すまいよみ スムログ出張所スレ

[すまいよみ]

ファミリーで永住できる居住性を第一に、資産としての側面も合わせて見るのが、すまいよみマンション選びのモットー。

ただしマンション選びに失敗しても深刻になる必要はありません。今や住まいは一生物の買い物ではなく、僕も4度のマンション購入を経て満足の境地に達しました。

東京東5区（墨田、江東、足立、葛飾、江戸川）のマンションを日々探訪しています。

ここではマンションの寸評をしていきますのでよろしくお願いします。


<スムログ>
https://www.sumu-log.com/archives/author/sumaiyomi/

<個人ブログ「東京イースト マンションブログ」>
https://www.takenote1101.com/

<Twitter>
https://twitter.com/sumaiyomi

[管理人より追記：レスに含まれる価格や間取りの情報は投稿された時点のものであり、購入可能な住戸の情報ではありません。]

[22: すまいよみ]

業界に明るくない人からすれば無名のマンションブランドで、駅徒歩12分とハンデがある立地ですが、似たような境遇にある分譲マンションの中では、このような物件から選びたいです。

特に実際の外観を見て、更に中層階以上の部屋を見せてもらえば、印象は変わると思います。

・中川公園が近く明るい立地
・しっかり造り込まれ、洗練された存在感あるファサードデザイン
・広めのエントランスホールにキッズルーム
・開けた環境の中での日当たり、眺望が申し分ない全戸南西向き
・手に入りやすい4,000万円前後からの価格帯

エントランスデザイン、建物デザインが格好良く、共用廊下側の玄関周りがしっかりタイルで施されるなど、上質な造りです。

主立った共用部分では、広めのエントランスホールにキッズルームがあります。中小規模のマンションでありながら、少しでもサードプレイスがある事は良いですね。雨の日や、ママ友との交流など子育てに本当に役立つ共用空間になります。

設備や仕様については特筆すべき所はありませんが、最新の水回りやセキュリティなど必要最低限は揃っていますので、一次取得者層からすれば気にすることはありません。キッチンにカップボード標準装備は一般的な分譲マンションには珍しく嬉しいポイント。

決して、立地が悪く無名ブランドで「安かろう悪かろう」のマンションではありません。マンション名や駅徒歩で判断せず、実際にモデルルームを訪問してみることをお薦めします。私なら、4千万円前半でスカイツリービューが見られる中層階以上を検討します。

駅徒歩12分のハンデもあるため、売れ行きが良いマンションとはいえないので、本気で欲しければ値引きも交渉してみましょう。

施工は長谷工コーポレーションで安心です。ファミリーで明るく永住するための住まいとして選ぶ価値はあるマンションだと思っています。

全戸南西向き

Ａタイプ、72.59㎡
4階、4,448万円
7階、4,648万円

Ｃタイプ、71.4㎡
14階、4,648万円

Ｄタイプ、68.14㎡
4階、3,968万円
8階、4,148万円
11階、4,298万円

Ｆタイプ、76.56㎡、4LDK
2階、4,728万円
5階、4,818万円
9階、4,998万円
13階、5,298万円

[23: すまいよみ]

都心（隣接）立地のＪＲや私鉄、地下鉄沿線の立地のマンションと比較して、価格重視で一次取得の若年ファミリー層が単純に検討するには熟慮したいマンションですね。

徒歩圏内としては、「お台場」駅徒歩8分であるものの、何度も信号待ちをする少し不便な徒歩経路。「ゆりかもめ」を利用して通勤するのであれば、「新橋」か「汐留」あたりにピンポイントで通う位の人でないと中々・・。

ファミリータイプの3LDKを選ぶのであれば、台場エリアでの住人のライフスタイルをよく考えた上で検討すべきだと思います。有明、台場は大型商業施設がたくさんあって、楽しいエリアですが。

車で自由に通勤できる自営業の人や、自宅で仕事をしているようなフリーランス、富裕層のセカンドハウスとしてしっくりくるでしょうか。しっかり金額を出して抜群の眺望を楽しめる高層階を選びたいですよね。

それでも、2021年のマンション相場から考えると、低層階ながら、6千万円台（坪単価300万円前半）は、江東区湾岸エリアで新築のタワーマンションとしては、かなり安いと思ってしまいます。

新築ですから、それだけで検討する価値は十分にあります。上記のような理屈抜きで気にいれば選べば良いと思います！湾岸エリア、江東区の深川エリアなど、他に適度な新築中々ありませんから。


西向き

Ａタイプ
55㎡、2LDK
5階、5,298万円（＠318万円）
16階、6,298万円（＠377万円）

南向き

Ｂタイプ（角住戸）
71.69㎡、3LDK
9階、6,998万円（＠322万円）
14階、7,298万円（＠336万円）

東向き

Ｆタイプ
69.98㎡、3LDK
8階、6,598万円（＠311万円）

Ｇタイプ（角住戸）
72.27㎡、3LDK
6階、6,798万円（＠310万円）
20階、7,698万円（＠351万円）

北向き（角住戸）

Ｊタイプ、73.53㎡
11階、7,098万円（＠318万円）
27階、8,728万円（＠391万円）

[24: すまいよみ]

このマンションの大きな良さは、南向きの日当たり、5階以上は眺望も抜ける恵まれた住環境にある事と、ワイドスパンを採用した戸建ライクな素晴らしい間取り、居住性が高い住戸仕様にあります。

あまり知られていないマンションブランドですが、居住者視点での造り込みがされています。

例えば、ほとんどのマンションの住戸境が、低いタイプの隔て板が主流になる中、このマンションは、コンクリ－トを採用しているので、住まいの重厚感を出しプライバシー性にも優れています。

どの住戸もワイドスパン（住戸幅が広い）で効率がよく開放的な室内空間を実現し、LDだけでなく洋室もアウトポールで正方形に近く使いやすい室内空間の形状となっています。A、E、Fの角住戸プランは、コーナーバルコニーを採用するなど、非常に魅力的な間取り設定です。

ぜひ棟内モデルルームを見て、日当たり、眺望の良さと、一般的にはお目にかかれないワイドスパンの開放的な間取りを体感して欲しいです。

一方で気になる点は、ハザードマップと住環境の将来性です。

葛飾区のハザードマップを見ると一目ですが、荒川が氾濫した時には、色では赤に近い2番目に危険なエリアとなっています。すなわち氾濫した際は2階の高さまで浸水する危険性が指摘されています。以上を踏まえ、このマンションを選ぶ時は3､4階以上を選びたいです。

次に、マンション南側に存在する会社と3階建てのアパートの存在です。将来的に一斉に無くなり高い建物がたってしまう可能性は低いと思いますが、それも踏まえ、予算が許すのであれば更に高層階を選んでおきたいです。会社とアパートが高い建物に変わらなければ、その先は低層の住宅地で、高さ制限がある第2種高度地区に指定されているため、住環境が潰されることは無さそうです。

今までは相対的に住宅価格が低かった葛飾区ですが、金町、立石などの再開発も相次いでおり、エリアの魅力、相場も徐々に上昇しています。そのような中でも、現状では、都内、3LDKファミリータイプのマンションで、駅徒歩10分以内では、求めやすい価格だと思います。

南西向き

Ａタイプ（南西角）70.03㎡、3LDK
4階、4,899万円（＠230万円）

Ｂタイプ、68.12㎡、3LDK
3階、4,599万円（＠222万円）

E1タイプ（南東角）70.01㎡、3LDK
7階、4,899万円（＠230万円）
9階、4,999万円（＠235万円）

[25: すまいよみ]

竣工して1年が経ちます。駅距離があるマンションなので販売は苦戦しているようですが、コロナ禍の時代性を踏まえる中でも、たくさんの良さを再認識できるマンションです。


・第1回都市景観大賞を受賞した豊かな自然の「清新町」アドレス

・小中学校共に徒歩3分など子育て環境の良さ

・大規模ランドスケープに充実した共用施設

・余裕ある住戸プランで求めやすい価格

・設備の良さ

・江東5区において、ハザード上安心な「清新町」


最大の良さ、特徴は、大規模マンションである事です。キッズコーナー、スタディルーム、カフェスペースなど充実した共用施設や、自走式駐車場に植栽溢れる敷地デザインなど、居住者にとって将来まで大きなメリット、住まう誇りになるでしょう。ディスポーザー、バルコニーのスロップシンク、可動式ルーバー格子など、住戸設備も充実しています。マンションの専有面積が絞られている時代において、73～76㎡規模の3LDKや4LDKも用意され、都心近接にいながら、豊かな自然環境の中、ファミリーでゆったり暮らすことができるマンションです。

東向きと南向きで坪単価に差がありますが、東向きはバルコニー前面に団地があり、眺望、採光ともに制限されてしまう住戸が多いため、駅から距離もある環境重視型のマンションですから、日当たりを確保できる南向き住戸から選びたいですね。


たくさんの良さと引き換えに、1つの大きなデメリットは西葛西駅徒歩14分の夜間は寂しい立地です。


東向き

Ｉ1タイプ、63.47㎡、2LDK
4階、4,778万円（＠248万円）

Ｉ2タイプ、63.47㎡、2LDK
6階、4,858万円（＠252万円）

H4タイプ、70.63㎡、3LDK
7階、5,198万円（＠242万円）

J1タイプ、70.63㎡、3LDK
4階、5,068万円（＠236万円）
6階、5,148万円（＠240万円）

Lタイプ、80.96㎡、4LDK
6階、5,998万円（＠244万円）


南向き

B1gタイプ、76.04㎡、3LDK
1階、5,918万円（＠256万円）

B2タイプ、76.04㎡、3LDK
4階、6,038万円（＠261万円）

B2wタイプ、76.04㎡、3LDK
11階、6,998万円（＠303万円）

D2タイプ、73.04㎡、3LDK
2階、5,768万円（＠260万円）

Fタイプ、65.93㎡、3LDK
8階、5,478万円（＠274万円）

Gタイプ、82.43㎡、4LDK
3階、6,758万円（＠270万円）

[26: すまいよみ]

4タイプの間取りと主な予定価格です。

全戸南西向き

Ａ1タイプ、64.26㎡、3LDK
2階、5,200万円台
3階、5,400万円台
7階、5,800万円台
14階、6,100万円台

Ａ2タイプ、64.26㎡、3LDK
2階、5,000万円台
3階、5,200万円台
7階、5,500万円台
14階、5,800万円台

Ｂタイプ、81.50㎡、4LDK
4階、7,000万円台

Ｃタイプ、64.55㎡、3LDK
10階、5,900万円台

他、1戸Crタイプもあり。

平均坪単価は300万円前後でした。

23区の駅徒歩2分、ファミリータイプの新築が5,000万円前半から手に入ります。エリアの中で検討している若年層にとっては少し高めかもしれませんが、江東5区の他新築の価格を見たときには、良心的な値付けだと思います。

現在開催されている「プロジェクト発表会」では、室内の設備などを見ることができませんでしたが、今後は、4月下旬からモデルルーム案内会に入り、6月上旬より第1期1次の登録が開始されます。

駅徒歩2分にありながら、住環境も悪くなく、居住性が高いイニシアの効率的な間取りでこの価格は価値があります。東京イーストエリアで、オススメのマンションです！

[28: すまいよみ]

第二期一次の主な間取りと価格です。

1Kと1LDKが販売されています。

25En（25.05㎡）1K

11階、4,000
13階、4,020
14階、4,030
17階、4,050
18階、4,060
19階、4,070
20階、4,080


81Ane（81.42㎡)2LDK、3LDK

9階、10,180
10階、10,560
11階、10,720
12階、10,820
13階、10,890
14階、10,930
15階、10,960
16階、11,000
17階、11,030
18階、11,060
21階、11,170


35Be（35.31㎡）1LDK

9階、4,920
13階、4,970
16階、4,990
17階、5,010
19階、5,040


57Ae（57.10㎡）2LDK

27階 7,260
28階 7,280
29階 7,310
30階 7,360
31階 7,410
32階 7,440
33階 7,470
34階 7,490
35階 7,510
36階 7,530
37階 7,550
38階 7,570
39階 7,590
41階 7,630


69Ce（69.66㎡）3LDK

27階 8,920
28階 8,960
29階 9,050
30階 9,180
31階 9,260
32階 9,350
33階 9,390
34階 9,430
35階 9,470
36階 9,510
37階 9,550
38階 9,580
39階 9,610
41階 9,660

（単位；万円）

すでに、2～3倍の申し込みになっている住戸がありました。4月下旬までの申し込みなので、調整されても相当数の住戸で数倍の抽選まで行きそうですね。

地権者住戸を含めて、この販売期を終えると「ミッド」棟は完売が近づいてきますが、残り数十戸を残して、いったん「サウス」の販売に移るとのこと。サウスは駅直結ではありませんが、価格はどうなるでしょうか。

[29: すまいよみ]

駅徒歩6分の立地の良さが光ります。「奥戸街道」沿いは、決して静かな環境ではありませんが、駅周辺の商店街の並びから続く寂しくなく明るい場所です。マンションの南側を低層の住宅地に向けるため、基本的には、日当たり、眺望共に良好な住環境になるでしょう。バルコニー側が街道の逆側なので、騒音もひどくは無いはずです。

駅前に計画されているタワーマンションが、噂では坪単価320とも330万円とも聞きます。330万円なら70㎡住戸で7,000万円です！

まだ広域から注目を集められるか未知数の中で、そこまで出せる人は、早い段階では多くないかもしれません。ですから、将来が楽しみな「再開発エリア」駅地歩6分のこのマンションは狙い目だと思います。街の人気が出る前で、高すぎる値付けは難しそうだからです。

直近の築浅マンションでは、以下のような成約が確認できました。

アーデル立石ワンズプレイス
京成立石駅徒歩6分
2017年築
南、2階、75.05㎡、4,850万円前後（坪単価215万円）

上記を踏まえて、70㎡住戸が5,500万円くらいなら検討しやすいでしょうか。

価格次第ですが、狙い目のマンションだと思っています！楽しみです。

[30: すまいよみ]

このマンションの良さは、自然溢れる周辺環境の中、閑静で明るい住宅地に建つことです。全住戸南向き、前面開放立地につき、眺望、日当たり共に抜群な住環境です！

マンション前面が駐車場を挟んで低層の住宅地が連なる立地は、日当たりは1階から十分、眺望も3階以上から相当先まで見渡せるような抜け感が期待できる、贅沢なロケーションになります。

バルコニーパネルは、2階からクリアガラスを採用し、住環境を更に引き立たせてくれる仕様になっています。ベンチが用意される植栽豊かな敷地も素敵な空間に仕上がっていました。奥行きがあるエントランスデザインに、「ＰＡＲＫＨＯＭＥＳ船堀」の館名板も雰囲気があります。

まもなく、棟内モデルルームへ移行するようです。B3タイプ、7階、68.16㎡住戸の売出しの案内が来ていました。5千万円中盤～くらいでしょうか。

棟内モデルルームで、室内の明るさ、日当たり、眺望を体感してみたいですね！

[31: すまいよみ]

「プレミスト金町」の良さは、小型1LDK～2LDK中心のマンションとしては、ランドスケープデザイン、共用サービス、住戸内設備が一般的なファミリータイプのマンションと同様か、それ以上に充実している事です。

モデルルームは、Jタイプ、63.48㎡。3LDK設定ですが、2LDKに変更しています。単身者やDINKS層が見れば、この広さであれば十分ですし、設備の良さにテンションが上がるでしょう。

主な間取りと予定価格です。

Ａタイプ、35.33㎡、1LDK、
2階、2,800万円台

Bタイプ、75.47㎡、3LDK
2階、5,200万円台
7階、5,600万円台
10階、5,800万円台

Ｃタイプ、49.21㎡、2LDK
7階、3,800万円台

Ｈタイプ、75.03㎡、3LDK
6階、5,600万円台

Ｉタイプ、47.66㎡、2LDK
4階、3,700万円台

Ｌタイプ、55.64㎡、2LDK
1階、3,800万円台
4階、4,100万円台

Ｑタイプ、48.16㎡、2LDK
1階、3,200万円台
3階、3,500万円台

Wrタイプ、70.37㎡、3LDK
7階、5,600万円台

平均坪単価は260万円前後でした。

住宅ローン控除の対象面積も40㎡に変更されているので、こちらも検討材料としてはプラスになります（モデルルームで要確認）。

ファミリータイプが多いエリア内では差別化されていて、単身、DINKS層をメインターゲットとしていますが、規模感があるランドスケープに共用施設、水回り中心に充実した設備仕様などを踏まえ、女性でも積極的に選べると思いました。

都心部のマンションが高騰する中、競合は台東区や荒川区、もしくは沿線の快速停車駅、松戸や柏などのコンパクトマンションになるでしょうか。

街が大きく変わろうとしている今だからこそ、これまでの金町の支持層だけでなく、少し広域から新たなターゲット層を取り込むべく、コンセプトを絞って、しっかり造り込んだ分譲マンションだと思いました。

[32: すまいよみ]

このマンションの良さは、主に4つあります。

西大島駅徒歩7分、大型商業施設「アリオ北砂」徒歩3分の好立地、楽しく便利に世活を送れるポジションである事。

ワークラウンジ、キッズルーム、無人コンビニなど、充実した共用施設がある大規模ランドスケープデザインである事。

ほぼ全ての間取りで、共用廊下側の洋室まで完全アウトポールにしている間取りの良さ。

江東区周辺エリアの新築、中古マンションが高騰している中、ファミリータイプ70㎡の新築を5,000万円台から購入できる価格の訴求面。

以上の4点です。

デメリットは、西向き、北向き中心の住環境です。西向き住戸も数十メートル前にマンションが立っているため、日当たりは限られそうです。

特に、モデルルームでもしっかり伝えていただきましたが、敷地西側にある民間の駐車場に、将来的にビルやマンションが建つリスクがあります。



主な間取りと予定価格です。

北向き

Ａタイプ、80.21㎡、3LDK
8階、7,200万円台

Bタイプ、70.08㎡、3LDK
8階、6,100万円台

Ｃタイプ、58.07㎡、2LDK
8階、5,000万円台


西向き

Ｆタイプ、62.37㎡、3LDK
8階、5,300万円台

Ｉタイプ、72.76㎡、3LDK
8階、5,900万円台

Ｌタイプ、60.18㎡、2LDK
8階、5,100万円台


南砂町の駅遠の新築マンションが坪単価300万円近く（70㎡6,000万円以上）、住吉の中古マンションが坪単価350万円（70㎡7,500万円前後）で動いている中で、この立地の新築が、中層階で、坪単価270万円（70㎡6,000万円前後）の価格にはびっくりしましたが、住環境のハンデを盛り込んだ価格なのでしょう。

商業施設に近い大規模マンションはファミリー向けですが、一方で、日当たりよく明るく静かな環境で子育てしたい家族には向いていない住戸設定が多いので、これから子育てする世帯は、家族内で住まいへの優先順位をしっかり踏まえて検討したいです。

いずれにしても、ファミリータイプの新築が少なく高騰しきってしまっている都心隣接エリア、江東区駅徒歩7分で、初めて検討する若年ファミリー層にとって、この価格は魅力的です。

私みたいな買い替え層にとっても、このランドスケープデザイン、立地と価格は非常に魅力に映っています。角住戸や最上階から積極的に検討したいと思いました。

[33: すまいよみ]

まもなく竣工を迎えます。

マンション名の「青砥」駅は徒歩14分ですが、お花茶屋も徒歩9分で利用できます。

東向きと南向き住戸で外観デザインが全く異なる面白いマンションです。東向きは白亜の重厚感、南向きはブルーのクリアガラスを基調とした洗練されたデザイン。

当マンション最大の特徴、魅力は間取りです。一般的にはデベロッパーにとって非効率となるワイドスパン住戸を採用し、室内の開放感、採光の取り込み、効率的な家具の配置など良いことばかりの居住性が高い空間仕様となっています。その空間を体感するには、間もなく移行しそうな棟内モデルルームに行くか、おとなり「ソルフィエスタ堀切菖蒲園」棟内モデルルーム見学をオススメします。

デメリットは、なんといっても水戸街道「白鳥」交差点の喧噪でしょう。これはもう現地を見ればすぐわかることです。検討する人はご自身の住まいの価値観で判断しましょう。ただし、「T-3」サッシなど騒音対策は練られています。

「ソルフィエスタ堀切菖蒲園」も、南向きの日当たりに静かな環境にたつ魅力あるマンションですよ。


南向き
Ａ１タイプ、75.56㎡、角住戸
2階、4,490万円

Ｂタイプ、73.37㎡
3階、4,899万円
4階、4,949万円
5階、4,999万円

東向き
Ｄタイプ、70.51㎡
5階、4,799万円
6階、4,849万円
9階、4,999万円

[34: すまいよみ]

4月24日より事前案内会が始まっていますね。

直近では、亀戸、堀切菖蒲園、青砥など、東京イーストエリア中心に誠実なマンション作りをしているブランドです。

船堀は、昨年、江戸川区役所の詳細がリリースし始めたことなどから中古価格も上昇傾向で、今後も楽しみな街です。

このマンションの主な特徴・良さは以下の3点です。

1，船堀駅から「船堀グリーンロード」を一直線、フラットな道のりの徒歩9分の立地。

2，全戸南東向きで、バルコニー前面が抜けた、日当たり、眺望ともに優れた住環境

3、角住戸率の高さと、全戸ワイドスパン住戸による、効率的で開放感ある住空間の良さ

特にワイドスパンの間取りは、『ソルフィエスタブランド』の特徴で、ほとんどの居室が柱の出っ張りなどが無く正方形に近い空間。家具の配置のしやすさや室内の開放感に一役買ってくれます。しっかり採光が取れた部屋も多く、明るく暮らすことができます。大規模マンションの一般的な「田の字型」間取りで、共用廊下側の部屋の暗さなどと比べると一線を画す仕様となっていて、小規模マンションを積極的に検討できる特徴です。

1つ心配な点は、バルコニー前面の「関東自動車交通」株式会社の存在です。この会社の大きな駐車場のおかげで、抜けた環境になっていて住環境が良いのですが、未来永劫この地に留まってくれるかは現状ではわかりません。昭和25年創業から営業されている伝統ある会社なので、この先も末永く営業してくれると良いですね。

それと、敏感な方は、タクシーの早朝や深夜の入出庫による人や車の気配、エンジン音などは、少し気になるかもしれません。

価格ですが、船堀駅徒歩9分の新築、近隣の趨勢では平均坪単価270万円（70㎡5,700万円前後）ほどです。前面の会社の駐車場の存在などを踏まえると、個人的にはもう少し安いと検討しやすいかなと考えます。

[35: すまいよみ]

第2期の予定価格ですが、かなり値上がしそう。

正式にはまだ決定していませんが、以下は目安です。

FLタイプ、5階、73.83㎡、7,000万円前半

Ｅタイプ、8階、66.79㎡、6,000万円台半ば

第1期の予定価格は、FRタイプの7階、73.83㎡住戸が6,300万円台で、平均坪単価295万円前後でしたから、坪単価で30万円前後、グロスで1,000万円近くの値上げ！

あくまで予定価格なので、正式価格発表は5月下旬です。

ご意見が多かったせいか、管理費、修繕積立金ともに、全体部分と住宅部分を分けた提示がされていますね。

例えば、73.83㎡住戸では以下です。

住宅管理費、14,580円
全体管理費、5,160円
管理費合計、19,740円
インターネット接続費979円

住宅修繕積立金、8,430円
全体修繕積立金、1,570円
修繕積立金計、10,000円

建物全体は、13階ほとんど枠組みが出来上がってきました。来年の商業施設開業も楽しみですね♪

[36: すまいよみ]

シティタワーズ東京ベイの友人宅にお邪魔してきました。

周辺の「ブリリア3兄弟」や「パークタワー東雲」「ベイズ」「スカイズ」などと比べると共用施設は少なくシンプルです。

パーティルームはかなり豪華で、私みたいな庶民にとっては落ち着きませんが、相当広く、北向きの高層階にあるので、都心、東京タワーの夜景を見ながら大勢でワイワイ会合を楽しむことができました♪

ラウンジでは、個別ワークされている人が多かったですね。



2021年5月現在の主な価格です。

◆ウエストタワー

＜北向き＞
I-45E1-1タイプ、43.38㎡
18階、5,800万円

＜南向き＞
I-70I-1タイプ、71.16㎡
21階、9,900万円
I-80M-1タイプ、80.99㎡
18階、11,100万円


◆セントラルタワー

＜北向き＞
Ⅱ-45P2-1タイプ、43.2㎡
7階、5,500万円
Ⅱ-80T1-1タイプ、79.88㎡
9階、9,100万円

＜南向き＞
Ⅱ-55R6-1タイプ、54.24㎡
6階、7,100万円


◆イーストタワー

＜北向き＞
Ⅲ-45H-1タイプ、43.18㎡
26階、5,900万円
Ⅲ-75N-1タイプ、73.14㎡
29階、10,200万円

＜南向き＞
Ⅲ-70K2-1タイプ、70.25㎡
9,500万円


2年前にモデルルーム訪問した時より、55㎡2LDK住戸で1,500万円、70㎡3LDK住戸で2,000万円ほど上がっている印象です。

このマンションの南向きは、日当たりと日中の海側の眺望がメリットですが、なんといっても首都高速の騒音が大きなデメリット。それと夜は海側なので夜景は寂しそうですね。

一方、北向きは、日当たりが無いのがデメリットですが、騒音は若干軽減されますし、都心部を臨む夜景が綺麗ですね。ただ低層階だと、有明ガーデンと壁ドンで、少し抜けた中層階でも有明ガーデンに来店している人からの視線が気になる住戸もありますので、高層階が良いですね。

どちらを選ぶか迷うところです。

[37: すまいよみ]

■このマンションの良さは大きく4点

①東西線 × 大手町直通11分 × 駅徒歩3分立地

東西に各路線を横串して、1回の乗り換えで都心各所へ移動できる東西線のメリットを、駅徒歩3分が更に引き立てくれます。

ドアツードアでも東京駅界隈まで20分程度。

3分に住む意味は、雨が降っていても、後先に予定が立て込んでいても「ちょっといってくる」とサンダルを引っかけてコンビニ感覚で「億劫にならずに軽い気持ちで電車に乗れる」事に他なりません。それこそ機動力の源泉になるもので、3分の魅力・大きな価値です。

「東西線 × 大手町直通11分 × 駅徒歩3分」は、都心部隣接で送る生活に、大きな価値となるでしょう。


②徒歩7分以内に2つの大型商業施設が集う生活環境

南砂町の駅前は、駅前体裁らしからぬ殺風景な景観ですが、現在、駅ホームの改良工事が進められており、近い将来、地上も整備されて少しは生活利便施設などが建ち並んで楽しい駅前になることを期待しています。

少し歩くと、「トピレックプラザ」「スナモ」の2つの大型商業施設があり、徒歩でも車でも人を集う街並みが南砂町の特徴。当マンションからも両施設へ徒歩7分以内で利用でき、楽しく便利に生活できる環境です。

「スタバ」も「ユニクロ」も「無印」も「トイザらス」も「ビックカメラ＆コジマ電気」も「カインズ」も「ラウンドワン」も、レストラン街、子供の習い事まで、徒歩圏内でひと通り何でも揃ってしまいます。強いて言えば「シネコン」がない事くらいでしょうか。

「南砂三丁目公園」が駅前に広がり、荒川河川敷や「夢の島」まで自転車に乗ればすぐに行ける距離にあるので、自然や公園も多く、生活しやすく子育てに適した環境になります。


③充実した大規模ランドスケープデザイン

商業施設が近い恵まれた環境に加え、大規模マンションの高い生活利便性があれば鬼に金棒で、便利に楽しく生活できる施設、サービスが揃っています。4つのガーデンに、コミュニティスペースや、ワークスペース、ウェルネススタジオ、キッズ＆ママコーナーなど5つの共用空間が用意されるようです。常に新しい企画を打ち出す「リビオ」ブランドの共用施設、サービスに、ワクワクします！


④南向き住戸設定が多い敷地形状

南側の開口部が広い敷地形状のため、南向き住戸が多くなるのも魅力の1つです。

敷地の東西南北に囲まれ感があっても、南向きの設定住戸が多く取れるばかりか、西向き、東向きのバルコニー前面の離隔を取って配棟できるメリットもあります。

太陽（日当たり）に対して開口部が広いため圧迫感や日陰になる時間も少ないでしょう。



■このマンションのデメリット

気になる点は、敷地の囲まれ感です。つまり採光、眺望に影響が出る住環境であること。

南向き棟、西向き棟、東向き棟ともに、バルコニーの先に前建ての存在があります。

南側にあるのは、8階建ての都営住宅ですが、更にその南側には、南砂町の鉄板マンション「グランエスタ」がそびえ立っていますので、高層階でも眺望は難しいです。


西側には、9階建てのマンション「ウェルフェアグリーン南砂」の存在があります。ただし7階部分に隣接しているので、8階より上は眺望も抜けてきそうです。


東側には、こちらもマンションで言えば7.8階くらいの倉庫が建っています。

ただし、東側、西側ともに配棟を見る限り比較的離隔が取れそうですし、南向きも低層階から日当たりは確保できそうなので、圧迫感は少ないでしょう。


もう一つ。東側、西側に離隔を取る、つまり、東棟、西棟を詰めると、それぞれの棟の被りから共用廊下側の部屋が日陰で暗くなる要素を孕みます。



■一般定期借地権付きマンション

一般的な話ですが、借地権付きマンションは、所有権の新築分譲より土地代相当分を安く購入できるメリットがあります。

しかも、この立地の良さで所有権ともなれば相当な価格が予想される中、少しでも多くの層に手が届くかもしれません。定期借地権で安いだけでなく、立地の良さと大規模マンションの人気の高さから、永住せず「残り何十年」の所でも売却しやすく、出口戦略もたてやすいのではないでしょうか。

一般定期借地権のため、例外なく2085年までに更地にして返却しなければならず、月々の地代負担などランニングコストが高くなるデメリットもあります。

以上です。

都心隣接の駅徒歩3分、大規模マンションは希少なので、早めに検討したいマンションになります。

[38: すまいよみ]

サンリヤン南砂町、大きくは2つの良さがあります。

■静かな環境・リバーサイドの眺望

南砂町周辺のマンションは、永代橋通り、葛西橋通り、バス通り、地下鉄東西線の鉄橋に近く、喧噪がある環境に建つマンションも多いのですが、当マンションは、住宅地の中で明るく静かな環境に建ちます。静かな環境の中で、東向き住戸の中層階より上からは、昼夜問わず窓を開けて風を通しながらリバービューを楽しむライフスタイル♪対岸の西葛西方面まで数百メートルも遮る物が無い開放感は大きな価値です！

■全戸2面採光の角住戸・内廊下設計

1フロア4戸のみの設定で、全住戸2面採光の角住戸、内廊下設計は、小規模マンションのメリットになります。全住戸60㎡台の3LDK（一部2LDK＋S）ながら、開口部に向けた住戸幅が広いワイドスパンの間取りも、様々な住空間のメリットをもたらせてくれます。

・2面採光の明るい室内空間
・開口部に対してワイドな室内の開放感
・各居室の開口部が共用部に隣接しない事で、室内の採光とプライバシー性を確保
・バルコニーが隣住戸に隣接しないプライバシー性
・廊下面積を極小化した効率的な生活面積の確保

■価格

東向き
Ｃタイプ、66.14㎡、3LDK
5階、5,398万円
Ｄタイプ、67.92㎡、3LDK
3階、4,698万円

■このマンションの主なデメリット
駅徒歩15分の立地です。ここは初めてマンションを検討する人でもシンプルに見定める箇所ですから、それぞれの価値観、優先順位でよく相談・確認しましょう。

近い未来、買い替え前提でリセールなどを考えるより、居住性を優先して永住する方向けのマンションだと思います。


棟内モデルルームで、西向きのスカイツリービュー、東側のリバービューを体感したいですね。

[39: すまいよみ]

最高の立地ですね！

・フラットな駅徒歩5分
・コンビニ、ドラグストア、スーパーなどが近い生活に便利な環境。
・無電柱化が進んでいる周辺綺麗な街並み
・南側がうるさすぎない幅員広めの道路、低層の住宅地に面し、開放感ある明るく日当たり良好な住環境。

価格次第ですが、立地だけで十分オススメで、間取りが良ければ言うこと無し、本当に良いマンションになると思います。

直近の分譲では、以下のような状況です。

プラウド瑞江（駅徒歩1分）
平均坪単価315万円（70㎡、6,700万円）

プレシス瑞江パークサイドコート（駅徒歩6分）
平均坪単価240万円（70㎡、5,100万円）

バウス瑞江（駅徒歩7分）
平均坪単価270万円（70㎡、5,700万円）

プレシス瑞江は、2年前の相場が一段安かった時でしたが、当時でも明らかに安くて早期完売していました。逆に、バウス瑞江は、若干苦戦していた印象を受けていました。

あくまで個人的な予想では、平均坪単価280円（70㎡、5,900万円）アップくらいでしょうか。

東京イーストエリアの中でも、都営新宿線の快適さ、今まで相対的に低かった相場も踏まえて中古相場も上がってきていますし、企画、間取り、外観など、これからわかってくると思いますが、楽しみなマンションですね！

[40: すまいよみ]

「リビオシティ西葛西 親水公園」は、ファミリー向け永住型レジデンスです。

周辺環境の良さと、大規模ランドスケープによる充実した共用施設、住戸内の「モアトリエ」が特徴のマンション。


2つのサードプレイスにより、充実した楽しいマンションライフになりそう。

まず1つ目のサードプレイスは、充実した共用施設です。

エントランスに入ってすぐのラウンジは、落ち着いた大人の空間。ちょっとしたワーキングスペースが良いですね。

エントランス抜けて南棟には「コモンリビング」が設けられていて、暖炉スペース、パーティスペース、キッズコーナー、ママズコーナーと、それぞれの空間で楽しく過ごすことができそうです。

ポイントは、本を読んだり静かに過ごすラウンジと、お子さんがワイワイ遊んだりママがお話しするコモンリビングが分かれていることです。ここは良いなと思いました。


2つめのサードプレイスは、住戸内に採用される2畳前後の多目的スペース「モアトリエ」。

大型ウォークインクローゼットなど収納としても良いですし、小さいときの子供の勉強スペースとしても、趣味のスペースとしても使用することができそうですね。

「モラトリエ」は、間取りによって、ＬＤ隣接とＬＤの外から選べます。用途やお好みで選部と良いと思いますが、リモートワークには、リビングの外が良いでしょう。


住戸の外の共用施設、住戸内両方にサードプレイスを持てて、充実したマンション生活を送ることができます。

マンションの外に出れば、ファミリーで楽しく、スポーツ公園、親水公園や葛西臨海公園、アリオ葛西、自転車で旧中川をサイクリングしながら葛西臨海公園、ディズニーリゾートに遊びに行ったり楽しい生活が待っています！

デメリットは、清砂大橋通りを超える駅徒歩11分の立地と、周辺環境の良さの裏返しでもありますが、生活利便性の低さと夜間環境の寂しさです。

[41: すまいよみ]

「駅徒歩4分の利便性」×「住環境の良さ」という立地が特徴のマンションです。

イトーヨーカ堂、東急ストアはじめ、5件ものスーパーが徒歩5分以内にある生活するには贅沢な環境です。

「駅徒歩5分以内では20年ぶりの住居系エリア」をコンセプトにした、マンション周辺の住環境の良さも際立ちます。駅までの歩道が整備され、「袋橋公園」の緑が近く、明るく落ち着いた場所です。駅を挟んで広大な「東綾瀬公園」も徒歩5分、改築中の新しい校舎「綾瀬小学校」が徒歩8分と、子育てするにも良好な環境となります。

具体的な配棟、間取りなどは出ていないのですが、南北に細長い敷地で、西側は開けているものの駐輪場になっているため、東向き中心の配棟になるのではないでしょうか。間取りは、40.46㎡の1LDKから用意されるようです。

気になる価格ですが、以下、現在分譲中の周辺マンション価格です（およそ平均です）。

メイツ東綾瀬
綾瀬駅徒歩9分、平均坪単価280万円（70㎡5,900万円）

ライオンズ綾瀬セントマークス
綾瀬駅徒歩9分、平均坪単価280万円（70㎡5,900万円）

クラッシィハウス亀有
亀有駅徒歩4分、平均坪単価320万円（70㎡6,800万円）

メイツ、ライオンズともに若干苦戦している印象で、クラッシィハウスも、一期の平均300万円の坪単価から強気の値上げをしてきました。

加えて、当マンションと条件が似ている中古マンションの相場です。

アトレ綾瀬（築2013年）
綾瀬駅徒歩4分、坪単価205万円（70㎡4,300万円）

パークホームズ綾瀬ステーションプレミア（築2012年）
綾瀬駅徒歩4分、坪単価250万円（70㎡5,300万円）

以上を踏まえて、「シティハウス綾瀬」の平均坪単価を320万円～330万円と予想してみました（70㎡6,800～7,000万円）。正直、近隣エリアにおけるマンションの販売市況が良いとは思えないので、1期は様子見でこんなものかなと予想してみました。

間取りやランドスケープデザインなど、詳細のリリースが楽しみです！

[42: すまいよみ]

121戸の規模感と充実した共用施設、イニシアブランドの居住性の高さが特徴、良さのマンションです。

私が思ったデメリットは、「西向き住戸中心」であることと、京葉道路沿いの騒音です。

新小岩駅徒歩27分、船堀駅徒歩29分の駅遠立地ですが、これは誰でもわかることで、当然価格にも反映されてきますから、デメリットと言うよりは、それぞれが住まいの価値観、優先順位として検討材料にすればよいだけのことだと考えています。

全戸70㎡以上、ファミリータイプのマンションで、駅遠野立地は、基本的に永住型ですから、121戸の規模感が活きてきます。つまり、同世代が同時期に入居することで、家族が増えれ、マンション内の「お友達」「ママ友」ができ、助け合ったりできるコミュニティ醸成につながる事が大きなメリット。

時代を反映した共用施設も住人にとって嬉しいサードプレイスになります。「スタディルーム」「ラウンジ」「ランドリー」「テラス」が用意されます。また、「屋上ルーフテラス」も設置予定。更に「シェアサイクル」は、交通に不便な場所である事から重宝する共用サービスになります。

イニシアの間取りは、共用廊下側の部屋が使いやすいように柱型が浸食していなかったり、居住者視点のよく考えられた設計になっているため、家族が楽しく効率的に暮らせるマンションとなるはずです。

比較的求めやすい価格になるのも魅力でしょう。予定価格は、70.76㎡の3LDKで3,900万円台からとなっています。

私が感じたデメリットの「西向き」。駅距離があるからこそ、日がさんさんと当たる、南向きの閑静な環境に住みたいと思ってしまいます。南向きであれば、北側が大通り沿いに面接していても、騒音は最小限に押えられるのですが、西向きなので大通りに近い住戸は騒音も気になると思います。ただ、西側は低層の住宅地のため、ほとんどの住戸が抜け感がある明るい住空間になるはず。

イニシアブランドのマンションは、常に住まいに対するコンセプトが統一されていて居住者視点なので、間違いなくお勧めできるマンションになると思っています。