シティインデックス山手動坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティインデックス山手動坂についての情報を希望しています。
商店街や公園が近くにあるので、生活しやすそうですね！
公式URL：https://www.cityindex.co.jp/ciyamate-dozaka/

所在地：東京都文京区千駄木四丁目239-14外（地番）
交通：JR山手線・京浜東北線「田端」駅徒歩9分
JR山手線・東京メトロ千代田線「西日暮里」駅徒歩10分
東京メトロ千代田線「千駄木」駅徒歩11分
JR山手線「駒込」駅徒歩14分
日暮里・舎人ライナー「西日暮里」駅徒歩14分
東京メトロ南北線「本駒込」駅徒歩14分
東京メトロ南北線「駒込」駅徒歩15分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：30.01平米～66.20平米
売主：株式会社シティインデックス・株式会社シティインデックストゥエルブス
施工会社：株式会社ウラタ
管理会社：株式会社建物管理サービス

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

不忍通り沿いの交差点のところにできるということです。
この交差点周辺は結構店が多くて、外食は少なくても困らない印象。
坂を登っていくと田端駅に行く、という感じです。
地図だけで見ると、ここからだと西日暮里も田端もそんなに距離は変わらないようです。

[2: 匿名さん]

色々と交通面のところに使える路線と駅は書いてあるけれど実質的に使えるのは田端駅くらいじゃないかな。
他は遠い。
千駄木駅も歩けるけれど、体感としてもう少し時間がかかるように感じます。
なにげに不忍通りを走るバスは、行先によっては使い勝手はいいのではないか？と考えていますが。

[3: 匿名さん]

田端駅も近いという訳ではなく、この中では一番マシというぐらいですよねｗ
ただ、坪単価いくらぐらいで売りに出されるのでしょうか？周囲で比較できる物件があまりないので難しいですが、どのぐらいになると予想されますか？

[4: 匿名さん]

駅は少し遠いけど山手線内側で文京区なので@500くらいでしょうか。
もうちょっと高いかな･･･？

[5: 名無しさん]

文京区アドレス、山手線内側は魅力的な一方、総戸数の少なさ、駅からの距離、大手ブランドマンションでない事を考えると@500は考えられない。
おそらく@400が良いとこかな。

[6: マンション検討中さん]

500だとキツいですよね
でも400なら即買いですね
てことはその間ぐらいなんでしょうかね

[7: 周辺住民さん]

>>2 匿名さん
バスは上野に行くなら便利です（といっても松坂屋行きですが）。反対側は終点の早稲田も含めて大きな街は経由していません。

[8: 匿名さん]

このマンション売れる？

ブランドマンションでもないのに、ギリギリ文京区なので、
価格だってそれなりになるだろう。

30平米台と40平米台でしょ。
結婚を諦めた単身者と子供のいない（＆独立した）夫婦向けなんだろうけど、
永住を考えるには狭すぎる。
家具を配置したイメージ図みたいなのがＨＰにあったけど、
どう考えても無理がある。
分譲賃貸で貸し出すにしても中途半端に広い。当然価格も高くなる。

どういう人が買うのか想像できない。

[9: 匿名さん]

この物件の立地からすると、ペンシル型のマンションになるのかな。

[10: 匿名さん]

下町好きの資産家のためのセカンドハウス。開成高校に進学する息子さんのために、片親と上京する家族向け。

ターゲットはこの辺じゃないの。

[11: 匿名さん]

>>8
間取り図見てもおかしいよね。
リビング11畳よりも、洋室の4.5畳と3.5畳足したほうが広く見えるし。

[12: 匿名さん]

公式HPのデザイン鬼滅の刃を意識しているのかなと思ったデザインで面白いですね
マンション自体のデザインとは関係ないのかしら？
特に和風っぽいというわけではなさそう？
一方間取の広さですが確かに二人暮らしだと永住するには少し狭いような気がします。
もう少し広さがあるとよかったかなという印象です

[13: 匿名さん]

これが建つ場所って、長いことマンスリーアパートみたいなボロい建物でしたよね。
１階にコインシャワーがあって、身なりの汚い人がうろついてた。
建物もあまり管理が行き届いていない感じでした。

今回は地権者がディベロッパーに唆されたのかな…と。

[14: 匿名さん]

この間取りと広さでは永住は無理でしょう。

部屋ごとにオーナーを設けて分譲賃貸形式するのかもしれませんが、
賃貸に出すには広さが中途半端です。
単身者なら25㎡程度で十分だし、二人暮らしなら55㎡くらいはほしい。

格安で貸し出すなら話は別ですが、それだと採算が取れない。
なかなか買い手がつかないように思えますね。

[15: 匿名さん]

単身者でも、広めの部屋ほしいっていうニーズはあると思う。
出社とテレワーク両方あるタイプのライフスタイルだと、部屋の中にもきちんと仕事スペース的なところは作りたいし。
ある程度リビングの広さがあれば仕事コーナー作れるから楽ですよ。
よく賃貸である広さじゃないところはある意味個性には感じます。
ここの場合は実需というよりは投資用っていうのは確かにそうだと思います。

[16: 匿名さん]

実需用と投資用が混在するなら、尚のこと買ってはいけないマンションになる。
賃貸の住人が多くなると、実需として購入した住人との間に価値観の相違が出て、
マンションのコミュニティが維持しづらくなくなる。

[17: 匿名さん]

>>16

マンション内のルールを守ってくれない人とか出てきそうですね。
部屋のオーナーも当然住んでいないわけで、管理組合がまとまらないとか
機能しないとかもありえそうです。

西日暮里駅歩３分の新築物件が完売したと出ていましたが、
あそこも賃貸向けの部屋と永住者向けの部屋が混在している。

同じようなリスクはありそうです。

[18: 匿名さん]

情報が出てきたようですね。

>価格：3,600万円台予定～6,000万円台予定
>間取：1LDK・2LDK
>専有面積：30.01m2～47.33m2
>販売戸数/総戸数： 9戸 / 38戸

昨日見たときは　3,600万円台～4,900万円台だったような。
この販売戸数は第１期ということかな？

[19: 匿名さん]

47㎡の部屋のほうが北向きなのか…

[20: 匿名さん]

これだけ話題にならないところみると、売れそうにないですね。

[21: 匿名さん]

総戸数は少なめですが、ワンフロア３戸なので
プライバシーもしっかり守られる点にも魅力を感じました。
最寄り駅も複数あり、資産価値はあるでしょう。
自分が住まずに資産運用するつもりで購入する人も多いかもしれないですね。

[22: 匿名さん]

ここ買おうとしてる人は、1件空けた並びに、全く同じようなマンションができることを、ご存知なのだろうか。

[23: マンション検討中さん]

>>22 匿名さん
あそこは賃貸なので、投資用でなければあまり関係ないのでは？

[24: 匿名さん]

ココは不動産投資目的で買う人が大半だろうから、近くに賃貸用のマンションができるとなると、借り手がつかなくなる可能性は大きいだろうね。

[25: 匿名さん]

風呂に窓があるのと、行燈部屋がないのは評価高いかな。アルコーブがないので廊下がのっぺりした印象で高級感には乏しいが、複数駅を利用できるし便利なマンションだと思う。ただ結婚したらさすがに一緒に暮らすのはむずかしかろう。

[26: マンション検討中さん]

>>24 匿名さん

いやぁ、流石に最初から投資目的ってのは利回り悪すぎてないでしょ。とりあえず自分で使って用無しになったら賃貸という方が多いんでは。

[27: 匿名さん]

１件置いた隣にできる新たな賃貸用マンションも含め、このエリアには賃貸用のマンションが既に大量にある。
ちょっと住んで用無しになったら賃貸にという考えは、甘過ぎると思いますよ

[28: 匿名さん]

最近のマンションが狭小化しているとはいえ、このマンションは狭すぎでしょう。無理矢理感が満載です。

買い手がつかなくて、賃貸タイプに切り替わるなんてことがあるのでしょうか。

[29: 匿名さん]

お風呂に窓があるのは最近のマンションだと珍しいような気がしますが
個人的にはちょっとプラスに思っています。
ちなみにあまりわかっていないのですがお風呂の窓には網戸は付いているのでしょうか？

[30: 匿名さん]

近隣の住民ですが、同じパンフレットが2週続けて投函されていました。

人気薄なんでしょうね。

[32: マンション検討中さん]

物件の広さをもって否定的な方は、この辺りの事情に詳しくないんでしょうｗ
ここ５年間この周囲で物件見てますが、同じぐらい以下の広さのマンション(一戸建ても)は中古ででても瞬間蒸発ですよ。分譲の今回は買い付け順位で負けることはまずないので、多少高くても致し方ないのかなあと思ってます

[33: 匿名さん]

>>32
何で中古物件の話が出てくるわけ？
比較の対象が違うでしょうよ

[34: 匿名さん]

[No.31と本レスを、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[35: 匿名さん]

このエリアではここ５年新築物件が出ていない。
中古だと55㎡以上のファミリータイプか25㎡以下の単身者用が殆どでしょう。

ファミリータイプならともかく、単身者向けタイプで瞬間蒸発というケースは
今時ほとんど見ませんよ。

[36: 匿名さん]

2015年の竣工だけど、ベルジェント千駄木がここと似てるかな。あれもすんなり完売しなかった。

あそこも不動産投資目的で買った人が多いのかな。賃貸の募集が頻繁かつ継続的に出てるね。

[37: マンション検討中さん]

宅配ボックスが各部屋あったり設備的にはかなり充実してるのかなって印象

[38: 匿名さん]

設備の良さを強調しても、いかんせん狭過ぎる。
この部屋数で14階建て、エレベーターあり。繕積立金が高くなりそう。

[39: 匿名さん]

今のところ修繕積立金は安いですね、3,000円から4,730円。
年を経るごとに高くなっていきそうではあります。
かといってエレベーターを削るわけにはいかないので、今後どうバランスを取っていくのか気になりますね。
機械式駐車場がないだけマシなのかも？2段式になっている駐輪場や防犯カメラなどは管理費の範囲なんでしょうか。

[40: 匿名さん]

設備を充実させているのなら、そんなに修繕積立金が安いのはおかしいです。あり得ない。そんな額ではマンションが維持できない。
一定期間ごとに大幅に値上げするか、大規模修繕の時に一時金として数十万拠出させるのかもしれませんね。

[41: マンション検討中さん]

すいません、
このマンションの検討または契約者様の方でローン審査が通過した方っておりますでしょうか？

[42: マンション検討中さん]

道路騒音ありだね、囲まれ感すごいわ
住むのには少し難しいな
投資用だな

[43: 匿名さん]

近隣住民だけどさ、この物件のパンフレットが投函されたのもう4回目。正直迷惑。

[44: マンション検討中さん]

この物件、投資用としても苦しいと思う。
近隣に賃貸マンションが大量にあるうえに、
一軒空けた隣に同じ規模の賃貸用マンションを作ってる。
それでいて永住するには狭過ぎる。

地主が業者に焚きつけられて舞い上がったとしか思えない。

[45: マンション検討中さん]

3LDKはいくらになるんですかね？

[46: 匿名さん]

修繕積立金が安すぎるという指摘がありましたが
長期修繕計画書案とかってモデルルームで見せてもらえることって可能なんでしょうか。
そいうじゃないと、計画が立たないというか
先が見通せなくて難しいですよね…。

[47: 名無しさん]

>>46 匿名さん

>>46 匿名さん
長期修繕計画見せてもらえますよ。
計画的に値上げする予定みたいですが、実際は管理組合次第みたい

[48: 匿名さん]

「ゴールデンウィーク期間中は休まず営業」とのこと。去年はコロナもあってお休み多かった印象ですが、今年は営業するところが多いでしょうか。

1LDKの間取り、ひとりぐらしでこれだけあったら満足できそうですね。
ただ、本当にひとりぐらし向き。洋室2.8畳なので、2人はきびしそう。結婚したら賃貸にできればOKかなと思います。

月々8万円で買えるのは、かなり現実的な気がします。
頭金200万円もリアル。ボーナス払いなければいくらくらいになるでしょうか。「いずれ自分のものになる」の、魅力です。

[49: マンション検討中さん]

普通ならモデルルームを閉じていてもおかしくないタイミングでは。人気が無いってことでしょうか。

賃貸に出すなら破格の値にする必要がありそうです。この界隈は、賃貸用の物件が掃いて捨てるほどあります。
一軒空けた隣にも新築の賃貸マンションを作っているし。
貸し出すことを目的で購入する人にはリスクが高そうです。

[50: マンション検討中さん]

>>49 マンション検討中さん
厳密に言うと2件隣。
今揃って工事中(笑)
地主さんは頭痛いでしょうね。

[51: 通りがかりさん]

この近辺は本当に賃貸物件多い。動坂下交差点を挟んで本駒込側まで含めると、10棟以上あるのでは？
賃貸に貸し出すとなると相当厳しいでしょうね。

[52: 名無しさん]

>>51
動坂下交差点から田端駅側のエリアにも賃貸マンションが5～6棟ありますよ。このエリアで賃貸暮らしを希望するなら、無理して家賃の高い文京区に住む必要は無い。
賃貸収入目当てでここを買う人は痛い目に会いそうな気がしますね。

[53: 匿名さん]

利用できる駅が多いのはいいですね。
少し歩くこととはなりますが許容範囲かなと思います。
立地から考えると価格も妥当かな。
ただ部屋がちょっと使いづらそうな形のものもありますね。
実際の部屋を見るとまたイメージがかわるかもしれませんが・・・。

[54: 匿名さん]

一応、ここから本駒込駅も利用できる駅に入っているけど…あの長い坂を上がっていくのはちょっと大変（汗）
たまに散歩程度に使うのだったらアリかもしれないが。
選択肢としてあるのは、電車が止まってしまったときに役立つかもしれないので
そういう意味では歩ける距離にあるのはいいのかもしれないです。

[55: 通りがかりさん]

30数戸しかないのに、この期に及んでもいまだに完売できない。市場の評価は推して知るべしでしょう。完全な失敗物件では。

[56: 通りがかりさん]

バベルの塔になりそうですねココ。

地主さん、この近辺に住んでいないのでは。この周辺のマンション事情を全く把握していないように思える。

[57: 匿名さん]

こういう超狭小タイプの物件、苦しいと思う。永住で考えた場合、おひとり様で30㎡代は狭い。2人暮らしでも40㎡代は無理。加えて文京区価格。

賃貸に出そうとしても周りは既に賃貸物件が乱立。おまけにすぐ近くに賃貸専用マンションが新築中。貸し出すのも競合が多くて苦しい。

投げ売り状態になるのも時間の問題でしょうね。

[58: 匿名さん]

公式サイトの間取り図を見たけど…
記載されている畳数と部屋の広さが合っていないように見える。

[59: 検討板ユーザーさん]

あと５部屋くらい残ってるみたいですが、この時期でこれくらい残ってるのはあまりないことなんでしょうか。あまりマンションの売買詳しくないもので。

[60: 周辺住民さん]

どの間取りも斜めばっかで微妙　外観もようわからん

[61: 匿名さん]

>>59 さん
総数38部屋で残り5部屋…微妙ですね。
文京区アドレスなので、本来なら即完売でも
おかしくないエリアです。

この広さだと永住用に買う人は少ないでしょうし、
どんな層が購入してるのか、興味あります。

[62: 匿名さん]

ウォールドアみたいな感じで解放したら広々使えそうな感じではありますが、
ウォークインクローゼットって敷布団が入るくらいの広さはあるのでしょうか？
個人的ではありますが、ベッドではなく敷布団派だったので、収納ができるのか気になりました。

[63: 匿名さん]

相変わらず完売しないようで(笑)