理事会の役員は輪番制で半数を二年交代にしました。当初は区分所有者に平等に理事会に参加することが目的でした。築20年で大規模修繕工事を実施した後、最初から入居した区分所有者が1/3退去し、30年経過した時点で、当初から入居した人が逝去、認知、老人ホーム等で退去し、この10年間は子育て世帯や定年退職者を中心に入居してきました。 ところが8年前に管理会社を変更してから、管理会社は昔の住人に理事の参加を控え、最近入居した人を優先に理事会メンバーに参加させ、この5年間で管理会社がいないところで、理事会を開催することをさせない、議事録は管理会社任せでに内容も確認しないで目蔵版、エレベータ工事の更新工事をメーカー直接契約をさせず、管理会社経由に商流変更、保守もフルメンテナンス契約からPOG契約に変更し、管理会社経由にしました。一部住人から心配との意見も無視、結果毎年の費用が安くなる理由で理事会は無条件に賛成、臨時総会はコロナの為、できるだけ書面決議で行い、できるだけ参加しない方向でもっていき、総会参加者の一部が反対意見を言っても、すでに議案決議で過半数あるため、理事長が最終決断しました。 今後2回目の大規模修繕工事では、修繕委員会の設立はやめさせ、管理会社の子会社に受注させるよう、理事会を説得し、コロナや時間がない、補助金がでる、つまりマンション管理士や専門家の意見を言わせないようにさせることを理事会に無言の圧力。最近理事や理事長は管理会社の言うがままになっています。 1/5 の総数で理事会に議案を出そうとすると、理事会でつぶされることが予想され、1/3が外部オーナーの議案決議はすべて賛成票が多く、当初から入居いた区分所有者がしっかり積み立てた修繕積立金を管理会社の言うがまま、理事会は承認し、工事を実施しています。 助けてください、どうしたらよいですか？
[スレ作成日時]2022-08-06 11:34:28
注文住宅のオンライン相談
理事会が完全に管理会社からコントロールされている
| No.103 |
by 管理担当 2022-10-20 15:32:27
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削除依頼
[No.98～本レスまでは、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
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| No.104 |
管理会社に役員を決めさせている管理組合が結構あるんだな??
私は、理事会が次の役員を決めさせる様に、また、区分所有者が 出来るだけ、平等に勤めさせる様に管理表作成し、役員選出規約をを総会で承認させて、理事会が決める事にしました。 |
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| No.105 |
管理会社に好きにさせては駄目です、私はマンション管理に関するセミナー等に多数参加、マンカンセンターで必要な資料を購入して勉強しました。また、理事会が大きな工事、設備更新等をする場合は修繕委員会を設置させて、3～4社の見積りを取り、比較表に 見解を記載し、理事会で決めさせている。理事会は知見が無い為に直ぐに管理会社に任せていたが、
コンストラクションマネジメントと称する、経費28～30%を掛けるので、500万円なら150万円は違う。アホ見たい??が区分所有者 の誰も有難いとは、思って居ない?? ここにアホが一人？?? |
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| No.106 |
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| No.107 |
バックマージンを取ったらだめ。
適正利潤ならオーケー。 |
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| No.108 |
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| No.109 |
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| No.110 |
東急コミュニティは危険な管理会社なんですか。
うちはそこではないからいいけど、何が危険なのかな。 |
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| No.111 |
理事会が管理会社から完全に牛耳られているというのは
理事会に責任があるよ。 もっとマンション管理の勉強をしないとね。 |
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| No.112 |
しかし、現役世代にしてみれば、マンションの管理に
携わっている暇はないだろうね。 |
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| No.113 |
>>112 匿名さん
そんな事はない。専門知識を身に付ける時間はないだろうけど、関心を持って参加することはできる。 忙しい忙しいと最初から拒絶するのではなく、参加できる方法を検討すればいい。議事録ぐらいは最低限目を通し、何が行われているか知ろうとしないと。 |
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| No.114 |
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| No.115 |
理事会を管理するのは、理事長だから、他の理事は理事会に出席
することが大切。 無関心は敗北だ。 |
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| No.116 |
これってG社ですよね？
うちでも全く同じことやられてます ひそかにリプレイス進行中です |
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| No.117 |
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| No.118 |
Ｇ社をリプレイスするのは難しいよ。
弁護士も出てくるからね。 理事で対抗できるかな。 |
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| No.119 |
う～ん、合人社と対立するのは至難の業かな。
すぐ裁判にもっていくから、 |
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| No.120 |
>>118 匿名さん
リプレイスに弁護士が出てくるのですか？ ちょっとイメージができないのですが、契約に則って3ヶ月？前に解約の書面を送ればいいだけなのではないでしょうか。 何を根拠に弁護士が出てくるのでしょう。 |
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| No.121 |
何故リプレイスするのか、その理由を教えろとかね。
まあリプレイスの話しをしてみればわかるよ。 |
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| No.122 |
スレ題を読むと、まさに管理会社によるアリ地獄の体をなしている。
住民に現状を訴え、危機意識を共有することが打開の一歩だと思う。 その為のかじ取り役をスレ主は覚悟しないといけない。 |
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| No.123 |
そういうマンションがあるんですか。
とても事実とは思えないが。 |
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| No.124 |
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| No.125 |
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| No.126 |
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| No.127 |
何故自主管理とかの発想が浮かぶのか理解できない。
集合住宅なんだから、自主管理は無理。 |
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| No.128 |
マンションによっては、管理費不足もあり自主管理をせざるをえないとこもあるだろう。
それが良いか悪いかはそこの自由民が判断すれば良い。他人がいらぬおせっかいをする必要はない。 |
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| No.129 |
自由民は住民の間違いです。
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| No.130 |
理事会が完全に管理会社からコントロールされているのは
理事に能力がないからだ。 |
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| No.131 |
俺が理事長の時は強引に規約や委託契約
を改正した。 基幹事務fだけを登録業者に委託して他の 業務は専門業者に委託した。 経費は安くなったし、マンションはよみ がえるほどよくなった。 |
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| No.132 |
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| No.133 |
そうですね。
是非良くなった点を教えてください。 参考にしたいですね。 |
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| No.134 |
理事会は理事会主導でおこなわなければだめですね。
管理会社を批判する前に理事会自身も反省しなくちゃね。 |
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| No.135 |
理事会主導でマンション管理ができるマンションが
全国にどれぐらいありますか。 住民はそんなに暇ではないですよ。 |
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| No.136 |
仕事しているのに、嫌がらせをするために必死で書き込む者がいる。
誰も見る者もいないのにね。 |
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| No.137 |
理事会の開催を管理会社抜きではできないとなっているとのことだが
理事で話し合って開催すればいいのではないだろうか。 管理会社に議決権はないんだから、理事会で議案を提案して決議すれば いいだけのことですよ。 そして総会の承認が必要なものは、理事会で決まった議案を提案すれば いいんです。 ただ、議案書は管理会社が作成するので、別途総会議案の追加という形で プリントしてメールボックスにいれて総会で管理会社のしらない議案を 突然承認決議案を提案して決議をすればいい。 議決権行使書にも追加で用紙を作成して配布しておけばいいでしょう。 |
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| No.138 |
>>137 匿名さん
うちは分散管理ですが、理事会や総会は 理事会の許可された事案の審議が終われ ば管理会社担当は退散させます。 議案書や議事録は書記と理事長が作成し ます。 管理会社の担当は会計報告と重要事項の 説明のみが業務になっています。 いうことを聞かない場合はいつでも管理 会社の変更ができるように心構えています。 |
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| No.139 |
管理組合が管理会社や管理システムの変更
を画策するにはどうすればいいかを考えた 方がいいでしょう。 手を付ける順番を間違えると妨害されてお ジャンです( ´艸｀) |
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| No.140 |
管理の主導権の掌握はマンションの規模でやり方が変わるよね、さあ、どうする( ´艸｀)
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| No.141 |
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| No.142 |
理事は輪番制でもうそろそろ俺の順番が来て
もいいんだけど一向に回ってこない。 順位を越して別の組合員が順次当番理事にな っている。 総会でその理由を問い詰めたらしどろもどろ。 腹が立ったので抽選箱に俺の札が入っている かを確かめるように請求。 総会が騒然とした。 抽選箱をいじられると困るので強引に手元で 確保。 全員が見る中で私の札の有無を確かめさせた。あるべき札がない。 私は役員選任方法の不正の証拠を追求しだ した。お跡がよろしいようで。 管理会社の実名を公表しようか( ´艸｀) |
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| No.143 |
そしてどうなったの。
理事になれたのかな。 |
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| No.144 |
折角役員選任方法の不正の証拠を掴んだのに
管理会社は何のお咎めもなかったの。 それだったら、なんのために不正を暴いたのか 意味がまったくない。 |
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| No.145 |
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| No.146 |
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| No.147 |
( ´艸｀)さん
管理会社は道義的責任だけなんだね。 |
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| No.148 |
そして自分はちゃっかり理事に納まっている。
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| No.149 |
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| No.150 |
第一回の理事会が開催された。
管理会社の音頭で理事の自己紹介が終わり 理事長を誰にするかの質疑応答があり私へ の要請が満場一致で決まった。 私は心に秘めた管理の在り方を変えたいの で引き受けることにした。 |
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| No.151 |
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| No.152 |
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| No.153 |
役員の選任方法に不正を働いた理事は誰一人
として再任されずまったくの初理事ばかりの メンバーとなりました。 担当はこれから料理をしたいと存ずる。 さあどう出てくるかだがお楽しみ( ´艸｀) |
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| No.154 |
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| No.155 |
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| No.156 |
( ´艸｀)
そんなことしかできないだろう。 |
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| No.157 |
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| No.158 |
理事長にはなったものの理事の素性も分から
ずまま職務に就いたはいいが管理会社の担当 のレベルの低さには驚いた。 話し相手も相談相手もいない。たまたま帰宅 時に管理人が機械式駐車場のトラブルで対応 中に遭遇して話す機会を得ることとなり今ま で知らない管理を知ることとなる。 管理人はトラブルを解決して夜中に帰宅した 。 機械式や漏水やその他のトラブルに対応の為 に呼び出されるそうでる。 |
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| No.159 |
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| No.160 |
別に知りたくもないけどね。( ´艸｀)
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| No.161 |
大京アステージ
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| No.162 |
>>157さん
大京アステージが管理を委託しているマンションで、あなたの書きこんだ 内容をみればどこのマンションの○○ということはすぐわかるよね。 もうしらべはついているとは思うけど。 こんな匿名の掲示板で素性が分るような書き込みはしない方が良い。 又、皆さんも分かっていてもそれが分るような情報を書きこんだらだめだね。 ( ´艸｀) |
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| No.163 |
匿名掲示板での最低のモラルだよ。( ´艸｀)
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| No.164 |
理事長になってまずしたいことは自主管理
にもっていきたいのが本音で組合員の中に どれほどの人材がいるかを知りたいのだが 情報がない。 管理会社の担当も個人情報を盾に教えては くれないでしょうね。 なんかいい方法ない( ´艸｀) |
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| No.165 |
>理事は輪番制でもうそろそろ俺の順番が来てもいいんだけど一向に回ってこない。
>順位を越して別の組合員が順次当番理事になっている。 >腹が立ったので抽選箱に俺の札が入っているかを確かめるように請求。 ちょっと意味が分からない 輪番制で、順位がきまっているなら、抽選箱は普通ない。 抽選箱で、未経験者から選ぶ場合、輪番制の順位はない。 また、管理会社から依頼されたとして理事が交代になる人にとって、 次の理事で特定の人を不正までして飛ばすメリットはない。 つまり、管理会社が依頼して不正をしたというより、 よほど他の住民から問題住民だと思われているといことだと思うのですが。 >理事長になってまずしたいことは自主管理にもっていきたいのが本音で よほど住民に協力者がいないと、まず特別議決は通らないでしょうね 無関心住民が多く、かりに通ったとしても理事の任期がおわったら次の人が 管理会社に戻すでしょうね |
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| No.166 |
抽選箱には未経験者の指名と部屋番号
のみとのことでした。 舌足らずで申し訳ございません( ´艸｀) 他の住民から嫌がられていたかもしれま せんので管理会社のみの責任にはできま せん。 しかし、理事の満場一致で理事長には一 応選任されたのよ、ごめんね( ´艸｀) |
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| No.167 |
今までは役員の役職名の公開はされていなかったので理事の承諾を得るための臨時理事会を招集した。
私は変コツものでは有名なので出席してくれるかは期待はしていませんでした。 ところが監事を含めて全員出席してくれました。 その中には知らない人が１０名ほど来ていました。 その一人が００理事さんから臨時理事会の開催があることを知ったので勝手に出てきましたが断られてもいいですがの前置きと共に承諾の申請があったので私は理事の面々に賛成方を要請して承諾してくださいましたので快く申し出を歓迎しました。 公開方法はすべて私の一任で良いとの快諾で可決されました。 その夜はうれしさのあまり株友とクラブで美酒に酔いしれました。 自主管理が実現しそうな予感がした。 |
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| No.168 |
１６６さん
前理事会からはぶられるような人が理事になったら、只でさえ輪番制なら理事長になりたい人いないのに、絶対理事長なんて嫌でしょ？ 理事長に自分で議案勝手に、出させて総会否決で、任期終了って思っているだけだと思うよ。 |
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| No.169 |
>>167 匿名さんに続く
管理組合事務所には組合員名簿と居住者名簿が保管されているような規約になっておりましたので探せども探せども見つかりませんので前任の理事長に伺いましたら知らぬ存ぜぬで逃げられました。 仕方ないので管理会社へ伺いを立てましたが個人情報保護法でできない旨の返事でした。やむを得ないので理事の役職名と連絡先を各住民のポストへの投函.配布となり掲示板への掲示となりました。 前途は多難ではありますが、予想に反して協力者の住民が意外と多いようなので一応安心はしましたが、 一部の住民への非難が多いのは気になります.なぜ、.今まで沈黙を守っていたのかは今後の行動を見守りたいと思ってはいます。 |
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| No.170 |
改革をおこすのであれば、自腹で資料の作成やコピーをしてでも
やる必要があります。 |
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| No.171 |
何故管理会社のリプレイスをしたんですか。
それからマンション管理がおかしくなったんでしょう。 |
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| No.172 |
理事は自分から進んで理事はやらないからね。
しっかりした理事を推薦したいけど、マンションでの住民間の 付き合いは殆どないしね。 おまけに輪番制は理事の当たり外れが大きい。 |
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| No.173 |
理事会が管理会社に完全にコントロールされているということは
理事がしっかりしていないからだよ。 その点を反省して対応策をたてないとだめだな。 |
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| No.174 |
理事長になった者はどこにいったのかな。( ´艸｀)
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| No.175 |
理事会が管理会社からコントロールされているというマンションは
多いんでしょうね。 輪番制の理事であれば、何をしていいか分からないのが当然でしょうから。 |
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| No.176 |
>>169 匿名さん
新理事や組合員からの話を総合するとうちの 場合は特定の組合員が管理会社や管理人を私 物化してコントロールしているのだがそれが 管理会社が管理組合をコントロールしている ように見えるような感じである。 管理会社や管理人の立場からすると特定の組 合員の勢力には勝てないような錯覚をおこし ていて禍を避けているように思えた。 だとすればこの禍の元を絶たないと今後のマ ンションの行く末が見えている。 どうする００康( ´艸｀) |
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| No.177 |
( ´艸｀)さん
簡単ですよ。 理事の任期を決め、輪番制にすることです。 |
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| No.178 |
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| No.179 |
>>176 匿名の続き
まず、理事会で管理員室の郵便受けを管理組合の郵便受けに変更してカギを作成。 アンケートや総会出席表受け等の投函箱を新設してカギの作成。 管理棟の組合の重要書面等の保管室のカギの変更作成。管理棟の出入り口のカギの変更。 そのカギの保管者には防災担当他の理事二名とした。 これ等に伴う一般使用細則等を作成して一応理事会で可決。通常総会もしくは臨時総会への報告事項として準備は完了。 今までは管理人や管理会社がカギを保管して組合側は保管はしていなかった。この慣例を修正するための変更である。これに伴う清掃等の内容も委託契約を変更素案も作成済。 これに対して管理会社の担当は仕事が運びにくいとの苦情じみた意見はあったが従うように命令した。 |
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| No.180 |
>>179さん
偉いんですね。 |
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| No.181 |
>>179 匿名の続き
分譲マンションの管理は組合が主導して行うのが原則。 普通のマンションでは共用部分のカギは管理会社が保管して使用している。 それが当たり前のようになってしまった。 よって、ここら辺から本筋に戻して形式だけでも組合員の責任感を取り戻したいと思った。 組合の郵便ポストのカギ、管理棟の出入り口のカギ、管理棟内の保管室のカギ、等々は理事以外は持たせないように使用細則に規定した。 今までは組合宛の郵便物も管理会社が開錠して持ち出している。 この件でいろいろな意見が出たがほとんどの組合員は認めてくれた。 そうでないものは管理会社と内通しているようではあるが共同生活では当然の成り行きである。 そのために区分所有法や管理規約には組合員の総意として決議事項が規定されているのである。 |
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| No.182 |
>>181 匿名の続き
私や理事の連絡先を公開したので情報が寄せられるようになった。 少しは風通しがよくはなった。その中の一例が一晩中エントランスホールやロビー等で青少年が集まって音楽を鳴らしたり踊ったりして警察が出動したりしているとの情報を受けた。 これは自治会の仕事ではあるが組合としては知らないふりもできないのでその旨を他の理事の意見も聞いてみた。 有志で夜間巡回をすることになりそのようにしたら情報の通りたむろして騒いでいた。 住民の子供の友人がマンション外からも入り込んでいて大変な状態であった。 身元を調べると過去の理事長、自治会長、町世話人、少年補導員、保護司等の子弟も混ざっている有様であった。困った。 さあどうする〇〇康( ´艸｀) |
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| No.183 |
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| No.184 |
理事会と自治会の役員がダブッているマンションはあります。
それは殆どが小規模マンションですよね。 しかし、会計は完全に分けてあるんですか、たまには曖昧に なっているところもあるんではないですか。 |
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| No.185 |
＞182
まず、エントランスホールやロビーの話なら、マンション内の話なので、自治会ではなく、管理組合の範疇です。 >身元を調べると過去の理事長、自治会長、町世話人、少年補導員、保護司等の子弟も混ざっている有様であった。困った。 ある程度掲示板で、注意して、それでもだめなら、弁護士経由で、親宛てに内容証明で苦情申し立てしたらよいと思います。まぁここまでいくと作り話ににしか見えないけど。そこそこ立場のある人なら、内容証明がきたら世間体あるから対応するよ。 |
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| No.186 |
>>182 匿名の続き
これからの登場人物たち A＝Bの同居人で分譲当時より無職で自 治会長で組合員は区分所有者と思っ ている。女が区分所有者で同居人 B＝Aとの同居人で世帯主で区分所有者 で組合の理事長で法令違反で理事長 になった偽理事長 C＝分譲当時の町世話人で自治会長や管 理組合の理事長を経験しアルコール 中毒で警察を中途退職。 D＝保護司で不動産業（宅建資格なし） E＝少年補導員職業店員 F＝民生委員 主婦 G＝管理会社支店長 H＝管理会社後任支店長 I＝管理会社総務課長 J＝管理会社後任総務課長 K=管理会社品質管理課長 L＝管理会社後任品質管理課長 M＝管理会社技術課長 N=現事務担当（管理業務主任者資格のみ） O=Ｎの上司で組合運営担当課長 p=現管理人（単身） ?＝前管理人（夫婦住み込み） R＝清掃員4名 S＝もの言う組合員 T＝もの言う組合員 U＝その他の関係者 |
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| No.187 |
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| No.188 |
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| No.189 |
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| No.190 |
何を遊んでいるんだい。
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| No.191 |
>>190 匿名さん
おれはお前みたいに暇じゃないよ。 一日24時間仕事しているよ。 土、日、祝日は休みだけど一週間分の整理と来週の予定で休日は日、祝日位だよ。急いで投稿するので間違いは御免よね。 ( ´艸｀)( ´艸｀)＃＄＆ |
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| No.192 |
そんなにいそがしいんだったら、こんな匿名掲示板に
くるなよ。 何考えてんだか。 おまけにかっかしているんだから、こなければいいんだよ。 |
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| No.193 |
>>186 匿名の続き
今後のマンションの在り方についての話し合 いの為に理事の面々の意見を聞きたいため （私の意見も含め）有志だけでもと思い自室 での案内をしたら全員が集まってくれた。 管理人も担当も抜いての茶話会となった。 主に特定の組合員の規約違反等のマナーに関 することと管理人や管理会社の対応や行動が 話題になり時間が深夜にも及んだ。 次回に話題の内容を投稿します。 スレ妨害が行われていますが放置しますので よろしくお願いします( ´艸｀) |
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| No.194 |
( ´艸｀)
理事会は集会室でやればいいんじゃないの。 こそこそと自室でやるもんではないよ。 |
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| No.195 |
マンション管理を一部の者だけでやれば、必ず
住民からの反発が出てくるよ。 |
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| No.196 |
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| No.197 |
>>186 匿名の続き
管理人用ポストを組合用ポストに変更し、 カギの保管者を理事長と他の理事一人に 決めてからは郵便物が組合役員に直接受 け取れるようになり驚くことがたくさん 出てきた。 日頃目にしない郵便物が届くようになった。 不動産業や建設業や管理会社からの宣伝用 のチラシが投函されるようになった。 組合用の総会等の出席表やアンケート等の 投函用大型ポストを新設してカギは理事長 と他の理事二人に保管させたところが要望 書なる書面が投函されている。 とても建設的な意見で理事会で検討したい と思っている。 管理会社におんぶにだっこの組合運営を避 けるためのシステム作りが始まりました。 |
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| No.198 |
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| No.199 |
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| No.200 |
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