」「地域のため」とか考えない傾向があるので、大規模災害が起こったら大変なことになるのではないでしょうか。
結局、マンションを買う時、経済価値で考えるのか否かという問題は、その人の価値観が問われていると思います。

[306: マンション検討中さん]

もう抽選終わったのですか？

[307: 匿名さん]

番町はかなりプレミア価格になってますよね。