オープンレジデンシア島津山コートってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア島津山コートについての情報を希望しています。
品川駅まで歩いていけるのは便利ですね！
公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/shimazuyama2/

所在地：東京都品川区東五反田3丁目475番1他（地番）
交通：都営浅草線「高輪台」駅徒歩5分
京急本線「品川」駅徒歩10分
JR山手線・常磐線・京浜東北線・横須賀線・東海道本線「品川」駅徒歩11分
間取：1LDK～3LDK
面積：37.28平米～100.63平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社NB建設
管理会社：株式会社東急コミュニティー

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

島津山と八ツ山の谷間ですね。
ハザードにはギリギリかかっていませんが南北のミニ戸エリアには色がついているようなので、地下住戸は要注意かも知れません。

[2: 匿名さん]

メゾネット住戸があると書いてあり、興味を持ちました。

メゾネットタイプは公開されていないみたいです。
人気出そうでしょうか。

今、Hタイプ、3LDK71.44㎡を見ています。玄関から入って、洋室6畳、5.5畳、4.5畳の3部屋。LDK側から2室。
地震があると怖くなりますよね。。。
昔はこんなに多くなかったのに、地盤が大丈夫か不安になります。

[3: 販売関係者さん]

敷地の一部を占用使用権の準共有（1年更新・占用料金432,000円/年）ってどういうことですか？

[4: マンション検討中さん]

3　販売関係者ではありません。名前間違いました。

[5: 匿名さん]

432000円を一年ごとに入居者それぞれで分けた分を支払っていくということなんですかね？
59戸のマンションなので一戸当たり約7300円。それほど高くはないので負担も軽くはなりそうですけどね。
これがどの部分なのかは気になりますね。デザインやランドプランがまだ発表されてないので具体的な所が確認できませんが…。

[6: 元高輪住人]

ロケーション的にいいなと思って公式HPを見たのですが、図面を見ると共用廊下に面した部屋に窓があります。これって外廊下ってことですかね？！
外廊下だとちょっとですね。

[7: 匿名さん]

電車を複線出来るけれど、周辺は穏やかな街並…。
タワーマンションが増えている中で低層階というのも住みやすくていい感じです。
これ以上にないという条件が揃っています。
生涯住んでいくためのマイホームに選ぶならこういう物件かなと思いました。

[8: マンション検討中さん]

>>6 元高輪住人さん
外廊下って何でそんなに嫌がられるんですか？内廊下は声も響くし、風通しが結局いまいちになりあまり好まないです。
個人的には、目の前の寺？のコンクリート外壁が何階まで来るのか気になる所です。

[9: マンション検討中さん]

>>8 マンション検討中さん
コンクリート外壁は気になりますね。
それと、お寺？は、彿所護念会の教会のようですが、宗教施設が近くにあると、勧誘が来たりとか、街の雰囲気がおかしかったり、等あるのかな？と気になっています。

[10: 買い替え検討中さん]

>>9 マンション検討中さん
近くに住んでいますが、勧誘なんてもちろんありませんし雰囲気にも特に影響ないですよ。

[11: 匿名さん]

外廊下は高級感が半減しますね。セキュリティも悪くなりますし、見た目も悪くなります。
メリットとしては管理費がかからないこと、通気性が良くなることくらいでしょう
全体的な間取りを拝見するとファミリー世帯向けのようですし、低層階ということでファミリーには住みやすいと思います。
永住するという目的でも低層という点はメリットが高いです。

[12: マンション検討中さん]

外廊下だけど、中庭的な通路になって外から見えないようなので自分的には気にならなかったです。お寺の壁の高さは気になるけど。

[13: 匿名さん]

地上3階地下1階建となってますね。地下はどんな感じなんでしょう。斜面に建っている感じなのかな？デザインのぺージが公開されていないので想像がつきませんが。

外廊下について、賛否両論あるようですね。好みがきっぱり分かれる感じなのかなと思います。いつでも新鮮な空気を取り入れられたり災害時には逃げ場があって安心とも言える反面、雨風吹きさらしなので荒天時はちょっと大変かもと思います。

間取りで不思議なものを発見したんですが、Hタイプの南側にある防災倉庫ってどこから入るんでしょう？

[14: マンション検討中さん]

>>10 買い替え検討中さん
ありがとうございます。
周辺に信者の方がたくさん住んでいるといったこともないでしょうか？
子供が小学校や中学校に行った際にその宗教を信仰している人がたくさんいると嫌だなぁと思ってしまい、お聞きしたいです。

[15: 匿名さん]

どうしても子育て中は、子供への影響がないか心配ですよね。
でも、教会が近いからって、信者ばかりなんてことはイマドキないと思います。
周辺環境も悪くなさそうですし、住みやすそうかなと感じました。

[16: マンション検討中さん]

こちらのマンションは、そろそろ要望書受付のようですが、どこの部屋が人気なんでしょうか！？検討中の方いらっしゃいますか？

[17: 買い替え検討中さん]

用水路が敷地西側にあり、そこが品川区が持っているようで、その上空を占有しているようです。
容積率を買っているようなものでしょうか。
何となくオープンハウスが信じられないのが、一番のネックのような気がします

[18: マンション検討中さん]

>>2 匿名さん
マンションでメゾネットは人気が無いです。
中古市場に出したときにリセールも悪いです。（仲介をやっている不動産業者さんに確認いただければ同じ反応かと思いますよ）
マンションのメリットである階段が無くフラットであることをスポイルしてしまうからです。
あとは階段の面積は使えないデッドスペースになります。
超高級物件では別ですが、庶民物件においては雰囲気だけで気になっているのであれば止めたほうが吉ですよ。

[19: マンション検討中さん]

今日第一期の締切と抽選だったみたいですが、倍率はどのくらいだったのでしょうか？20戸が販売されたみたいですが、全部売れたのでしょうか？

[20: 周辺住民さん]

ここの近くに住んでいるので少しお話します。住環境は申し分ない場所で、周辺には憩いの場も多くあって散策も四季折々で楽しめる最高の場所ではと思っています。それゆえ住民皆、この地を愛しています。因みにここは以前は三井金属カルチャーセンターという2階建ての大きな研修施設が建っていたところです。元々水が出るところで、明治時代には牛飼いをする人たちもいたり、その後は電線工場もありました。道成谷という名前の地で、川が流れていたところです。
　2020年に三井から譲渡、9月終わりから発注先の解体業者によって近隣に甚大な迷惑を与えられてきたことも申し添えます。

[21: マンション検討中さん]

2020年に三井から譲渡、9月終わりから発注先の解体業者によって近隣に甚大な迷惑を与えられてきたことも申し添えます。


だから何？って話

[22: マンション比較中さん]

この物件、坪いくらくらいで売り出されたのでしょうか。

[23: 匿名さん]

エリアとしては普通に住みたいところだなという印象です。
間取りはすこしばかり特徴的なところがあって、
Cタイプだとリビングがやや細めですし、Hタイプも形状としては珍しく思いました。

[24: 匿名さん]

1期はどれくらい売れたんだろう？

[25: 匿名さん]

インターネット使用料がとても安いですね。
1320円で利用できるのは格安なような気がするのですが、
こういうのって混雑する時間帯だと回線が重たくなったりするのでしょうか。

[26: マンション検討中さん]

>>24 匿名さん
第一期はもともと２０戸でていましたよ。
どのくらい売れたか気になりますね。

[27: マンション検討中さん]

>>26 マンション検討中さん
一期分は完売だと今日モデルルームで聞きました。
抽選落ちした方も多数いて、その方々が２期待ちをしているとのことでした。
当初は、１期の売行きをみて、２期以降は値段を上げながら半年以上かけて徐々に売っていくつもりだったそうなのですが、このままだと早めに売り切る方向になりそうな気がしますと営業さんが仰っていました。
どこまで真実かは分かりませんが。

[28: 通りがかりさん]

毎年改定される水路の賃借料は気にならないのでしょうか。そんなマンション聞いたことないのですが...今後増額されても減額されることはまずないですよね。

[29: 通りがかりさん]

>>20 周辺住民さん
元々水が出ていたところなんですね。検討していましたが不安な要素がある地盤ですね。

[30: 匿名さん]

59戸もあるのに駐車場がたった5台分ですか、、、城南五山のマンションはみな駐車場設置率の高さを誇ったものですが時代は変わりますね

[31: マンション検討中さん]

>>29 通りがかりさん
これって、ハザードマップでいうと、どの指標に表れてくるんでしょうか？ハザードマップには載らないのでしょうか？

[32: 通りがかりさん]

>>29 通りがかりさん
水路が不安で調べたところ、今後、調布のような問題がなきにしもあらずなので辞めておきます。

[33: マンション検討中さん]

とても気になります！是非、詳しく教えて下さい！

[34: 匿名さん]

三田用水の分水の水路です　高輪台あたりから分岐して島津山と高輪台地の間の低地を通って目黒川にそそいています　水を流すため低地であることは確かですが現在は使用されておらず水は流れておりません　また自然の川ではありませんのでハザードマップにものらないと思います

[35: 通りがかりさん]

>>34 匿名さん
水は流れてると聞きましたが...

[36: 通りがかり]

>>30 匿名さん
当初計画では61戸に対して2台でした。5台（+西に身障者用1台分）は会社のコンセプトからすれば相当譲ったものなのでしょうけど。品川区の2020.11環境指導要綱改定で駐輪場を増やすのとセットでOKとされたものです。

[37: マンション検討中さん]

第二期の登録が始まりましたね！第一期が20戸で、第二期が5戸は良いペースなのでしょうか？

[38: 匿名さん]

駐車場の台数が少なめなので、この辺りで月極を探す必要はありそうですね。
駅が近いのでそこまで車が必要になるとも思いませんが、
このあたりでは車があった方が便利でしょうか？

[39: 匿名さん]

駐車場の台数が少なめなので、この辺りで月極を探す必要はありそうですね。
駅が近いのでそこまで車が必要になるとも思いませんが、
このあたりでは車があった方が便利でしょうか？

[40: 通りがかりさん]

>>32 通りがかりさん
地盤の質もさることながら土地の全てに所有権があるわけじゃないですしね。安くて当然です。

[41: マンション検討中さん]

OPがお得な時代は終わってしまいましたね。あと数年早ければ、3LDK7,000万もしなかっただろうに。どれほど売り手市場か。

[42: 名無しさん]

>>21 マンション検討中さん

近隣はウェルカムじゃないってことでは。

[43: 通りがかりさん]

品川駅周辺開発を考えれば投資用としてはありです？

[44: 匿名さん]

都内だと場所によっては車がなくても全然暮らせますよ
駅から近いというのは条件ですがここは駅から徒歩５分圏内ということで車がなくても平気でしょうね
品川までも徒歩１０分圏内ですし電車で移動したほうが車よりもスムーズに移動できると思います。
ただ、どうしても車を所持したいという方にとっては、駐車場の台数が少なすぎるのでマイナスになりそうですね

[45: 匿名]

>>44 匿名さん
正論です

[46: 通りがかり]

>>42 名無しさん
仰るとおりです。
施主が三菱地所さんなど近隣に配慮する姿勢の会社さんであれば大歓迎だったのですが。不適切解体で隣の数軒の地盤沈下を起こしたまま問題の多い新築計画を強行しようとしていたほかにもトラブルオンパレードでした。住民の結束と交渉でようやく当初計画よりもある程度周囲に配慮した計画に修正され、先行販売に至っています。
　（だから何？ってところでしょうけど。）　

　

[47: マンション検討中さん]

3LDKだと8000万円台からあるとの事ですが、どんな部屋なのでしょうか。地下？

[48: 職人さん]

宗教施設について
近くで言えばあの白金高輪なんて街の中心地にどでかい＊＊＊が建ってるし、
高輪台にも巨大な＊＊＊、天理教の施設なんかがあったりするし
高輪周辺はキリスト教の教会やあらゆる宗派の寺含めて言ったら避けて通れない
それらを気にしていたらあの辺でマンション買えないですよ
天理教の近くなんて朝夕に太鼓の音聞こえるらしいですけど、みんな普通に住んでます
ちなみに近隣住民に嫌われたら終わりなので変な勧誘は一切ないですよ

で、当該マンションの前に建っている宗教施設に関して言えば、マンション側からは宗教施設の土台しか見えない（宗教施設の方が高台に建ってる）ので、何も影響は無いかと。宗教施設の出入り口も反対側なので、信者の通り道でもなんでも無いです。
むしろこの宗派が潰れない限り永久眺望なのでいいんじゃないでしょうか

[49: 職人さん]

都内だと場所によっては車がなくても暮らせるのはそうだけど、
島津山に住む人って車2台くらい普通に持ってる人が多い
そういう意味ではなんとなく中途半端な物件に思える
（車持たない電車通勤のDINKS狙いなのか、車を持っていて電車なんて乗りませんっていう自営・FIRE・定年退職組がターゲットなのかよくわからない）

あと現地から品川駅と品川駅から現地までを歩いてみた方がいい
坂があって冬でも結構汗かくし、徒歩10分はかなり盛ってる気がする
正規ルートは柘榴坂だけど、近道するならもっと急勾配の坂を登り降りすることになる。しかも階段しかないからベビーカーや自転車、車は無理
実際に使うことになる駅は五反田か高輪台になるだろうね

[50: 匿名]

>>49 職人さん
車車車って（笑）

[51: 匿名さん]

>>49さん
都内在住者、免許持っていても乗らない人が多くてびっくりしました。
（私は地方出身者です。）

でも、島津山は車2台家庭が多いとのこと、夫婦で1台ずつって感じでしょうか。
ガレージの邸宅があったりするので、車所有率は高そうです。
駐車場の平置5台では足りるのかどうか、もし足りないなら近くに月極があるかどうか確認しないといけなさそうですね。

[52: 職人さん]

48です
某宗教団体名が***に改変されていてびっくりw
***はハッピーサイエンスです

[53: 周辺住民さん]

>>49 職人さん
ここは正確には島津山ではないので、一緒にしないでいただきたい！

[54: 匿名さん]

敷地内に駐車場が5台しかないんですか？
敷地配置イメージを見ると敷地が狭い事もありますが敷地内に建物をぎっちり詰め込んでいるので駐車場のスペースまで確保できなかったように見えます。

[55: マンション検討中さん]

>>54 匿名さん
地下駐車場を作れば良い話じゃないですか？
あ、川が流れてるから無理なのか...

[56: 匿名さん]

近くに川が流れていると地下駐車場は作れないんですね、、
崩れてしまう可能性があるということですかね。
この台数ですと月極を探しておくのが無難かと思いました。

[57: マンション検討中さん]

最後まで迷いましたが、オープンハウスという時点でマンションの中では格下と身内や友人から言われ辞めました！辞めてすっきり！相場より安い価格は魅力的でしたがそれも理由あってのこと。野村や三井のマンションが欲しいです！

[58: マンション検討中さん]

>>57 マンション検討中さん
相場より安い価格は魅力的でしたがそれも理由あってのこと

こちらの理由って具体的にはどのようなことでしょうか？お差し支えない範囲で教えていただけますと幸いです！

[59: 周辺住民さん]

>>57 マンション検討中さん
一口にオープンハウスと言っても、実際の建設会社は結構名の知れた所も多く、中身はしっかりしている物件も多くある印象です。三井や野村が良いという層もいますが、実際に作っているのは同じような業者です。
とはいえ、この物件は駐車場への意識が希薄なのでリセール時に不安なので、候補から外そうかなとは思いますが。。少なくともブランドで外した訳ではないです。

[60: マンション検討中さん]

駅前でビラ配りやらされてるのはインターン生らしいです

[61: 買い替え検討中さん]

まだ売れ残っていますか？

[62: 坪単価比較中さん]

もう残数がほとんどないので完売は時間の問題かと

[63: マンション検討中さん]

何が良いの？

[64: 評判気になるさん]

>>63 マンション検討中さん
立地と希少性じゃないですか？

[65: マンション掲示板さん]

>>63 マンション検討中さん
タワマン嫌いだけど、資産性が高い立地に住みたい人にいい物件ですね

[66: マンション検討中さん]

価格表の掲載、ありがとう。全然高いね

[67: マンション掲示板さん]

>>66 マンション検討中さん
そりゃ、城南五山なんだから当然でしょw
むしろ価格抑えられてる印象だったわ

[68: マンション検討中さん]

>>67 マンション掲示板さん
ここは五山どころか、川がある低地だと聞きました。

[69: マンション掲示板さん]

>>68 マンション検討中さん
それ、ちゃんと話聞いておらず、ネット情報に流されてますね。。。
もしそうなら、ここまで早く売れないと思いますよ。

[70: ご近所さん]

>>69 マンション掲示板さん
現地見ましたが、低地でした。
五山ではないですね。

[71: ネットアンチ怖いさん]

>>70 ご近所さん
住所から見るとに入っているように見えますが、あなたの5山の定義を教えて下さい。
あとご近所というのはとても怪しいですね。

[72: マンション太郎]

>>71 ネットアンチ怖いさん
タワマンと一緒で高さでマウントを取りたい人もいると思いますので、気にしなくて良いかと

[73: マンション検討中さん]

ここ9000万くらいで買えそうな部屋まだある？
タワマンは自分の部屋にたどり着くのに時間かかりすぎるので、わいは不向きです。

[74: eマンションさん]

>>73 マンション検討中さん
ここの9000万は地下住居です。
残っているのは11000万～の部屋じゃないでしょうか。

[75: マンション検討中さん]

HPから諸々のコンテンツがアクセス出来なくなりましたね！完売でしょうか？

[76: eマンションさん]

>>75 マンション検討中さん
販売中の物件一覧からも消えてますね！

[77: eマンションさん]

完売しましたね。
1月から約4ヶ月で完売、さすがの営業力です。

[78: マンコミュファンさん]

近所ですが、昨日現場に完売とキャンセル待ちの広告が出ました。解体工事で大問題おこして近隣さんたちが頑張ったお陰で　NB建設さんがしっかりした良いマンションを作ってくれる事でしょう。資金があれば買いたかった。

[79: 評判気になるさん]

>>78 マンコミュファンさん

解体の際に何かあったのでしょうか。
詳しく教えて頂けると幸いです。

[80: 評判気になるさん]

>>79 評判気になるさん
遅くなってごめんなさい。ここの解体工事（人工地震と騒音の連続）があまりに住環境に配慮がなく、看板に出ている現場責任者がいない、重機を操作する人のトップもいない、施主側もその代理人も苦情を言っても対応をしないといった問題もあったようですが、元の建物の地下室が北側にあってそれを酷い振動を伴いながら壊して、そのむき出しになったところに山留め材をいれずに数ヶ月放置していた。→隣地が数センチも地盤沈下して家屋内もビー玉が転がるほど傾かされたと言う経緯があります。さらには当初の新築計画ですと、隣地とかなり接近して建てる案で、損傷の責任を曖昧にしたままそれを強行しようとしていたことから、近隣さんがまとまって法律家に依頼するなどして必至に戦ってきた　といういきさつです。
　さらにこの解体屋は最後の方になって、隣地所有地に越境して掘削をするわ、植えてあった植栽をバケットで持ち去るわ、境界石は破壊するわ、とやりたい放題されたため、近隣さんたちがオペレータを説得して止めてもらったそうです。
　沈下した隣地横で大型重機が何台も走り回っているのですからそれだけで余計に沈下が進みますからね。
　結局去年3月4月の全体説明会で現在の案に落ち着いたようです。
　今は通常通りの工事が行われています。
　　余り上手く書けずにすみませんがこんな感じでした。

[81: 周辺住民さん]

>>80 評判気になるさん
オープンハウスディベロップメントについて　トピのNo.2232　に参考としてコメントしました。
　だから何？という所かもしれませんが。

[82: 名無しさん]

>>81 周辺住民さん
素人ですみません。。。
トピの2232とはどこで確認をすれば良いのでしょうか？

[83: 匿名さん]

島津山、乳房山、あとどこだっけ？

[84: 匿名さん]

御殿山だな。

[85: 周辺住民さん]

>>82 名無しさん
一番上にある　トピ検索から　オープンハウスディベロップメントについて　と入力します。

[86: 匿名さん]

品川近辺の開発考えるとここって資産性高かったんですかね。もう完売してましたけど

[87: 評判気になるさん]

>>86 匿名さん

ホームページでは当時の販売額から上乗せしてキャンセル出てましたけど、既にそれも完売しているんですかね？

[88: ご近所さん]

ずーっと売れないですね。

[90: 口コミ知りたいさん]

>>87 評判気になるさん
サイトの表示はやっと完売になったようですが、随分前に売れていたようですよ。

[91: 通りがかりさん]

またキャンセルが出ましたね。東向きの最上階みたいですが、そんなに価格盛られてないですね。

[92: eマンションさん]

>>91 通りがかりさん
前回のキャンセルと同じく、また1000万くらい上乗せされてる気が、、、

[93: マンション掲示板さん]

>>92 eマンションさん
そして、もう売れてるようですね

[94: ご近所さん]

本日内覧会しています。

[95: マンション掲示板さん]

竣工およびお引き渡しおめでとうございます。