パークホームズ京都二条城ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークホームズ京都二条城についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/K2104/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154735

所在地：京都府京都市中京区三坊堀川町61番4他（地番）
交通：京都市東西線「二条城前」駅　徒歩3分
　　　京都市烏丸線「烏丸御池」駅　徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：54.57平米～116.13平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東レ建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

総戸数：89戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階
用途地域：商業地域
駐車場：総戸数89戸に対して敷地内平面5台（5台の内、福祉対応用1台、サービス用1台）
駐輪場：総戸数89戸に対して149台
施設・設備：屋上テラス、ライブラリー、ゲストルーム、内廊下仕様、宅配ロッカー、ディスポーザ

竣工時期：2025年7月下旬竣工予定
入居時期：2025年8月下旬入居予定
販売予定時期：2024年2月下旬販売予定

バルコニー面積：6.81平米～7.01平米
テラス面積：12.27平米
敷地面積：1,181.80平米
建築面積：944.59平米
延床面積：8,967.17平米

三山、二条城、一目惚れ。
その邸は、美しさととのう。

世界遺産「二条城」に至近。屋上テラスからは五山の送り火の眺望。
田の字エリア内、三方接道の角地に位置。
ゲストルームや屋上テラス等の充実した共用部を設置した10階建て、89邸のレジデンス。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[21: 通りがかりさん]

>>20 マンコミュファンさん
土地勘の全くない方でしょうか？

堀川は結構昔から、中心部はほぼ暗渠。川というより車の多い大通りのイメージで風情とかは全くありません。
ただ堀川通り自体は他の大通りに比べれば車の通りはスムーズかと。

便利なところですが、四条あたりの堀川通り沿いはオフィス街のイメージですね。
一本筋裏とか中に入れば全く違うけれど。

鴨川散策を楽しむなら少なくも御池か二条より上でないと。四条界隈は早朝深夜以外は騒がしいし。

[22: ご近所さん]

>>20 マンコミュファンさん
ちょこっと補足します。21さんのおっしゃるように、このマンションの付近から南の堀川は暗渠になっています。ただ、御池通の北側は遊歩道になっていて、川の西側に二条城時代の石垣を見ることができます。堀川高校の生徒さんと思しき方のランニングを見ることもありますし、わんこの散歩も見られます。もちろん、鴨川のような川ではなく、二条城の外堀を兼ねた（江戸時代のことです。昔々は平安宮の物資を運ぶ川だったようです）狭い川ですけども。

[23: マンション検討中さん]

階数や向にもよりますが、坪380～400万前後かなあと予想してます。

[24: 匿名さん]

>>23 マンション検討中さん
東京で商談会開いているようですので、そういう要素のある物件ということかも知れませんし、価格もそういう方向で決まってくるのかも知れません。

[25: 匿名さん]

このあたりであれば、坪単価４００～５００くらいではないかと思います。
マンション価格はどことでも高騰していますが、京都は本当に高いです。
それくらい価格を上げて販売したとしても購入希望者は多いはず。

[26: 口コミ知りたいさん]

>>25 匿名さん
聞いたところによると、そこまで高くならない見込みだそうです。380前後かと

[27: マンション比較中さん]

1/27からの事前案内会の予約メールが来ました。
おおよその価格を教えてくれますかね。

[28: 匿名さん]

380だといくらになるのか

>>専有面積54.57㎡～116.13㎡

54.57㎡＝16.507425坪　16.507425×380＝6272万
116.13㎡＝35.129325坪　35.129325×380＝13349万

計算してみると、なかなかします。

[29: ご近所さん]

経年による外壁の汚れが目立ったりしませんでしょうか。
色合いからして近隣のランドマークになりそうなだけに心配です。
同じ出窓の造形がいくつも並ぶ様は四条烏丸の三井ビルみたいでかっこいいです。
鳥の糞対策は大丈夫でしょうか。

[30: 評判気になるさん]

>>29 ご近所さん
「suumo新築マンション」にAタイプと思われる室内イメージビューが掲載されてました。西向きと北向きのサッシの上辺ラインがダンチになってしまうのは残念。
想像していたより梁も目立ってます。TVとかどこに置けばいいのでしょうか?
SRサロンに行けば不安と疑問は解消するかしら。

[31: 匿名さん]

>>経年による外壁の汚れが目立ったりしませんでしょうか。

堀川沿いにはなるので、外壁が・・というのは考えられなくはないですね。
これに関しては、普通のマンションでもありえることかと思います。
あまりひどくなった場合は、直したりかするのかなと思います。
それよりは、立地から騒音や排ガスのほうが心配ですね。

[32: マンション検討中さん]

西向きは抜け感もあって気になるけど、大通り沿いの騒音はどんなもんだろうか。

[33: 評判気になるさん]

>>32 マンション検討中さん
向かいの中京区庁舎の建物が音の反射板となり、窓を開けると
おそらくなかなかの騒音が入ってくるでしょう。一応簡易な防音サッシが
設置されるみたいですけど。>>31さんの、外壁汚れは近隣にあるマンションの
汚れの目立たない色と違い、意匠をもたせた土壁風の処理(遠景では
ほぼ白色にみえる仕上げ)のようなので、
修繕時の清掃だけで積立金が飛んでしまう懸念…心配です。

[34: マンション検討中さん]

排気ガスや騒音などを差し置いて、ここの立地・規模感に対して納得する方が購入されるイメージです。京都でここまで目の前が開けている場所は少ないので。

[35: ご近所さん]

西側の抜け感が売りでしょうが、京都の西日を甘く見てると痛い目にあいます。
太陽が西に傾くと遮光カーテンを閉めてないと生活できません。

[36: 匿名さん]

>>西日
私は体験したことはないんですが、西側のマンションに住んだ人はキツイって言いますね。

東、南に住んだことがありますが、どちらも快適でした。
間取りも西向き以外があるかなと思ったら、東向きテラスもあるようでした。そちらを選べば問題ないでしょうか。

[37: 周辺住民さん]

>>36 匿名さん
東側は細い妹辻子通り一般住戸1列を挟んでジオ姉小路、その東にはサムテイ京都御池が立っています。結構近いと思いますよ。

[38: マンション掲示板さん]

さすがに、4階の西向き3LDK80.9平米で1億越えは高いよね～もう1千万安くてもいいのでは?

[39: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[40: マンション検討中]

>>36 匿名さん
うちは西向きのLow-Eガラスで、遮るものもなく抜けてます。晩秋～冬の間は良いんですが、春～秋にかけて、横から突き刺してくる光は眩しい&かなり暑いです。遮光カーテンと冷房つけっぱなしです。
ただ、この物件の東も南も微妙ですよねぇ。。