公式URL：https://gs-sengawa.com/
物件名称：グランスイート世田谷仙川
所在地：東京都世田谷区給田一丁目478-9（地番）
交通：京王電鉄京王線「仙川」駅徒歩10分
京王電鉄京王線「千歳烏山」駅徒歩15分
間取り：1LDK～4LDK
専有面積：44.06㎡～88.12㎡
バルコニー面積：6.93㎡～14.06㎡
サービスバルコニー面積：2.28㎡～10.99㎡
テラス面積：6.93㎡～11.87㎡
専用庭面積：23.54㎡～27.50㎡（月額使用料：未定）
販売開始時期：2022年5月上旬予定
敷地面積：5,657.95㎡
建築面積：2,127.96㎡
延べ床面積：6,298.28㎡
建蔽率・容積率：建蔽率：50％、容積率：100％
用途地域・地区：第1種低層住居専用地域
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上4階建
エレベータ：2基
総戸数：72戸（他、店舗1戸）
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
借地権の種類：一般定期借地権（地上権）
借地の期間：2021年7月1日から2094年3月31日までの72年間9ヶ月間
駐車場：17台（月額使用料：未定）
駐輪場：140台（月額使用料：未定）
バイク置場：4台（月額使用料：未定）
売主：
丸紅都市開発株式会社
国土交通大臣（9）第3409号（一社）不動産協会会員（一社）不動産流通経営協会会員（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
〒108-0014東京都港区芝5丁目20番6号
相互住宅株式会社
国土交通大臣（13）第2006号（一社）不動産協会（一社）マンション管理業協会（一社）不動産流通経営協会（一社）東京ビルヂング協会（一社）第二種金融商品取引業協会
〒141-0031東京都品川区西五反田2丁目8番1号
販売提携：
丸紅都市開発株式会社（代理）
国土交通大臣（9）第3409号（一社）不動産協会会員（一社）不動産流通経営協会会員（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
〒108-0014東京都港区芝5丁目20番6号
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計会社：株式会社長谷工コーポレーション
竣工予定：2023年3月下旬
入居予定：2023年4月上旬
[スムラボ 関連記事]
グランスイート世田谷仙川 現地訪問/オンライン説明会レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/39510/
[スレ作成日時]2021-12-05 10:34:59
グランスイート世田谷仙川ってどうですか？
| No.1 |
by 匿名さん 2021-12-07 21:38:42
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削除依頼
借地権、、、どうなんでしょうか
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|---|---|---|
| No.2 |
テニスコートがあった場所でしょうか。
元々のこういう場所が借地権のマンションになるってあまりないような気がします。 ランドプランはどうなるんでしょうね？公園の方とは分けるよう、仕切りが付くことになるんでしょうか？ 色々気になりますがファミリーで暮らすマンションとしては良い立地ですね。学校は近くて緑が多くて。 |
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| No.3 |
仙川駅10分で借地権…
価格が安ければいいのですが |
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| No.4 |
一般的に借地権のマンションは価格低めだったりするんですか？
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| No.5 |
同じ定借のブリリア 西早稲田より
どれだけ安くでてくるかですね |
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| No.6 |
公園に隣接しているのはいいけど、目の前に学生向けの4階建施設を建てるから景観は望めないし、仙川がすぐそこにあって災害リスクも無視はできない。
それほど便利な立地ではないし定期借地だけど、最近はこれくらいの物件でも坪単価300は超えてくるんだろうな... |
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| No.7 |
70年の定借だから、20年以内で売るつもりの人は、あまり気にする必要はないのでは。
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| No.8 |
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| No.9 |
>>8 匿名さん
そうでしょうね。定借つながりで、パークコート渋谷ザタワーよりどれだけ安いか、と言われても、参考にならないですから。 |
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| No.10 |
唯一無二の立地・環境だと思います。
仙川らしさは皆無ですが、仙川の利便性は味わえますよね。 |
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| No.11 |
定借は立地が命。地元の人が、唯一無二と評価する立地なら大丈夫でしょう。欲しい人は沢山いると思います。
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| No.12 |
駐車場が17台と少なすぎないか？
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| No.13 |
借地権のマンション、仮に何年かして売りたい時、買う人少ないよ。
まず中古探す時に条件で借地権物件は外すよ。 |
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| No.14 |
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| No.15 |
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| No.16 |
定借物件の方が借地期間が終了したら強制的に建て替えになるでしょうから、
スラム化のリスクは低いと思うんですがね。 建て替えに関しては、住民の合意形成という最大のハードルが無いのはメリットだと思います。 |
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| No.17 |
>>16 マンション住民さん
強制的に「建て替え」ではなく、「更地返還」ですね。所有権で発生する面倒はないのは、その通り。所有権なら定借より明るい未来が待ってる訳じゃない。結局、定借制度は土地の有効活用の促進から来てるから、土地活用という発想がない人にはあわないだろうけど。 |
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| No.18 |
駅からのルート、公式HPでは線路沿いになってるけど、普段は確実に商店街経由ですよね。
クイーンズ伊勢丹はお値段手頃で良い品が揃っていていいですよね。 買いだめなら島忠のスーパーが吉ですが。 |
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| No.19 |
借地だと、取り壊し積立金とか必要なんでしょうか？？誰か詳しい人いませんか？
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| No.20 |
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| No.21 |
取り壊し積立金は一般論なら必要。
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| No.22 |
物件概要に下記の通り、「更地返還」とあるので、解体準備金は必要です。不要なケースは、地主に建物を解体せず明け渡す場合で、「プラウド南麻布」がこれにあたります。（こういった例は少数で、ほとんどない。）
※借地の期間には建物の建設・解体期間を含みます。期間満了時には更地にして返還することが条件となり、建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。 |
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| No.23 |
70年後に取り壊しが決まっている、借地物件。
普通だったら、修繕計画が終わった 30～40年後に管理組合で建替えの話も出てきますが、 「どうせ取り壊すんだから」といって、諸々が老朽化しても誰も直したいと 思わないですよね。 約70年間維持するために、今後、修繕費などの維持管理費が相当上がりますが、 高齢者が多くなる時代で、毎月ちゃんと払えるのでしょうか。 |
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| No.24 |
>>23 マンション検討中さん
管理も修繕も計画的にやるから、そうはならないと思います。着地点が見えてるから、逆算で計画を立てやすい。ズルズルと建て替えがまとまらないまま老朽化しスラム化する所有権の方が、問題がある。その問題が顕在化しはじめてるからこそ、建て替えの議決権の緩和とか、国もあの手この手で法律まで作って、建て替えを促進しようとしてる訳です。ただ、実際は建て替えが実現している物件は、地権者の持ち出しのない都心の一等地のマンションに限られている。建て替えできず、解体準備金も積んでいない所有権マンションは出口がない。最後は、古家付き戸建と同じく土地代から解体費を引いた安い価格で土地を売るしかない。住民で分けても雀の涙でしょう。 |
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| No.25 |
転売や資産価値の観点からは他の方がおっしゃる通りだと思います。
実際に現地を見てきて、住環境としての評価もあまり高くはないかなぁという印象でした。 駅からはかなり距離ありますね。間違いなく10分以上かかります。駅までの道がちょっと暗い＆見通しが悪いので夜は少し怖いですね。 又、近くに古い団地があるので、民度（あまり好きな言葉ではないですが。。）は仙川にしてはちょっと低いですね。 小学校がすぐ横にあるので、子育て世帯かつ専業主婦(主夫)または高齢者の終の棲家であればいい環境だと思います。後、仙川駅は改装されてかなり使いづらくなっているので、ラッシュアワーはかなりストレスフルです。 相当安ければ一考の余地ありますが、昨今のマンションバブルに乗じた価格設定だとすれば、買う価値はないかなぁ。。って感じでした。 資産価値を考えて～とか転売前提で～という目的であれば、あまり美味しくないと思います。 この土地にずっと住みたい！とか家族が近くに住んでる！などの理由があれば、販売価格次第では買ってもいいんじゃないでしょうか？ |
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| No.26 |
近くに住んでいますが、立地的評価は高くはないと思います。ただ、穏やかに生活したい方とかは凄くいいと思います！若い夫婦で共働きとかよりも、引退後の第二の人生とかお子さんが巣立って2人で生活されてる方とかはぴったりな気がしますね。あとは価格次第ですよね。定借なので地代とか気になりますね。
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| No.27 |
定期借地権で坪300万→所有権換算坪340万相当。
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| No.28 |
それくらいになりますかね。
上じゃ色々書かれているけど、世田谷アドレスで最寄り駅徒歩１０分、閑静な住宅街と いうだけでそれくらいはいくでしょう。たとえ世田谷ブービーの給田と言えども。 駅は区外とは言え人気の高い仙川ですし。 |
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| No.29 |
説明会の申し込みが少ないと営業電話かかってきました。かなり厳しいみたいですが、この条件じゃ仕方ないですよね
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| No.30 |
仙川徒歩10分で申し分ないが、借地なのに高かったなぁ。。
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| No.31 |
徒歩10分はリセールで不利だし、高ければ定借のメリットがないですね…
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| No.32 |
掲示板もあまりにぎわってないし、貸借で価格も高いとなると、ここは苦戦してるのかな。70年って言われても、他に選択肢があったら、中古で貸借は避ける。駅から遠いけど、同じく住環境はいいアトラスシティ世田谷船橋は坪280万くらいで、それなりに盛況のよう。
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| No.33 |
南に３００ｍのところに、あのエンボカができるようです。
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| No.34 |
登録行きました。
定期借地権だけど70年ですし所有権なら正直もっと高いと考えてこちらを選びました。所有権で70年後建て替えするとなったら多額のお金が掛かりますし、それを息子がどうするか今から考えるのもどうかなと。現地に何度も行きましたが静かな環境で子育てしやすい場所です。アトラスと比較しましたが駅10分でもやはり歩ける立地というのもこちらにした理由です。同じ部屋に他にも希望されている方がいるので抽選と言われました。あとは当選願うのみです。 |
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| No.35 |
そこら辺はわかりやすいですよね。
穏やかな住宅地で緑も多く、子どもを育てるには良いところだと思います。 しかもちょっと歩けば、仙川のお洒落かつ充実した商店街が待っている。 当選されることをお祈りします。 |
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| No.36 |
定期借地権７０年という年数は長期な方だと思います。30歳で購入したとしても更新するとしても、自分は生きている可能性は低いでしょうし、
遺産相続している子供まかせにはなりますが、相続をしているかどうかもわかりませんから。 ただ、マンションって７０年もの間持つのでしょうか？もっと早く建て替えすることになりそうですが・・・・ |
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| No.37 |
今だと60年が建て替えの目安だから、60年経って次にどうするか検討・交渉する期間も併せて70年てことなんでしょう。
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| No.38 |
>36
>定期借地権７０年という年数は長期な方だと思います。30歳で購入したとしても更新するとしても、自分は生きている可能性は低いでしょうし、 >遺産相続している子供まかせにはなりますが、相続をしているかどうかもわかりませんから。 そうなんですね。 70年と区切られると、短いようにも感じたのですが 生きている年数から考えるとそうでもないのかな。 子供に相続させることを考えると土地がある戸建のほうが良いのかは迷いますね。 |
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| No.39 |
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| No.40 |
更地になるとすれば子供に相続する方はほぼいないように思います。
建て替えは無くても大規模修繕はあるでしょうから 定期的にメンテナンスをしながら建物を70年間保全していく形に なるのかな？ |
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| No.41 |
70年、建て替えをしないで建物を保持していくのはどうなんでしょうね？
それなりに大きく手を入れる必要は出てくるかと思いますが。 技術革新が起こって、 そこまで大変な思いをしなくても建物の修繕が進むようになっていってくれるといいけど。 70年ちょいってなかなか想像し難い。 |
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| No.42 |
借地気になる人はそもそも無理でしょうね。ただ仕事上、不動産詳しいのですが、設備仕様は結構良いですよ(大規模じゃないのでディスポーザーは無し)。徒歩10分(10分と11分は価値が違う)、長谷工施工、丸紅ブランドなので、リセールも借地にしてはまだ悪くない方だと思います。
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| No.43 |
>>42 マンコミュファンさん
すみませんが、 ディスポーザーがないのに設備仕様が高いというお話と 徒歩10分と徒歩11分のギャップが大きいというお話には 私は同意できません。 1次取得層の方々もディスポーザーは結構求めますよ。 また、徒歩7分以内なら価値がもっとあると思いますが… 駅近だから必ずしも価値が高いとは言えないですし… |
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| No.44 |
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| No.45 |
>>43 口コミ知りたいさん
素人の方はディスポーザーに目が行きがちですが、ディスポーザーは大規模じゃないと付けれないものです。設備仕様は、ディスポーザーだけで決まるものではなく、床材、建具、衛生など他にもありますよ。徒歩10分と11分は、検索するときに10分以内で引っかかるかどうかという違いがあります。一応私は不動産で食ってるのでご参考までに。借地の中ではリセール悪くないですが、そもそも借地なので実需で考えた方がいいですね。 |
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| No.46 |
>>45 マンコミュファンさん
すみませんが、 明らかに営業マンと思われる書き込みですね。 良い様に見せようと必死になってるのが見えます… まず、ディスポーザーについてですが、 1次取得層も買い替え組も非常に求めるオプションですよ。。 マンション評論家たちも気にするくらいですからね。 次に、徒歩10分と11分は確かに検索では区分されますがそれだけです。 徒歩11分の物件に設備仕様や眺望などの魅力がもっとあれば十分逆転できます。 あなたは不動産関連のお仕事ですからこの話の意味を分かると思います。 以上です。 このマンションは借地権の中では魅力大きいし、 このマンションの良さは分かってるので、 アピールの方法を変えた方が良いと思います。 |
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| No.47 |
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| No.48 | ||
| No.49 |
>>48 マンコミュファンさん
コメントありがとうございました。 マンション検討者の方々が ディスポーザーを気にする理由は、 一度使ったらなかなか手放せないし、 食洗機並みの革命家電だと思っているからだと思います。また、一戸建てでは自治体の許可問題や設置費用問題などがある為あまり現実的とは言えませんね。 ただ、このマンションにディスポーザーがないのは残念な点ですが、総合的に見るとやっぱり魅力の大きいマンションだと思います。 例えば、72戸でエレベーターが2期、 天板天然石、2100mmのサッシ、玄関電子錠など 全体としては充実してますね。 因みに、私も気になりますからこの検討版をよく見てます。 |
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| No.50 |
>>49 評判気になるさん
そうなんですね。私は生ごみ乾燥機で事足りるかなと感じてしまいますが、そこは人それぞれですね。 某有名評論家も本日ここの動画上げてましたね。 私もよく色んなHPや掲示板見てしまいます。 |
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| No.51 |
営業電話かかってきましたが、人気ないんでしょうかね？
コメント数も極端に少ないですが・・・ |
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| No.52 |
ディスポーザーのために管理費かかるし、電気代かかるし、手入れ必要だし、うるさいし、別にいらない人は多いはず。最近のディスポーザーの性能は知らないけど。
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| No.53 |
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| No.54 |
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| No.55 |
定期借地権はやっぱり難しいよ。
土地は借り物ですから。 |
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| No.56 |
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| No.57 |
この物件、
総合的に見ればとても良いマンションだが 定期借地権というのが検討者にとってはネックかも… |
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| No.58 |
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| No.59 |
中古物件探す時に条件入れるけど、金額、駅からの時間、部屋の広さ、築年数は
多少の妥協出来ても定期借地権物件は絶対外すでしょう。 |
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| No.60 |
個人的には、定期借地じゃなければ手が届かない価格帯になるだろう。ずっと住むならお買い得。
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| No.61 |
仙川駅10分以内だと、調布市アドレスでスペックや広さが上の優良築浅マンションのプラウドシティ仙川が、同程度(ないしもう少し安い単価感)でコンスタントに売りに出てきますので…
中途半端に世田谷区アドレスであるが故に、仙川をガチで狙っていた実需層にとっては、期待していたより価格が高く、良きタイミングで売却を考える人にとっては出口が見えず、手を出しづらい商品(単価設定)なってしまっているような感想を持ちました。。 |
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| No.62 |
テレ東、6月25日のアド街は仙川です。
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| No.63 |
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| No.64 |
ここが定借で97万円/㎡、プラウドシティ仙川が築7年でほぼ坪単価が同程度で売りに出ています。
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| No.65 |
>>61 通りがかりさん
プラウドシティ仙川が優良築浅？あそこプラウドの名前は付いてるけど中身はただの長谷工大規模。設備仕様も並だし、棟によっては日照絶望的。 |
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| No.66 |
確かにその通りかも。調布市と言って仙川駅7分で築浅、大規模なのにその程度の価格で買えるんだからね。
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| No.67 |
実際見に行きました。
周りは緑豊かで、静か。小中学校も近く。また、まだ何科が入るか未定とのことですが、1階にはクリニックが3つ入るとのこと。 街自体もコンパクトながら必要なものは揃うし、スーパーも駅周辺に4.5箇所。仙川自体が急行は止まらないながらも都心へもアクセスよく、子育て共働き夫婦にはぴったりです。 定期借地は確かに気にはなりますが、そもそも子供に家を相続させる気がないのであれば、10年ないしは20年までには売り切る、ダメでも住み続けても良いと思えるか。それより住宅購入のイニシャルが浮くので、その浮いたキャッシュを子供に相続させる、など違った考え方も出来るかと思います。 結局は、この物件に対してこの値段払う価値あるか、定期借地をどう考えるかによると思いますが、私個人としては、周りの緑豊かな環境はとても気に入ったので、前向きに検討しています。 ちなみに人気のようで、8-9割は契約済みでした。 |
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| No.68 |
定期借地で5年ぐらいなら売れるかも知れないが20年経ったら買う人いないと思う。
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| No.69 |
世田谷は人気の街で、
設備仕様も良いし住環境も良いので結局売れるでしょう。 定期借地権を前向きに考えるかネガティブで捉えるかは人それぞれだと思います。 |
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| No.70 |
賃貸に住み続けるよりは定期借地権のほうがまだいいんですかね・・・？
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| No.71 |
>>70 マンション検討中さん
仮に20万円の賃貸に住み続けるとします。ローンだと35年が一般的なので賃貸35年20万円払い続けたら8400万。毎月20万円払うなら8400万円の家買ってもペイするかと。(様々なリスクは排除してますが) また一般的に賃貸の価格と分譲のローンが同額だとしたら、分譲の方が広いことが多いです。 今回は定期借地といえど70年あるので、ローン払い終わった35年後は管理費等はかかりますが家賃はゼロ。ただ70年後に土地等残らないのですが、子供に相続はあえてさせたくない、自分が死んでいるリスクが高いというのであれば、定期借地でもよいのでは？と思います。 定期借地はいいとして、そもそもの分譲と賃貸のメリットデメリットはあるので、これからのライフスタイルの上ご検討されるのが良いかと思います。 |
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| No.72 |
皆さん仰ってる通り、借地はずっと住むか10年ぐらいで売るかのどちらかでしょうね。ただこの環境は借地じゃないと出せないですから、そこはほんと好みですね
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| No.73 |
最寄駅から少し距離はありますが
公園と隣接していて、とても静かな環境は住みやすそうです。 気になるのは４階建てでエレベーター２基も必要かなということ。 メンテ代もかかりますし、１基でもよかったのではないですかね。 |
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| No.74 |
>>71 さん
わざわさ定借の物件買うのならよっぽど魅力がなければやめた方がいいと思うよ。 10年過ぎるとリセールも難しくなるし。 よっぽど安いとかじゃなきゃ、私は検討外だな。 分譲は賃貸ではいらないローンの手数料、金利、管理費、修繕つみたて金等沢山お金がかかるよ。 |
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| No.75 |
定借であることを考慮すると、芦花公園のグローリオの中古よりも安く購入できれば
検討の余地があるとは思いますが。 |
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| No.76 |
>>75 匿名さん
最寄り駅も違いますし、なぜグローリオとの比較になるんでしょうか。 個人的には、公園隣接、小学校近&歩道が整備されている、量販店と個人店のバランスが良い駅周辺ということで、数十年は楽しく暮らせるんじゃないかと思い前向きに検討しています。 リセールを気にして気に入らない条件で暮らすより、そっちの方が良いと思うんですが、最近の情勢からいうと少数派なのかな。 |
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| No.77 |
エレベーターは維持費がかかりますからね
確かに便利ではありますが、将来の管理費のことを考えるとこの戸数で2基あると 負担額が増えそうだなというのは懸念されます。 賛否両論がありますが、一般定期借地権というのは多少なりとも怖い部分はあります。 固定資産税はなく地代を払うことになりますが、どのくらいの価格を支払うのでしょうか |
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| No.78 |
もう最終８戸だそうですが、値上がりしてますね。安い方でも坪単320、高い物件だと330超えになってます、、、
早めに買った人は良かったですね。 https://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_setagaya/nc_67725331/rooms/?rnm... |
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| No.79 |
1LDK44㎡が３戸のみですから、もう完売したようなものですね。
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| No.80 |
定借マンションですが、予想外の早期ほぼ完売ですね。これは定借が徐々に受け入れてきたということなのでしょうか、それともこの物件特定のことなのかな。
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| No.81 |
公式HPを見ると、もう残り1戸ですね。
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| No.82 |
教育施設も近く、家族で住むにはぴったりな環境かなと思います。
借地権物件なのはやっぱり気になるのですが、 物件価格がその分少しでも安いのであれば・・・というのはありますね。 ただ、子供に財産を残したいという人には不向きなのかも。 |
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| No.83 |
所有権でも築70年のマンションに土地持分含め財産としての価値があるかは、都心を除くと？な気はしてしまいますね。特に建替え等が整理ついていなかったりすると。。結局は価値観ですが、定借も徐々に選択肢の一つになってきている気がします。
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| No.84 |
分譲・賃貸も所有権・借地も、どちらもプロコンあるので、結局その人の価値観次第ですね。個人的には、借地はもうちょっと評価されていいと思いますが笑
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| No.85 |
Hタイプの間取りが乗っていますが
かなりコンパクトですが意外と住みやすそうでいいですね。 テラスもあってかなりリフレッシュできそう。 |
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| No.86 |
マンションギャラリーが閉鎖しましたね。
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| No.87 |
Hrタイプ、家具配置例を見ると広さの割には狭さを感じ無さそうなすっきりとした部屋に見えますね。
ダイニングテーブル＆机はこの大きさのを揃えるのが大変そうなので、 一人暮らしでしたらテレビの前に小さいテーブルを置くとかで対応した方が良さそうかなと思いました。 テラス部分はテーブルセットを置けるくらい余裕の広さがあるのですかね？ |
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| No.88 |
Q’s garden内の駐車場も開放されて、駐車場設置率が2倍になりましたね！世田谷は車持ってる方、欲しい方多いからよかった！
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| No.89 |
完売おめでとうございます
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