オープンレジデンシア谷中ヒルズってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア谷中ヒルズについての情報を希望しています。
公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/yanakahills/

所在地：東京都台東区谷中七丁目103番1他（地番）
交通：JR山手線「日暮里」駅 徒歩4分
　　　東京メトロ千代田線「千駄木」駅 徒歩11分
　　　(東京メトロ千代田線「千駄木」駅2番出口 徒歩9分※利用可能時間：6:00～終電)
間取：1LDK～3LDK
面積：31.86平米～90.02平米
売主：オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[21: マンション検討中さん]

>>18 さん

これ書いた者だけど現地見に行って考え変わっちゃった笑
商店街に行く通りから少し奥まってるから落ち着いてるし、目の前がお寺で低層の割に明るいしめっちゃいいとこでした笑
十条タワマン検討してたけど谷中の雰囲気が好きすぎてだいぶ傾いてる。
ずっとマンション供給無いし人気高いエリアだし自分の職場も行きやすいしってことで、妻連れて現地もっかい見に行って感触良かったら案内会行ってみる予定です。
価格次第だけど坪450くらいだったらこっちかな、、、
初めてこの場所に住みたいって思ったわ。

何が言いたいかって言うと、
オプレジさんネガキャンしてごめんなさい笑

[22: 匿名さん]

>>21 マンション検討中さん
墓地とお寺の街ですからね。ハマる人にはハマると思います。
私は無理なので上中里にしましたが。

[23: マンション比較中さん]

５～１０年で売却するなら、購入時と売却時の諸費用考えると賃貸のほうが数百万円得しそうな金額だな

[24: 匿名さん]

目の前がお寺で低層の割に明るいとのことですがお墓は視界に入らない設計になっていますか？
確かに、お寺であれば将来建て替えで高層マンションが建つこともないでしょうし眺望は安定していますよね。

[25: 坪単価比較中さん]

>>24 匿名さん
東向きは道路を挟んでお寺になりますが、西向きは駐車場越しにお墓に直面していますよ。

[26: 匿名さん]

日暮里駅まで徒歩圏内と便利な立地。
その反面、マンション周辺はお寺がとても多いですね。
風情がある街並みといった感じなのでしょうか。
静かで住みやすいのかしら。

[27: 通りがかりさん]

土地勘あるから少しは分かるけど、休日はこのマンションの前の道路はそこそこ人通りがあるよ。
あと車もそこそこ通る。
とは言え立地だけで言えばかなり良いね。
でも流石のオプレジで、あの配棟計画じゃ買わないね。ファミリーが住んだら苦労すると思うよ。

[28: 契約者]

>>24 匿名さん
Googleマップで確認しましたが西向きであればお墓は見えないですよ。
東向きの前立てが抜けるところまで階数高くなると見えるかもしれませんね。
昔から近くに住んでるので自分はあまり気になりません。

目の前の朝倉彫刻館通りはお店なんかがちょこちょこあるので確かに住宅街の道路より人通りはありますが、土日でもちらほらといった感じです。
メイン通りからは外れていますしうるさいとかはないイメージですよ。
車もちょこちょこ通りますが、多いというほどでもないですし
谷中エリアにしては道が広くて雰囲気もいいのでトレードオフかなと思って納得しています。
こればっかりは個人の捉え方の違いなので、是非一度足を運んでいただけると雰囲気の良さを分かっていただけると思います。

ずっと谷中でマンションが出るのを待っていたので入居が楽しみです。
他の掲示板も見てみましたがここは荒れた方がいなくて比較的いい雰囲気ですね。
のんびり意見交換しましょう。

[29: 坪単価比較中さん]

>>28 契約者さん
すみません、東向きと西向きが逆でした。基本的にお墓を気にしなければいい立地だと思います。リセールは厳しい気がしますが、高層階であれば墓の方角はスカイツリーが見えますし、いい間取りがあれば実需的にはいいのではないでしょうか。

[30: 匿名さん]

少し視線を上げれば東西南北オール墓地ですからね。
5階建てはここだけなので見晴らしはいいと思います。墓地面積がエリア全体の7割あるので人口密度が低く、朝夕は静かでいいです。
墓地よりも生きてる人間のほうがずっと怖いと思う私はこの場所好きですよ。

[31: 悩み中さん]

現地も2回ほど見に行き、非常に好印象でした。
初めてオープンレジデンシアのギャラリーにも行ったのですが、
地下の部屋があるのに驚きました。ここは半地下ではなく完全に地下ですし、ドライエリアもありません。（テラスは少しあります）
自分が住む分にはアリだなと思ったのですがどうしてもリセールのことを考えると一歩踏み出せず。
地下の部屋ってぶっちゃけどうなんでしょうか？賃貸で2年間とかならまだしも、購入で5年、10年住むとなると、やっぱり上の階の方がいいのか・・・。

[32: マンション検討中さん]

>>31 悩み中さん
人によると思いますけどその分安くなるならいいんじゃないですかね？
リセールの面でももちろん1階以上の住戸より地下のほうがいい！って人はほぼいないと思いますけど、上の階より安いなら日当たりいらないから買うって人はいると思いますよ。
幸いここはハザードなんかもかかってない（確実な情報は営業さんに聞いて欲しいですが）ですし他のマンションよりは条件良いと思います。
自分も徒歩10分以上の1階より5分の地下住戸選びますし
結局は自分にとって上の階との価格差に対して日当たりがどれだけ大事かだと思います。

[33: 悩み中さん]

>>32 マンション検討中さん
ご意見ありがとうございます。
どこまでいっても安いことが魅力であることには間違いないので、
そことの天秤にかけるしかないですよね。
確かに台東区のサイトで見るとどのハザードにもかかってはいません。
もう少し色々悩んでみます。

[34: 匿名さん]

実際に見てみないと何とも言えないかなと思いました。地下住戸。
夏はどうなんでしょう？地面の下だから涼しいんじゃないかと想像してみたりもするんですけど。
風の通りとかにもよるのかな？日が当たらないとしたらやはりほかの住戸より涼しかったりするのかも？
逆に冬はどうかな？外気に当たらない分寒くないのか日が当たらない分寒いのか。
まずは住んでみないとわからないって感じでしょうか。

[35: 購入経験者さん]

過去に地下住戸(半地下では無く完全地下)に数年住んでました。周辺環境等にもよるので一概には言えませんが、個人的にはお勧め出来ません。とにかく湿気によるカビに悩まされました。新築で24時間換気もついていて、カビ対策も万全ですよっていう触れ込みでしたが、湿度は半端なかったです。大きなテラスも付いていて風通しも良かったはずなんですけど、常に薄暗く洗濯物は乾かないし、どんなに安くても2度とごめんです。

[36: 悩み中さん]

匿名さん、購入経験者さん
めちゃめちゃ参考になりました！ありがとうございます。
私も実際見てみたいと思い、他のオープンレジデンシアの中古の地下住戸を内見しました。ドライエリアが広い部屋であれば、まぁ1階とさほど変わらないなという印象は受けました。
この谷中ヒルズにおいてはドライエリアがなく、テラスが少しあるだけなので
変に期待して購入すると痛い目を見る気がしました・・・。
相当価格が下がれば話は別ですが、現状で手を出すことは避けたいと思います。

[37: 匿名さん]

地下住戸は隣との距離が十分取れてて日差しが十分入る環境なら良いかもしれません。
プランによってはテラスで壁まで何メートルも取れる物件もあったりするので、そういう物件なら価格メリットがあるならアリじゃないですかね。
そういう住戸なら下手に1階2階とかより良いかもしれません。

オープンはマンションによっては完全地下（テラス上部も１階のベランダで１畳程度開いてるのみ）の間取りもあったりするので、そのような物件は止めた方が良いです。

あとは地下住戸はリセールはあまり期待できないのでリセール考えてる人は止めた方が良いです。

[38: 匿名さん]

地下住戸だと湿気すごいんですね。
やっぱりちゃんとケアしなきゃカビとかも発生しそうなものですが、
除湿機をずっと動かしてるのもコストかかりますよね。

[39: 購入経験者さん]

>38 匿名さん

35です。私の場合は除湿機２台使いでした。しかし、除湿機は稼働中常に熱風がですので、カラッとはするものの涼しくはなかったですよ。最新機種は違うかも知れませんが、主に不在時に使うものかと思ってます。ちなみに参考までに私が住んでた地下住戸は南西角部屋で擁壁が５メートル程。ドライエリアとテラスは合わせて３０帖でしたが、冬以外はリビングへ日差しは全く入ってきませんでした。

[40: 悩み中さん]

ここの地下住戸は、結構狭い土地に無理やり作ってる感が否めず、
東側or西側にちょこっとテラスがあるレベルだったと思います。
東側は裏が駐車場で、結構高めの塀があったので1階ですらさほど陽が入らないのではないかと思いました。
湿気対策は出来ているとはなっていますが、やはりどこまでいっても不安が残りますね・・・。
安さがメリットだと思って買うなら、売るときも安さをメリットにしなければ売れない。地下住戸の難しさですね。