レーベン水戸 TOWER PROJECTってどうですか？

[マンション住民さん]

レーベン水戸 TOWER PROJECTについての情報を希望しています。
駅近でいいですね！
公式URL：https://www.leben-style.jp/search/lbn-mitotower/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153991

所在地：茨城県水戸市宮町一丁目108番5（地番）
交通：JR常磐線・水郡線、鹿島臨海鉄道大洗鹿島線「水戸」駅徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：65.74平米～96.16平米
売主：株式会社タカラレーベン
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[503: マンション探し]

前述しましたが、高値でも駅近マンション買う人、残りがかなり減ったのではないでしょうか。ここの残り住戸について現況打開、販売促進の有効打は、やはり、
　"プライスダウン"
と考えます。
さらに具体化提案すると、
1.価格の大幅下方修正(例えば坪単価200万円以下)
2.発売開始から約1年間、刷り込まれた「高値のマンション」の印象を払拭すべく、値下げ新価格の精力的宣伝、幅広い広告
でしょうか。
北口別物件が販売スタートライン(年末？)に着く前に、それと比べる必要ないくらいの飛びつく魅力で「駅近マンション好き客」を取り込んでしまうことです。
大変更あれば私も再考します。

[504: マンション掲示板さん]

プラウドの残りわずかが売り切れた競合相手の新築マンションがいないから、ここ安売りする必要もないってのもある。
今後出てくるのはここより安くはなかなか難しいだろうし。
なにより竣工までまだ1年競合なしでやれる期間あるから値下げなんてそうやらないのではないかな。

[505: eマンションさん]

>>504 マンション掲示板さん
まさにその通りで営業マンによると値上げしているそうです。プラウド早く完売して欲しいと言っていました。

[506: 匿名さん]

確かに、資材も燃料も高くなって賃上げの流れも強まってる中、上の方もおっしゃるように競合がいない状態であと１年あるなら値下げする理由は全くないでしょうね。むしろ駅北口のマンションが売りに出されてこちらより高いとなれば相対的に安いと思ってもらえるわけですし。

[507: マンション掲示板さん]

水戸の新築マンションで安さ求めるなら、当分はサーパス水戸がラストだったんじゃないかなって思います。
残り少ないプラウドは後でブランドマンションがあの値段で買えて安かったになる可能性もありますし、そうなったらこちらは共用施設等不満はあれ立地の良さから買いだったとなる可能性も。

唯一気になる点は金利上昇の影響ですが、都内や一都三県と違って新築マンションがぼこぼこ建つわけでもないので、競合も少なくそこまで大きな影響もないかと。
茨城県で金利上昇の影響モロに受けるとしたら、都内近郊の客も訴求してマンションが競合しているつくば含めたTX沿線になるのでは考えます。
一都三県の中古や新築が値下げ始めれば、バブル後のように都内への還帰始まるでしょうが、水戸は水戸なので多少は金利上昇の影響あっても予算額の伸びが縮むことはあってもそういう面では都内近郊に吸われるリスクはあまりないかなと。

[508: マンション検討中さん]

施工まで１年切ったけどだいぶ苦戦してるみたいだね。

[509: 名無しさん]

>>508 マンション検討中さん
値上げしているくらいなのであまり苦戦していないと思われます。

[510: マンション検討中さん]

毎週のようにチラシが入ってくる
やめて欲しい

[511: eマンションさん]

>>510 マンション検討中さん
そうなんですね。見学に行った時も売り急いでいる(決断を迫ってくる)ような印象を受けました。

[512: マンション探し]

「全く値下げの必要なし」のご意見も多数いただきありがとうございます。いろいろな角度からの視点があり、意見の多様性が勉強になります。私が今後の展開予想に注目した点は、プラウド水戸桜川が昨年9月竣工時、完売もう少しのところ(残20戸以下)まで来ていたのに、その後の伸びがあまりなくなかなか完売達成できていない点です。そこに、今はこの価格レベルでマンション購入する人が周辺地域において枯渇しつつあるのではないか？感を感じるわけです。その動きと違ってここのレーベンが順調な販売状況であれば、取り越し苦労になりますが。今後の情勢を見守りたいと思います。

[513: 通りがかりさん]

マンションを買おうと思うタイミングは人それぞれだと思いますし、その上で買おうと思ったタイミングで買いたいと思える物件に出逢えるかどうかだと思います。

[514: マンション検討中さん]

>>512 マンション マンション探し

いまプラウドの公式ホームページみたら販売戸数はあと8戸になっていましたよ。

もうすぐ完売ですね。

[515: eマンションさん]

>>512 マンション探しさん

マンションの値下げ期待するなら竣工後の決算前や一年経過した後でしょうね。
昨今リーマンショックの教訓から資金に余裕あるデベロッパーが多くなってるので、竣工後の決算前での値引きもあまり見ないです。
竣工して一年経過すると、新築マンション名乗れなくなるのでそのあたりから値引き・値下げされやすい傾向にあります。
公式やチラシに大商談会等のワードがあれば、値引きしますよという意思表示なのでその辺りを気にしてみてもいいと思います。
私がここ数年で大商談会を見たのは駅遠のマンションでした。

[516: マンション検討中さん]

今の価格設定だと、施工したタイミングで100戸くらい売れ残りそうだね。

[517: マンション探し]

竣工、そして引き渡し入居時、相当数未販売住戸が残ってしまうとオーナー不足になって、管理費、修繕積立費の収集に響くのではないでしょうか。

[518: 匿名さん]

管理費や修繕費用は各住戸の占有面積に応じて計算されてますし売れない限り未販売住戸の所有者はレーベンのままなのですから未販売住戸分の費用はレーベンが負担するのでは？

[519: eマンションさん]

マンションって欲しいと思う年齢やタイミングにはなじゃったりするし、次同じのができるとは限らないからゆっくり売ってくれたほうがいい
ただ、売れ残ったという印象が生まれてしまうかな

[520: マンション検討中さん]

日銀のマイナス金利解除で住宅ローン金利の動向が気になります。

将来的に金利が上がる局面なら現物資産であるマンションを早めに買っておくのも選択肢として出てくると感じる。

[521: マンション検討中さん]

どう考えても値上げしてるぐらいだから安心という理屈はおかしいんじゃないかな？そもそも前から価格表も見せてもらえなかったり、価格伝えるためには再度来場を条件にしてたりとやってることが少々強引な印象。
それに異常なまでの営業からの連絡頻度とチラシ配布数から考えて、むしろ焦りが見えてる気がする。

[522: 評判気になるさん]

>>516 マンション検討中さん
仰る通りですね。HPの物件概要にも「第5期以降の予定販売住戸(80戸)を対象として記載しております。」って書いてあるからこれまでに売りに出したのが142戸ってことになりますが、前回伺った際には先着順として選べる住戸も50こ戸ほどあったことから、すでに契約済みなのは90戸弱ぐらいと予想。そうするとまだ販売していない戸数と合わせると130戸ぐらいは残っていると思われますね。

来年の2月に建物完成ということを考えると、月に10戸以上売れていかなければ完成時点での完売は難しいということでふ。何度かレーベンを見学しましたが、他にあまりお客様はいなかったので相当厳しい戦いかと思います。

その裏付けとしては、大幅な値引き提案や駐車場付与などの先方からの提案、また少なくとも去年末からずっとやってる来場キャンペーン(ギフトカードが貰えるやつ)でしょうね。順調に売れているのであればわざわざこんな提案やキャンペーンをやる必要はないので…