エクセレントシティ東船橋グランってどうですか？

[マンション比較中さん]

エクセレントシティ東船橋グランについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.ex-ms.com/hf98/

所在地：千葉県船橋市市場4丁目1682番1の一部、他8筆（地番）
交通：JR総武線「東船橋」駅より徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.31m2～84.00m2
売主：新日本建設株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：株式会社新日本コミュニティー（予定）

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[21: 匿名さん]

>18

ディスポーザーって浄化槽の設置が必要でスケールメリットのある大規模でないと一戸当たりの維持費がかさむ。ここ、管理費一般的な設定だから計画をしっかりチェック。破綻前提の計画しれっと作るところもあったりする。入居早々に管理費値上げ議論が・・・・。

[22: 匿名さん]

地下室マンションって自治体によっては規制強化で既存不適格リスクをはらんでる。資産性考えるならその辺も要チェック。

[23: 通りがかりさん]

>>19 名無しさん

こういった郊外寄りの物件で資産価値、リセールを気にしすぎるのも、、と思いますが、用途地域の区分からして、同駅圏内で当物件以上の好条件(駅徒歩、前建、周辺環境など)のマンションは物理的に建てにくいでしょうから、リセールを考えた時に下落幅が小さい、と考えることはできそうです。

[24: 匿名さん]

>>22
そうなんですね。実需だと必要ないかもしれませんが万一のことは考えておいた方が良さそうですね。

駅近、生活環境の良さに加えて最近のマンションとしては値段が抑えられてるのもあって売れ行きは好調なんでしょうか。
今の時代だと地盤が良かったり水害の懸念がないというのも好印象なんでしょうね。建物の完成までには売り切れるかな？

[25: 名無し]

>>24 匿名さん

安定した地盤で、静かな住環境。船橋エリアの災害リスクやガヤガヤ感に抵抗がある方にはハマりそうですね。残り部屋数は着々と少なくなっていた感じでした。

[26: 評判気になるさん]

>>24 匿名さん
やはり液状化や水害には強そうです。
残り11とお聞きしました。

[27: マンション検討中さん]

外廊下側の壁ですが縦格子ですかね。
コンクリートかベランダと同じような半透明にして欲しかったな。アルコーブもないためプライバシーへの配慮が少し残念。

[28: 口コミ知りたいさん]

え、結構売れましたね。
まあ、住みやすさと安定的な地盤が受けたかなー
設備も色々あるのもポイントか
検討します。

[29: 通りがかりさん]

残すは低～中層階の中住戸が中心だったような。あのあたりの部屋は、今時期の駅近物件にしては目に優しい金額ですから、そのうち捌けますかねえ

[30: 匿名さん]

ここは水には悩まされる物件だと思います
崖下だし、最近のゲリラ豪雨時には駅までの坂も滝みたいになりますよ

[31: 通りがかりさん]

ゲリラ豪雨時の歩きやすさ気にするなら、もう駅直結しかない

[32: ええどん]

崖下としても周りより高い方ですので
水害に強いと思いますけどね。

[33: 通りがかりさん]

>>32 ええどんさん
ハザードマップ的にも液状化・水害リスクは無色ですしね。

[34: マンション掲示板さん]

>>33 通りがかりさん

こちらは水害に強いと思います。
実際に見学しましたが北の方に水が流れるようになっているし、地台も船橋方よりも高いので安心です。
それより、静かな街での住みやすさが一番よいかと思います。

[35: マンション検討中さん]

ここは近くに川が無いので水害は心配ないと思いますが、崖に囲まれているのでむしろ大雨による土砂崩れが気になりますがどうでしょうか。

[36: 匿名さん]

>>35 マンション検討中さん

一般論として、船橋市のハザードマップでは土砂災害警戒区域の区域外となっています。

また実際に現地歩きましたが、マンション東側の細い道路を挟んだ住宅が建つ斜面は、一部補強もされていました。

大きな心配は無いかな、というのが個人的な印象です。

[37: 口コミ知りたいさん]

>>35 マンション検討中さん
船橋市のHPで確認できるハザードマップには水害の他、土砂災害リスクも含まれていますが、無色です。元の地盤が良いのでしょう。一見平坦に見える所でもハザードマップを見ると真っ赤という事もあるし、素人の見た目の印象では分からないものなんですね。

単に崖＝土砂災害リスクではなく、その地盤が水を含みやすい土質かどうかなど複合して考慮する必要があるようです。(埋立地なんかは当然リスク大ですが。)

当物件の推しポイントでもある下総台地ですが、関東ローム層が堆積した強固な地盤で、特徴としては水を含みにくく水はけが良いです。そのため稲作には向いておらず逆に畑作に適しています。昔この辺りは畑だらけだった、という歴史がありますが、それが水捌けの良さの証拠なのかなと勝手に思っております。

契約にあたって色々調べたもので、長ったらしく失礼しました。間違っていたらスイマセン。

[38: 通りがかりさん]

東船橋って再開発可能性ありますか？船橋市ホームページからはありそうですけど、、

[39: 匿名さん]

>>38 通りがかりさん
今のところ行政の上位計画上、再開発の可能性は示されてませんね。東船橋駅周辺は区画整理された土地で、なおかつ居住環境を守るための地区計画が施行されているので、再開発するとしてもハードルが高そうですね。ただ、船橋市が発表しているメディカルタウン構想でマンション北側の市場通りを超えた先の海老川上流地区で東葉高速線の新駅設置など、新しいまちづくりは検討されてますね。参考までに。

[40: 検討板ユーザーさん]

船橋市のホームページに載っている計画は20年以上前のもので、すでに駅前は十分区画整理されてますからね。
ワイズマート奥の関東地整の宿舎？の場所は、なにか活用できないのかな、と個人的に気になってます。