レーベン富山神通本町 ONE TOWER

[通りがかりさん]

公式URL： https://www.leben-style.jp/search/lbn-jinzuhonmachi/
売主：株式会社タカラレーベン
施工会社：りんかい日産建設株式会社 東京建築支店
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

所在地：富山県富山市神通本町二丁目2番1（地番）
交通：JR北陸新幹線･高山本線､あいの風とやま鉄道「富山」駅徒歩7分、 富山地方鉄道「電鉄富山」駅徒歩7分、 富山地鉄富山軌道線「富山」駅徒歩7分

構造・規模：鉄筋コンクリート造（一部鉄骨）・地上20階建
総戸数：93戸（他、管理事務室1戸、スタディルーム1戸、フィットネスルーム1戸、ゲストルーム1戸、ランドリールーム1戸）

建物竣工予定：2023年11月下旬
入居予定：2023年12月下旬

間取り：3LDK・4LDK
住居専有面積：69.49m2～163.50m2
バルコニー面積：11.68m2～24.60m2

駐車場：93台〔タワーパーキング76台（ミドルルーフ28台、ハイルーフ48台）、平置（大型自動車）1台 、平置13台 、平置（軽自動車）2台 、平置（車椅子使用者優先駐車場）1台 〕
駐輪場：93台［2段ラック式〔下部スライドラック式（内、3人乗り対応10台）〕］
タイヤ置き場：44区画（2段式）（RV用4区画、一般用40区画）
バイク置き場：3台（中型1台 、ミニバイク2台 ）

用途地域：商業地域
敷地面積：1,832.47m2
設計・監理：株式会社カミムラ建築研究室
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合による所有権の共有，建物：（専有部）区分所有権 建物：（共用部）専有面積割合による所有権の共有
管理形態：区分所有者全員により管理組合を結成し、 株式会社レーベンコミュニティへ業務委託
建築確認番号：第ERI-21038110号（2021年12月14日付）、〈計画変更〉第ERI-22008012号（2022年03月15日付）

[1: 通りがかりさん]

平米単価から考えると、80m2 20階なら 5,000万円超えるだろうから、163.50m2 だと 1億円超えそうね。でも、「ザ・レーベン」ではなくて通常のショボい仕様なのね。

高岡は 19階建てだけど、富山は 20階建てにして住戸あたりの単価を抑えたのね。
一般に「20階建て以上がタワマン」とされてるけど、レーベンだと 20階建てでも 59.99m とかに抑えてそうね。天井高も 2400mm ギリギリとか微妙な仕様になりそう。

[2: マンション比較中さん]

スタディルームってべんきょうべやか？？

[3: 通りがかりさん]

レーベンってトイレに独立の手洗いないんだよなー

[4: 通りがかりさん]

>>3 通りがかりさん

だって、レーベンは建物の見た目は派手で高級っぽさがあっても、中身はかなりコストカットした最低ラインを満たすギリギリの仕様なんだもの。

[5: 評判気になるさん]

マルート近いし高めで出そう

[6: マンション検討中さん]

駐車場100％完備はありがたや！

[7: マンション検討中さん]

欲を言えば平置きがいいけど機械のが安いしまあどっちでも止められればいいやｗ

[8: 通りがかりさん]

機械式駐車場は毎月の駐車場代は安いけど、実際の維持費（メンテナンス代）はめちゃ高いよ。駐車場代で不足する分は管理費か修繕積立金で補うことになるから、たとえクルマを持ってなくても駐車場代を払わされるのと同じだよ。

[9: マンション検討中さん]

>>1 通りがかりさん
20階以上がタワマンってどこに書いてあるんですか？
首都圏には私が知る限り21階高さ70m超えの板マンもありますが・・・。
少なくとも20階で板マンは数えきれない程ありますよね。

[10: 通りがかりさん]

>>9 マンション検討中さん

たとえば「タワマン 定義」とかでググってみましたか？

「タワマンの明確な定義は存在しないが、建築基準法で 60m が一つの区切りになっており、これは 20階建てに相当するため、20階建て以上をタワマンと呼ぶのが一般的である」
といった内容の説明が掃いて捨てるほど出てきますよ。

つまり、タワマンとは建物の形状ではなく高さのみに着目した呼び名であり、「板マンの形をしたタワマン」というのも多数存在するのです。

とは言え、マンションによほど興味のある人でなければ、「100m 近い高さの板マン」であってもタワマンだとは認識していませんし、実際スムログでも過去に
「今は 25階建ての板マンに住んでるけどタワマンに引っ越したい」
という相談に対して
「いや、25階建てなら今住んでるのも確実にタワマンだよ。引っ越したいのは全方角に住戸があるタイプだよね。」
という回答がありましたけどね。

[11: 通りがかりさん]

レーベンは初期の修繕積立金と駐車場代金異常に安く設定してくるから10年程度住んで売り抜けるくらいの考えでいかないと後々値上げでしんどくなりそう。

[12: 通りがかりさん]

>>11 通りがかりさん

修繕積立金の初期設定が激安なのはレーベンに限らず最近は何処も同じ傾向ですけどね。
駐車場代は明らかに安すぎますね。こんな金額設定で駐車場を維持できるわけがない。

その代わり？管理費は他よりも明らかに高いんですよね。実際には管理費から駐車場の維持費を捻出しており、駐車場を契約していなくても駐車場の維持費を負担させられるのでしょう。
それでも管理費が更に余れば管理費会計から修繕積立金会計に移管して修繕積立金の安さを補うのでしょうけど、ここは共用設備が充実しているので管理費は余らないでしょうね。
将来的にどうなることやら。修繕積立金不足で大規模修繕できないなんてことにならなければ良いのですが。

[13: 通りがかりさん]

第1期先着順物件概要　
販売戸数　30戸　
販売価格　3,752万円～6,280万円　
最多価格帯　4,700万円台(4戸)　
間取り　3LDK・4LDK　
住居専有面積　69.49m2～92.40m2　
スケジュール　2022年5月27日（金）10:00より申込受付開始　
　
第1期で 30戸というのは悪い数字ではないけど、総戸数 93戸の 1/3 として見るとちょっと少ないかも。半分近い 40戸くらいは出してほしかったかも。
お値段的には、この規模ならまあ妥当な感じかしらね？ 最近は他のマンションも総じてお高くなってるし。

[14: 匿名さん]

>>1 通りがかりさん

今どき天井高2400mmギリギリなんて物件有るんでしょうか？

[15: 匿名さん]

>>13 通りがかりさん

販売価格は確かに思ってた程は高く無いですね。
コロナ禍等で諸々高くなった割には3年位前に販売された近くのプラウドなどと余り変わらない価格だし。

但し、価格を抑える為にいろいろシワ寄せがあるのかも…

他のレーベン見ると物件によってクオリティーのバラツキが大きい気がするしアパとかもその傾向が高いんだけど広告のモデルルームのCG内装が異常な程豪華絢爛で実際との乖離が大きい気がする。まあ、内装はおカネを掛ければ何とでもなるけど余りにも実態とかけ離れてもなぁ…って感じかする。

[16: 通りがかりさん]

>>14 匿名さん

ありますよ。マンションの競争が少ない地方都市であれば。
まだ築浅であり販売時に天井高が明記されていなかったマンションの例ですが、実測で最高 2400mm というのが実際に存在します。更に天井高を明記する場合は梁の下がり天井も含めた「平均」で表記しますから、このマンションの例では 2400mm に満たないことになります。

概算で、
階高　　 3.0m 　
スラブ厚　20cm 　
二重床　　10cm 　
二重天井　20cm 　
であれば、天井は最高 250cm になりますよね。
実際には、ビルの高さは屋上の立ち上がりも含むので、階高は 290cm とかになりますし。

[17: 通りがかりさん]

>>15 匿名さん

どのマンションでも広告のCGは現実と違うし、実際のモデルルームも想像力をフルに働かせないと、入居前の内覧会で「思ってたのと違う ...」となりますけどね。
レーベンは特にモデルルームが魔改造されており、有償オプションを全部使っても再現できないことで有名ですね。

[18: 匿名さん]

もうタカラの水とお風呂TVとミラブル機無くして他のグレード上げて欲しい。

[19: マンション比較中さん]

キッズルームじゃなくてスタディルームで良かった気がする！ｗ

[20: マンション検討中さん]

レーベンの営業がしつこいのもどうにかしてほしい。

[21: 匿名さん]

こちら断熱性に優れた仕様みたいですが、防音性能はどうなんでしょ？
テレビ付けててもお隣の生活音って割と気になります。。

[22: マンション検討中さん]

旧市街地より駅前の立地の方が気になるので検討中ですが築浅中古もアリだと思っているのでもう少し待とうとも思っています。

こんな事を聞くのもなんなのですが駅前、旧市街地問わず最近出来たマンションでディベロッパーのブランド、資産性や利便性、販売時の価格などなど皆さん目線で現在一番だと思うマンションはありますか？また差し支えなければその理由なども宜しくお願い致します。参考にさせて頂ければと思います。

[23: 評判気になるさん]

>>22 さん

中古アリだと思いますけど出物が全然ないですよね。レーベンのスレッドで議論するのはどうかとも思うので簡単に、自分だったら駅前○総曲輪×アピアの再開発△（規模と商業次第で◎）、ブランドはレーベン×アパ×ダイワ△野村○　待てるなら新築で大手デベ来るの待ちます。

[24: 評判気になるさん]

>>23 評判気になるさん

やっぱりそうなりますよね。
いい出物が出ても駅前は速攻売れちゃいますもんね…

大変参考になりました。

[25: 評判気になるさん]

>>23 さん

やっぱりそうなりますよね。
いい出物が出ても駅前は速攻売れちゃいますもんね…

大変参考になりました。

[26: 通りがかりさん]

>>23 評判気になるさん

穴吹工務店（サーパス）とセントラル総合開発（クレアホームズ富山上本町）が抜けている。

プラウド富山神通本町（駅前で野村不動産）が最強なのは衆目の一致するところだろうけど、共同売主であるレーベンの実績にもカウントされてるのが気にかかる。
https://www.leben-style.jp/archive/toyama/10000533/
単にカネ（と人？）だけ出してたなら良いけど、富山での実績が豊富なレーベンが余計な助言をして、本来のプラウドとは違っていないかとか。

立地は、現時点では駅前が最強だけど、将来的に富山市はどうするつもりなんでしょうね？
コンパクトシティ構想では、駅前＝新幹線の線路が街の北限であり、総曲輪・西町が繁華街と位置付けられている。しかし、プレミストタワー総曲輪の足元の SOGAWA BASE とレーベンが何棟も建てた中央通りの惨状を見ると、もはや再生不能なのではないかしら。

個人的には、当然異論はあるだろうけど、駅裏のレーベン富山 VALEST TOWER を推したい。
プラウドも勿論良いけど、外観の見た目が平凡でインパクトが弱い。VALEST TOWER は規模もデザインも存在感があるし、駅近なので資産価値は意外と下がらないような気がする。

他には、まだ計画段階だけど、市役所の松川を挟んで隣の複合施設に大京のマンションもできるらしいので注目してる。駅前と総曲輪を両睨みで、将来的にどっちに転んでも悪くないかも。

[27: 通りがかりさん]

なんか投稿が伸びないですね…
人気がないのかな？

[28: マンコミュファンさん]

>>27 通りがかりさん

ここに限らず、北陸はどこも投稿が伸びないですよ。営業とか販売関係者か、あるいは熱心なファンかアンチでも参加しない限りは。
まあ、ここの人気がないのは本当らしいですけど。

[29: 評判気になるさん]

>>28 マンコミュファンさん
やはり立地が悪いのでしょうか？
前の道は朝夕超渋滞ポイントだからですかね？

[30: 名無しさん]

>>29 評判気になるさん

現地を見に行って気になったのは、駅から微妙に遠いんですよねえ。
相対的には「駅の近く」と言えるギリギリ範囲内ではあるんだけど、実際に歩いてみるとちょっと遠く感じる。同じ通り沿いのプレミアくらいまでならまだ許容範囲内なんだけど。

それと「20階建て」というのもマイナスポイントかな。
レーベンは駅の真ん前の桜町と北側の北陸電力裏側にもほぼ同じ高さのマンションを建てているけど、どちらも 18階建てにしていた。桜町は基壇部が商業施設だから単純比較はできないけど、この高さならある程度の高級感を求められるから、天井高を確保するために 18階建てに抑えてほしいところ。
今回は単価を下げるために総戸数を増やして 20階建てにしたんだろうけど、おそらく天井高 2400mm でチープな印象の部屋になっているはず。

住戸内のチープさで言えば、100m2 以上で 3LDK の間取りも駄目過ぎますね。
通常の 70m2 前後の田の字型間取りをそのまま面積だけ広げた感じで、高級感の欠片もない。これだけ広い専有面積の住戸を買う人は高級感も当然求めているから、それに見合った間取りにすべきでしょう。

[31: 匿名さん]

2LDKは無いんだ、需要あったとおもうけどなー

[32: 評判気になるさん]

>>31 匿名さん

なぜ需要があると思ったのでしょうか？
実需で永住予定だと2LDKの需要は少ないのでは？

[33: マンション検討中さん]

天井高は2400mmないくらい？
モデルルーム行った方、圧迫感とかありました？

[34: マンコミュファンさん]

>>33 マンション検討中さん

おそらく レーベンであれば、下がり天井を含まずに最も高い箇所は 2400mm から 2500mm を確保しているはずです。天井高は下がり天井も含めた平均の値なので、間取りによっては 2400mm を下回るかと思います。

客観的な数字で言えば、
・20階建てなので平均階高 3.0m
・スラブ厚 約 200mm
・二重天井 約 130mm
・二重床 約 130mm から 約 230mm
https://www.leben-style.jp/search/lbn-jinzuhonmachi/quality/index3.htm...
ですから、下がり天井以外の高さは約 2440mm から約 2540mm になる計算です。

私の経験では、他のマンションで 2700mm あっても狭苦しくて圧迫感を感じたこともあれば、2400mm でも感じなかったこともあります。
同じ天井高でも下がり天井の位置（間取りの処理の仕方）によって印象が変わることもあるので、詳細な間取り図を入手した上で、モデルルームをご自身で見学して確認することをお勧めします。

[35: マンション検討中さん]

タカラレーベン自主廃業のお知らせ
https://www.nikkei.com/nkd/disclosure/tdnr/dsiite/

正確には、
・ミラースHD（旧タカラレーベン）直轄の物件はいったん販売中止
・現タカラレーベン（旧西日本）の物件は販売継続
ということらしい。

[36: マンション掲示板さん]

>>35 マンション検討中さん

やらかしましたね…

[37: 検討板ユーザーさん]

復活！　
1ヶ月で免許再交付してもらえたのですね。

[38: 口コミ知りたいさん]

第2期5次先着順物件概要　
販売戸数　6戸　
販売価格　4,083万円～5,508万円　
間取り　　3LDK　
住居専有面積　69.49m2～86.10m2　
スケジュール　
2022年12月17日（土）10：00より申込受付開始　
　
それなりに少しずつ売れてはいるみたいね。
第2期「5次」という辺りに苦戦が偲ばれるけど。

[39: マンション検討中さん]

売れ行き鈍ってる？

[40: 通りがかりさん]

先週まで先着順 1戸と期分け販売の予告だったはずが、今週は先着順 6戸に増えてるけど、これが事実上の最終期なのかしら？

ずっと販売不振で一時はモデルルームも閉鎖してたみたいだけど、もし全戸完売目前になったのなら良かったね。

[41: マンコミュファンさん]

正面より裏側が特徴的ですね。
何故かは分かりませんが非常階段が2箇所、しかも両端では無くかなり隣接してあります。何か意味があるのでしょうか？

また、外のタワーパーキングも大小？不規則に並んでます。

全体的に高級感と言うか暗い感じがします。
何人かの方が指摘している60mで20階て言う所が気になりますね…特に天井高など。

広告の外観パースには高級車ベントレーが車止めに…高級感を演出してますが、どうだろう…？

[42: マンション検討中さん]

Hタイプって広いですが最上階なのでしょうか？？

[43: 通りがかりさん]

>>41 マンコミュファンさん
あくまで予想ですが20階建で93部屋

17階までは各フロア5部屋
18、19は3部屋（Hタイプ含む）
最上階20階は2部屋

合計93部屋…かな？

[44: 評判気になるさん]

>>42 マンション検討中さん
予想は違った…
最上階は3部屋のみ、プレミアムプランでした。
Hは19階までみたいです。

[45: マンコミュファンさん]

投稿が伸びない理由とは？。。これが即ち原因なのではで？ご購入者様各位。ご愁傷様です?

[46: マンション掲示板さん]

>>45 マンコミュファンさん

2022年10月の古いプレスリリースを持ち出してきて何をしたかったのだろうか？
北陸エリアのマンションは総じて投稿が伸びませんよ。

[47: マンション掲示板さん]

全戸完売おめでとうございます！

高岡と環水公園はどうなるでしょうね。